Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-98779/2022

19 мая 2023 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  24 апреля 2023 года.

Полный текст решения изготовлен  19 мая 2023 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Душечкина А.И.,

при ведении протокола судебного заседания: помощником судьи Большаковой А.Р.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску акционерного общества «Кадр» к обществу с ограниченной ответственностью «Научно-производственное объединение «Пигмент» 

о расторжении договора и взыскании денежных средств,

 при участии:

от истца:  ФИО1 - доверенность от 13.10.2021.   ФИО2 – протокол № 1/20

от ответчика:  ФИО3 – доверенность от 12.12.2022

установил:

Акционерное общество «Кадр» обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Научно-производственное объединение «Пигмент» о расторжении договора участия в долевом строительстве №АНДр-255-180СПАРЗ-8Б-п от 23.10.2019 и взыскании денежных средств в сумме 34 617 125,00 руб., убытки в сумме 38 877 875,00 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 9 142 383,00 руб. 

Определением от 15.12.2022 с учетом определения от 26.01.2023, суд принял отказ акционерного общества «Кадр» от иска в части требования о взыскании денежных средств в размере 34 617 125,00 руб. Производство по делу в указанной части прекратил. Рассмотрение дела отложено на 12.01.2023.

Определением суда от 12.01.2023 суд изменил дату  судебного заседания на 23.01.2023 ввиду болезни судьи.

Определениями суда от 23.01.2023, 20.02.2023, 30.03.2023, 06.04.2023, 13.04.2023 рассмотрение дела неоднократно откладывалось для предоставления дополнительных материалов.

В судебном заседании 24.04.2023 представитель истца заявил ходатайство об уточнении заявленных требований, просил расторгнуть договор участия в долевом строительстве №АНДр-255-180СПАРЗ-8Б-п от 23.10.2019 в одностороннем порядке с 07.07.2022. 

Представитель ответчика возражал против удовлетворения заявленного ходатайства, ссылаясь на изменение предмета и основания. 

Согласно части 1 статьи 49 АПК РФ предметом иска является материально-правовое требование истца к ответчику о совершении определенных действий, воздержании от них, признании наличия или отсутствия правоотношения, изменении или прекращении правоотношения. Основание иска - это обстоятельства, на которые ссылается истец в подтверждение исковых требований к ответчику. 

Рассмотрев заявление, суд усматривает основания для принятия уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представителем истца заявил ходатайство о вызове специалиста ФИО4 Представитель ответчика возражал против удовлетворения заявления.

В соответствии с частью 1 статьи 55.1 АПК РФ специалистом в арбитражном суде является лицо, обладающее необходимыми знаниями по соответствующей специальности, осуществляющее консультации по касающимся рассматриваемого дела вопросам.

Согласно части 1 статьи 87.1 АПК РФ в целях получения разъяснений, консультаций и выяснения профессионального мнения лиц, обладающих теоретическими и практическими познаниями по существу разрешаемого арбитражным судом спора, арбитражный суд может привлекать специалиста.

Необходимость разъяснения вопросов, возникающих при рассмотрении дела и требующих специальных познаний, определяется судом, разрешающим данный вопрос.

Суд, оценив фактические обстоятельства дела и имеющиеся в деле доказательства, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения ходатайства истца о привлечении специалиста, полагая, что в рассматриваемом случае необходимость привлечения к участию в деле специалиста при имеющихся в материалах дела письменных доказательствах отсутствует.

В настоящем судебном заседании представитель истца поддержал уточненное заявленное требование. Представитель ответчика возражал против удовлетворения заявленных требований. 

В соответствии с пунктом 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 № 65 «О подготовке дела к судебному разбирательству», частью 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суд признал дело подготовленным к судебному разбирательству, завершил предварительное судебное заседание и открыл судебное разбирательство.

Изучив и оценив материалы дела, суд установил следующее.

На основании заключенного сторонами и гражданином ФИО5 03.09.2020 Соглашения о перемене лиц по Договору участия в долевом строительстве №АНДр255-180-СПАРЗ-8Б-п от 23.10.2019г. (далее-Договор долевого участия) АО «Кадр» приобрело у гражданина ФИО5 все права и обязанности по указанному Договору, в том числе, право требования возврата денежных средств, внесенных ФИО5 в качестве оплаты цены Договора долевого участия, право требования на передачу объекта долевого строительства и иные права, предусмотренные законом и Договором долевого участия (копии Договора и Соглашения приобщаются). 

