АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-7952/24 

Екатеринбург

03 марта 2025 г.

Дело № А34-7074/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 25 февраля 2025 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 марта 2025 г. 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Полуяктова А.С.,

судей Купреенкова В.А., Суспициной Л.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Администрации города Кургана на решение Арбитражного суда Курганской области от 01.08.2024 по делу № А34-7074/2022 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.11.2024 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

  В судебном заседании, проведенном с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда, приняли участие представители:

Администрации города Кургана (далее – Администрация) – ФИО1 (доверенность от 13.10.2022);

индивидуального предпринимателя ФИО2 (далее – предприниматель ФИО2) – ФИО3 (доверенность от 11.04.2023). 

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в Арбитражный суд Курганской области с исковым заявлением к Администрации о признании недействительным постановления от 07.10.2021 N 7163 о прекращении действия разрешения на строительство N 45-RU-45301000-129-2019 на строительство объекта капитального строительства от 19.12.2019.

Решением Арбитражного суда Курганской области от 01.08.2024 признано недействительным постановление Администрации от 07.10.2021 N 7163 о прекращении действия разрешения на строительство N 45-RU-45301000-129-2019 на строительство объекта капитального строительства от 19.12.2019, на Администрацию возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов предпринимателя. С Администрации в пользу предпринимателя взысканы судебные расходы в виде уплаченной государственной пошлины в размере 300 рублей. Из федерального бюджета предпринимателю  ФИО2 возвращена госпошлина в размере 5 700 руб.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.11.2024 решение суда оставлено без изменения. 

В кассационной жалобе Администрация просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, неполное выяснение обстоятельств дела, имеющих значение для дела. 

Заявитель жалобы утверждает, что Администрацией правомерно в соответствии с установленным порядком и в установленные сроки принято оспариваемое постановление, поскольку истец утратил право на земельный участок.  Заявитель жалобы отмечает, что обстоятельства, установленные в рамках дела N А34-15274/2021, имеют преюдициальное значение для рассматриваемого спора, а именно в рамках указанного дела судом апелляционной инстанции сделан вывод о прекращении действия договора аренды земельного участка по истечении его срока, то есть 24.12.2017, в связи с чем разрешение на строительство первоначально не могло быть выдано, а выданное разрешение на строительство подлежало аннулированию. Кроме того, разрешение на строительство является незаконным, так как не предусматривает застройку прилегающей территории многоэтажными жилыми домами, строительство которых осуществляется в соответствии с соглашением от 27.07.2022.

Как следует из материалов дела, между Департаментом имущественных и земельных отношений Курганской области (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 24.12.2014 N 2416-з, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 45:25:020405:8, площадью 33 900 кв. м, с разрешенным использованием: для строительства объекта торгового назначения, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью. Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>

В преамбуле договора указано, что договор аренды земельного участка был заключен по результатам проведенного аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка.

Согласно разделу 2 договора срок действия договора устанавливается на 3 года с момента подписания акта приема-передачи участка.

В силу пункта 6.3 договора при прекращении договора арендатор обязан в течение 2 недель с момента прекращения вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии по акту приема-передачи.

Договор аренды земельного участка от 24.12.2014 N 2416-з прошел процедуру государственной регистрации.

По акту приема-передачи в аренду земельного участка от 24.12.2014 земельный участок с кадастровым номером 45:25:020405:8 передан в арендное пользование предпринимателю  ФИО2

Соглашением от 08.06.2015 стороны внесли изменение в договор аренды земельного участка от 24.12.2014 N 2416-з, в том числе в части замены арендодателя на Администрацию.

Письмом от 22.01.2018 N Н-3975-а; Н-4001-а Департамент архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации города Кургана заявил об отсутствии возражений по вопросу дальнейшего использования земельного участка со стороны арендатора и подтвердил факт действия договора аренды земельного участка от 24.12.2014 N 2416-з на неопределенный срок.

Предпринимателю ФИО2 выдано разрешение на строительство от 19.12.2019 N 45-RU45301000-129-2019 на арендуемом земельном участке торгово-развлекательного центра с гипермаркетом, кинозалом, фудкортом (кафе), детской игровой зоной, сроком действия разрешения до 19.12.2024.

Письмом от 19.05.2021 N ИСХ.54-02864/21 Администрация уведомила предпринимателя ФИО2 об отказе от договора аренды земельного участка N 2416-з от 24.12.2014. Данный отказ был обжалован предпринимателем ФИО2 в судебном порядке. Решением Арбитражного суда Курганской области от 21.12.2021 по делу N А34-15274/2021, оставленным без изменения постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2022, отказано в удовлетворении заявленных исковых требований.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости запись об обременении земельного участка с кадастровым номером 45:25:020405:8 договором аренды земельного участка от 24.12.2014 N 246-з была погашена.

