АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А45-20426/2022

г. Тюмень

24 июля 2023 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе судьи Зиновьевой Т.А. рассмотрел без вызова сторон кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Зооторг» на решение от 30.01.2023 (резолютивная часть от 14.10.2022) Арбитражного суда Новосибирской области (судья Петрова Ю.А.) и постановление от 31.03.2023 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судья Фертиков М.А.) по делу № А45-20426/2022, рассмотренному в порядке упрощенного производства, по иску мэрии города Новосибирска (630099, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Зооторг» (630000, Новосибирская область, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании 426 183 руб. 07 коп. задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды земельного участка от 04.12.2015 №122248р, освобождении и возврате земельного участка с кадастровым номером 54:35:000000:24064, площадью 1442 кв.м

Суд установил:

мэрия города Новосибирска (далее – мэрия, истец) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Зооторг» (далее – ООО «Зооторг», общество, ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 04.12.2015 № 122248р (далее - договор) за период с ноября 2021 года по май 2022 года в размере 399 233 руб. 71 коп., неустойки за период с 03.08.2021 по 06.06.2022 в размере 26 949 руб. 36 коп., расторжении договора, освобождении и возврате земельного участка с кадастровым номером 54:35:000000:24064, площадью 1442 кв.м.

Дело рассмотрено судом в порядке упрощенного производства в соответствии с правилами главы 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Решением от 14.10.2022 Арбитражного суда Новосибирской области исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением от 31.03.2023 Седьмого арбитражного апелляционного суда принят частичный отказ мэрии от иска; решение от 30.01.2023 Арбитражного суда Новосибирской области в части взыскания с общества в пользу мэрии задолженности в размере 399 233 руб. 71 коп., неустойки в размере 17 467 руб. 58 коп. отменено; производство по делу в указанной части прекращено. В оставшейся части решение от 30.01.2023 Арбитражного суда Новосибирской области оставлено без изменения.

Не согласившись с приятными по делу судебными актами, ООО «Зооторг» обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции в части расторжения договора и освобождения земельного участка отменить, в удовлетворении требований мэрии отказать.

В обоснование кассационной жалобы общество указывает на то, что судами не учтен акт сверки расчетов по состоянию на 31.08.2022; доказательств досудебного порядка урегулирования спора истцом в материалы дела не представлено; задолженность по договору погашена платежными поручениями от 09.08.2022, 28.12.2022 и 29.12.2022.

Отзыв на кассационную жалобу от истца в материалы дела не поступил.

Кассационная жалоба рассматривается в суде округа судьей единолично без вызова сторон согласно части 2 статьи 288.2 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Судами установлено и из материалов дела следует, что 04.12.2015 между мэрией (арендодатель) и ООО «Зооторг» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска (далее - договор), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:000000:24064, расположенный в пределах Заельцовского района города Новосибирска, площадью 1442 кв.м (в том числе Р1 = 246 для организации проезда) (пункт 1.1 договора).

Земельный участок передается арендатору для строительства гостиницы с информационным центром и подземной стоянкой по ул. Стасова (пункт 1.3 договора).

Согласно пункту 1.4 договора стороны определили срок действия договора с 04.12.2015 по 04.12.2025.

В соответствии с пунктом 2.1 договора размер арендной платы составляет 519 000 руб. в год или 43 250 руб. в месяц.

Согласно пункту 2.4 договора арендодатель вправе изменить размер арендной платы за земельный участок в бесспорном и одностороннем порядке в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации и (или) Новосибирской области, г. Новосибирска, регулирующими исчисление арендной платы, в том числе в соответствии с указанными в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период уровнем инфляции - ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора, арендная плата изменяется на размер уровня инфляции, указанного на соответствующий финансовый год, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор.

02.02.2021 мэрия уведомила общество об изменении расчета арендной платы по договору, которая составила 665 389 руб. 52 коп (55 449 руб. 13 коп. в месяц). Также мэрия указала в данном уведомлении о наличии задолженности по арендной плате в размере 1 060 490 руб. 82 коп., размер пени – 165 970 руб. 64 коп.

15.04.2022 мэрия уведомила общество об изменении расчета арендной платы по договору, которая составила 692 005 руб. 10 коп. (57 667 руб. 09 коп. в месяц).

В порядке досудебного урегулирования спора в адрес ответчика истцом направлено уведомление от 04.05.2022 № 31/20-1907, в котором предложено перечислить имеющуюся задолженность по арендной плате и неустойку в срок до 16.05.2022, расторгнуть договор в срок до 17.05.2022.

20.05.2022 отделом муниципального земельного контроля управления по земельным ресурсам мэрии проведен осмотр на местности земельного участка, в ходе которого установлено, что на земельном участке организована стоянка автотранспорта, на момент осмотра строительные работы не велись, строительная техника отсутствовала, земельный участок не осваивается; земельный участок не огорожен, доступ не ограничен.

Ответчик в добровольном порядке задолженность не погасил, в связи с чем истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, исходя из того, что материалами дела подтверждается, что обязательства по договору ответчиком не исполнены, доказательства оплаты задолженности не представлены, применив правила о моратории, установленные Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами», произведя самостоятельный расчет размера неустойки, пришел к выводу. что требования истца подлежат частичному удовлетворению.

Повторно рассмотрев материалы дела, удовлетворив заявление истца о частичном отказе от иска, признав соблюденным претензионный порядок уведомления мэрии о необходимости погашения задолженности, расторжении договора, а также освобождении земельного участка, суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции в части взыскания задолженности и неустойки по договору, производство по делу в указанной части прекратил; в оставшейся части оставил решение без изменения.