В соответствии с условиями Договора долевого участия от 23.10.2019 ООО «Научно-производственное объединение «Пигмент» (Застройщик) обязалось создать на земельном участке, площадью 112.712 кв.м., расположенном по адресу: Санкт-Петербург, Московский проспект, дом 181, литера А, многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать Участнику долевого строительства определенный Договором долевого участия Объект долевого строительства. В соответствии с пунктом 1.2 Договора характеристики Объекта долевого строительства, подлежащего передаче Застройщиком, были определены в соответствии с проектной документацией в Приложении №1 к договору и соответствовали информации, включенной в проектную декларацию. В соответствии с указанными условиями Договора долевого участия Объект долевого строительства представляет из себя расположенное на 1-м и 0-м этажах многоквартирного дома двухэтажное нежилое помещение, общей площадью 215,94 кв.м. (далее-Помещение), состоящее из следующих частей:

-помещение площадью 150,75 кв.м. в осях 1-5; Ж-М/1 - на 1 этаже здания;

помещение площадью 4,74 кв.м. - на 1 этаже здания;

помещение площадью 4,08 кв.м. - на 1 этаже здания;

помещение № 007 площадью 56,37 кв.м. - на 0 этаже здания.

В Приложениях к Договору были представлены характеристики Объекта долевого строительства и план Объекта долевого строительства.

Как было подтверждено ответчиком в Соглашении о перемене лиц по Договору участия в долевом строительстве от 03.09.2020, на момент заключения АО «Кадр» с ФИО5 данного соглашения предшествующий участник долевого строительства в полном объеме исполнил обязательства по оплате цены Договора долевого участия в размере 34 617 125 рублей (п.2 Соглашения).

В соответствии с п. 4.1.5 раздела 4 Договора долевого участия Застройщик обязался передать Участнику долевого строительства Объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям Договора.

После получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома АО «Кадр» как участнику долевого строительства ответчиком Объект долевого строительства был предложен к передаче.

Как указывает истец,  в ходе приемки Объекта долевого строительства АО «Кадр» были обнаружены следующие отступления характеристик Помещения и смежных с Помещением помещений общего пользования от условий, предусмотренных Договором долевого участия, требований строительных норм и проектной документации, которые свидетельствуют о существенном ухудшении предусмотренного Договором качества Помещения и иных его недостатках. Указанные отступления, ведут к резкому снижению коммерческой привлекательности Помещения и делают его непригодным для использования по тому назначению, которое, исходя из условий Договора долевого участия, предполагалось истцом Градостроительным кодексом РФ, Техническим регламентом; условиям Договора и проектным решениям, предусмотренным ПД и РД. Выявленные отклонения от проекта существенны, поскольку их устранение путем проведения соответствующих строительных работ невозможно.

Истцом направлено уведомление об отказе от договора, возврате покупной стоимости, а также возмещении убытков.

Неисполнение требований претензии послужило основанием для обращения в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. 

Согласно пункту 1 части 1 статьи 9 Закона N 214-ФЗ, участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца. 

В случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке (часть 1.2 статьи 9 Закона N 214-ФЗ). 

В обоснование заявленных требований, истец ссылается на существенное нарушение к качеству передаваемого объекта, в том числе указывая на размещение инженерных сетей в спорном помещении, что исключает потребительскую ценность передаваемого объекта.

В поданных возражениях ответчик, ссылаясь на Заключение эксперта ФИО6 от 31.08.2022, утверждает, что спорный Объект долевого строительства соответствует условиям ДДУ и требованиям нормативной документации Из приведенной в возражениях на основе представленного ответчиком Заключения эксперта позиции следует, что, по мнению ответчика, требования к надлежащему качеству Объекта долевого строительств ограничиваются соблюдением предусмотренных нормативными правовыми актами и заключенным ДДУ условий внутренней отделки поверхностей Помещения, условий его оборудования инженерными сетями и приборами потребления коммунальных ресурсов, а также выполнением требований, предусмотренных строительными нормами к возведению ограждающих Помещение капитальных строительных конструкций (вертикальность, прямоугольность, конструкция и монтаж на кирпичной кладке бетонных перемычек над дверными и оконными проемами).

Между тем, согласно п.2 ст.48 Градостроительного кодекса Российской Феедрации проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой и графической формах и (или) в форме информационной модели и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта.

В соответствии с Постановление Правительства РФ от 16.02.2008 №87 "О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию" соответствующие разделы проектной документации для строительства различных объектов капитального строительства в их графической и текстовой частях содержат, в том числе, сведения об объемно-планировочных и функциональных решениях, относящихся к помещениям основного, вспомогательного, обслуживающего и технического назначения, отраженные в поэтажных планах зданий, с указанием размеров и экспликации помещений, а также сведения об инженерном оборудовании, о сетях и системах инженерно-технического обеспечения с планами и схемами размещения в здании указанных сетей и соответствующего оборудования.

В соответствии пунктом 1 ст.36 Жилищного кодекса Российской Федерации  (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому, в том числе, относятся помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (п.2 ст.36 ЖКРФ).

