АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89, 

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А07-25118/2020

г. Уфа

23 июня 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 21.06.2022

Полный текст решения изготовлен 23.06.2022

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Шагабутдиновоц З. Ф., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в  судебном заседании дело по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью "ЭЛЬФ ПЛЮС" (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 

к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

 о признании незаконным бездействие ответчика в реализации имущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества, об обязании заключить договор купли-продажи помещения

         третье лицо - общество с ограниченной ответственностью «Аудит-безопасность» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***> (

<

...>).

при участии в судебном заседании:

от ответчика – ФИО2, по доверенности от 12.02.2021 

от истца  - ФИО3, паспорт, ФИО4, паспорт

 

Общество с ограниченной ответственностью "ЭЛЬФ ПЛЮС" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан  о признании незаконным бездействие ответчика в реализации имущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества, об обязании заключить договор купли-продажи помещения.

         Истец  в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  уточнил требования, просил  признать незаконным бездействие Управление земельных и имущественных отношений администрации ГО г. Уфы РБ в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества, помещения муниципального нежилого фонда площадью 110,6 кв.м., с кадастровым номером 02:55:011022:242, расположенное по адресу: 

<

...>, литера А.; обязать Управление земельных и имущественных отношений администрации ГО г. Уфы РБ заключить договор купли-продажи помещения муниципального нежилого фонда площадью 110,6 кв.м., с кадастровым номером 02:55:011022:242, расположенное по адресу: 

<

...>, литера А. по рыночной стоимости помещения, за вычетом определенной рыночной стоимости неотделимых улучшений в результате проведенного  экспертного  заключения №14-22 от «11» апреля 2022 г. в размере 1 732 639 руб., т.е. в размере 2 835 826 руб. 72 коп.

Судом уточнение иска принято к рассмотрению в порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ответчик представил  отзыв, в удовлетворении иска просил отказать, ссылаясь на то, что ответчик на момент рассмотрения дела  выполнил требования Федерального закона № 159 - ФЗ от 22.07.2008, направив проект договора купли-продажи арендуемого имущества в адрес истца. Также ответчик сослался на то, что с претензиями относительно состояния  арендованного имущества истец ни до,  ни после заключения договора  не обращался и использует помещение под Детскую студию "Город друзей" с 2018 г., о чем свидетельствуют скриншот интернет страницы  по адресу: gorod-druzei.ru. Кроме того, как полагает ответчик истец  не представил доказательств, подтверждающих, что неотделимые улучшения арендованного имущества были осуществлены им с согласия арендодателя, в связи с чем стоимость  объекта недвижимости подлежит определению по рыночной стоимости, определенной  независимым оценщиком, составленным ООО «Аудит-безопасность» и составляет  4 568 465,72 руб. без НДС.

Третье лицо отзыв не представило, явку представителя в судебное заседание не обеспечило.

Истец представил возражение на отзыв ответчика. 

Ответчик на обозрение суда представил судебную практику. 

 Истец исковые требования поддержал.

Ответчик просил  в удовлетворении исковых требований  отказать в полном объеме.

Дело рассмотрено в отсутствие представителя третьего лица в порядке ст. 156  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав представленные доказательства, выслушав представителей сторон, суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, Между Управлением земельных и имущественных отношений администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан (ответчик, арендодатель) и обществом  с ограниченной ответственностью   «Эльф-плюс» (истец, арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального фонда от 23 июля 2018 года, по условиям которого арендатор  принял во временное владение и пользование помещение муниципального нежилого фонда площадью 110,6 кв,м., с кадастровым номером 02:55:011022:242, расположенное по адресу: 

<

...>, литера А.

