АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных актов арбитражных судов, вступивших в законную силу

Дело № А23-7383/2019

город Калуга

12 сентября 2022 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена  05.09.2022

Постановление изготовлено в полном объеме   12.09.2022

Арбитражный суд Центрального округа  в составе:

председательствующего судьи Власова Е.В.,

судей Силаевой Н.Л., Шелудяева В.Н., 

при участии в судебном заседании:

общества с ограниченной ответственностью "Фуяо Стекло Рус": ФИО1 - представителя по доверенности от 01.09.2020;

от Городской Управы города Калуги: ФИО2 - представителя по доверенности от 23.07.2021; 

от Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений города Калуги: не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом;

от Управления финансов по городу Калуге: не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фуяо Стекло Рус" на постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 мая 2022 года  по делу № А23-7383/2019, 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Фуяо Стекло Рус" (далее - общество, ООО "Фуяо Стекло Рус") обратилось в Арбитражный суд Калужской области с иском к Управлению архитектуры, градостроительства и земельных отношений города Калуги (далее - УАГиЗО г. Калуги) о взыскании неосновательного обогащения в размере 2 489 807 руб. 25 коп.

Определением Арбитражного суда Калужской области от 27.01.2020 в порядке статьи 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) произведена замена УАГиЗО г. Калуги на надлежащего ответчика муниципальное образование "Город Калуга" в лице Городской Управы города Калуги (далее - Городская Управа г. Калуги).

В деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, участвовали УАГиЗО г. Калуги, Управление финансов города Калуги.

При рассмотрении дела общество, уточнив требования в порядке статьи 49 АПК РФ, просило взыскать в его пользу по иску 2 291 293 руб. 94 коп.

  Решением Арбитражного суда Калужской области от 16.06.2020, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2020, иск удовлетворен.

  Арбитражный суд Центрального округа постановлением от 01.04.2021, действуя в соответствии с правилами части 2 статьи 287 АПК РФ, не предрешая итогов судебного разбирательства по делу, решение Арбитражного суда Калужской области от 16.06.2020 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2020 отменил, поскольку при судебном разбирательстве в судах двух инстанций не были выяснены все значимые для дела обстоятельства, что в итоге не позволило правильно применить нормы материального права к отношениям сторон, направив дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

  Решением Арбитражного суда Калужской области от 31.01.2022 в пользу ООО "Фуяо Стекло Рус" с муниципального образования "Город Калуга" в лице Городской Управы города Калуги  в счет неосновательного обогащения взыскана сумма 2 291 293 руб. 94 коп. Разрешен вопрос о судебных расходах.

  Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2022 решением Арбитражного суда Калужской области от 31.01.2022 отменено, иск общества оставлен без удовлетворения.

  В кассационной жалобе общество просит отменить постановление суда апелляционной инстанции, как не соответствующее требованиям закона, оставить в силе решение суда первой инстанции.

     Законность оспариваемого судебного акта проверена кассационной инстанцией по правилам статьи 286 АПК РФ.

     Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и доводы письменного отзыва на жалобу со стороны Городской Управы города Калуги, выслушав участников процесса, суд кассационной инстанции находит оспариваемое постановление подлежащим отмене.

     Разрешая возникший спор, суды установили следующие фактические обстоятельства по делу.

  ООО "Фуяо Стекло Рус" на основании договора аренды от 07.05.2010 № 344/10 (в редакции договора о передаче прав и обязанностей от 11.10.2011) были приобретены  права арендатора земельного участка из состава земель населенных пунктов площадью 29 733 кв. м, с кадастровым номером 40:26:000099:72, по адресу: г. Калуга, район ул. Ольговка.

Согласно пункту 3.1 названного договора аренды размер и расчет арендной платы указаны в приложении № 2 к договору.

Расчет арендной платы составляется ежегодно с учетом устанавливаемых на календарный год базовых ставок арендной платы и коэффициентов к ним с указанием суммы, сроков и реквизитов оплаты, подписывается ответчиком и уполномоченным лицом со стороны истца. Первоначальный расчет арендной платы за период, начиная с даты, указанной в пункте 2.2 договора и до окончания текущего года, выдается при заключении договора. В случае уклонения арендатора от получения или отказа от подписания ежегодной арендной платы, либо уточненного уведомления по арендной плате, указанные расчет либо уведомление подписываются только арендодателем и считаются действующими с момента подписания им (пункт 3.2).

