АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

20 марта 2024 года

Дело №

А56-54693/2018

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Бычковой Е.Н., судей Мирошниченко В.В., Яковца А.В.,

при участии общества с ограниченной ответственностью «ЦАН-Мировая недвижимость» ФИО1 (доверенность от 11.01.2024), 

рассмотрев 13.03.2024 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ЦАН-Мировая недвижимость» на определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.05.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2023 по делу № А56-54693/2018/разн.1,

у с т а н о в и л:

определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.06.2018 возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «ЛенСпецСтрой», адрес: 191011, Санкт-Петербург, Инженерная 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - Общество).

Решением от 27.11.2019 Общество признано несостоятельным (банкротом), в отношении его открыто конкурсное производство с применением предусмотренных параграфом 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) правил о банкротстве застройщика, конкурсным управляющим должником утвержден ФИО2.

Определением от 15.05.2020 ФИО2 освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего Обществом.

Определением арбитражного суда от 07.07.2020 конкурсным управляющим утвержден ФИО3.

Определением от 15.08.2022 по делу № А56-54693/2018/нам.6 ООО «Специализированный застройщик «Мавис-Строй» переданы права и обязательства Общества как застройщика земельного участка общей площадью 25 161 кв.м. с кадастровым номером 47:07:0722001:368, расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, земли САОЗТ «Ручьи» (далее по тексту – Земельный участок). 

На основании указанного определения ООО «Специализированный застройщик «Мавис-Строй» и должником заключен договор передачи Земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика от 16.08.2022, а Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ленинградской области за ООО «Специализированный застройщик «Мавис-Строй» 30.08.2022 зарегистрировано право собственности на Земельный участок, о чем в Единый реестр недвижимости внесена запись 

В арбитражный суд поступило заявление общества с ограниченной ответственностью «ЦАН-Мировая недвижимость» (далее – ООО «ЦАН-Мировая недвижимость», Компания) о разрешении разногласий с конкурсным управляющим ФИО3, в котором Компания просила определить размер исполненных обязательств ООО «ЦАН-Мировая недвижимость» перед Обществом в части оплаты по договору от 13.09.2017 № ЛП-767/13.09.17 участия в долевом строительстве жилого дома в размере 2 670 300 руб.

Определением от 03.11.2022 арбитражный суд привлек к участию в настоящем обособленном споре в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, ООО «Специализированный застройщик «Мавис-Строй».

В судебном заседании 08.12.2022 представитель ООО «Специализированный застройщик «Мавис-Строй» заявил ходатайство об объединении в одно производство обособленный спор № А56-54693/2018/разн.1 по рассмотрению возражений ООО «ЦАН-Мировая недвижимость» на уведомление от 29.06.2022 и обособленный спор № А56-54693/2018/искл.2 по рассмотрению заявления ООО «Специализированный застройщик «МАВИС-СТРОЙ» об исключении требования ООО «ЦАН-Мировая недвижимость» из реестра требований участников строительства Общества.

Определением от 04.05.2023, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2023, ООО «ЦАН-Мировая недвижимость» восстановлен срок на подачу заявления. Признано обоснованным и включено требование ООО «ЦАН-Мировая недвижимость» в размере 2 670 300 руб. в реестр требований кредиторов Общества с удовлетворением в четвертую очередь. Требование ООО «ЦАН-Мировая недвижимость» о передаче жилого помещения: однокомнатной квартиры со строительным номером 767 общей приведенной площадью с учетом лоджий, балконов и террас с понижающим коэффициентом 39,56 кв. м, основанное на договоре от 13.09.2017 № 767/13.09.17 участия в долевом строительстве жилого дома, с размером исполненных обязательств 2 670 300 руб. исключено из реестра требований участников строительства Общества.

В кассационной жалобе ООО «ЦАН-Мировая недвижимость», ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, а также на несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить определение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить требования ООО «ЦАН-Мировая недвижимость», в удовлетворении требований ООО «Специализированный застройщик «Мавис-Строй» отказать.