ООО «Эльф-плюс» в адрес истца 04 августа 2020 года направило заявление о реализации преимущественного права на выкуп  арендуемого имущества, ссылаясь на то, что арендуемое имущество находится непрерывно в пользовании ответчика на протяжении двух лет.  В заявлении ответчик сослался на  положения Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и пояснил, что истец соответствует условиям отнесения к субъектам малого и среднего предпринимательства, установленным Федеральным законом от 24 июля 2007 года № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» а также на отсутствие задолженности по  арендной плате за недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества отсутствует. Дополнительно истец сообщил, что по инициативе арендатора заключен договор о проведении независимой оценки рыночной стоимости нежилого помещения с учетом и без учёта проведенных арендатором ремонтных работ. 

Ссылаясь на то, что в указанные сроки ответ Управлением земельных и имущественных отношений администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан не был предоставлен, 08 сентября 2020 года истец  направил жалобу  о неисполнении порядка реализации арендованного имущества. Жалоба также содержала требование предоставить ООО «Эльф-плюс» ответ о принятии заявления и начала процедуры реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения либо об отказе в удовлетворении заявления.

 Ссылаясь на то, что Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан  в предусмотренный административным регламентом  предоставления муниципальной услуги "Реализация преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства при отчуждении  недвижимого имущества, находящего в муниципальной  собственности муниципального  образования", ответ на заявление предоставлен не был, истец обратился в суд с требованием  о признании незаконным бездействие ответчика в реализации имущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества, об обязании заключить договор купли-продажи помещения.

Оценив представленные в деле доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу, что исковые требования не  подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом

В силу ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, указанными в данной статье, а также иными способами, предусмотренными законом.

Согласно ч.1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации   граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно статье 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической

деятельности. 

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

 В соответствии со статьей 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными (часть 2). 

В резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений, в том числе должны содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части (часть 5). 

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

 Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

 В силу части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности, что также отражено в пункте 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

В соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» арендатор вправе обратиться с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества.

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного рнастоящего Федерального закона;

(в ред. Федеральных законов от 02.07.2013 N 144-ФЗ, от 29.06.2015 N 158-ФЗ, от 03.07.2018 N 185-ФЗ)

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

(в ред. Федеральных законов от 17.07.2009 N 149-ФЗ, от 02.07.2013 N 144-ФЗ, от 03.07.2018 N 185-ФЗ)

       3) утратил силу с 1 июля 2013 года. - Федеральный закон от 02.07.2013 N 144-ФЗ;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

(в ред. Федерального закона от 02.07.2013 N 144-ФЗ)

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Сторонами не оспаривается, что истец соответствует условиям отнесения к субъектам малого и среднего предпринимательства, установленным Федеральным законом от 24 июля 2007 года № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации». 

Порядок реализации преимущественного права выкупа нежилых помещений регулируется административным регламентом предоставления муниципальной услуги «Реализация преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства при отчуждении недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования» в городском округе город Уфа Республики Башкортостан от 15.02.2019 №219.

Согласно п.3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 №134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 1 января 2009 года вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации иди муниципальной собственности (далее -уполномоченный орган), заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Закона).

Подача  арендатором   такого  заявления   не  влечет  возникновения у  него обязанности    заключить    договор    купли-продажи    данного    имущества, соответственно,    и    не    влечет    утрату    преимущественного    права    на приобретение арендуемого имущества.

Статьей 3 Закона N 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Закона об оценочной деятельности.

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с частью 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (часть 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ).

Заявитель обратился в Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Как следует из материалов дела, спорное имущество находится в аренде у заявителя с июля  2018 года согласно договору аренды N 31206 от 23.07.2018. Срок действия данного договора в соответствии с пунктом 1.1 договора был определен с 23.07.2018  по 22.07.2023.

В обоснование иска заявитель указал, что Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан допущено бездействие, выразившееся в не рассмотрении по существу заявления о приватизации арендуемого имущества, поскольку положениями Закона N 159-ФЗ прямо предусмотрено, что по результатам рассмотрения заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества уполномоченным органом должно быть принято либо решение о подготовке проекта договора купли-продажи, либо решение об отказе в приобретении арендуемого имущества, при этом решение об отказе в приобретении имущества принимается только по основаниям, установленным частью 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ.