Указанный земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 12.10.2011.

Применительно к Правилам землепользования и застройки, утвержденным решением Городской Думы города Калуги от 14.12.2011         № 247 (в редакции на момент спорных правоотношений) для территориальной зоны П-5: "зона производственно-коммунальных объектов V класса санитарной классификации" по месту нахождения земельного участка с кадастровым номером 40:26:000099:72, градостроительным регламентом допускалось установление условно разрешенного вида использования "жилые дома различного типа".

При соблюдении административной процедуры на основании постановления Городской Управы города Калуги от 14.03.2014 № 2732-пи вид разрешенного использования спорного земельного участка: "строительство производственной базы" изменен на условно разрешенный: "жилые дома различного типа".

В целях приведения положений договора аренды в соответствие с установленным постановлением Городской Управы города Калуги от 14.03.2014 № 2732-пи условно разрешенным видом использования земельного участка стороны заключили дополнительное соглашение             № 419/14 к договору аренды, которым предусмотрели, что видом разрешенного использования вышеуказанного земельного участка является: "жилые дома различного типа", а целью предоставления - "для строительства жилых домов различного типа".  

Обществом 02.06.2014 получено разрешение на строительство объекта капитального строительства "Комплекс общежитий для сотрудников, работающих вахтовым методом по объекту: "Завод по производству автомобильного стекла ООО "Фуяо Стекло Рус". Строительство указанного объекта завершено в 2016 году.

ООО "Фуяо Стекло Рус" 27.10.2016 получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, что подтверждается постановлением Городской Управы города Калуги от 27.10.2016 № 13249-пи. 

Истец указал, что о факте завершения строительства и введения в эксплуатацию комплекса общежитий ответчику было известно, что подтверждается направлением в адрес арендатора уточненного уведомления по сумме к расчету арендной платы за 2017 год, в котором ответчик, ссылаясь на постановление Городской Управы города Калуги от 27.10.2016 № 13249-пи "Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU40-301000-102-2016", исключил из расчетов коэффициент для строительства, равный 5.

 Полагая, что в период с 27.10.2016 размер арендной платы за пользование земельным участком арендодателем определялся ошибочно, без учета факта введения комплекса общежитий в эксплуатацию, с применением при расчете арендной платы ставки 1,3% вместо 0,3%, ООО "Фуяо Стекло Рус" в целях досудебного урегулирования спора 03.07.2019 обратилось в адрес УАГиЗО г. Калуги с претензией, указав на излишне уплаченные суммы арендных платежей.

 Оставляя указанную претензию без удовлетворения,  УАГиЗО г. Калуги в письменном уведомлении в адрес общества от 29.07.2019 сообщило, что расчет арендной платы по договору был произведен верно, в соответствии с постановлением Правительства Калужской области от 18.03.2015 № 146 по ставкам арендной платы, предусмотренным постановлениями Городской Управы города Калуги от 31.12.2015 № 399-п, от 30.12.2016 № 388-п, от 16.01.2019 № 13-п. 

После этого общество обратилось в суд с иском по настоящему делу.

Пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если иное не установлено данным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:        1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;           3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Постановлением Правительства Калужской области от 18.03.2015 № 146 утвержден порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Калужской области, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов (далее - Порядок определения размера арендной платы).

Пунктом 1 Порядка определения размера арендной платы предусмотрено, что размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Калужской области, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации, определяется по следующей формуле: А = С x К x П x И1 x...x Иn, где А - размер арендной платы; С - ставка арендной платы; К - кадастровая стоимость земельного участка; П - поправочный коэффициент; И1 x...x Иn - индексы потребительских цен за период, прошедший с момента утверждения соответствующих результатов кадастровой оценки земель.

В силу пункта 2 Порядка определения размера арендной платы ставки арендной платы устанавливаются в процентах исходя из категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования специально уполномоченным органом исполнительной власти Калужской области по управлению и распоряжению государственной собственностью Калужской области; за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, - органом, уполномоченным на распоряжение такими земельными участками.

