ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А75-14503/2022

10 июня 2024 года

город Омск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 29 мая 2024 года. 

Постановление изготовлено в полном объеме 10 июня 2024 года.

 

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Воронова Т.А., 

судей Краецкой Е.Б., Халявина Е.С., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Зинченко Ю.О., 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-3612/2024) Администрации города Нижневартовска на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 20.02.2024 по делу № А75-14503/2022 (судья Горобчук Н.А.),

принятое по иску  Администрации города Нижневартовска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Коммунальник» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи его с публичных торгов, 

встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Коммунальник» к Администрации города Нижневартовска о признании арендных отношений действующими с 20.05.2014 по настоящее время, 

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре,

 

в судебном заседании, проведенном с использованием системы веб-конференции, приняли участие: 

от ООО «Коммунальник» -  ФИО1 по доверенности от 04.04.2024;

от истца, третьего лица – не явились, извещены надлежаще;  

 

установил:

Администрация города Нижневартовска (далее – истец по первоначальному иску, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Коммунальник» (далее – ответчик по первоначальному иску, ООО «Коммунальник», Общество) об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 86:11:0903001:587, принадлежащего на праве собственности обществу с ограниченной ответственностью «Коммунальник», расположенного на земельном участке площадью 20 002 кв.м,  с кадастровым номером 86:11:0903001:327 по адресу: г. Нижневартовск, по автодороге Нижневартовск-Мегион в районе городской свалки, путем продажи его с публичных торгов.

            К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора,  привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре (далее – Управление Росреестра, третье лицо).

            Для совместного рассмотрения с первоначальным иском определением от 25.05.2023 к производству принято встречное исковое заявление ООО «Коммунальник» о признании  арендных правоотношений в отношении  земельного участка площадью 20 002 кв.м., с кадастровым номером 86:11:0903001:327 по адресу: г. Нижневартовск, по автодороге Нижневартовск-Мегион, действующими с 20.05.2014 по настоящее время.

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 20.02.2024 в удовлетворении первоначального и встречного исков отказано в полном объеме.

Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация обратилась в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просила решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований Администрации в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы Администрация указывает, что не согласна с решением в части отказа в удовлетворении ее требований; разрешение на строительство у общества отсутствует; выданное 27.07.2017 разрешение признано судом незаконным, аннулировано, в выдаче нового разрешения отказано 24.09.2020; отсутствие разрешения не является единственным препятствием к признанию права собственности, поскольку в заключении судебной экспертизы не содержится вывода о том, что объект не создает угрозу жизни и здоровью граждан и не указано, какой именно объект и для каких целей возведен; в заключении эксперта содержится вывод о готовности объекта 100%, однако согласно сведениям ЕГРН объект имеет степень готовности 90%, то есть строительством не завершен, ООО «Коммунальник» не обращалось за признанием за ним права собственности на объект как на достроенный; исковые требования Администрации подлежат удовлетворению.

ООО «Коммунальник» в отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда первой инстанции оставить без изменения.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель общества поддержал возражения отзыва.

Представители надлежаще извещенных Администрации и Управления Росреестра в заседание суда апелляционной инстанции не явились; на основании статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв, выслушав представителя общества, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, между Администрацией (арендодатель)  и ООО «Коммунальник» (арендатор) был заключен договора аренды № 251-АЗ от 20.05.2014, по условиям которого ответчику предоставлен в аренду земельный участок площадью 20 002 кв.м. с кадастровым номером 86:11:0903001:327, расположенный по адресу: г. Нижневартовск, по автодороге Нижневартовск-Мегион в районе городской свалки, в целях использования для строительства объектов производственного назначения.

Срок аренды земельного участка установлен с 05 мая 2014 года по 04 мая 2019 года.

18.04.2019 стороны подписали соглашение о расторжении договора аренды земельного участка № 251-АЗ от 20.05.2014 с 18.04.2019.

18.04.2019 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 67-АЗ для завершения строительства, согласно которому  ответчику предоставлен в аренду земельный участок площадью 20 002 кв.м. с кадастровым номером 86:11:0903001:327, расположенный по адресу: г. Нижневартовск, по автодороге Нижневартовск-Мегион в районе городской свалки, в целях использования для завершения строительства, вид разрешенного использования: для строительства объектов производственного назначения, для иных видов использования, характерных для населенных пунктов. 

Срок аренды земельного участка определен с 18.04.2019 по 17.04.2022.

