﻿ 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-9924/2021

Дело № А55-26119/2020

г. Казань

16 ноября 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 11 ноября 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 ноября 2021 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Карповой В.А.,

судей Ананьева Р.В., Муравьева С.Ю.,

в отсутствие:

истца – извещен надлежащим образом,

ответчика – извещен надлежащим образом,

третьего лица – извещено надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации городского округа Тольятти

на решение Арбитражного суда Самарской области от 12.04.2021 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2021

по делу № А55-26119/2020

по исковому заявлению администрации городского округа Тольятти к обществу с ограниченной ответственностью Торговая компания «Ронто», третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Отдых», о взыскании задолженности по арендной плате и пени,

УСТАНОВИЛ:

администрация городского округа Тольятти обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью Торговая компания «Ронто» (далее – ООО ТК «Ронто») о взыскании 263 827 руб. 07 коп., в том числе: 258 148 руб. 26 коп. задолженности по арендной плате за период с 03.12.2019 по 30.06.2020 по договору от 06.11.2018 № 3869, 5678 руб. 81 коп. пени за период с 11.01.2020 по 02.06.2020.

Определением от 30.11.2020 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – общество с ограниченной ответственностью «Отдых» (далее – ООО «Отдых»).

Решением Арбитражного суда Самарской области от 12.04.2021, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2021, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе администрация городского округа Тольятти просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить, требования удовлетворить в полном объеме, по основаниям, изложенным в кассационной жалобе.

Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела, между администрацией городского округа Тольятти, ООО «Отдых», ООО ТК «Ронто» был заключен договор аренды земельного участка от 06.11.2018 № 3869, согласно условиям которого истец передал в аренду земельный участок с кадастровым номером 63:09:0305025:2103, расположенный по адресу: г. Тольятти, Центральный район, Лесопарковое шоссе, земельный участок № 69, общей площадью 120 935 кв. м, с разрешенным использованием: туристическое обслуживание, сроком до 02.05.2061.

По акту приема-передачи земельный участок от 06.11.2018, являющийся приложением к договору аренды, арендаторы приняли земельный участок в пользование.

В пункте 1.2.6 договора указаны имеющиеся на земельном участке объекты капитального строительства.

Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Самарской области – 21.11.2018.

Как указал истец, исходя из расчета доли землепользования, ответчик использовал земельный участок площадью 12 200,41 кв. м, в период с 29.08.2019 по 17.03.2020 площадью 12 651,37 кв. м, с 18.03.2020 по 30.06.2020 – площадью 14 725,77 кв. м (л.д.8-9).

Как указал истец, в соответствии с постановлением администрации городского округа Тольятти от 04.02.2020 № 297-п/1 был изменен вид разрешенного использования земельного участка на «туристическое обслуживание, гостиничное обслуживание»; в соответствии с постановлением администрации городского округа Тольятти от 18.06.2020 № 1875-п/1, принятого в целях самоконтроля, был изменен вид разрешенного использования земельного участка на «Туристическое обслуживание».

Расчет арендной платы произведен истцом в соответствии с Методикой определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области и предоставляемых для целей, не связанных со строительством, утвержденной постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 №308 (в редакции, действующей в спорном периоде) «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области» с применением коэффициентов, утвержденных решением Думы г.о. Тольятти от 01.10.2008 № 972 «О коэффициентах и процентах от кадастровой стоимости земельных участков, применяемых при определении размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории городского округа Тольятти, и предоставленных в аренду без торгов», исходя из кадастровой стоимости установленной постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области».

В соответствии с указанной выше Методикой, утвержденной постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 № 308, размер арендной платы за единицу площади земельного участка в год рассчитывается по формуле: А = Скад * Кв * Ки, где: Скад – удельный показатель кадастровой стоимости земли; Кв – коэффициент вида использования земельного участка, утверждаемый правовым актом представительного органа муниципального образования; Ки – коэффициент инфляции расчетного года.

При этом, истцом был произведен расчет арендной платы исходя из кадастровой стоимости земельного участка 77 152 901 руб. 95 коп., с 03.12.2019 по 25.02.2020, исходя из Кв=0,0162 (пункт 8.1. Земельные участки санаториев, домов отдыха, пансионатов, кемпингов, туристических баз), а с 26.02.2020 по 30.06.2020 из Кв= 0,0494 (пункт 6.1 Земельные участки гостиниц, кемпингов, мотелей), в связи с чем за период с 03.12.2019 по 30.06.2020 у ответчика образовалась задолженность по арендной плате в сумме 258 148 руб. 26 коп. (л.д.7 том 1).

Кроме того, истцом были начислены пени за период с 11.01.2020 по 02.06.2020 в сумме 5678 руб. 81 коп. (л.д. 6, том1).

Администрация городского округа Тольятти направила в адрес ответчика претензию от 05.06.2020 № 4162/5.2 о погашении образовавшейся задолженности, которая была оставлена ответчиком без удовлетворения, что послужило основанием для обращения в суд с настоящими требованиями.

Арбитражный суд кассационной инстанции, оставляя без изменения обжалованные судебные акты, исходит из установленных судом обстоятельств дела и следующих норм права.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), определено, что использование земли в Российской Федерации является платным, одной из форм платы за пользование землей является арендная плата. 