Как пояснил представитель заявителя, с октября 2021 года строительные работы на объекте вынуждено не производились в связи с тем, что в адрес подрядной организации ООО "Посад" от государственного архитектурно-строительного надзора поступил запрет на производство строительных работ. На дату прекращения строительных работ на земельном участке имелся объект незавершенного строительства, в котором в соответствии с проектом выполнены работы по устройству фундамента, частично выполнены работы по строительству самого здания, а именно установлен каркас из колонн.

Постановлением Администрации от 07.10.2021 N 7163 прекращено действие разрешения N 45-RU45301000-129-2019 на строительство объекта капитального строительства от 19.12.2019 на основании пункта 3 части 21.1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации в связи с расторжением договора аренды земельного участка от 24.12.2014 N 2416-з.

Полагая, что постановление Администрации от 07.10.2021 N 7163 о прекращении действия разрешения N 45-RU45301000-129-2019 от 19.12.2019 на строительство торгово-развлекательного центра с гипермаркетом, кинозалом, фудкортом (кафе), детской игровой зоной по адресу: 

<

...> не соответствует закону, а также нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, заявитель обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования,  суды исходили из следующего. 

В соответствии с частью 1 статьи 198, части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

В силу положений части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо. При этом факт нарушения оспариваемым решением прав и законных интересов заявителя должен доказать последний.

Согласно части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство объектов капитального строительства.

В соответствии с частью 21.1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации действие разрешения на строительство может быть прекращено на основании решения уполномоченного на выдачу разрешений на строительство органа местного самоуправления исключительно в следующих случаях:

1) принудительного прекращения права собственности и иных прав на земельные участки, в том числе изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд;

2) отказа от права собственности и иных прав на земельные участки;

3) расторжения договор аренды и иных договоров, на основании которых у граждан и юридических лиц возникли права на земельные участки;

4) прекращение права пользования недрами, если разрешение на строительство выдано на строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на земельном участке, предоставленном пользователю недр и необходимом для ведения работ, связанных с пользованием недрами.

Таким образом, выданное с соблюдением положений статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство может быть отменено только в исключительных случаях, закрытый перечень которых содержится в части 21.1 названной статьи.

В соответствии с частью 21.2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации решение о прекращении действия разрешения на строительство по основаниям, указанным в части 21.1 настоящей статьи, принимается уполномоченными на выдачу разрешений на строительство федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления, Государственной корпорацией по атомной энергии "Росатом" или Государственной корпорацией по космической деятельности "Роскосмос" в срок не более чем тридцать рабочих дней со дня прекращения прав на земельный участок или права пользования недрами.

В постановлении Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2022, принятого по делу N А34-15274/2021, содержится вывод о том, что поскольку договор аренды земельного участка N 2416-з от 24.12.2014 был заключен по результатам проведенного аукциона на срок 3 года, он не мог быть возобновлен на неопределенный срок и прекратил свое действие с истечением указанного срока, что повлекло прекращение обязательств сторон по договору.

При таких обстоятельствах, суды правильно указали, что  оспариваемое постановление о прекращении действия разрешения на строительство принято в отсутствие основания для принятия решения о прекращении выданного разрешения на строительство, предусмотренного подпунктом 3 части 21.1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, поскольку на момент выдачи разрешения на строительство договор аренды земельного участка N 2416-з от 24.12.2014 уже прекратил свое действие 24.12.2017, то есть расторжения договора аренды не имело места.

Кроме того, судами правомерно отмечено, что, прекращая действие разрешения на строительство после начала строительства объекта и при наличии на участке объекта незавершенного строительства, с учетом наличия у застройщика безусловного права получить земельный участок для завершения строительства, Администрация допустила злоупотребление правом, что является самостоятельным основанием для признания данного постановления незаконным.

В соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Какой либо публичный интерес в прекращении разрешения на строительство, как и в отказе со стороны Администрации от договора аренды, в данном случае отсутствует.

Суд округа соглашается с позицией судов о недопустимости административной отмены ранее выданного разрешения на строительство при наличии возведенного объекта недвижимости, недопустимости внесудебного разрешения спора о праве.

Решение о прекращении действия разрешения на строительство принято Администрацией без учета безусловного права на заключение нового договора аренды для завершения строительства объекта у предпринимателя ФИО2, а также без учета факта наличия на земельном участке на дату принятия постановления объекта незавершенного строительства, принадлежащего арендатору.

Суды верно исходили из того, что прекращение действия разрешения на строительство влечет за собой невозможность продолжить строительство и получить в собственность завершенный строительством объект, а также зарегистрировать права на объект незавершенного строительства и поставить его на кадастровый учет.