Податель кассационной жалобы считает, что при вынесении оспариваемых судебных актов судом неправомерно применена новая редакция Закона о банкротстве. Податель жалобы ссылается на отсутствие законных оснований для исключения требования кредитора из реестра требований участников строительства. 

В отзывах на кассационную жалобу конкурсный управляющий Обществом ФИО3 и  ООО «Специализированный застройщик «Мавис-Строй» просят оставить в силе принятые по делу судебные акты, считая их обоснованными и законными.

В судебном заседании представитель ООО «ЦАН-Мировая недвижимость» поддержала доводы, приведенные в кассационной жалобе, а также дополнительно указала, что судами не разрешен вопрос об определении компенсации, установленной Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 21.07.2022 № 34-П (далее – Постановление № 34-П).

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, однако представителей в судебное заседание не направили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, 13.09.2017 ООО «ЦАН-Мировая недвижимость» участник строительства (участником строительства) и Обществом (застройщиком) заключен договор № ЛП-767/13.09.17 участия в долевом строительстве жилого дома, в соответствии с условиями которого застройщик обязуется передать участнику долевого строительства жилое помещение - однокомнатную квартиру на 6 этаже, секция № 8, строительные оси 9с8-12с8;Ю/1с2-С/1с2, условный номер квартиры 767, общей проектной площадью с учетом лоджий, балконов и террас 39,56, в многоквартирном жилом доме расположенном по строительному адресу: Ленинградская обл., Всеволожский р-н, земли САОЗТ «Ручьи», участок 13, кадастровый номер земельного участка 47:07:0722001:368.

Вышеуказанный договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области 27.09.2017 за номером 47:07:0722001:368-47/017/2017-158, что подтверждается отметкой Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области.

В соответствии с условиями договора, участник строительства оплатил долевой взнос, предусмотренный разделом 5 Договора, в размере 2 670 300  руб., что подтверждается Актом зачета взаимных требований № 001/16 от 03.11.2017.

Акт зачета взаимных требований, положенный в основу требований Участника строительства, соответствует требованиям закона - заключен между субъектами правоотношений, воля и волеизъявление сторон не вызывают сомнения, содержание и форма сделки соблюдены.

Поскольку акт зачета взаимных требований не оспорен и недействительным не признан, то, как верно отмечено судом первой инстанции, является надлежащим доказательством исполнения обязательств по оплате, вытекающих из договора участия в долевом строительстве № ЛП-767/13.09.17.

В связи с чем, арбитражный суд обоснованно признал установленным факт оплаты по договору № ЛП-767/13.09.17 участия в долевом строительстве жилого дома от 13.09.2017, с восстановлением процессуального срока на подачу заявления.

Определением арбитражного суда от 28.12.2021 по делу № А56-54693/2018/нам.6 было удовлетворено заявление                                 ООО «Специализированный застройщик «Мавис-Строй» (прежнее наименование ООО «Мавис-Строй») о намерении стать приобретателем принадлежащего Обществу земельного участка с кадастровым номером 47:07:0722001:368. Во исполнение указанного определения                             ООО «Специализированный застройщик «Мавис-Строй» погасило требования по текущим платежам, требования кредиторов первой и второй очереди, включенные в реестр требований кредиторов должника, а также внесло на депозитный счет арбитражного суда денежные средства в размере, достаточном для удовлетворения требований кредиторов, обеспеченных залогом прав на объект незавершенного строительства.

Определением суда первой инстанции от 15.08.2022 по делу № А56-77541/2018/нам.6 ООО «Специализированный застройщик «Мавис-Строй» в соответствии со статьями 201.15-2 Закона о банкротстве были переданы права и обязательства Общества, как застройщика земельного участка.

На основании указанного определения ООО «Специализированный застройщик «Мавис-Строй» и Обществом заключен договор передачи земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика, а Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ленинградской области за ООО «Специализированный застройщик «Мавис-Строй» зарегистрировано право собственности на земельный участок от 30.08.2022 за номером 47:07:0722001:386-47/053/2022-429.