Исходя из главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  в качестве восстановления нарушенного права Управление должно было совершить действия, указанные в Федеральном законе № 159 - ЗФ от 22.07.2008.

В соответствии со ст.9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159 - ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее ФЗ № 159 - ФЗ от 22.07.2008) при получении заявления от субъектов малого или среднего предпринимательства уполномоченные органы обязаны:

1)   обеспечить   заключение   договора   на   проведение   оценки   рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом   «Об   оценочной   деятельности   в   Российской   Федерации»,   в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2)  принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3)    направить   заявителю   проект   договора   купли-продажи   арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

05.08.2020 истец в соответствии с Федеральным законом № 159 - ФЗ от 22.07.2008 обратился в Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан  с заявлением о намерении реализовать преимущественное право выкупа нежилого помещения, расположенного по ул. Загира ФИО5, 16, площадью 110,6 кв.м, что подтверждается вх. № 24316.

Судом установлено, что Общество отнесено к категории субъектов малого предпринимательства в порядке, определенном Федеральным законом от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» и отвечает всем условиям, перечисленным в статье 3 от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В силу ст. 4  Федерального  закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или дог

Уполномоченный орган в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

Государственное или муниципальное унитарное предприятие, которое приняло решение о совершении сделки, направленной на возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения или оперативного управления и арендуемого лицом, отвечающим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, а также получило в соответствии с законодательством Российской Федерации согласие собственника на отчуждение этого имущества, направляет указанному лицу предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества с указанием цены этого имущества, установленной с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", проект договора купли-продажи арендуемого имущества и при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

Исходя из требований Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и с учетом поданного обществом 05.08.2020 заявления о намерении реализовать свое преимущественное   право   на   приобретение   арендуемого   помещения   в собственность и, договор с оценщиком должен быть заключен в срок до 05.10.2020  (два месяца), отчет об оценке должен быть выполнен и принят заказчиком в срок до 05.11.2020 (тридцать дней по аналогии с положениями пунктов 1 и 2 статьи 12 Федерального закона от 22.05.2006 N 59-ФЗ «О порядке   рассмотрения    обращений    граждан   Российской    Федерации»), следовательно, решение об условиях приватизации арендуемого имущества должно быть принято в срок до 18.11.2020 (две недели), а соответственно, проект договора купли- продажи направлен обществу не позднее 28.11.2020 (десять дней).

Из представленных в материалы дела доказательств следует, что 19.11.2020 было принято постановление Администрации городского округа город Уфа РБ № 1466, в соответствии с которым нежилое помещение по вышеуказанному адресу было включено в прогнозный план приватизации муниципального имущества на 2020 год. 

Документы на оценку рыночной стоимости рыночной стоимости были переданы истцом ООО «Аудит - безопасность 25.11.2020, о чем свидетельствует письмо № УЗ – 11369 от 25.11.2020,представленное ответчиком в материалы дела. 

Отчет № 20 - 344/8/1-Н об оценке нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 110,6 кв.м. составлен независимым  оценщиком  ООО «Аудит - безопасность» ФИО6 08.12.2020. 

Согласно указанному отчету  об оценке №20-344/8/1-Н от 08.12.2020, итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости – нежилые помещения общей площадью 110,6кв.м. цоколя 9-ти этажного жилого здания, расположенного по адресу, Кировский район, ул.З.ФИО5, д.16  по состоянию на 05.08.2020, составляет 5482158 руб. 86 коп. с НДС, 4568465 руб. 72коп. без НДС.

Постановление Администрации городского округа город Уфа РБ № 39 «Об условиях приватизации объекта муниципального нежилого фонда — нежилых помещений цокольного этажа девятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Загира ФИО5, 16» было принято 25.01.2021.

