АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ

656015, Барнаул, пр. Ленина, д. 76, тел.: (3852) 29-88-01

http:// www.altai-krai.arbitr.ru, е-mail: а03.info@arbitr.ru

 

            Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

г. Барнаул                                                                                                Дело № А03-7783/2020

 

Резолютивная часть решения оглашена 14 декабря 2020 года.

Решение в полном объеме изготовлено 21 декабря 2020 года.

 

Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Гуляева А.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление Управления имущественных отношений Алтайского края, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Барнаул, к обществу с ограниченной ответственностью «Система «Н», (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Барнаул, с участием в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – общества с ограниченной ответственностью «Энергия-Транзит», (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Барнаул, о расторжении договора аренды земельного участка,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2,  по доверенности от 04.09.2020, диплом от 06.07.2007,

от ответчика – ФИО3, по доверенности от 23.09.2020, диплом от 04.07.2013,

от третьего лица – не явилось, извещено,

У С Т А Н О В И Л:

Управление имущественных отношений Алтайского края (далее – истец) обратилось  в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Система «Н» (далее – ответчик) о расторжении договора аренды от 25.12.2017 №5172-з земельного участка с кадастровым номером 22:63:030320:79, расположенного по адресу: 

<

...>.

Требование истца мотивировано статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и обосновано тем, что ответчик изменил назначение объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке, а также вид разрешенного использования земельного участка, при этом размер площади предоставленного ответчику земельного участка превышает максимальный размер площади земельного участка, необходимой для эксплуатации объекта недвижимости. Поскольку ответчик в добровольном порядке отказался расторгнуть договора аренды, истец обратился с настоящим иском в суд.

Ответчик представил возражения на иск, в которых ссылается на отсутствие оснований для расторжения договора.

К участию в деле в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Энергия-Транзит».

Третье лицо явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило.

О месте и времени судебного заседания по делу третье лицо надлежащим образом извещено в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ суд рассмотрел спор по существу в отсутствие представителя третьего лица.

Представители истца и ответчика в судебном заседании поддержали доводы в обоснование заявленного по делу требования и возражений против него.

Выслушав представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

25.12.2017 между Министерством имущественных отношений Алтайского края (впоследствии – Управление имущественных отношений Алтайского края), как арендодателем, и ответчиком, как арендатором, заключен договор аренды №5172-з земельного участка, государственная собственность на который не разграничена (далее – договор), по условиям которого ответчику за плату во временное владение и пользование предоставлен земельный участок из категории «земли населенных пунктов» с кадастровым номером 22:63:030320:79, местоположение: 

<

...>, площадью 0,8600 га или 8600 кв.м. (пункты 1.1, 1.2 договора).

Цель предоставления земельного участка: для эксплуатации предприятия бытового обслуживания (пункт 1.3 договора), вид разрешенного использования – для строительства предприятия бытового обслуживания (пункт 1.4 договора).

Срок действия  договора – 49 лет с момента вступления договора в силу (пункт 2.1 договора).

Договор вступил в силу с момента его государственной регистрации – 04.05.2018.

Из представленных в материалы дела выписки из Единого государственного реестра невидимости (ЕГРН), соглашения об установлении сервитута №7с от 15.05.2017, следует, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 22:63:030320:79 согласовывалось право ограниченного пользования (сервитут) в пользу ООО «Энергия-Транзит» для обеспечения прокладки (строительства) подземной сети электроснабжения, сроком действия с 31.07.2017 до 31.12.2017.

Согласно представленной в материалы дела выписке из ЕГРН по состоянию на 15.09.2017, ответчику с 15.09.2017 на праве собственности принадлежит объект недвижимого имущества с кадастровым номером 22:63:030320:144, расположенный по адресу: 

<

...>, площадью 1498 кв.м., назначение: нежилое здание, наименование: предприятие бытового обслуживания.

Согласно выписке из ЕГРН по состоянию на 09.06.2020, наименование принадлежащего ответчику объекта недвижимости с кадастровым номером 22:63:030320:144 изменено на «здание склада».

Постановлением Администрации города Барнаула Алтайского края №1879 от 01.11.2019 вид разрешенного использования земельного участка  с кадастровым номером  22:63:030320:79, площадью 8600 кв.м., изменен с «для строительства предприятия бытового обслуживания» на «склады».

Ссылаясь на то, что изменение назначения объекта недвижимости и вида разрешенного использования земельного участка привело к существенным изменениям обстоятельств, истец направил ответчику письма №48/13046 от 23.12.2019 №48/164 от 14.01.2020 с требованиями об утверждении схемы расположения земельного участка в связи с его разделом и подписании проекта соглашения о расторжении договора аренды №5172-з от 25.12.2017.

Письмом №2 от 27.02.2020 ответчик отказал  истцу в подписании соглашения о расторжении договора аренды, указывая на отсутствие с его стороны каких-либо нарушений.

Статьей 11 ГК РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В соответствии со статьей 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется способами, установленными данной нормой, в том числе путем прекращения или изменения правоотношения.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Исходя из содержания пункта 1 статьи 615 ГК РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Обязательства, возникающие из договора, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, односторонний отказ от исполнения обязательства, как и одностороннее изменение его условий, не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 ГК РФ).