После вынесения определения арбитражного суда от 15.08.2022 ООО «Специализированный застройщик «Мавис-Строй» стало известно, что одним из конкурсных управляющих в реестр требований участников строительства должника было включено требование ООО «ЦАН-Мировая недвижимость» о передаче жилого помещения со строительным номером 767, основанное на Договоре от 13.09.2017 № 767/13.09.17 участия в долевом строительстве жилого дома, с размером неисполненных обязательств 2 670 300 руб.

Суд первой инстанции, рассмотрев заявление ООО «ЦАН-Мировая недвижимость» о разрешении разногласий с конкурсным управляющим ФИО3 и заявление ООО «Специализированный застройщик «Мавис-Строй» об исключении требования ООО «ЦАН-Мировая недвижимость» из реестра требований участников строительства Общества, приняв во внимание, что по состоянию на дату вступления в силу Федерального закона  от 27.06.2019 № 151-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 151-ФЗ) расчеты с кредиторами должника третьей очереди не были начаты в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) Общества, положения подпункта 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве подлежат применению в новой редакции, исключил из реестра требований участников строительства должника требование ООО «ЦАН-Мировая недвижимость» о передаче жилых помещений.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, полагает, что нормы права применены правильно, а выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве в редакции, действовавшей на дату возбуждения дела о банкротстве должника (20.06.2018), участником строительства признавалось физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.

В последующем Законом № 151-ФЗ были внесены изменения и дополнения в Закон о банкротстве и иные законы, регулирующие правоотношения по долевому строительству многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Наряду с прочими изменениями в Законе о банкротстве из понятия участника строительства исключено упоминание о юридических лицах (подпункт «а» пункта 2 статьи 4 Закона № 151-ФЗ).

По общему правилу изменения, внесенные в Закон о банкротстве Законом № 151-ФЗ, применяются при рассмотрении дел о банкротстве, производство по которым возбуждено после дня вступления в силу Закона № 151-ФЗ (пункт 16 статьи 16 этого Закона).

В то же время в пункте 17 статьи 16 Закона № 151-ФЗ указано, что, если ко дню вступления в силу этого Закона не начаты расчеты с кредиторами третьей очереди, то ряд новых норм Закона о банкротстве (пункт 3.2 статьи 201.1, статьи 201.8-1, 201.8-2, 201.9, 201.10 - 201.14, 201.15-1, 201.15-2, 201.15-2-1) применяется при рассмотрении дел о банкротстве застройщика, возбужденных до дня вступления в силу Закона № 151-ФЗ.

Из перечисленных правовых норм следует, что в целях безотлагательной и эффективной реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантии защиты жилищных прав граждан - участников строительства, Законом № 151-ФЗ придана обратная сила вновь введенному дополнительному правовому механизму защиты прав участников строительства.

При этом Верховный Суд Российской Федерации в определении от 23.09.2022 № 305-ЭС19-12342(3) указал, что само по себе отсутствие в пункте 17 статьи 16 Закона № 151-ФЗ ссылки на норму, определяющую статус участника строительства (в новой редакции), не может означать сохранение лишенными этого статуса юридическими лицами своих прежних прав на удовлетворение требований к застройщику в натуральном виде.

В связи с тем, что по состоянию на дату вступления в силу Закона № 151-ФЗ в рамках дела о банкротстве Общества расчеты с кредиторами третьей очереди не были начаты, применяются положения подпункта 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве в новой редакции, следовательно, требование Компании о передаче жилых помещений не подлежит удовлетворению.

Довод кредитора о том, что положениям Закона № 151-ФЗ придана обратная сила только в случае передачи имущества и обязательств застройщика-банкрота Фонду, а не коммерческой организации является необоснованным, поскольку придание обратной силы некоторым положениям Закона № 151-ФЗ зависит от того, начаты ли расчеты с кредиторами третьей очереди или нет, а не от организационно-правовой формы лица, которому передано имущество застройщика банкрота.

С учетом изложенных обстоятельств дела суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о наличии оснований для исключения требования ООО «ЦАН-Мировая недвижимость» из реестра требований кредиторов  Общества о передаче жилых помещений.