Суд кассационной инстанции, проверив законность обжалуемого судебного акта в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе, не находит оснований для его отмены.

По смыслу положений статей 606, 611, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи. Следовательно, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств (статья 328 ГК РФ; пункт 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Установив отсутствие доказательств внесения арендных платежей, суд первой инстанции удовлетворил требование истца о взыскании задолженности по арендной плате в размере 399 233 руб. 71 коп., признав также обоснованными требования о взыскании неустойки в размере 17 467 руб. 58 коп.

При апелляционном обжаловании ответчик представил в материалы дела платежные поручения, подтверждающие погашение задолженности по арендной плате. Мэрией в суд апелляционной инстанции заявлен частичный отказ от иска в связи с полным погашением задолженности по арендной плате, при этом указано, что в оставшейся части исковых требований истец настаивает на расторжении договора и освобождении земельного участка.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции в части взыскания задолженности и неустойки по договору, производство по делу в указанной части прекратил; в оставшейся части оставил решение без изменения.

Суд кассационной инстанции считает выводы суда апелляционной инстанции сделанными при правильном применении норм материального и процессуального права.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что договор может быть изменен или расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с абзацем 4 статьи 619 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Пунктом 6.3 договора аренды предусмотрено, что по требованию арендодателя договор расторгается досрочно в судебном порядке в случае невыполнения арендатором обязанности по своевременному внесению арендной платы за землю (подпункт 8 пункта 4.2 договора).

В нарушение взятых на себя обязательств ответчик арендную плату своевременно не вносил, чем допустил нарушение срока внесения арендных платежей более двух раз подряд.

В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ» указывается, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом                      по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Применительно к договорам аренды частью 3 статьи 619 ГК РФ установлены дополнительные требования к досудебному урегулированию спора о расторжении договора: арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

При этом, как разъяснено в пункте 30 Информационного письма                      Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее – Информационное письмо № 66), необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Пунктом 29 Информационного письма № 66 установлено, что, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

В материалах дела содержится направленное в адрес ответчика уведомление от 04.05.2022 № 31/20-19 с требованием исполнить обязательства, а также предложено в случае невыполнения требований по внесению арендной платы и неустойки на день оплаты в срок до 16.05.2022 расторгнуть договор аренды земельного участка в срок до 17.05.2022.

Указанное уведомление содержит как требование арендодателя о необходимости исполнения обязательства по внесению арендной платы, так и предложение расторгнуть договор аренды земельного участка.

Данное уведомление направлено ответчику посредством Национальной почтовой службы с номером отправления 83330009025766 по адресу: город Новосибирск, ул. Тимирязева, 71/1, являющемуся юридическим адресом ответчика, указанным на его бланке и во всех процессуальных документах, включая кассационную жалобу.

Согласно отслеживанию отправлений на официальном сайте почтовой службы (https://nationalpost.ru) данное отправление доставлено адресату курьером 19.05.2022.

Проанализировав содержание указанного письма, суды правомерно расценили его в качестве надлежащего доказательства соблюдения досудебного порядка урегулирования спора о расторжении договора.

Руководствуясь приведенными нормами права, исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, в том числе содержание договора, список почтовых отправлений, подтверждающий уведомление ответчика о наличии задолженности и предложение о расторжении договора, установив, что указанное уведомление оставлено без ответа, а истцом вместе с тем приняты меры по урегулированию спора с ответчиком и выполнены действия, предусмотренные пунктом 2 статьи 452, 619 ГК РФ, суд апелляционной инстанций пришел к правильному выводу о наличии оснований для расторжения договора и обязания ООО «Зооторг» освободить арендованный земельный участок.

Судом апелляционной инстанции обоснованно отклонен довод ООО «Зооторг» о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, поскольку в материалах дела имеется уведомление от 04.05.2022 № 31/20-19, полученное обществом 19.05.2022, вследствие чего основания для оставления иска без рассмотрения у суда первой инстанции отсутствовали.

Пунктом 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» разъяснено, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Вместе с тем, согласно пункту 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Принимая во внимание, что задолженность по договору образовалась за период более полугода, погашена после обращения истца в суд 30.06.2022 (поступление в суд 25.07.2022) платежными поручениями от 09.08.2022, 28.12.2022 и 29.12.2022, а также обращение ответчика в декабре 2022 года в мэрию о предоставлении актов сверки по договору, установив, что мэрия отказалась от иска в части взыскания задолженности по договору в соответствии с положениями статьи 49 АПК РФ, суд апелляционной инстанции правомерно прекратил производство по делу в данной части, оставив без изменения решение суда первой инстанции в части расторжения договора и обязания ответчика возвратить земельный участок.

Вопреки доводам подателя жалобы, требование о расторжении договора аренды после оплаты задолженности не может быть расценено в качестве злоупотребления правом арендодателя, поскольку обществом допущено существенное нарушение договора аренды в виде длительного неисполнения обязанности по оплате арендных платежей, а истец, со своей стороны, не допустил нарушения разумного срока обращения с настоящим иском в суд.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, не опровергают выводы суда апелляционной инстанции, основанные на фактических обстоятельствах, направлены на их переоценку и не свидетельствуют о нарушении норм права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ могут быть основанием для отмены или изменения судебного акта. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 частью 1 статьи 287, статьями 288.2, 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление от 31.03.2023 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А45-20426/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и не подлежит обжалованию в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в силу части 3 статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копия постановления на бумажном носителе может быть направлена им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручена им под расписку.

 

Судья                                                                                                  Т.А. Зиновьева