Согласно статье 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьями 46 ЗК РФ, 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Прекращение прав на земельный участок, принадлежащих арендаторам и другим лицам, не являющимся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования участка этими лицами осуществляется по основаниям и в порядке, которые установлены земельным законодательством (статья 287 ГК РФ).

Частью 3 статьи 619 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения обязанности в разумный срок.

Материалами дела подтверждено соблюдение истцом досудебного порядка, установленного для обращения с иском о расторжении договора аренды земельного участка.

Обосновывая необходимость восстановления нарушенного права в судебном порядке, истец указывает на то, что ответчик, как собственник объекта недвижимого имущества, расположенного на спорном земельном участке, злоупотребил своими правами, произвел изменение назначения объекта недвижимости и изменение вида разрешенного использования земельного участка, предоставленного для иной цели, уже обладая правом аренды в отношении него, в обход установленной земельным законодательством процедуры предоставления.

Истец указывает, что с учетом характеристик земельного участка и расположенного на нем в настоящее время объекта невидимого имущества, принадлежащего ответчику, решение о предоставлении земельного участка в испрашиваемой площади (8600 кв.м.) не было бы принято, так как в этом случае на земельном участке имеется свободная площадь, позволяющая ответчику осуществить строительство иных объектов недвижимости, в то время  как земельное законодательство устанавливает обязанность проведения торгов в случае предоставления земельного участка под строительство. Кроме того, указывает на различный порядок определения арендной платы за земельные участки, предоставляемые по результатам проведения аукциона, и арендной платы по договорам аренды земельных участков, предоставленных без проведения  торгов в целях эксплуатации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 ЗК РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Согласно статье 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу положений Конституции Российской Федерации земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории; они могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (статья 9); владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц; условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (части 2 и 3 статьи 36).

Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель устанавливается исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства.

Собственники и иные владельцы земельных участков обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием (статьи 1, 7, 42 ЗК РФ).

Таким образом, законодатель разделяет понятия использования земель по целевому назначению и разрешенного использования.

Градостроительное зонирование территории регламентируется Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее – ГрК РФ).

В пункте 7 статьи 1 ГрК РФ содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Согласно статье 30 ГрК РФ границы территориальных зон устанавливаются на карте градостроительного зонирования, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства указываются в градостроительном регламенте. Карта градостроительного зонирования и градостроительные регламенты входят в состав правил землепользования и застройки. Правила землепользования и застройки, наряду с прочим, включают в себя положения об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами.

Порядок установления территориальных зон, их виды и состав регулируются нормами статей 34, 35 ГрК РФ. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Разрешенное использование может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними (часть 1 статьи 37 ГрК РФ). 

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (часть 4 статьи 37 ГрК РФ, пункт 2 статьи 7 ЗК РФ). 

Разрешение на условно разрешенный вид использования предоставляется в установленном статьей 39 ГрК РФ порядке (часть 6 статьи 37 ГрК РФ). 

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, которые могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 ЗК РФ).

Вид разрешенного использования земельного участка зависит от его назначения и определяется градостроительным регламентом, содержащимся в правилах землепользования и застройки (статья 30 ГрК РФ). Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Ответчик обратился в Комитет по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула с запросом о предоставлении сведений из 4-го раздела «Правила землепользования и застройки, внесение в них изменений» на земельный участок по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 22:63:030320:79.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа - города Барнаула Алтайского края, утвержденными решением Барнаульской городской Думы от 09.10.2011 г. № 834 (в редакции от 25.09.2019 № 286), спорный земельный участок расположен в территориальной зоне коммунальных объектов (П.6), что следует из письма Комитета по строительству, архитектуре и развитию г. Барнаула от 14.06.2019  № 2471-з/к-01-30.

Из письма Комитета по строительству, архитектуре и развитию г. Барнаула от 14.06.2019  № 2471-з/к-01-30 также следует, что градостроительным регламентом в зоне коммунальных объектов предусмотрены различные виды разрешенного использования земельного участка, в том числе склады (П. 20).

Изменение вида разрешенного использования земельного участка произведено ответчиком с целью приведения в соответствие земельного участка территориальной зоне, в которой он расположен. Цель использования земельного участка в данном случае не изменилась, так как первоначально участок как был предоставлен для эксплуатации здания и в настоящее время на указанном участке продолжается эксплуатация здания.

Доказательств, опровергающих данное обстоятельство, истцом при рассмотрении дела не представлено.

Изменение вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 22:63:030320:79 с «для строительства предприятия бытового обслуживания» на «склады» осуществлено на основании постановления Администрации г. Барнаула от 01.11.2019 № 1879.

Техническим заключением МУП «Архитектура» г. Барнаула № 59 от 10.06.2019 «О возможности изменения функционального назначения объекта» установлено, что здание предприятия бытового обслуживания (Литер А) площадью 1498,0 кв.м., находящееся на земельном участке по адресу: пр-д Балтийский 1-й, 12, расположенном в территориальной зоне коммунальных объектов (П.6), согласно статьи 75 Правил землепользования и застройки городского округа - города Барнаула Алтайского края, утвержденными решением Барнаульской городской Думы от 09.10.2011 г. № 834 (в редакции от 25.09.2019 № 286), возможно использовать под здание склада.