В соответствии с п.2 ст.37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

Таким образом, создаваемый застройщиком в соответствии с заключенным ДДУ многоквартирный дом (МКД) представляет собой целостный объект капитального строительства, который состоит не только из жилых и нежилых помещений, подлежащих передаче участникам долевого строительства, но и включает в качестве неотъемлимых частей иные относящиеся к общему имуществу МКД объекты, в том числе, поименованные в п. 1 ст.36 ЖК РФ, предназначенные для обслуживания указанных помещений, являющиеся их принадлежностью, следующие их правовой судьбе и передаваемые участникам долевого строительства после завершения строительства МКД на праве общей долевой собственности вместе с правом отдельной собственности на помещения МКД. Указанные обслуживающие помещения МКД объекты общего имущества МКД (состав, размещение, объемно-планировочные характеристики и функциональное назначение которых предусматривается проектной документацией) определяют предусмотренные проектом МКД существенные условия пользования (эксплуатации) помещениями, передаваемыми по ДДУ участникам долевого строительства в составе созданного застройщиком МКД, и тем самым определяют существенные качественные характеристики и потребительскую ценность указанных помещений. Следовательно, вопреки доводам ответчика, качество передаваемого застройщиком после завершения строительства МКД участнику долевого строительства объекта долевого строительства (Помещения) определяется не только соблюдением тех условий и требований, которые указаны в представленном ответчиком Заключении эксперта, но и определяется соответствием проектной документации созданных застройщиком в составе МКД объектов общего имущества, обслуживающих Помещение по назначению, предусмотренному проектной документацией.

Как указывалось в иске и подтверждается приобщенным истцом к делу Заключением специалиста от 11.04.2022, примыкающий к нижнему этажу Помещения коридор, обозначенный в содержащейся в Приложения №3 к Договору экспликации плана подвала МКД в качестве помещения не технического, а именно вспомогательного назначения (коридора), обеспечивающего в соответствии с проектными решениями, как видно, выход по этому коридору на улицу и в санузел через предусмотренные проектом дверные проемы не только из нижнего этажа Помещения, подлежащего передаче истцу, но и из других нежилых помещений основного назначения подвального этажа, не соответствует указанным требованиям проектной документации и Договора. 

Как подтверждается представленным истцом Заключением специалиста от 11.04.2022, указанный дверной проем в Помещении заложен Застройщиком, а коридор, занятый в результате выполнения застройщиком строительных работ, вопреки проекту, системами инженерно-технического обеспечения, фактически может использоваться только как техническое помещение с ограниченным доступом, что не позволяет пользователям Помещения в соответствии с требованиям технических регламентов использовать этот коридор по указанному проектному назначению. 

Кроме  того, при заключении договора участия в долевом строительстве застройщик обязан предоставить участнику долевого строительства полную и достоверную информацию о потребительских свойствах и характеристиках конкретного объекта долевого строительства и описание местоположения строящегося объекта недвижимости с учетом окружающей обстановки, а также сведения о составе и месте расположения общего имущества в многоквартирном доме (например, электрического, санитарно-технического, иного оборудования).

При этом согласно статье 2 Закона №214-ФЗ объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

В соответствии с пунктом 1 части 4 статьи 4 Закона №214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче застройщиком конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Исходя из содержания статьи 19 указанного закона, застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

В части 1 статьи 21 Закона №214-ФЗ установлено, что информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать в том числе информацию о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство; о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом; о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства.

Из анализа приведенных выше норм права следует, что при заключении договора участия в долевом строительстве застройщик обязан предоставить участнику долевого строительства достоверную информацию не только о потребительских свойствах и характеристиках конкретного объекта долевого строительства, подлежащего передаче в сроки, установленные договором, но и иную информацию относительно строящегося многоквартирного дома, которая обеспечивала бы участнику долевого строительства возможность свободного и правильного выбора соответствующего помещения в строящемся объекте.

При этом к указанной информации следует отнести описание местоположения строящегося объекта недвижимости с учетом окружающей обстановки, а также сведения о составе и месте расположения общего имущества в многоквартирном доме, например, электрического, санитарно-технического и иного оборудования.

Согласно позиции Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в упомянутых разъяснениях, указанная информация относится к качеству объекта долевого строительства и ее отсутствие, в случае, если эта информация является существенной для оценки потребительских свойств объекта долевого строительства, расценивается как нарушение требований к качеству этого объекта, которое порождает права участника долевого строительства, связанные с ненадлежащим качеством строительных работ, выполненных с отступлением от условий договора.

Изложенная правовая позиция подтверждает приведенные в письменных объяснениях от 06.04.2023 доводы истца о ненадлежащем качестве Помещения, вследствие обстоятельств, подробно изложенных в иске и обоснованных в представленном истцом Заключении специалиста от 11.04.2022.

Вопреки утверждению ответчика, данный документ, несмотря на название, по своему процессуальному статусу, не является заключением экспертизы. Составивший заключение специалист ФИО6 статуса эксперта не имел, поскольку исследование было проведено и указанное заключение составлено им не в рамках назначенной судом экспертизы, а по инициативе ответчика. Данный специалист в установленном порядке об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения не предупреждался и такую ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации за достоверность составленного им заключения не несет.

Следует отметить, что, как подтверждается аудиозаписью судебного заседания 13.04.2023 года, ответчик не отрицает наличие тех обстоятельств, которые истец считает существенным неустранимым недостатком Помещения, однако, оспаривает то, что наличие этих обстоятельств свидетельствует об отклонении от проектной документации и условий Договора.