        Постановлениями Городской Управы города Калуги от 31.12.2015          № 399-п, от 30.12.2016 № 388-п, от 15.12.2017 № 421-п, от 16.01.291 № 13-п устанавливались,  соответственно, на 2016, 2017, 2018, 2019 гг. ставки арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, находящиеся на территории муниципального образования "Город Калуга".

        В период с 2016 по 2019 гг. для земельных участков, предназначенных для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки, предусматривались аналогично одинаково во всех вышеуказанных постановлениях Городской Управы города Калуги различные ставки для земельных участков, предоставленных для жилищного строительства (кроме строительства объектов малоэтажной и индивидуальной жилой застройки) -  ставка 1,3% (подпункт 1.1), и для земельных участков общежитий - ставка 0,3% (подпункт 1.2). 

       Сторонами при рассмотрении дела не оспаривалось, что для целей расчета за спорный по иску период для расчета платы за земельный участок, подлежащей внесению обществом, являющейся регулируемой, подлежали применению вышеуказанные нормативные акты, принятые Правительством Калужской области и Городской Управой города Калуги.

        В главном различия в позициях сторон при рассмотрении дела состояли в следующем. По мнению ответчика, спорный участок предоставлялся для строительства жилых домов различного типа, вид его разрешенного использования на размещение общежитий не изменялся, соответственно должна применяться ставка для исчисления арендной платы 1,3%. По мнению истца, за земельный участок, на котором расположены законно возведенные им здания общежитий, после их ввода в эксплуатацию плата подлежала определению по ставке 0,3 процента; при этом вид разрешенного использования названного участка не мог быть в спорный период по объективным причинам изменен на использование под общежития, поскольку в классификатор видов разрешенного использования земельных участков, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540, в соответствии с которым  определялись виды разрешенного использования земельных участков, вид разрешенного использования земельных участков: размещение зданий, предназначенных для размещения общежитий, был внесен только в соответствии с Приказом Минэкономразвития России от 04.02.2019.

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что на земельном участке, предоставленном обществу, расположены здания общежитий, которые построены и введены в эксплуатацию в установленном законом порядке; земельный участок используется не для строительства, а для эксплуатации указанных объектов и размер арендной платы за него должен осуществляться с использованием ставки 0,3%.

Отменяя решение суда первой инстанции, апелляционный суд указал, что после ввода зданий общежитий в эксплуатацию вид разрешенного использования спорного земельного участка не изменился.

Согласно приложениям к постановлениям Городской Управы города Калуги о ставках арендной платы и коэффициентам к ним от 31.12.2015       № 399-п, от 30.12.2016 № 388-п, от 15.12.2017 № 421-п, от 16.01.2019 № 13-п выбор той или иной ставки для начисления арендной платы зависит от вида разрешенного использования участка, а не от его фактического использования.

В связи с тем, что в заявленный период вид разрешенного использования спорного земельного участка в установленном порядке не изменялся, с момента ввода в эксплуатацию комплекса общежитий не имелось оснований для расчета арендной платы с применением ставки 0,3%. 

Поскольку установлено, что общество вносило арендную плату исходя из вида разрешенного использования спорного земельного участка до настоящего времени "жилые дома различного типа", утвержденного в установленном порядке, применение спорной величины согласовано сторонами по правилам статьи 452 ГК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска о взыскании неосновательного обогащения.

Суд округа полагает, что постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене с оставлением в силе решения суда первой инстанции.

Применительно к положениям статьи 424  Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениям, приведенным в пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" по вышеуказанному договору аренды от 07.05.2010 № 344/10 подлежала взысканию регулируемая арендная плата, определяемая в соответствии с применимыми нормативными положениями, регламентирующими порядок ее определения.

По условиям договора аренды от 07.05.2010 № 344/10 (в редакции договора о передаче прав и обязанностей от 11.10.2011) с учетом дополнительного соглашения № 419/14 участок с кадастровым номером 40:26:000099:72 предназначался для "для строительства жилых домов различного типа".  

В спорный по иску период применимое законодательство: постановления Городской Управы города Калуги о ставках арендной платы и коэффициентам к ним от 31.12.2015 № 399-п, от 30.12.2016 № 388-п, от 15.12.2017 № 421-п, от 16.01.2019 № 13-п за земельные участки, предоставленные для жилищного строительства, устанавливало ставку арендной платы в размере 1,3%.