В соответствии с правилами статьи 193 Гражданского кодекса Российской Федерации если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день.

Принимая во внимание, что 28.11.2020 г. является не рабочим днем, следовательно, 30.11.2020 является последним для направления ответчиком проекта договора купли-продажи объекта аренды истцу.

02.02.2021   Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан    направило  истцу  письмо  №  УЗ  -  850  от 011 .02.2021  с предложением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого  имущества, расположенного  по  адресу:  

<

...>,     с     приложением   копии постановления Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 25.01.2021 № 39, проекта договора купли — продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 29.01.2021.

В направленном истцу проекте договора стоимость Объекта в договоре  определена в размере рыночной стоимости, определённой независимым оценщиком, составленным ООО «Аудит-безопасность» и составляет  4 568 465,72 руб.

Таким образом, ответчик на момент рассмотрения дела  выполнил требования Федерального закона № 159 - ФЗ от 22.07.2008, направив проект договора купли-продажи арендуемого имущества, в связи с чем суд не усматривает бездействие со стороны ответчика. 

На момент подачи истцом иска, т.е. на  16.10.2020, срок рассмотрения заявления ответчиком  о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не истек. 

Истец  преждевременно, до истечения предусмотренных законом сроков рассмотрения заявления о реализации преимущественного права на приобретение имущества обратился в суд  иском о  признании незаконным бездействие ответчика и об обязании заключить договор купли-продажи.

Ответчик в ходе рассмотрения дела пояснил, что для  включения  Объекта  в  Прогнозный   план   (программу)   приватизации муниципального имущества городского округа город Уфа Башкортостан на 2020 год (далее по тексту - Прогнозный план приватизации) Управлением проводилась работа по сбору и проверке документов, необходимых в соответствии с нормативными правовыми актами для предоставления муниципальной услуги, в связи с чем в проект постановления, отправленный на утверждение в Администрацию городского округа город Уфа Республики Башкортостан 19.08.2020, Объект включен не был. До выхода указанного проекта постановления, утверждённого 23.09.2020, согласование следующего постановления в Администрацию городского округа город Уфа Республики Башкортостан  не представлялось возможным, в связи с чем проект постановления о включении Объекта в Прогнозный план приватизации на согласование в Администрацию городского округа город Уфа Республики Башкортостан был отправлен 02.10.2020. Постановлением Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 19.1 1.2020 № 1466 Объект включен в Прогнозный план приватизации.         

В рамках муниципального контракта № 0301300247620000561 от 06.07.2020 в адрес ООО «Аудит-безопасность» Управлением 25.11.2020 направлено письмо с заданием на оказание услуг по оценке, Отчёт об оценке объекта представлен 08.12.2020. На основании Отчёта об оценке Управлением подготовлен и представлен 21.12.2020 на согласование в Администрацию городского округа город Уфа Республики Башкортостан проект постановления об условиях приватизации Объекта. Условия приватизации утверждены постановлением Администрацию городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 25.01.2021 №39.

Управлением в адрес ООО «Эльф Плюс» 02.02.2021 заказным письмом с уведомлением о вручении направлены копия указанного постановления, предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого Объекта и проект договора купли-продажи. Согласно данным об отслеживании отправления ,письмо получено адресатом.

Направленный договор купли-продажи со стороны истца не подписан  в связи с несогласием рыночной стоимости объекта. По утверждению истца, стоимость объекта недвижимого имущества должна быть определена за вычетом стоимости   неотделимых улучшений, произведенных арендатором.

 В подтверждение факта проведения работ в период с 01.12.2019 по 29.12.2019 по ремонту  нежилых помещений цокольного этажа  (номера на поэтажном плане №31,32,33,34,35,36, 37,38, 39.40,41) 9 –ти этажного жилого здания общей площадью 110,6 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> (кадастровый номер 02:55:011022:242) истец представил локально-сметный расчет, акты о приемке выполненных работ, акты формы КС-1, КС-2  и сослался на договор подряда от 28.11.2019, заключенный с ООО  "Башстройсервис", дополнительное соглашение к договору подряда. 