Оспаривая заявленные требования, ответчик ссылается на нарушение порядка приемки объекта. 

Вместе с тем, вопреки утверждению ответчика, приемка спорного объекта началась не после направления им в адрес АО «Кадр» 28.07.2022 указанного им уведомления. 

Как подтверждается представленной копией Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, разрешение на ввод в эксплуатацию включающей спорное нежилое Помещение 722-Н возведенной в результате завершения 10 этапа строительства блок-секции С8.3-2 (Приложение №1 к Договору) МКД, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Московский проспект, дом 183-185, литера А (строительный адрес: Санкт-Петербург, Московский проспект, дом 181, литера А), было получено 20.04.2020. 

После этого в соответствии с положениями ч.2 и ч.З ст.8 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ по предложению ответчика, на основании положения абзаца 4 п.3.2 Договора, предусматривающего право Застройщика досрочно передать Объект долевого строительства, началась приемка истцом Помещения. 

Уведомление ООО «НПО «Пигмент» о завершении строительства указанной секции МКД и о готовности Застройщика передать Объект долевого строительства было передано АО «Кадр» по телефону в устной форме после завершения 10 этапа строительства и получения разрешения на ввод данной части МКД в эксплуатацию в 2020 году, после чего АО «Кадр» в соответствии с положениями ст.8 Закона. №214 с 14.12.2020 приступил к приемке спорного Объекта долевого строительства. От участия в приемке Помещения истец не уклонялся. 

Напротив, как, в частности, видно из копий заявления АО «Кадр» от 14.12.2020 и претензий от 11.03.2021 №9, от 09.06.2021 №29, от 29.06.2021 №32, от 02.08.2021 №35, от 19.08.2021 №38, от 10.09.2021 №43 и других претензий, направлявшихся истцом в адрес ответчика в 2021 году по электронной почте, АО «Кадр» после проведенного с участием представителя Застройщика осмотра Помещения неоднократно на протяжении 2021 года обращал внимание ООО «НПО «Пигмент» на отмеченный в иске существенный недостаток Помещения и иные недостатки, свидетельствующие о его ненадлежащем качестве и отклонении от условий Договора, и просил ООО «НПО «Пигмент» об устранении указанных недостатков. Истец в указанный период регулярно общался с представителями ООО «НПО «Пигмент» по телефону, пытаясь обсуждать вопросы, возникшие в ходе приемки Помещения в связи с его ненадлежащим качеством. 

Однако, ответчик все указанные обращения и претензии к недостаткам качества Помещения проигнорировал и от составления в соответствии с ч.5 ст.8 Закона  №214-ФЗ акта, в котором отмечалось бы несоответствие Объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 названного Закона, уклонился. 

При этом, как видно из представленного Заключения специалиста от 11.04.2022, договор со специализированной организацией на оказание услуг по проведению экспертизы был заключен АО «Кадр» 29.12.2021, а осмотр Помещения производился специалистом указанной организации 12.01.2022 года.

Более того, как видно из положений ч.З ст.7, п.З ч.1, ч.2 ст.9 и ст.10 Закона №214-ФЗ, предусмотренное этими нормами право участника долевого строительства отказаться от Договора участия в долевом строительстве и требовать от застройщика в судебном порядке возмещения причиненных убытков и уплаты неустойки, ссылаясь на обнаружение существенных неустранимых недостатков объекта долевого строительства, вопреки утверждению ответчика, не обусловлено законом ни соблюдением участником долевого строительства установленной Законом №214-ФЗ процедуры приемки, ни необходимостью выявления наличия указанных недостатков качества объекта долевого строительства именно и исключительно в рамках указанной процедуры приемки. 

Право на отказ от договора в этой ситуации реализует в правоотношениях по долевому строительству более общую норму института строительного подряда, изложенную в п.6 ст.753 ГК РФ, в которой осуществление указанного права также не обусловлено указанными обстоятельствами. 

Кроме того, как следует из разъяснений, изложенных в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2000 №51 "Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда", в случае уклонения заказчика от приемки результата строительных работ и оформления подрядчиком одностороннего акта сдачи или приемки результата работ, заказчик вправе оспорить действительность указанного акта и обосновать в судебном порядке свое право на отказ от приемки результата строительных работ и их оплаты при доказанности им обоснованности данного отказа в силу недостатков качества данных работ. 

При этом в соответствии с принципами состязательности и права на судебную защиту гражданских прав заказчик строительных работ вправе ссылаться в суде при обосновании своей позиции на любые предусмотренные статьей 64 АПК РФ относимые и допустимые доказательства, как полученные в процессе приемки результатов строительных работ, так и полученные за рамками процедуры приемки, в том числе, вправе просить суд о назначении по делу соответствующей судебной экспертизы.

Основанием для возникновения права на отказ как от договора участия в долевом строительстве, так и договора строительного подряда в материальном смысле вследствие наличия неустранимого существенного недостатка результата строительных работ является сам факт наличия такого недостатка, а не соблюдение процедуры его выявления. 

