ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

 

18 октября 2024 года                                                                             Дело № А65-9732/2024

№11АП-14478/2024

г. Самара

резолютивная часть постановления объявлена 17 октября 2024 года

полный текст постановления изготовлен 18 октября 2024 года

 

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Дегтярева Д.А., судей: Митиной Е.А., Романенко С.Ш.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Герасимовой Е.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании 17 октября 2024 года апелляционную жалобу Муниципального казённого учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений" Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.08.2024 по делу №А65-9732/2024 (судья Андреев К.П.)

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Триал", г.Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к Муниципальному казённому учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений" Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

об определении условия договора купли-продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности объекта недвижимости: нежилое помещение этаж 1: №№1, 1а, 2-6 общая площадь 45,3 кв.м., кадастровый номер: 16:50:000000:4385, расположенные по адресу: 

<

...>,

при участии третьего лица - Исполнительного комитета Муниципального образования города Казани,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, 

 

установил:

Истец, общество с ограниченной ответственностью "Триал", г.Казань обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с уточненным иском к ответчику, Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений" Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) и просил определить условия договора купли-продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности объекта недвижимости: нежилых помещений этаж 1: №№1, 1а, 2-6 общая площадь 45,3 кв.м., кадастровый номер: 16:50:000000:4385, расположенные по адресу: 

<

...>, изложив пункт 2.1. договора купли-продажи в следующей редакции: «Цена объекта по настоящему договору составляет 1 689 166 (один миллион шестьсот восемьдесят девять тысяч сто шестьдесят шесть) рублей 67 копеек».

Определением суда от 01 апреля 2024 года в порядке ст.51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора Исполнительный комитет Муниципального образования города Казани (ИНН 

<

***>).

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.08.2024 по делу №А65-9732/2024  суд урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства объекта недвижимости: нежилое помещение этаж 1: №№ 1, 1 а, 2-6 общая площадь 45, 3 кв.м., кадастровый номер: 16:50:000000:4385, расположенные по адресу: 

<

...>,  изложив пункт 2.1 договора купли-продажи в следующей редакции: «Цена объекта по настоящему договору составляет 1 689 166 (один миллион шестьсот восемьдесят девять тысяч сто шестьдесят шесть) рублей 67 копеек».

С муниципального казённого учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений" Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Триал", г.Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) взысканы судебные расходы: 6 000 руб. госпошлины, 15 000 руб. расходов на оплату экспертизы.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой. Заявитель полагает, что суд первой инстанции необоснованно отказал в назначении по делу повторной судебной экспертизы, поскольку заключение эксперта №402/24 от 05.06.2024 не могло быть положено в основание принятого судебного акта.

Ответчик просил назначить повторную судебную экспертизу, поставить перед экспертом следующий вопрос:

1) Определить рыночную стоимость объекта недвижимости, а именно: нежилое помещение этаж 1: №№ 1, 1а, 2-6, общей площадью 45,3 кв.м., кадастровый номер: 16:50:000000:4385, расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на 12.01.2024.

Проведение экспертизы поручить:

1) ФБУ «Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции РФ», адрес: 420043, 

<

...>, телефон: 

<

***>.

Также заявитель просил отменить решение Арбитражного суда РТ от 26.08.2024 по делу №А65-9732/2024, в удовлетворении исковых требований ООО «Триал» отказать.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2024 апелляционная жалоба  ответчика принята к производству, судебное заседание по рассмотрению жалобы назначено на 17.10.2024г.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальных сайтах Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда и Верховного Суда Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, в связи с чем жалоба рассматривается в их отсутствие, в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

В поступившем отзыве истец просит провести судебное заседание по рассмотрению жалобы в отсутствие своего представителя, оставить решение суда первой инстанции без изменения, полагает, что оснований для назначения по делу повторной судебной экспертизы не имеется.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лица, участвующего в деле, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела.

Ходатайство ответчика о  назначении по делу повторной судебной экспертизы судом апелляционной инстанции отклоняется по следующим основаниям.

Частью 1 статьи 82 АПК РФ предусмотрено, что для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле

В соответствии с частью 4 статьи 82 АПК РФ о назначении экспертизы или об отклонении ходатайства о назначении экспертизы арбитражный суд выносит определение.

В силу части 2 статьи 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

В соответствии с частью 2 статьи 64 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств по делу, которое оценивается судом в порядке, предусмотренном в статье 71 Кодекса, в совокупности с иными допустимыми доказательствами по делу.

