649/2023-65046(2) 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА 

Именем Российской Федерации 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-5096/2021

г. Краснодар

06 декабря 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 29 ноября 2023 года.  Постановление изготовлено в полном объеме 06 декабря 2023 года.  

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего  Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., в отсутствие в судебном  заседании истца – общества с ограниченной ответственностью «Магазин № 8 "Овощи"»  (ИНН 

<

***>), ответчиков: администрации муниципального образования городской  округ город-курорт Сочи Краснодарского края и департамента имущественных  отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт  Сочи Краснодарского края, третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований  относительно предмета спора, – общества с ограниченной ответственностью  «Южная консалтинговая группа», извещенных о времени и месте судебного заседания  путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в сети  Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования  городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края и департамента имущественных  отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт  Сочи Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края  от 06.06.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда  от 23.08.2023 по делу № А32-5096/2021, установил следующее.  

ООО «Магазин № 8 "Овощи"» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд  Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования городской  округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее – администрация) и департаменту  имущественных отношений администрации муниципального образования городской  округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее – департамент) о взыскании  1 899 223 рублей 98 копеек неосновательного обогащения в виде излишне внесенной  арендной платы по договору аренды земельного участка от 12.04.2005 № 4900003434;  возложении на администрацию в лице департамента обязанности заключить с обществом  дополнительное соглашение к договору аренды от 12.04.2005 № 4900003434, изложив  

пункт 1 дополнительного соглашения в следующей редакции: «Размер годовой арендной  платы, установленной пунктом 3.2 договора, с 01.01.2022 рассчитывать по формуле:  кадастровая стоимость земельного участка 1 808 094 рубля 14 копеек умножить на  налоговую ставку 0,85% (1 808 094,14 х 0,85% = 15 368 рублей в год), в соответствии  с пунктом 2.4 решения городского собрания Сочи Краснодарского края от 26.11.2020   № 58 «Об установлении земельного налога на территории муниципального образования  городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края» (далее – решение № 58);  взыскании с муниципального образования в лице администрации за счет казны в пользу  общества судебных расходов по уплате государственной пошлины (требования уточнены;  т. 5, л. д. 40 – 42).  

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований  относительно предмета спора, привлечено ООО «Южная консалтинговая группа».  

Решением от 06.06.2023, оставленным без изменения постановлением суда  апелляционной инстанции от 23.08.2023, с администрации в пользу общества взыскано  1 899 223 рубля 98 копеек неосновательного обогащения и 27 126 рублей расходов по  уплате государственной пошлины; на администрацию возложена обязанность заключить с  обществом дополнительное соглашение к договору о предоставлении земельного участка  в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 12.04.2005 № 4900003434, изложив  пункт 1 дополнительного соглашения в следующей редакции: «Размер годовой арендной  платы, установленной пунктом 3.2 договора, рассчитывать по формуле: 1 808 094 рубля 14  копеек (кадастровая стоимость земельного участка) х 0,85% (расчетная ставка)»;  в удовлетворении остальной части исковых требований отказано. При разрешении спора  суды руководствовались положениями статей 11, 424, 450, 451, 606, 614 Гражданского  кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статей 39.7, 65  Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), постановлением  Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах  определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся  в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера  арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли,  находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее – постановление № 582),  указав, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0202017:28 расположен  во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, следовательно, ограничен  в обороте. Обществу на праве собственности принадлежит объект недвижимого  имущества, расположенный на арендуемом им земельном участке. Постановлением  Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531, действующим с 12.08.2017,  