В ходе рассмотрения дела представитель истца пояснил, что Управлением имущественных отношений в Администрацию г. Барнаула предоставлялось письмо о возможности изменения вида разрешенного использования спорного земельного участка.

Таким образом, вопреки доводам истца, приведенным в качестве обоснования заявленного требования, истец своими действиями давал основания полагать, что изменение вида разрешенного использования земельного участка является возможным, так как не возражал против изменения вида разрешенного использования.

Истцом не представлено доказательств нарушения требований земельного и градостроительного законодательства при определении границ и площади спорного земельного участка, в том числе опровергающих необходимость использования земельного участка в испрашиваемом размере.

Кроме того, истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что ответчик допустил существенные нарушения условий договора аренды, которые бы повлекли нарушение прав истца, а также не представлено доказательств, свидетельствующих о наличии свободной площади земельного участка, которая может быть использована ответчиком для строительства объектов недвижимости в будущем, либо об осуществлении ответчиком действий по строительству на данном участке иных объектов недвижимости.

Изменение кадастровых сведений о виде разрешенного использования земельного участка само по себе не является существенным нарушением договора долгосрочной аренды земельного участка и достаточным основанием для его расторжения.

В материалах дела отсутствуют доказательства фактического нарушения ответчиком целевого назначения земельного участка, предусмотренного пунктом 1.1 договора аренды № 5172-з от 25.12.2017.

Определением от 27.10.2020 суд назначил по делу судебную экспертизу, поручив ее проведение эксперту общества с ограниченной ответственностью «Алтайская лаборатория строительно-технической экспертизы» ФИО4.

На разрешение эксперта суд поставил следующие вопросы:

1.               Определить площадь земельного участка, необходимую и достаточную для эксплуатации нежилого здания - здание склада, общей площадью 1498 кв.м., расположенного на земельном участке по адресу: 

<

...>, площадь участка 8600 кв.м., кадастровый номер 22:63:030320:79.

2.                Определить, имеется ли на земельном участке, расположенном по адресу: 

<

...>, площадь участка 8600 кв.м., кадастровый номер 22:63:030320:79, свободная территория, пригодная для строительства иных объектов и не требуемая для эксплуатации расположенного на данном земельном участке нежилого здания - здания склада, общей площадью 1498 кв.м.?

3.                В случае превышения площади, необходимой и достаточной для эксплуатации нежилого здания - здание склада, общей площадью 1498 кв.м, определить, возможно ли произвести межевание земельного участка с учетом расположенных на нем линий электропередач, сети водоснабжения и сети канализации? Возможно ли вновь образованный участок использовать для строительства?

В соответствии с представленным в материалы дела заключением эксперта №0024/20 от 23.11.2020, произведенным экспертом подсчетом площадей установлено, что фактическая площадь земельного участка с кадастровым номером 22:63:030320:79, расположенным по адресу: 

<

...>, в размере 8600 кв.м., является минимально необходимой для организации технологических процессов, связанных с нормальной эксплуатацией здания склада площадью 1498 кв.м.

Произведенным графическим моделированием и расчетом экспертом установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 22:63:030320:79, расположенном по адресу: 

<

...>, площадью 8600 кв.м., отсутствует свободная территория, пригодная для строительства иных объектов и не требующаяся для эксплуатации расположенного на данном земельном участке нежилого здания склада, площадью 1498 кв.м.

Произведенным графическим моделированием и расчетом также установлено, что превышение площади земельного участка с кадастровым номером 22:63:030320:79, необходимой и достаточной для эксплуатации нежилого здания склада площадью 1498 кв.м., с учетом расположенных на нем линий электропередач, сети водоснабжения и сети канализации – отсутствует.

Указанное выше заключение эксперта истец способами, установленными законом, под сомнение не поставил и не опроверг.

Таким образом, совокупность установленных по делу обстоятельств не позволяет установить наличие со стороны ответчика, как арендатора, существенных нарушений договора аренды земельного участка, являющихся основанием для его расторжения в судебном порядке, в связи с чем суд отказывает в удовлетворении заявленного истцом по делу требования в полном объеме.

Расходы по уплате государственной пошлины по правилам части1 статьи 110 АПК РФ подлежат отнесению на истца, однако, поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины в силу закона, государственная пошлина в доход федерального бюджета с истца взысканию не подлежит.

В соответствии со статьей 106, частью 1 статьи 110 АПК РФ понесенные ответчиком судебные издержки по оплате судебной экспертизы подлежат возмещению за счет истца.

Руководствуясь статьями 110, 167, 170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

 

                                                             Р Е Ш И Л:

В удовлетворении искового заявления отказать.

Взыскать с Управления имущественных отношений Алтайского края в пользу общества с ограниченной ответственностью «Система «Н» 48 000 руб. в возмещение расходов по оплате судебной экспертизы.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в апелляционную инстанцию – Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения, либо в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                              А.С. Гуляев