Более того, правовое значение экспертного заключения определено законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и в силу статьи 71 АПК РФ подлежит оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

В соответствии со статьей 64 АПК РФ заключения экспертов относятся к доказательствам, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Вопрос о необходимости проведения экспертизы, согласно статьям 82 и 87 АПК РФ, относится к компетенции суда, разрешающего дело по существу, удовлетворение ходатайства о проведении по делу повторной экспертизы является правом суда, которое он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления такого процессуального действия для правильного разрешения спора.

Из смысла определения Конституционного Суда Российской Федерации от 27.10.2015 N 2382-О следует, что возможность ходатайствовать перед судом - в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в его выводах - о назначении повторной экспертизы, проведение которой поручается другому эксперту, выступает гарантией прав участвующих в деле лиц.

Формирование предмета доказывания в ходе рассмотрения конкретного спора, а также определение источников, методов и способов собирания объективных доказательств, посредством которых устанавливаются фактические обстоятельства дела, является исключительной прерогативой суда, рассматривающего спор по существу.

При этом устанавливать обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения спора по существу является прямой обязанностью суда.

В силу требований, содержащихся в статье 16 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об экспертной деятельности), эксперт обязан провести полное исследование представленных ему объектов и материалов дела, дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам.

Частью 2 статьи 8 Закона об экспертной деятельности предусмотрено, что заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Оценив имеющееся в материалах дела заключение эксперта ООО «Церебро», арбитражный суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что данное экспертное заключение в полном объеме и достаточно ясно раскрывает поставленный на разрешение эксперту вопрос и отказал в назначении повторной судебной экспертизы.

Довод ответчика  о том, что согласно заключению эксперта №402/24 от 05.06.2024 цена без НДС 1 689 166,67 руб. (1 689 166,67 руб. / 45,3 кв.м. = 37 288,44 руб. за 1 кв.м.), согласно мониторингу цен объектов недвижимости, земельных участков и арендных ставок по состоянию на 01.09.2023, составленному НП «Союз оценщиков РТ», минимальная цена за 1 кв.м. в Приволжском районе на административные, офисные помещения, бизнес-центры установлена в размере 40 000 руб., что якобы свидетельствует  о том, что заключение эксперта №402/24 от 05.06.2024 не может быть положено в основу решения по данному делу, не принимается во внимание судебной коллегией. 

Выводы экспертного заключения понятны, мотивированы, не имеют вероятностного характера, нормативно обоснованы. Сведения, содержащиеся в экспертном заключении, ответчиком документально не опровергнуты (статья 65 АПК РФ). При исследовании и оценке, по правилам статьи 71 АПК РФ, экспертного заключения судебной коллегией не установлено в нем каких-либо противоречий и сомнений в его обоснованности.

Сведений, позволяющих усомниться в компетентности эксперта, ответчиком не представлено. Само по себе несогласие апеллянта с выводами судебной экспертизы не является основанием для признания заключения эксперта недостоверным доказательством и назначения повторной экспертизы.

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, отзыва,  проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено арбитражным судом, общество с ограниченной ответственностью "Триал", г.Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) (далее - истец) является арендатором нежилых помещения этаж 1: №№1, 1а, 2-6 общая площадь 45,3 кв.м., кадастровый номер: 16:50:000000:4385, расположенные по адресу: 

<

...> по договору аренды №9153-95 от 11 января 2022 года (л.д.7-9, том 1). 

12 января 2024 года ООО «Триал» обратился в Комитет с заявлением в установленном порядке с целью выкупа арендуемого нежилого помещения в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (л.д.10-11, том 1).

Ответчик договор купли-продажи истцу не направил.

Истцом инициирована оценка рыночной стоимости арендуемого имущества, так, согласно отчета ООО «Оценка Столицы» от 23.01.2023г. №03-01/2024 рыночная стоимость нежилых помещений первого этажа №№ 1, 1а, 2-6, общая площадь 45,3 кв.м., кадастровый номер: 16:50:000000:4385, расположенные по адресу: 

<

...>  по состоянию на 12 января 2024 года составила 1 339 166 (один миллион триста тридцать девять тысяч сто шестьдесят шесть) рублей 67 копеек без учета НДС (л.д.14-30, том1).

30 января 2024 года за исх.62 (1831/КЗИО-ВХ от 03.02.2024г.) в целях досудебного урегулирования ООО «Триал» направило в Комитет на подписание проект договора купли-продажи арендуемого имущества, способом оплаты в рассрочку, с периодом рассрочки 60 месяцев, ежеквартальными платежами и отчет об оценке арендуемого имущества (л.д.12-13, том1).

02.02.2024г. ответчик письмом (ИСХ. №1357/КЗИО-ИСХ) в ответ на обращение №14 от 12.01.2024г. сообщил, что после определения рыночной стоимости и принятия соответствующих распорядительных документов в адрес Истца будет направлено предложение о преимущественном праве выкупа арендуемых помещений в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ, а также проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

Поскольку стороны не пришли к согласию по пункту 2.1. договора купли-продажи арендуемого имущества, устанавливающего цену его продажи, истец обратился в арбитражный суд с заявленным иском.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из следующего.