Основные принципы определения арендной платы, установленные постановлением   № 582, дополнены принципом № 7 – учета наличия предусмотренных законодательством  Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного  участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения,  в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер  земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в  сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых  указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.  Ввиду применения к рассматриваемым правоотношениям принципа № 7 размер арендной  платы по договору от 12.04.2005 № 4900003434 не может превышать размер земельного  налога для земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202017:28; с 12.08.2017  общество вправе вносить арендную плату в размере, равном земельному налогу.  Решением № 58 налоговая ставка установлена в размере 0,85 процента в отношении  земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли,  общественного питания, оказания бытовых услуг, за исключением земельных участков,  предназначенных для размещения автозаправочных и газонаполнительных станций (пункт  2.4). Таким образом, ставка земельного налога по земельному участку с кадастровым  номером 23:49:0202017:28 применяется в соответствии пунктом 2.4 решения № 58 и  составляет 0,85% от кадастровой стоимости земельного участка. В рамках рассмотрения  дела ответчиками заявлено о применении исковой давности к исковым требованиям.  Суды указали, что течение исковой давности по взысканию излишне внесенной платы  по договору начинается только с момента расторжения договора аренды. Представленный  истцом расчет неосновательного обогащения судами проверен и признан произведенным  арифметически и методологически верно. В части требования об изменении положений  договора аренды суды пришли к выводу, что оно направлено на создание правовой  определенности во взаимоотношениях сторон. На момент передачи земельного участка в  аренду орган местного самоуправления не обладал полномочиями по распоряжению  спорным участком, относящимся к федеральной собственности. Между тем, арендодатель  направлял в адрес арендатора уведомления об изменении размера арендной платы  по договору от 12.04.2005 № 4900003434 и подписывал дополнительные соглашения.  С учетом характера регулирования гражданско-правовых отношений между публично-правовым образованием (арендодатель) и добросовестной стороной (арендатор) суды  отнесли неблагоприятные последствия нарушений, допущенных при распределении  полномочий по предоставлению публичных земельных участков, на соответствующее  публично-правовое образование. При этом муниципальное образование является  

собственником земельного участка с 2014 года; на данном участке находится  принадлежащий обществу объект недвижимости, что в силу положений статьи 39.20  Земельного кодекса исключает возможность его предоставления иному лицу.  

В кассационной жалобе администрация и департамент просят решение  от 06.06.2023 и постановление апелляционного суда от 23.08.2023 отменить,  в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на то, что договор аренды  от 12.04.2005 № 4900003434 заключен администрацией в отношении земельного участка,  относящегося (на момент совершения сделки) к федеральному уровню собственности.  Требования об обязании заключить дополнительное соглашение к ничтожному договору  удовлетворению не подлежит. Относительно взыскания неосновательного обогащения  требования также неправомерны. Произвести перерасчет арендной платы по названному  договору аренды на основании постановления № 582, установив годовую арендную плату  в размере ставки земельного налога, не представляется возможным: арендная плата  за пользование земельным участком рассчитывается на основании отчета об оценке  рыночной стоимости годовой арендной платы.  

Общество в отзыве указало на несостоятельность доводов кассационной жалобы,  а также законность принятых по делу судебных актов. По мнению истца, судами первой и  апелляционной инстанций учтены все фактические обстоятельства, исследованы и  оценены представленные сторонами доказательства и правильно применены нормы права.  Доводы администрации проверены и обоснованно отклонены судом второй инстанции.  

Участвующие в деле лица явку в суд кассационной инстанции не обеспечили,  извещены согласно статьям 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации (далее – Кодекс). Судебное разбирательство проведено в порядке части  3 статьи 284 Кодекса.  

Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе и отзыве,  Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что судебные акты подлежат  отмене с направлением дела на новое рассмотрение в первую инстанцию, с учетом  следующего.  

Согласно материалам дела, муниципальному образованию город-курорт Сочи  на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером  23:49:0202017:28 площадью 149 кв. м, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный  район, ул. Донская, 37/2, на котором находится принадлежащий обществу на праве  собственности объект недвижимости с кадастровым номером 23:49:0202017:1787  площадью 353 кв. м.  

12 апреля 2005 года администрация (арендодатель) и общество (арендатор)  заключили договор № 4900003434 о предоставлении в пользование на условиях аренды  земельного участка площадью 149 кв. м с кадастровым номером 23:49:0202017:0028,  расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Донская, 37, для  реконструкции овощного павильона № 109. Срок действия договора аренды установлен  до 01.02.2048. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке  (т. 1, л. д. 22 – 26).  

В силу пункта 3.2 договора арендная плата устанавливается в размере базовой  ставки арендной платы в зоне С-1-а-х149х1,3 (где 1,3 является поправочным  коэффициентом).  

Согласно приложению к договору размер годовой арендной платы за земельный  участок составил 13 190 рублей 21 копейку (т. 1, л. д. 26).  

7 июня 2011 года между сторонами подписано дополнительное соглашение к  договору аренды, согласно которому, арендная плата рассчитана по формуле,  установленной постановлением главы администрации Краснодарского края от 27.01.2011   № 50 «О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и  сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности  Краснодарского края, и государственная собственность на которые не разграничена  на территории Краснодарского края» и составила 157 898 рублей 88 копеек в год  (т. 1, л. д. 27).  