В силу части 4 статьи 22 ЗК РФ, размер арендной платы определяется договором аренды. 

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. 

Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества. 

В силу пункта 3 статьи 85 ЗК РФ, градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования. 

Согласно пункту 2 статьи 7 ЗК РФ, земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Согласно действующему на момент заключения договора Приказу Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 (ред. от 04.02.2019) «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» (зарегистрировано в Минюсте России 08.09.2014 № 33995) наименование вида разрешенного использования земельного участка «Туристическое обслуживание» (5.2.1) включает в себя размещение пансионатов, туристических гостиниц, кемпингов, домов отдыха, не оказывающих услуги по лечению, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них; размещение детских лагерей.

Предметом договора аренды от 06.11.2018 № 3869 является земельный участок с кадастровым номером 63:09:0305025:2103, на котором расположены нежилые здания и инфраструктура детского лагеря (спальные корпуса, домики для обслуживающего персонала, сторожки, теплоузел, складские помещения, домик пионеров и т.д.).

Исходя из условий дополнительного соглашения к договору аренды от 30.11.2018, зарегистрированного в установленном законом порядке 06.12.2018, вид разрешенного использования земельного участка определен как «земельные участки пионерских лагерей, детских и спортивных лагерей (пункт 8.2)», Кв-0,00011. 

Согласно Правилам землепользования и застройки городского округа Тольятти, утвержденным решением Думы городского округа Тольятти от 24.12.2008 № 1059, к видам разрешенного использования земельного участка, относящегося к Р-3 «Зона отдыха» отнесены в том числе, детские оздоровительные лагеря.

Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве. Поэтому при кадастровом учете земельного участка вид его разрешенного использования определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений.

Условия договора в соответствии с положениями статей 421, 422 ГК РФ определяются по усмотрению сторон и должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент заключения договора. Принятый после заключения договора закон, устанавливающий иные обязательные для сторон правила, может служить основанием принудительного изменения условий договора только при наличии у названного закона обратной силы.

Статьями 450, 451 ГК РФ допускается возможность изменения договора по соглашению сторон либо по требованию одной из них в судебном порядке при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных законами или договором. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ). 

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 25.06.2013 № 1756/13 выработал следующие правовые подходы. Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению. 

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка предполагает изменение соответствующего договора. Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установлено в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. 

Иное толкование положений ЗК РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права. Арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды. 

При решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору арендодатель связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. 

Удовлетворение требования об изменении одного вида разрешенного использования земельного участка на другой, по существу направленного на обход предусмотренных земельным законодательством публичных процедур, недопустимо (постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 30.07.2018 по делу № А57-16140/2017).

В связи с указанным, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что, приняв на себя права и обязанности по указанному договору аренды, стороны выразили свое согласие на использование земельного участка в соответствии с одним из видов разрешенного использования, установленных Правилами землепользования и застройки городского округа Тольятти для зоны Р-3 «Зона отдыха», тем самым реализовав свое право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 ЗК РФ. 

На основании пункта 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. 

Из пунктов 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13) следует, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. 

Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды. 

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации. 

На территории Самарской области порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, установлен постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 № 308 «Об утверждении Порядка определения размеров арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области», которым утверждена Методика определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области и предоставляемых для целей, не связанных со строительством. При расчете арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в пределах городского округа Тольятти, подлежат применению коэффициенты вида использования земельного участка, утвержденные решением Думы городского округа Тольятти от 01.10.2008 № 972. 

Коме того, размеры долей землепользования арендаторов проверялся и установлен вступившими в законную силу судебными актами по делу № А55-26117/2020.

В дело представлены документы, свидетельствующие об оплате ответчиком и третьим лицом арендной платы, размер которой определен с учетом приходящейся на них доли в праве на земельный участок и с учетом предусмотренного договором вида разрешенного использования земельного участка.

Суды первой и апелляционной инстанций, оценив представленные в материалы дела доказательствам в порядке статьи 71 АПК РФ в их совокупности, правомерно исходили из того, что применение в расчете арендной платы коэффициента вида использования земельного участка «8.2. Земельные участки пионерских лагерей, детских и спортивных лагерей», установленного Приложением № 1 к Решению Думы г.о. Тольятти от 01.10.2008 №972, является обоснованным, соответствующим условиям дополнительного соглашения к договору аренды от 30.11.2018.

При таких обстоятельствах оснований для отмены состоявшихся судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется, поскольку аргументы заявителя основаны на неверном понимании действующего законодательства в совокупности обстоятельств дела и не опровергают законности выводов судов, основанных на исследованных доказательствах, установленных обстоятельствах и нормах права.

Несогласие заявителя с результатами оценки судом имеющихся в материалах дела доказательств и выводами, сделанными на их основе, достаточным основанием для отмены состоявшихся по делу судебных актов являться не может.

Материалы дела исследованы судами полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 АПК РФ, судами первой и апелляционной инстанций не допущено.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 12.04.2021 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2021 по делу № А55-26119/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                            В.А. Карпова 

 

Судьи                                                                                    Р.В. Ананьев

 

                                                                                              С.Ю. Муравьев