ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Хлыновская, д. 3, г. Киров, Кировская область, 610998

http://2aas.arbitr.ru, тел. 8 (8332) 519-109

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А82-13065/2023

12 декабря 2024 года

г. Киров

 

Резолютивная часть постановления объявлена 10 декабря 2024 года.  

Полный текст постановления изготовлен 12 декабря 2024 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Немчаниновой М.В.,

судей Бычихиной С.А., Черных Л.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Загоскиной М.С.,

при участии в судебном заседании:

индивидуального предпринимателя ФИО1 – лично, по паспорту,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу муниципального казенного учреждения «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля на решение  Арбитражного суда Ярославской области от 03.10.2024  по делу №А82-13065/2023,  

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к муниципальному казенному учреждению «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>),

третье лицо: Департамент градостроительства мэрии г. Ярославля (ИНН

<

***>, ОГРН 

<

***>),

о расторжении договора аренды земельного участка, 

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – Предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Ярославской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к муниципальному казенному учреждению «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля (далее – Агентство, ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка  от 08.02.2023       № 7А/2023, предоставленного для строительства по результатам аукциона, и взыскании 1 017 034 рублей 67 копеек, внесенной арендной платы. 

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 03.10.2024 исковые требования Предпринимателя удовлетворены.

Агентство с принятым решением суда не согласилось, и обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит указанное решение отменить и принять по делу новый судебный акт.

Заявитель жалобы считает, что Предприниматель до проведения аукциона и заключения договора мог ознакомиться со всей документацией, размещенной на сайте torgi.gov.ru, и установить, что на земельном участке имеются инженерные коммуникации. Ссылаясь на письмо Департамента градостроительства мэрии г. Ярославля от 17.03.2023 № 1627, Агентство считает, что на земельном участке имеется возможно разместить объект площадью 905,1 кв.м без выноса ливневой канализации, что соответствует 35,2% площади застройки.

В судебном заседании и в отзыве на апелляционную жалобу Предприниматель указал на законность принятого судебного акта, в удовлетворении жалобы просит отказать.

Агентство и третье лицо о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, Агентство заявило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие своего представителя.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей Агентства и третьего лица.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и исходя из доводов апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для изменения решения суда по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор, в свою очередь, обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ) своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из пункта 3 статьи 405 ГК РФ следует, что должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 ГК РФ).

В силу статьи 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств (пункт 1). 

В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. 

Если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (пункт 2). 

Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (пункт 3); правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 настоящей статьи, применяются, если законом или договором не предусмотрено иное (пункт 4).

Общее регулирование, содержащееся в статье 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в пункте 4 статьи 614 ГК РФ, согласно которому, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. 

Данная правовая позиция изложена в пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.11.2021.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Статья 620 ГК РФ предоставляет арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в ряде случаев, в том числе когда:

- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (пункт 2).

- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (пункт 4).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 № 305-ЭС15-15053 сформулирована следующая правовая позиция.

Согласно пунктам 2 и 4 статьи 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Как следует из материалов дела, на основании постановления мэрии города Ярославля от 24.09.2019 № 1067 и протокола о результатах аукциона от 08.02.2023 № 30 Агентство (арендодатель) и Предприниматель (арендатор), заключили договор от 08.02.2023 № 7А/2023 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, предоставленного для строительства (л.д. 7-9).

Согласно пункту 1.1 договора, арендодатель предоставил в аренду земельный участок общей площадью 2657 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов с кадастровым номером 76:23:011206:53, расположенный по адресу: 

<

...> земельный участок 2б.

Разрешенное использование: обеспечение спортивно-зрелищных мероприятий, код 5.1.1.

Согласно пункту 1.3 договора, указано, что в границах участка здания и сооружения отсутствуют.

На момент передачи земельного участка по акту приема-передачи от 08.02.2023 земельный участок не обременен правами третьих лиц, в залоге, споре и под арестом не состоит.

Срок действия договора с 08.02.2023 по 07.08.2025 (пункт 6.2 договора).

Во исполнение договора истцом по платежному поручению от 03.02.2023 № 15 внесена арендная плата в размере 1 525 552 рублей.