Полагая, что за аренду земельного участка по договору от 12.04.2005   № 4900003434 общество излишне внесло арендную плату в размере 1 899 223 рублей  98 копеек, в целях досудебного урегулирования спора рендатор направил арендодателю  претензию от 23.12.2020 с требованием о возврате неосновательного обогащения, которая  оставлена адресатом без исполнения, что и послужило основанием предъявления  настоящего иска в арбитражный суд.  

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной  инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе,  с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном  суде кассационной инстанции.  

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12  Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом.  Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру  нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты  

гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1  статьи 1 данного кодекса).  

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое  использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением  случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской  Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли  являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная  плата (пункт 1 статьи 65 данного кодекса).  

Согласно пункту 1 статьи 1102 Гражданского кодекса лицо, которое без  установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или  сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано  возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество  (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109  настоящего кодекса.  

Если лицо неосновательно сберегло денежные средства, подлежащие уплате за  пользование земельным участком, оно обязано возвратить собственнику земли  неосновательное обогащение в размере, равном арендной плате, на основании норм главы  60 Гражданского кодекса (определение Верховного Суда Российской Федерации  от 14.11.2014 № 305-ЭС14-442).  

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель), в силу  статей 606, 610, 614 Гражданского кодекса, обязуется предоставить арендатору  (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды  заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить  плату за пользование имуществом (арендную плату).  

Согласно пункту 3 статьи 39.7 Земельного кодекса порядок определения размера  арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в публичной  собственности различных уровней, устанавливается соответствующими органами.  

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 16, 19  постановления от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил  Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснил  регулируемый характер арендной платы по договору аренды находящегося в публичной  собственности земельного участка, заключенному после вступления в силу Земельного  кодекса, применимость изменений регулируемой арендной платы (формулы расчета, ее  компонентов, ставок арендной платы) к отношениям, возникшим после таких изменений,  а также право арендодателя по договору с регулируемой арендной платой требовать  

ее внесения в установленном на соответствующий период регулирующим органом  размере без дополнительного изменения договора.  

Пунктом 1 статьи 39.7 Земельного кодекса предписано определять размер арендной  платы за земельный участок, находящийся в публичной собственности, в соответствии с  Основными принципами, установленными Правительством Российской Федерации.  Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков,  находящихся в государственной или муниципальной собственности, утверждены  постановлением № 582.  

Постановлением Правительства Российской Федерации № 531 Основные  принципы дополнены принципом учета наличия предусмотренных законодательством  ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого  зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, применяемым с  12.08.2017. Размер арендной платы в таком случае не должен превышать размер  земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в  сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых  указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.  

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда  Российской Федерации от 24.06.2019 № 305-ЭС19-4399 сформулирована следующая  правовая позиция. Поскольку Основные принципы являются общеобязательными при  определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех  случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан  федеральным законом, соответствующим компетентным органам надлежит устанавливать  размер арендной платы на основании названных принципов. Действующий с 12.08.2017  названный принцип учета наличия предусмотренных законодательством ограничений  применяется в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых  зданиями и сооружениями, сформированных с учетом площади, необходимой для их  эксплуатации.  

Если установленный компетентным органом в нормативном правовом акте размер  арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или  муниципальной собственности, выше размера, указанного в названном принципе,  арендная плата подлежит исчислению с применением этого принципа (Обзор судебной  практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденный  Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019).  

Руководствуясь принципом 7 (учета наличия предусмотренных законодательством  Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного  

участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения,  в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер  земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в  сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых  указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют), суды  признали правомерным применение при исчислении платы за пользование спорным  земельным участком ставки земельного налога в размере 0,85%, установленной в  отношении земельных участков, занятых объектами торговли и общественного питания.  Суды исходили из того, что в границах ограниченного в обороте (вторая зона округа  горно-санитарной охраны курорта) земельного участка (23:49:0202017:28) расположен  объект недвижимости, принадлежащий обществу на праве собственности.  