Кроме того, судами приняты во внимание обстоятельства, имеющие  в силу части 2 статьи  69 АПК РФ преюдициальное значение для настоящего дела, установленные в рамках дела N А34-2253/2022 по рассмотрению искового заявления предпринимателя  ФИО2 к Администрации об обязании заключить договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 45:25:020405:8, площадью 33900 кв. м с разрешенным использованием: для строительства объекта торгового назначения в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, местоположение: 

<

...> со сроком действия 3 года с целью завершения строительства.

При новом рассмотрении после отмены судебных актов судов апелляционной и первой инстанций постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 09.03.2023, решением Арбитражного суда Курганской области от 28.02.2024 исковые требования предпринимателя были удовлетворены. Суд обязал Администрацию заключить с предпринимателем ФИО2 в течение месяца с даты вступления решения суда в законную силу договор аренды земельного участка, из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 45:25:020405:8, площадью 33 900 кв. м, с разрешенным использованием: для строительства объекта торгового назначения, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, местоположение: 

<

...> со сроком действия 3 года с целью завершения строительства.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.05.2024 решение Арбитражного суда Курганской области от 28.02.2024 по делу N А34-2253/2022 оставлено без изменения, апелляционная жалоба Администрации  - без удовлетворения.

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 21.10.2024 решение Арбитражного суда Курганской области от 28.02.2024 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.05.2024 по делу N А34-2253/2022 оставлены без изменения.

В решении по делу N А34-2253/2022 от 28.02.2024 и постановлении апелляционной инстанции от 17.05.2024 по этому же делу  судами были  отклонены доводы представителя Администрации о том, что  многоквартирные дома на земельном участке с кадастровым номером 45:25:020405:130 возведены в непосредственной близости от спорного земельного участка и объекта незавершенного строительства, а не непосредственно на спорном земельном участке, поскольку возведение объекта индивидуальным предпринимателем ФИО2 было начато ранее реализации соглашения от 27.07.2022 о сотрудничестве по реализации масштабного инвестиционного проекта, предусматривающего строительство многоквартирных домов, все благоустроенные жилые помещения которых предназначены для целей обеспечения детей-сирот, детей, оставшихся без попечения родителей, переселения граждан из аварийного жилищного фонда в рамках реализации государственной программы Курганской области (Региональной адресной программы). Суды указали, что указанные обстоятельства, не могут служить поводом для отказа предпринимателю ФИО2 в заключении договора аренды земельного участка, из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 45:25:020405:8, площадью 33 900 кв. м, с целью завершения строительства легально возведенного объекта незавершенного строительства.

То обстоятельство, что проектом торгового центра  предпринимателя не предусмотрено размещение рядом стоящих многоквартирных домов, не свидетельствует о невозможности продолжения и завершения строительства торгового центра на земельном участке с кадастровым номером 45:25:020405:8, ранее предоставленном предпринимателю, поскольку проект торгового центра разрабатывался и разрешение на строительство объекта выдавалось до заключения соглашения от 27.07.2022.

Факт объективной невозможности продолжения и завершения строительства торгового центра на земельном участке с кадастровым номером 45:25:020405:8 Администрацией доказан не был.

На основании изложенного, учитывая, что объект незавершенного строительства построен в установленном законом порядке - на земельном участке, предоставленном для целей строительства и на основании выданного разрешения на строительство, суды  пришли к выводу о том, что завершение строительства и последующая эксплуатация строящегося объекта недвижимости невозможна без предоставления спорного земельного участка в аренду.

Таким образом, исследовав представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ,  принимая во внимание обстоятельства, установленные судом в рамках дела N А34-2253/2022 в качестве преюдициальных и не подлежащих доказыванию вновь, суды пришли  к  обоснованному  выводу  о признании недействительным постановления Администрации от 07.10.2021 N 7163 о прекращении действия разрешения на строительство N 45-RU-45301000-129-2019 на строительство объекта капитального строительства от 19.12.2019.

Кроме того, суд округа обращает внимание, что срок действия разрешения на строительство N 45-RU-45301000-129-2019 определен до 19.12.2024, то есть на момент рассмотрения спора в суде кассационной инстанции разрешение на строительство, прекращение которого оспаривается в настоящем деле, в любом случае прекратило свое действие. 

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе,  направлены на переоценку собранных по делу доказательств и сделанных на их основании выводов судов, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (части 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с положениями статьи 286, части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.

Нарушений норм процессуального и материального права, которые могли бы повлечь изменение или отмену обжалуемых судебных актов в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Курганской области от 01.08.2024 по делу №А34-7074/2022 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.11.2024 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Администрации города Кургана – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий                                               А.С. Полуяктов 

Судьи                                                                            В.А. Купреенков

                                                                                             Л.А. Суспицина