Как указал истец, согласно ГПЗУ на земельный участок и письма ПАО «ТГК – 2» от 18.04.2022 на территории земельного участка находится сооружение - участок тепловых сетей 2Ду300 мм подземной канальной прокладки с тепловой камерой и трубопроводом попутного дренажа, принадлежащий ПАО «ТГК-2» и при размещении зданий и сооружений вблизи подземных тепловых сетей канальной прокладки необходимо выдержать расстояние от них не менее 5 метров, то есть имеется охранная зона сетей (л.д. 86).

В письмах АО «Ярославльводоканал» и МКП «Я и ОГС г. Ярославля» также указано, что в границах земельного участка расположены принадлежащие им сети водопотребления и водоотведения, ливневая канализация (л.д. 80, 82).

Между тем, охранные зоны не обозначены в градостроительном плане и не указаны в заключенном по результатам аукциона договоре аренды, что противоречит требованиям закона.

Размещение коммуникаций в границах земельного участка, не дает возможности арендатору построить планируемый объект недвижимости - здание, что привело к нецелесообразности дальнейшей аренды земельного участка с кадастровым номером 76:23:011206:53.

Также в аукционной документации была допущена ошибка в площади участка, увеличена на 100 кв.м (указано – 2 657 кв.м, фактически согласно данным ЕГРН – 2 567 кв.м).

Истец считает, что Агентство должно было поставить потенциальных покупателей права пользования земельным участком о таких ограничениях, поскольку они (ограничения) могли повлиять на формирование воли претендентов на приобретение или отказ в приобретении права на выставленное к продаже имущественное право.

Ограничение (обременение) на земельный участок является существенным условием договора.

23.05.2023 истцом в адрес ответчика было направлено заявление о расторжении указанного выше договора, в котором истец на основании пункта 4.1 договора предлагал заключить соглашение о досрочном расторжении договора с 01.06.2023. Указанное заявление получено Агентством 23.05.2023.

21.06.2023 ответчик направил отказ в расторжении договора от 08.02.2023 № 7 А/2023 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, предоставленного для строительства по результатам аукциона, так как ответчиком не усматривается оснований для расторжения.

Также истцом заявлено требование о взыскании арендной платы в размере 1 017 034 рублей 67 копеек за период с 01.06.2023, т.е. после даты расторжения договора указанного в письме от 23.05.2023.

Исследовав и оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд приходит к выводу о невозможности использования спорного земельного участка в целях строительства крытого хоккейного корта, в связи с наличием объективных препятствий в пользования земельным участком (наличие подземного теплопровода, сети водопотребления и водоотведения, ливневой канализации с необходимостью соблюдения охранных зон).

Ссылка Агентства на письмо Департамента градостроительства мэрии г. Ярославля от 17.03.2023 № 1627, согласно которому на земельном участке возможно разместить объект площадью 905,1 кв.м без выноса ливневой канализации, что соответствует 35,2% площади застройки, не принимается апелляционным судом, поскольку указанное обстоятельство не опровергает наличия подземного теплопровода, сетей водопотребления и водоотведения, с необходимостью соблюдения в отношении указанных объектов охранных зон, которые в том числе должны соблюдаться во время строительства объекта.

При этом апелляционный суд учитывает, что из объяснений Предпринимателя следует, что им планировался к застройке крытый хоккейный корт площадью 1 500 кв.м с размещением трибун и автостоянки. 

Довод Агентства о том, что до проведения аукциона и заключения договора Предприниматель мог ознакомиться со всей документацией, размещенной на сайте torgi.gov.ru, и установить, что на земельном участке имеются инженерные коммуникации, отклоняется апелляционным судом, поскольку в указанной документации, как и в ГПЗУ, наличие объектов ресурсоснабжающих организаций с указанием их площади и площади охранных зон, не отражено.

При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно расторг договор аренды земельного участка от 08.02.2023 № 7А/2023 и взыскал с ответчика в пользу истца 1 017 034 рубля 67 копеек долга.

Учитывая изложенное Второй арбитражный апелляционный суд признает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, принятым при правильном применении норм материального и процессуального права и с учетом фактических обстоятельств по делу.

Оснований для удовлетворения жалобы заявителя по доводам, изложенным в ней, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268–271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд 

П О С Т А Н О В И Л:

решение  Арбитражного суда Ярославской области от 03.10.2024  по делу № А82-13065/2023 оставить без изменения, а апелляционную жалобу муниципального казенного учреждения «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в установленном законом порядке.

Председательствующий                                      

М.В. Немчанинова

Судьи                         

С.А. Бычихина

Л.И. Черных