Отклонив заявление ответчиков о применении исковой давности, сделанное в суде  первой инстанции, суды сослались на то, что договор аренды является действующим,  а также на постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской  Федерации от 12.10.2010 № 4864/2010, согласно которому, если стороны отступили  от условий заключенного ими договора аренды в части порядка внесения арендной платы  (арендатор перечислял суммы в большем размере, чем требовалось по договору,  а арендодатель принимал их и самостоятельно засчитывал в счет последующих арендных  платежей), права арендатора на возврат излишне уплаченной суммы считаются  нарушенными не в момент осуществления платежа в большем размере, а после  прекращения договора аренды. С учетом периода осуществления обществом спорных  платежей, соблюдения им обязательного претензионного порядка, даты подачи иска  и отсутствия доказательств прекращения арендных отношений, срок исковой давности  обществом не пропущен.  

Между тем обжалуемые судебные акты состоялись без учета следующего. 

Положениями Гражданского кодекса исковая давность определяется как срок для  защиты права по иску лица, право которого нарушено (статья 195 Гражданского кодекса ).  Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было  узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о  защите этого права (пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса). Арендная плата может  устанавливаться в виде определенных в твердой сумме вносимых периодически платежей  (подпункт 1 пункта 2 статьи 614 Гражданского кодекса). Правила об обязательствах  вследствие неосновательного обогащения подлежат применению к требованиям одной  стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством  (пункт 3 статьи 1103 Гражданского кодекса).  

Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за  пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по  каждому просроченному платежу (пункт 24 постановления Пленума Верховного Суда  Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с  применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»,  пункт 18 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2023),  утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2023).  

По смыслу названных норм и разъяснений излишне внесенная регулируемая  арендная плата за пользование публичным земельным участком, перечисленная  арендатором во исполнение договора аренды, составляет неосновательное обогащение  арендодателя. Арендатор такого участка не может не знать о внесении им платежа  в размере, превышающем регулируемую арендную плату за конкретный период. Он  может обратиться к арендодателю с требованием о возврате излишне уплаченной суммы  с момента ее внесения. Именно с этого момента подлежит исчислению срок исковой  давности по соответствующему требованию.  

Правовая позиция о том, что арендатор по долгосрочному договору аренды мог  (должен был) узнать о нарушении своих прав излишним (ошибочным) внесением  арендных платежей (в большем размере, чем предусмотрено договором) только после  прекращения договора аренды, когда оставшиеся у арендодателя денежные средства уже  не могли быть зачтены в счет следующих периодов, не является универсальной  и сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации от 12.10.2010 № 4864/10 применительно к уникальной  совокупности установленных по конкретному делу обстоятельств.  

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации исходил из того,  что стороны договора аренды отступили от условий заключенного ими договора в части  порядка внесения арендной платы. Арендатор самостоятельно ежеквартально рассчитывал  размер арендной платы и производил авансовые платежи, значительно превышающие  размер периодических платежей, а арендодатель – самостоятельно без возражений  засчитывал их в счет арендных платежей за последующие периоды до момента  прекращения действия договора аренды. Такое исполнение договора не привело к  нарушению прав какой-либо из сторон по договору, ни одна из них не заявила о  нарушении условий договора. В этой связи арендатор мог узнать о точной сумме  переплаты только после прекращения договора аренды.  

В рамках настоящего дела такая совокупность обстоятельств не установлена.  Общество как арендатор спорного земельного участка не могло не знать о внесении им  

платежей в размере, превышающем арендную плату за конкретный период, определенную  в соответствии с постановлением № 582, и могло обратиться к администрации  с требованием о возврате излишне уплаченной суммы с момента ее внесения. Именно  с этого момента подлежит исчислению исковая давность по каждому периодическому  платежу.  

Таким образом, выводы судов о соблюдении обществом общего трехлетнего срока  исковой давности не могут быть признаны соответствующими установленным по делу  фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.  

Такое несоответствие является основанием для отмены обжалуемых судебных  актов в полном объеме и направления дела на новое рассмотрение в суд первой  инстанции, что обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции  суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных  на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств  (статья 287 Кодекса).  

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть указания суда кассационной  инстанции, в силу статьи 289 Кодекса обязательные для арбитражного суда, вновь  рассматривающего дело, устранить выявленные недостатки, правильно определить начало  течения исковой давности по каждому платежу, надлежащим образом проверить довод  ответчиков о ничтожности договора аренды, установить все обстоятельства по делу, после  чего вынести законный и обоснованный судебный акт.  

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации,   

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.06.2023 и постановление  Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2023 по делу № А32-5096/2021  отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского  края.  

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть  обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке  статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий И.В. Сидорова  Судьи В.А. Анциферов  

В.Е. Епифанов 

07 декабря 2023 года