По истечении указанного срока договор аренды земельного участка для завершения строительства от 18.04.2019 №67-A3 прекратил свое действие (пункт 5.7 договора).

Согласно выписке из ЕГРН от 27.05.2022 в границах земельного участка с кадастровым номером 86:11:0903001:327 расположен незавершенный строительством объект с кадастровым номером 86:11:0903001:587. Объект принадлежит на праве собственности обществу «Коммунальник».

Согласно акту обследования земельного участка от 28.06.2022 №123 установлено, что земельный участок площадью 20 002 кв.м., расположенный по адресу: г. Нижневартовск, по автодороге Нижневартовск-Мегион в районе городской свалки, предоставлен в аренду ООО «Коммунальник» по договору аренды для завершения строительства от 18.04.2019 №67-АЗ на земельный участок площадью 20002 кв.м. с кадастровым номером 86:11:903001:587 (договор зарегистрирован №86:11:0903001:327- 86/050/2019-4 от 08.06.2019).

В границах земельного участка расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 86:11:0903001:587 степенью готовности 90%, принадлежащий на праве собственности ООО «Коммунальник» согласно регистрации права от 09.03.2019 №86:11:0903001:587-86/050/2019-1. Так же в границах земельного участка расположены две хозяйственные постройки, грузовые транспортные средства, специализированная техника. Территория земельного участка ограждена.

Ссылаясь на то, что срок договора аренды земельного участка от 18.04.2019 № 67-АЗ истек, а также учитывая тот факт, что по итогам осмотра истцом установлено, что строительство объекта не завершено, Администрация на основании статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обратилась в арбитражный суд с иском, рассматриваемым судом в рамках настоящего дела.

Утверждая, что арендные отношения на земельный участок являются действующими с 20.05.2014 по настоящее время, ООО «Коммунальник» обратилось со встречным исковым заявлением.

В ходе судебного разбирательства ответчиком было заявлено ходатайствоо назначении по делу судебной экспертизы по определению степени готовности спорного объекта незавершенного строительства. 

Определением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 22.09.2023 ходатайство ответчика удовлетворено, по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам акционерного общества Проектный институт «Нижневартовск гражданпроект» ФИО2, ФИО3. 

В заключении № 172 от 06.12.2023 эксперты акционерного общества Проектный институт «Нижневартовск гражданпроект» пришли к следующим выводам: 

- Степень готовности объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 86:11:0903001:587, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 86:11:0903001:327 по адресу: Нижневартовск, по автодороге Нижневартовск-Мегион в районе городской свалки - 100 (сто) %;

- Нежилое здание с кадастровым номером 86:11:0903001:587, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 86:11:0903001:327 по адресу: Нижневартовск, по автодороге Нижневартовск-Мегион в районе городской свалки, соответствует строительным и градостроительным нормам и правилам.

Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон, пришел к выводу об отказе в удовлетворении как первоначальных, так и встречных исковых требований.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения. 

При этом, принимая во внимание, что от сторон заявлений относительно проверки обжалуемого судебного акта в полном объеме не поступило, суд апелляционной инстанции, руководствуясь частью 5 статьи 268 АПК РФ, пунктом 27 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», проверяет обоснованность обжалуемого решения суда первой инстанции в пределах доводов жалобы.

Предметом апелляционного обжалования являются выводы суда только в части отказа в удовлетворении иска Администрации

При исследовании обстоятельств настоящего спора судом установлено и материалами дела подтверждено, что ответчик является собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 86:11:0903001:587, расположенного в пределах земельного участка с кадастровым номером 86:11:0903001:327, степенью готовности 90%, что следует из выписки из ЕГРН от 05.07.2022 (л.д. 21-22 т. 1).

Ответчику на основании договора аренды земельного участка от 18.04.2019 № 67-АЗ для целей завершения строительства сроком на три года предоставлен земельный участок с кадастровым номером 86:11:0903001:327. Д

Договор заключен на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»: в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ). Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Согласно пункту 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. 

На основании пункта 2 статьи 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, предусмотренных в этом пункте, одним из которых в силу подпункта 3.1 является отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 ГК РФ). 

В соответствии с пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации. 

Правила этой статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ). 

Как верно указано судом первой инстанции, исходя из содержания указанных норм, они применяются исключительно в отношении объектов незавершенного строительства, при этом характер спорного объекта в качестве объекта завершенного или незавершенного строительства имеет значение на момент рассмотрения по существу соответствующего дела по иску о его изъятии (то есть на момент решения судом вопроса об изъятии). Изъятие у собственника объекта, строительство которого завершено, и последующую продажу его с публичных торгов названные нормы не предполагают. 