В подтверждение стоимости ремонта помещения  истцом представлен независимый отчет об оценке стоимости помещения №П/564-1/564-1/НИ/РС от 20.08.2020, согласно которому  итоговая величина рыночной стоимости ремонта отделки, конструктивных элементов нежилого помещения общей площадью 110,6кв.м. цоколя 9-ти этажного жилого здания, расположенного по адресу, Кировский район, ул.З.ФИО5, д.16  с учетом ограничительных условий  и сделанных допущений по состоянию на 20.08.2020 составляет 723 603 руб. 61  коп.

В ходе рассмотрения дела ответчиком заявлено  ходатайство о назначении экспертизы отчета об оценке №230-344/8/1-Н.

Истец возражал против назначения  экспертизы, полагая нецелесообразным.

Определением  Арбитражного суда Республики Башкортостан  от 23.12.2021 по делу №А07-25118/2020  назначена судебная  экспертиза, проведение которой поручено СРО Ассоциация "Русское общество оценщиков" (105066, 

<

...>).

На разрешение эксперта  поставлен следующий вопрос:  

Определить, соответствует ли  требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки отчет № 20-344/8/1-Н от 08.12.2021, исполненный оценщиком ООО «Аудит-безопасность» ФИО6 Если не соответствует, то указать в чем заключается несоответствие и повлияло ли это на величину рыночной стоимости.

Согласно экспертному заключению №3/2022 от 20.01.2022 итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости – нежилые помещения общей площадью 110,6кв.м. цоколя 9-ти этажного жилого здания, расположенного по адресу, Кировский район, ул.З.ФИО5, д.16  по состоянию на 05.08.2020, составляет 5 482 158 руб. 86 коп. с учетом НДС, 4568465 руб. 72 коп. без НДС.

В силу ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" Субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".  

         Из приведенной нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом, положения Закона № 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества. В связи с тем, что органы государственной власти и местного самоуправления при приватизации имущества в порядке, установленном положениями Закона № 159-ФЗ, обязаны руководствоваться рыночной стоимостью имущества, которая приведена в отчете независимого оценщика, доводы истца об отсутствии необходимости исследования вопроса правильности проведенной оценки, не могут быть признаны соответствующими положениям действующего законодательства

Статьями 12, 13 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Обоценочной деятельности в Российской Федерации» (далее Закон об оценочнойдеятельности) предусмотрено, что итоговая величина рыночной или инойстоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и впорядке, которые предусмотрены названным Законом, признается достоверной ирекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке,установленном законодательством Российской Федерации, или в судебномпорядке не установлено иное, В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Обстоятельства рассматриваемого судом первой инстанции дела свидетельствуют о наличии возражений предпринимателя против завышенной, по его мнению, величины рыночной стоимости недвижимого имущества, определенной в отчете независимого оценщика ООО «Аудит - безопасность», при том, что договор купли-продажи объекта недвижимости не заключен в связи с наличием разногласий относительно условия о цене объекта.

Согласно пункта 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

 Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу положений ст. 16 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об экспертизе) эксперт обязан: провести полное исследование представленных ему объектов и материалов дела, дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам. 

Согласно ч. 2 ст. 8 Закона об экспертизе заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. При этом в силу ст. 35 указанного закона в заключение эксперта или комиссии экспертов должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов. 

Судом установлено, что указанное заключение по форме и содержанию соответствует требованиям ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и является надлежащим доказательством по делу. 

Экспертное заключение №3/2022 от 20.01.2022 у суда не вызывает сомнений в достоверности выводов.