Следует отметить и то, что упомянутое ответчиком Постановление Правительства РФ от 23.03.2022 №442 было принято Правительством РФ во исполнение положения пункта 6 части 1 статьи 18 ФЗ от 8 марта 2022 г. №46-ФЗ. Данным положением федерального закона Правительству РФ было дано полномочие на регулирование лишь особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства и не предусматривало передачу Правительству РФ полномочия по регулированию дополнительных условий реализации права участника долевого строительства на отказ от Договора участия в долевом строительстве, на возмещение причиненных убытков и уплату законной неустойки в случае наличия существенного неустранимого недостатка объекта долевого строительства. 

Оспаривая заявленное требование о признании Договора участия в долевом строительстве от 23.10.2019 расторгнутым, ответчик утверждает, что указанный Договор  расторгнут по обоюдному согласию сторон. Основанием данного вывода являются утверждения ответчика о неоднократно выраженных в претензиях истца и в самом факте уклонения истца от приемки Помещения в сентябре 2022 года пожеланиях прекратить договорные отношения, которые побудили ответчика к принятию решения о принятии этих пожеланий, вследствие чего ответчик полностью возвратил истцу в сентябре 2022 денежные средства, уплаченные по ДДУ.

Однако, в соответствии с ч. 1 ст.452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Согласно ч.З ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с ч.З ст.4 ФЗ от 30.12.2004 г. №214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью.

В соответствии с п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно общему правилу п.1 ст. 160 ГК РФ (также п.2 ст.434 ГК РФ), применяемому в отношении договоров, подлежащих государственной регистрации, сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.

Письменная форма сделки считается соблюденной также в случае совершения лицом сделки с помощью электронных либо иных технических средств, позволяющих воспроизвести на материальном носителе в неизменном виде содержание сделки, при этом требование о наличии подписи считается выполненным, если использован любой способ, позволяющий достоверно определить лицо, выразившее волю. Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон может быть предусмотрен специальный способ достоверного определения лица, выразившего волю.

Однако, в связи с изложенными предписаниями закона ответчиком в обоснование рассматриваемого возражения не представлено доказательств заключения сторонами в надлежащей письменной форме, соответствующей требованиям п.1 ст. 160 ГК РФ, п.2 ст.434 ГК РФ и ст.4 ФЗ от 30.12.2004 г. №214-ФЗ, соглашения о расторжении Договора участия в долевом строительстве от 23.10.2019, а также действий сторон по государственной регистрации данного соглашения в установленном законом порядке.

Как обосновано выше и подтверждается приобщаемыми документами, истец не уклонялся от приемки спорного Объекта долевого строительства

Как видно из приобщенных к иску претензии АО «Кадр» 04.07.2022 и почтовых документов, подтверждающих ее доставку ответчику , в указанной претензии, направленной истцом в адрес ответчика заказным ценным письмом и полученной ответчиком 07.07.2022, не содержалось предложения заключить с ответчиком соглашение о расторжении Договора, а, напротив, содержалось основанное на положениях ч.З ст.7, п.З ч.1, ч.2 ст.9 и ст. 10 Закона №214-ФЗ уведомление истца об одностороннем отказе от Договора участия в долевом строительстве от 23.10.2019 в связи с выявленной заключением специалиста неустранимостью того существенного недостатка спорного Помещения, который ранее неоднократно отмечался в претензиях истца, а также содержались требования к ответчику о возмещении причиненных истцу вследствие нарушения условий Договора убытков и выплате законной неустойки. Указанный подтвержденный специалистом существенный недостаток Помещения свидетельствовал о существенном нарушении ответчиком условий заключенного сторонами Договора, вследствие чего истец утратил интерес в приобретении в таком виде спорного Помещения, которое не соответствовало обусловленным Договором требованиям к его качеству и это несоответствие не могло быть устранено ответчиком.

Как также подтверждается приобщенными к иску документами, в ответ на уведомление ответчика от 28.07.2022 №04-06-530, в котором содержалось предложение прибыть 15 августа 2022 для приемки спорного Объекта долевого строительства и подписания соответствующего акта, истцом в адрес ответчика было направлено ценным заказным почтовым отправлением письмо от 09.08.2022, которое было получено ответчиком 12.08.2022

. В указанном письме еще раз было обращено внимание ответчика на то обстоятельство, что поскольку 04.07.2022 в его адрес уже было направлено уведомление об одностороннем отказе истца по указанным основаниям от Договора участия в долевом строительстве, вследствие чего действие этого Договора было прекращено, то не представляется возможной приемка Помещения в рамках прекращенных по инициативе истца правоотношений сторон, ранее возникших на основании расторгнутого АО «Кадр» в одностороннем порядке с 07.07.2022 Договора.