Согласно статье 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) объектом незавершенного строительства является объект, строительство которого не завершено и который относится к объектам капитального строительства наряду со зданиями, строениями, сооружениями. 

Представленные Администрацией в материалы дела акт осмотра от 28.06.2022, а также фототаблицы, составлены по состоянию на указанные даты, в то время как квалификация объекта в качестве объекта завершенного или незавершенного строительства для целей применения названных выше норм производится исключительно исходя из его строительных (конструктивных) характеристик на дату рассмотрения настоящего спора.

Согласно выводам, изложенным в заключении судебной экспертизы № 172 от 06.12.2023 экспертами акционерного общества Проектный институт «Нижневартовск гражданпроект», степень готовности объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 86:11:0903001:587, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 86:11:0903001:327 по адресу: Нижневартовск, по автодороге Нижневартовск-Мегион в районе городской свалки - 100 (сто) %.

Судом первой инстанции указанное заключение признано соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, содержащим все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, ясным, выводы полными, противоречия судом не установлены. Основания для иного вывода у судебной коллегии отсутствуют. С учетом изложенного заключение судебной экспертизы от 06.12.2023 обоснованно признано надлежащим доказательством по делу.

Заключение судебной экспертизы, указывает, что здание полностью завершено строительством, процент степени готовности объекта строительства составляет 100%. 

Истец доказательств обратного не представил. 

Таким образом, как верно указано в обжалуемом решении, материалами дела подтверждается факт завершения строительства объекта, что свидетельствует об отсутствии оснований для изъятия объекта на основании статьи 239.1 ГК РФ, которая и предусматривает в качестве одного из условий изъятия объекта не завершение строительства объекта. 

По смыслу указанной нормы права, реализация с торгов незавершенного строительством объекта осуществляется с целью завершения строительства лицом, которое приобретает данный объект на торгах. 

В рассматриваемом случае, с учетом установленного экспертным заключением объект не нуждается в завершении строительства. 

Судебная коллегия соглашается, что наличие или отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию само по себе не является определяющим фактором в вопросе квалификации объекта как объекта завершенного или незавершенного строительства, поскольку по своему назначению такое разрешение необходимо именно для ввода объекта в эксплуатацию, до момента которого такой объект также может находиться в достроенном состоянии. 

Указанный правовой подход был поддержан Верховным Судом Российской Федерации в определении от 21.10.2022 № 302-ЭС22-18603.

Таким образом, отсутствие у ответчика разрешения на ввод объекта в эксплуатацию с учетом указанных выше фактических обстоятельств и норм права, правового значения не имеет. 

Единственно определяющим признаком объекта незавершенного строительства является факт не завершения строительных работ, а не отсутствие документов на ввод объекта в эксплуатацию. Также не имеет существенного значения для разрешения иска на основании статьи 239.1 ГК РФ то обстоятельство, что в ЕГРН данные об объекте содержатся как об объекте степенью готовности 90%, то есть незавершенном; данные в ЕГРН в настоящее время не соответствуют фактическому положению, что не опровергается Администрацией. Спорный объект, как объект незавершенного строительства, поставлен на кадастровый учет (09.03.2019) до заключения договора аренды от 18.04.2019.

Суд апелляционной инстанции отмечает также, что иные приведенные в апелляционной жалобе доводы: об отсутствии разрешения на строительство, об отсутствии доказательств того, что объект не создает угрозы жизни и здоровью граждан, касаются вопросов признания объекта самовольной постройкой, признания права собственности на него либо требований о сносе постройки как самовольной. Между тем, в рамках рассматриваемого дела такие требования не заявлялись. В судебном порядке обществу не было отказано в признании права собственности на спорный объект, также отсутствует судебное решение о признании постройки подлежащей сносу как самовольной. Таким образом, возможности определения юридической судьбы спорного объекта недвижимости не исчерпаны. При этом в любом случае приводимые Администрацией в апелляционной жалобе доводы не могут служить основанием для удовлетворения требований в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что в удовлетворении исковых требований Администрации отказано правомерно.

Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению.

Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил. 

Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Следовательно, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ее подателя. Администрация от уплаты государственной пошлины освобождена.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 20.02.2024 по делу № А75-14503/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

 

Председательствующий

 

Т.А. Воронов

Судьи

 

Е.Б. Краецкая

 Е.С. Халявин