Положениями статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что правовой режим использования земельного участка (который не может не учитываться для определения величины арендной платы) устанавливается с учетом категории земли и вида разрешенного использования (абзац 1 пункта 2).

 В этом контексте было сформулировано условие пункта 3.5 договора аренды от 07.05.2010 № 344/10, предусматривающее изменение размера арендной платы в случае изменения вида разрешенного использования.

 По общему правилу, предусмотренному в абзаце 3 пункта 2 статьи 7  Земельного кодекса Российской Федерации, изменение вида разрешенного использования земельного участка должно отражаться в Едином государственном реестре недвижимости, который в силу пункта 4 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" должен содержать в отношении земельных участков, как объектов кадастрового учета, сведения о видах их разрешенного использования.

     С учетом правовых подходов, сформулированных в Обзоре практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 14.11.2018), произвольное изменение условий договоров аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, предоставленных для определенных целей, по инициативе арендаторов не допускается, иное могло бы привести к обходу процедур, установленных законодательством для предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности.

     Вместе с тем, законодательство не исключает возможности, как например в рассматриваемом случае, когда цели, для которых участок предоставлявшийся под застройку, достигнуты, внести изменения в сведения о виде разрешенного использования земли в ЕГРН в соответствии с изменившимися фактическими обстоятельствами  использования земли в связи с исполнением договорных условий, а также учесть произошедшие изменения при регулировании договорных отношений по поводу платы за землю.

    Бремя доказывания наличия оснований, свидетельствующих об указанных обстоятельствах, лежит на арендаторе земельного участка, претендующем на изменение арендных платежей.

    В данном случае арендодатель, очевидно, не мог не быть осведомлен о том, что на вышеуказанном земельном участке построены объекты (общежития), в отношении которых 27.10.2016 получено разрешение на ввод в эксплуатацию.

    При рассмотрении дела, после отмены судебных актов  судов первой и апелляционной инстанций постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 01.04.2021, в суд истцом было представлено консультационное заключение ООО "Каскад проект" о том, что в принципе какое-либо жилищное строительство на земельном участке с кадастровым номером 40:26:000099:72 в связи с имеющимися на нем объектами недвижимости осуществлять невозможно. 

    Доказательства, которые бы давали основания полагать, что и после 27.10.2016 названный земельный участок мог использоваться для осуществления строительства жилых домов, со стороны ответчика в материалы дела не представлены.

    Кроме того, в рамках повторного рассмотрения дела установлено, что администрация отказывается в добровольном порядке пересматривать отношения сторон по поводу платы за земельный участок, на котором находится недвижимость истца (общежития), связывая это с необходимостью  внесения изменений в ЕГРН о виде разрешенного использования земельного участка, что, по сути, исключает возможность определения такой оплаты исходя из действительного предназначения земли за предшествующий период.

         В соответствии с вышеуказанными нормативными правовыми актами: постановлением Правительства Калужской области от 18.03.2015 № 146, постановлениями Городской Управы города Калуги от 31.12.2015 № 399-п, от 30.12.2016 № 388-п, от 15.12.2017 № 421-п, от 16.01.291 № 13-п, разграничивалась плата за использование арендуемой земли для  жилищного строительства  -  ставка 1,3% и для земельных участков общежитий - ставка 0,3% .

         Поскольку арендатором доказано, что с 27.10.2016 правовой режим земельного участка в связи с вводом в эксплуатацию зданий, используемых для размещения общежитий, объективно изменился, а администрация не признает право общества на внесения арендной платы в соответствии с указанным обстоятельством, суд первой инстанции правильно посчитал заявленные требования подлежащими удовлетворению.

          Руководствуясь пунктом 5 части 1 статьи 287, статьями  288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 мая 2022 года  по делу № А23-7383/2019 отменить, решение Арбитражного суда Калужской области от 31 января 2022 года оставить в силе.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст.291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 Председательствующий судья                                      Е.В. Власов  

 

 Судьи                                                                               Н.Л. Силаева 

                                                                                                     В.Н. Шелудяев