С учетом изложенного факт возврата ответчиком 26.09.2022 года (уже после получения им иска АО «Кадр» в суд) денежной суммы в размере 34 617 125 рублей, ранее уплаченной правопредшественником истца в качестве цены Договора участия в долевом строительстве, может подтверждать расторжение сторонами Договора участия в долевом строительстве по обоюдному согласию сторон, а соответствующий довод возражений ответчика несостоятелен.

Довод ответчика о том, что заключенный сторонами договор не может быть признан судом расторгнутым в одностороннем порядке АО «Кадр» в связи с тем, что истец не произвел государственную регистрацию одностороннего отказа от Договора, вследствие чего указанный Договор, по мнению ответчика, является действующим, не является состоятельным по следующей причине.

Как подтверждается приобщенными к делу почтовыми документами и письмом ответчика от 27.09.2022 года, уведомление АО «Кадр» об отказе от Договора было получено ответчиком 07.07.2022. Между тем, дальнейшие действия ответчика, который уже после получения уведомления истца об одностороннем отказе от Договора предложил истцу своим письмом от 28.07.2022 произвести приемку Помещения, свидетельствуют о том, что ответчик не признает право истца на односторонний отказ от Договора, поскольку оспаривает изложенные в Претензии от 04.07.2022 и в иске обстоятельство существенного нарушения им в результате осуществления строительных работ условий Договора и проектной документации, которыми истец обосновывает указанное право, а, следовательно, оспаривает и другие вытекающие из указанного права требования истца. Вследствие факта оспаривания ответчиком права истца на односторонний отказ от Договора само по себе выполнение АО «Кадр» процедуры государственной регистрации такого отказа, которая по своей правовой природе не носит правопреобразугощего характера, не привело бы к правовой определенности в указанном вопросе.

При этом в пункте 30 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, разъяснялось следующее. При наличии предусмотренного законом основания для одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора участия в долевом строительстве он вправе расторгнуть договор во внесудебном порядке, направив застройщику соответствующее уведомление согласно части 4 статьи 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". Договор считается расторгнутым во внесудебном порядке со дня направления указанного уведомления. В случае признания и реализации решением суда прав участника долевого строительства, являющихся в соответствии с положениями Закона №214-ФЗ правовыми последствиями одностороннего отказа от договора, в резолютивную часть решения суда вносится указание о признании договора участия в долевом строительстве между сторонами расторгнутым, которое является необходимым для внесения записи о расторжении договора участия в долевом строительстве в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Из изложенного разъяснения следует, что, в случае возникновения указанного спора, государственная регистрация расторжения договора участия в долевом строительстве в ЕГРН является последствием признания судом при наличии предусмотренного законом основания права участника долевого строительства на односторонний отказ от указанного договора, а не наоборот.

Рассмотрев указанные документы, суд приходит к выводу о наличии существенных недостатков в объекте, с связи с чем, признает договор расторгнутым в одностороннем порядке с 04.07.2022 (со дня направления уведомления).

В соответствии со ст. 10 указанного Федерального закона в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

В соответствии с п.2 ст.393.1 ГК РФ если кредитор не заключил аналогичный договор взамен прекращенного договора (пункт 1 настоящей статьи), но в отношении предусмотренного прекращенным договором исполнения имеется текущая цена на сопоставимые товары, работы или услуги, кредитор вправе потребовать от должника возмещения убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и текущей ценой.

Текущей ценой признается цена, взимаемая в момент прекращения договора за сопоставимые товары, работы или услуги в месте, где должен был быть исполнен договор, а при отсутствии текущей цены в указанном месте - цена, которая применялась в другом месте и может служить разумной заменой с учетом транспортных и иных дополнительных расходов.

Как разъяснялось в пункте 19 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №4 (2020)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020), участник долевого строительства вправе взыскать с застройщика возмещение убытков ввиду неисполнения обязательства, рассчитанных абстрактным методом на основании п. 2 ст. 393.1 ПС РФ, наряду с законной неустойкой, установленной ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Обоснованность такого подхода, по мнению официального толкователя, вызвана следующим.

В случаях, когда кредитор расторгает договор и требует на основании п. 2 ст. 393.1 ГК РФ возмещения абстрактных убытков, вызванных удорожанием на рынке аналогичных подлежащему передаче объектов, то такие убытки подлежат взысканию в полном размере помимо начисленных процентов.

Такой подход соответствует принципу полного возмещения убытков, закрепленному в ст. 15 и в п.п. 1, 2 ст. 393 ГК РФ.

Если взыскание законной неустойки, установленной ч. 2 ст. 9 Закона о долевом строительстве, призвано компенсировать убытки кредитора, связанные с отсутствием в определенный период времени у него денежных средств без встречного предоставления, то взыскание убытков, рассчитанных по абстрактному методу, компенсирует будущие потери кредитора на приобретение исполнения, которое не осуществил должник.

Таким образом, неустойка, взыскиваемая на основании ч. 2 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве, и убытки, рассчитанные на основании абстрактного метода согласно п. 2 ст. 393.1 ГК РФ, призваны компенсировать разные потери кредитора, не пересекаются между собой и в силу принципа полного возмещения убытков (восстановительного характера гражданско-правовой ответственности) должны взыскиваться наряду друг с другом.