Довод представителя Компании, заявленный в судебном заседании суда округа о том, что судами первой и апелляционной инстанций не разрешен вопрос об определении компенсации, установленной Постановлением № 34-П, отклоняется, так как требование о компенсации не было заявлено ООО «ЦАН-Мировая недвижимость»  при рассмотрении данного спора в судах первой и апелляционной инстанций. 

Вместе с тем  ООО «ЦАН-Мировая недвижимость» не лишено возможности заявить требование о компенсации в отдельном споре. 

Залоговое обременение в отношении причитавшейся и неполученной   ООО «ЦАН-Мировая недвижимость» квартиры возникло в момент государственной регистрации договора долевого участия, являлось необходимым условием для возникновения у заявителя как участника строительства залога в отношении земельного участка, объекта незавершенного строительства или объекта долевого строительства (подпункт 1 пункта 1 статьи 339.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 - 3 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»). В публичном реестре отображена соответствующая запись, наличие которой свидетельствовало об осведомленности третьих лиц о наличии у заявителя правопритязаний к застройщику в отношении объекта строительства, включая конкурсного управляющего должником.

В связи с изменением действующего законодательства, обусловленным внесением Законом № 151-ФЗ изменений в положения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, с 27.06.2019 юридические лица исключены из понятия «участник строительства» в деле о банкротстве, что не привело к утрате такими лицами права на компенсацию за утрату залогового обеспечения. Содержащиеся в Постановлении № 34-П правовые выводы Конституционного Суда Российской Федерации, установившие временный порядок защиты бывших залоговых кредиторов застройщика, перед которыми у фонда либо нового застройщика не возникли обязательства по передаче помещений, это подтверждают.

Возмездная передача обязательств новому застройщику в рамках процедуры банкротства старого следует из положений статей 201.15-1 и 201.15-2 Закона о банкротстве, свидетельствует о разработке и реализации плана выхода из кризиса, обусловленного невозможностью завершить строительство и передать квартиры силами и средствами должника.

Как следует из системного толкования подпункта 4 пункта 3 статьи 201.15-2 Закона о банкротстве, отсылающего к подпункту 3 пункта 3 и пункту 6 статьи 201.10 указанного Закона, таким залоговым кредиторам, не являющимся участниками строительства, предоставлены гарантии защиты их имущественных интересов при передаче объекта незавершенного строительства новому застройщику в виде обязательного получения от них согласия на такую передачу (фактически - на утрату залогового обеспечения) или внесение заинтересованным лицом на депозит суда денежных средств в сумме, которая причиталась бы данным залоговым кредиторам при продаже объекта строительства на торгах в порядке, основанном на закрепленном в подпункте 1 пункта 1 статьи 201.14 Закона о банкротстве, принципе пропорционального распределения гарантированной квоты между всеми залогодержателями в виде причитающихся им 60 процентов выручки от реализации заложенного имущества.

Соответственно, передача прав и обязательств застройщика влечет прекращение залога объекта незавершенного строительства и прав на земельный участок в пользу кредиторов - юридических лиц, чьи требования основаны на договорах участия в долевом строительстве в отношении жилых помещений. С момента передачи прав и обязательств новому застройщику залоговый статус такими кредиторами утрачивается, а возможность получения заявителем компенсации предусмотрена прямым правовым регулированием, установленным вышеуказанными нормами законодательства о банкротстве.

С учетом изложенного ООО «ЦАН-Мировая недвижимость» в связи с утратой статуса залогового кредитора вправе заявить требование о компенсации в отдельном обособленном споре.

Поскольку при рассмотрении дела нормы материального права применены судами правильно и нормы процессуального права не нарушены, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены судебных актов.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 и 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.05.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2023 по делу № А56-54693/2018/разн.1 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ЦАН-Мировая недвижимость» – без удовлетворения.

 

Председательствующий

Е.Н. Бычкова

Судьи

 

В.В. Мирошниченко

 А.В. Яковец