Согласно положениям ст.217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №159-ФЗ).

Согласно ст.3 Закон №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ).

Из приведенной нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Федерального закона № 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Согласно ст.12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу ст. 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» указано что, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Поскольку в материалы дела истцом представлен отчет ООО «Оценка Столицы» от 23.01.2023г. №03-01/2024, согласно которому рыночная стоимость нежилых помещений первого этажа №№ 1, 1а, 2-6, общая площадь 45,3 кв.м., кадастровый номер: 16:50:000000:4385, расположенные по адресу: 

<

...>  по состоянию на 12.01.2024г. составила 1 339 166 (один миллион триста тридцать девять тысяч сто шестьдесят шесть) рублей 67 копеек без учета НДС, определением арбитражного суда первой инстанции от 30 мая 2024 года по ходатайству истца назначена судебная экспертиза по определению стоимости объекта недвижимости, а именно: помещений первого этажа №№ 1, 1а, 2-6, общая площадь 45,3 кв.м., кадастровый номер: 16:50:000000:4385, расположенные по адресу: 

<

...> по состоянию на 12.01.2024г., проведение которой поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью «Церебро»: ФИО1, имеющей стаж экспертной работы с 2015 года.

Согласно  заключению эксперта, составленному в рамках судебной экспертизы, рыночная стоимость спорных нежилых помещений составляет 1 689 166 (один миллион шестьсот восемьдесят девять тысяч сто шестьдесят шесть) рублей 67 копеек.

В силу п. 3 ст. 86 АПК РФ заключение эксперта исследуется наряду с другими доказательствами по делу.

Доказательства того, что при проведении судебной экспертизы были допущены нарушения, лишающие полученное по ее результатам заключение доказательственной силы, суду не представлено. Оснований сомневаться в достоверности выводов судебной экспертизы, выполненной экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда не имеется.

При этом заключение эксперта по судебной экспертизе соответствует требованиям, предъявляемым Арбитражным процессуальным кодексом РФ, не содержит противоречий и неточностей, соответствует положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности» от 29.07.1998 N 135-ФЗ, требованиям Федеральных стандартов оценки, а также не вызывает сомнения в объективности и квалификации эксперта.

Принимая во внимание, что экспертное заключение получено в результате процессуальной деятельности суда, выбор экспертной организации, круг поставленных вопросов, связанных с проведением судебной экспертизы, осуществлялся судом с учетом мнений и возражений всех участвующих в деле лиц, при этом доказательства нарушения экспертом методики проведения соответствующих исследований ответчиком в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ не представлено, арбитражный суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что  заключение эксперта, проведенное в рамках судебной экспертизы, является полным, обоснованным и достоверным.

В силу п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с п. 1 статьи 555 ГК РФ цена в договоре купли-продажи недвижимости является его существенным условием.

Исходя из положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства, опровергающие достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной судебной экспертизой,  суд пришел к выводу, что стоимость подлежащего отчуждению истцу муниципального недвижимого имущества должна составлять 1 689 166  рублей 67 копеек

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не доказывают нарушения судом первой инстанции норм материального или процессуального права либо несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, всем доводам в решении была дана надлежащая правовая оценка.

Судебная коллегия  соглашается с выводами суда первой инстанции относительно оценки заключения судебной экспертизы как надлежащего доказательства, отвечающего требованиям ст.ст.67,68,86 АПК РФ, потому оснований для назначения по делу повторной судебной экспертизы не имелось. Доказательства обратного суду не представлены.

Суд апелляционной инстанции считает доводы, изложенные в апелляционной жалобе, по существу направленными на переоценку установленных по настоящему делу обстоятельств и фактических отношений сторон, которые являлись предметом исследования по делу и получили надлежащую правовую оценку в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что заявитель в апелляционной жалобе не ссылается на доказательства, и не приводит доводы, которые бы не были учтены и оценены судом первой инстанции, равно как и доказательства, которые бы опровергали выводы суда первой инстанции, апелляционный суд приходит к выводу о том, что дело рассмотрено судом первой инстанции полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права не нарушены, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, в связи с чем, не имеется правовых оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины, в связи с чем, вопрос о распределении судебных расходов апелляционным судом не рассматривался.

руководствуясь статьями 110, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.08.2024 по делу №А65-9732/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа с направлением кассационной жалобы через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий                                                                 Д.А. Дегтярев

 

Судьи                                                                                               Е.А. Митина

 

С.Ш. Романенко