Согласно пункту 4 ст.9 ФЗ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

В тоже время, в соответствии с п.1 Постановления Правительства РФ от 26.03.2022 №479 (ред. от 17.05.2022) проценты, подлежащие уплате участнику долевого строительства в соответствии с частями 2 и 6 статьи 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" за период со дня вступления в силу настоящего постановления (29.03.2022 г.) до 31 декабря 2022 г. включительно, не начисляются.

Согласно п.1(1) Постановления Правительства РФ от 26.03.2022 №479 в период с 25 февраля 2022 г. до 31 декабря 2022 г. включительно размер процентов, предусмотренных, в том числе, частями 2 и 6 статьи 9 Федерального закона об участии в долевом строительстве, в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные пунктом 1 Постановления, исчисляется, исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 25 февраля 2022 г.

На основании изложенных разъяснений и предписаний закона и в связи с указанными выявленными существенными нарушениями требований к качеству Объекта долевого строительства, вследствие которых истец утратил заинтересованность в приобретении Помещения, АО «Калр» 04.07.2022 направило по почте на почтовый и юридический адреса ответчика заказным письмом с описью вложения уведомление (подтверждающие почтовые документы приобщаются) об одностороннем отказе от исполнения Договора участия в долевом строительстве от 23.10.2019г., выраженное в Претензии в адрес ответчика. Данные уведомления были получены ответчиком по юридическому и почтовому адресам 07.07.2022 и 11.07.2022. 

В уведомлении (претензии) также содержались требования к ответчику о выплате АО «Кадр» денежных средств в общем размере, равном сумме денежных средств, уплаченных в счет цены Договора, и разницы между современной рыночной стоимостью Объекта долевого строительства и ценой Договора и об уплате АО «Кадр» предусмотренных ч.2 ст.9 Федерального закона об участии в долевом строительстве процентов за пользование денежной суммой, уплаченной в счет цены Договора (копия претензии приобщается).

В претензии указывалось, что с момента заключения Договора долевого участия рыночная стоимость Помещения, имеющего характеристики, предусмотренные указанным Договором, существенно изменилась и, как следует из приобщаемого к настоящему исковому заявлению выполненного по заказу АО «Кадр» в соответствии с нормами закона об оценочной деятельности отчета специалиста ООО «КСБ Оценка» № 22/04-25 от 23.06.2022г., на момент направления истцом уведомления об отказе от договора составляла величину, равную 73 495 000 руб.

 Таким образом, АО «Кадр» в настоящее время не имеет возможности приобрести на рынке за денежную сумму, уплаченную первоначальным участником долевого строительства в качестве цены Договора и полностью возмещенную истцом ФИО5 в соответствии с Соглашением о перемене лиц по Договору участия в долевом строительстве от 03.09.2020, равноценный качественный объект недвижимости, имеющий такие же характеристики, которые должно было иметь Помещение в соответствии с условиями Договора долевого участия, при условий его надлежащего исполнения ответчиком. 

При отказе истца как участника долевого строительства от Договора долевого участия, в соответствии с положениями ст. 15, п. 2 ст. 393.1 ГК РФ, ч.З ст.7 и ч.2 ст.9 Закона № 214-ФЗ  истец в связи с отказом от Договора, наряду с ранее уплаченной ценой Договора, вправе требовать от ответчика возмещения убытков, вызванных удорожанием на рынке объектов, аналогичных подлежащему передаче истцу по Договору, в размере разницы между ценой Договора и актуальной рыночной стоимостью Объекта долевого строительства, существующей на время отказа от Договора. 

Таким образом, истец полагает, что ответчиком должна быть уплачена ему в качестве возмещения причиненных убытков денежная сумма в размере 38 877 875 руб.

Оспаривая требование истца в части возмещения размера причиненных убытков в сумме удорожания аналогичного Объекта долевого строительства, ответчик указывает в своих возражениях, что рыночная стоимость нежилого помещения, соответствующего условиям ДДУ, на сентябрь 2022 года составляла 57 075 000 рублей. В обоснование ссылается на приобщенное к возражениям письмо ИП ФИО7 от 09.02.2023 о наиболее вероятной рыночной стоимости спорного Помещения.

АО «Кадр» не может согласиться с состоятельностью данного возражения ответчика по следующим причинам.

В качестве доказательства указанной в иске современной рыночной стоимости спорного Помещения, имеющего характеристики, предусмотренные Договором участия в долевом строительстве от 23.10.2019г., истцом был представлен в материалы дела приобщенный к исковому заявлению выполненный по заказу АО «Кадр» в полном соответствии с нормами ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет надлежащего соответствующего требованиям указанного закона оценщика ООО «КСБ Оценка» № 22/04-25 от 23.06.2022.

В соответствии со ст. 12 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Между тем, представленное ответчиком письмо ИП ФИО7 от 09.02.2023, именующего себя оценщиком 1 категории, отчетом, составленным по основаниям и в порядке, которые предусмотрены ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», не является. Данное письмо оформлено ненадлежащим лицом, доказательств отнесения которого к субъектам оценочной деятельности (оценщикам), соответствующим требованиями ст.4 упомянутого Федерального закона, к письму от 09.02.2023 не приложено. Поэтому данное письмо не может являться надлежащим допустимым доказательством, опровергающим достоверность установленной представленным истцом отчетом об оценке от 23.06.2022 рыночной стоимости спорного Помещения, соответствующего условиям заключенного сторонами ДДУ.

Кроме того, как видно из представленного ответчиком письма ИП ФИО7 от 09.02.2023, из него, вопреки утверждению ответчика, не усматривается, что содержащийся в письме вывод о величине рыночной стоимости обследованного автором письма спорного Помещения относится именно к оценке Объекта долевого строительства, соответствующего условиям заключенного сторонами Договора участия в долевом строительстве от 23.10.2019, а не к оценке спорного Помещения в его современном фактическом состоянии. 

При этом из письма ИП ФИО7 от 09.02.2023 не усматривается, что при проведении оценочных исследований анализировались условия Договора участия в долевом строительстве от 23.10.2019г., проектная документация или заключение специалиста (эксперта) в области строительства, относящееся к оценке соответствия Помещения условиям Договора участия в долевом строительстве от 23.10.2019г. и содержанию проектной документации. 

При таких обстоятельствах, суд признает обоснованным расчет убытков истца, в связи с чем, заявленные требования в указанной части подлежат удовлетворению. 

Истцом также заявлено требование о взыскании процентов за пользование денежными средствами в сумме 9 142 383,00 руб.

Пунктом 2 статьи 9 Закона N 214-ФЗ установлено, что в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 данной статьи, застройщик в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства.

Оспаривая по размеру требование истца об уплате процентов за пользование денежными средствами в размере цены Договора участия в долевом строительстве за указанный в иске период, ответчик указывает на то, что при исчислении указанных процентов в соответствии с положениями ч.2 ст. 9 ФЗ от 30.12.2004 г. №214-ФЗ в расчет должна приниматься не установленная в предусмотренный законном период возврата застройщиком денежных средств ставка рефинансирования (ключевая ставка) Центрального банка Российской Федерации, а должна приниматься во внимание ставка рефинансирования в размере 7,5% годовых, установленная на момент фактического возврата ответчиком АО «Кадр» 26.09.2022 суммы указанных денежных средств.

Данное возражение ответчика несостоятельно, поскольку из буквального толкования указанных положений следует, что под днем исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства, понимается не день фактического возврата застройщиком упомянутых денежных средств, даже и с нарушением установленного законом срока, а понимается дата фактического исполнения указанного обязательства в пределах установленного законом периода, в который ответчик мог и должен был его исполнить. Истец как участник долевого строительства и как добросовестная исправная сторона договора участия в долевом строительстве не должен нести каких-либо неблагоприятных последствий и потерь вследствие недобросовестных действий ответчика, в том числе, связанных с несоблюдением ответчиком установленного законом срока исполнения указанного обязательства по возврату денежных средств, уплаченных в качестве цены Договора. Ставка рефинансирования (ключевая ставка) ЦБ РФ, установленная на данную дату, лежит в основе системы депозитных ставок по вкладам юридических и физических лиц, привлекаемых кредитными организациями (банками), и служит ориентиром определения минимальной доходности от использования денежных средств в гражданском обороте при их вложении в эту дату. 

Поскольку в данном случае предусмотренный ч.2 ст. 9 ФЗ от 30.12.2004 г. №214-ФЗ период 20 рабочих дней, отсчитанный от момента получения ответчиком уведомления об отказе от договора 07.07.2022, продолжался с 08.07.2022 до 04.08.2022, включительно, и большую часть указанного периода с 08.07.2022 до 22.07.2022 ставка рефинансирования (ключевая ставка) ЦБ РФ составляла 9,5 %, то при расчете процентов должна применяться именно эта ставка.

Вместе с тем, истцом определен период просрочки как 15.12.2019 по 29.03.2022. Однако, суд полагает, что обоснованным периодом будет является 17.12.2019 по 29.03.2022. По расчету суда размер процентов составит 9 124 363, 13 руб.

Таким образом, заявленные требования подлежат частичному удовлетворению.

Судебные расходы распределены в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федераци

В соответствии с частью 1 статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

решил:

Принять уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Признать договор участи в долевом строительстве №АНДр255-180-СПАРЗ-8Б от 23.10.2019 расторгнутым в одностороннем порядке. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Научно-производственное объединение «Пигмент» в пользу акционерного общества «Кадр» 38 877 875 руб. убытков, неустойки за период с 17.12.2019 до 29.03.2022 в размере 9 124 363, 13 руб.,200 000 руб. расходов по оплате государственной пошлины. В удовлетворении остальной части требований отказать. 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

 

Судья Душечкина А.И.