Истец, несмотря на несогласие с величиной рыночной стоимости объекта недвижимости определенной оценщиком ООО "Аудит-безопасность" ФИО6 в отчете №20-3444/8/1 от 08.12.2021, уточнил основание исковых требований, в окончательной редакции от 12.05.2022 исходил из  рыночной стоимости 4 568 465 руб. 72 коп. 

В ходе рассмотрения дела истцом заявлено  ходатайство о назначении комплексно-строительной экспертизы для определения рыночной стоимости неотделимых улучшений.  

Ответчик возражал против назначения экспертизы, указав, что  с заявлением о намерении реализовать право преимущественной покупки истец обратился 05.08.2020. Кроме того, как указывает ответчик, истец не представил  доказательства, подтверждающие проведение арендатором ремонтных работ в арендованном помещении и согласие арендодателя на проведение ремонтных работ.

Определением от 01.02.2022 по делу № А07-25118/2020 назначена  судебная комплексная  строительно-техническая  экспертиза, производство которой поручено экспертам общества  с ограниченной ответственностью  "Корпорация ТЭФ (

<

...>) ФИО7 и ФИО8.

На разрешение эксперта  поставлены следующие вопросы:  

        1)Выполнены ли в нежилом помещении цокольного этажа (номера на поэтажном плане №31,32,33,34,35,36, 37,38, 39.40,41) 9 –ти этажного жилого здания общей площадью 110,6 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> (кадастровый номер 02:55:011022:242) следующие ремонтные работы:

1) установка металлических дверных блоков в готовые проемы, а также работы необходимые для их установки;

2)сплошное выравнивание внутренних бетонных поверхностей;

устройство потолков: плитно-ячеистых по каркасу из оцинкованного профиля;

устройство потолков: реечных алюминиевых;

устройство подстилающих бетонных слоев;

устройство покрытий из линолеума насухо из готовых ковров на комнату;

устройство покрытий из плит керамогранитных;

сплошное выравнивание внутренних поверхностей (одностороннее оштукатирование) из сухих растворных смесей толщиной до 10 мм.;

оклейка обоями стен по монолитной штукатурке и бетону простыми и средней плотности;

третья шпатлевка при высококачественной окраске по штукатурке и сборным конструкциям стен, подготовленных под окраску;

установка решеток радиаторных;

гладкая облицовка стен, столбов, пилястр и откосов с установкой плиток туалетного гарнитура;

установка светильников в подвесных потолках;

установка светильника аварийного освещения;

установка щитков осветительных ОЩВ-12 УХЛ-14;

установка приемно-контрольного прибора на 4 луча;

17)установка  источника  питания   малогабаритного  для   электропитания   средств   охранно- противопожарной сигнализации марки «МИП Р1»

установка аппарата управления и сигнализации;

установка звукового оповещателя «Маяк-12 3М»;

 20) установка выключателя для скрытой проводки; 

 21) установка розетки скрытой проводки; 

 22) установка унитазов с непосредственно присоединенным бачком;

23) установка умывальников трапециевидных со скрытыми установочными поверхностями без, спинки,

24) проведение иных вспомогательных работ.

 

          2) Если да, то какова по состоянию на 05.08.2020 рыночная стоимость неотделимых улучшений.

Согласно экспертному заключению №14-22  от 11.04.2022 в нежилом помещении цокольного этажа (номера на поэтажном плане №№31,32,33,34,35,36, 37,38, 39,40,41) девятиэтажного жилого здания, общей площадью 110,6 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>. ФИО5, д,16 (кадастровый номер 02:55:011022:242) были выполнены следующие ремонтные работы:

Установка металлических дверных блоков в готовые проемы

Установка дверного доводчика к металлическим дверям

Установка блоков из ПВХ в наружных и внутренних дверных проемах: в каменных стенах площадью проема до 3 м2

Установка блоков из ПВХ в наружных и внутренних дверных проемах: в каменных стенах площадью проема до 3 м2

Укладка металлического накладного профиля (порога)

Сплошное выравнивание внутренних бетонных поверхностей (однослойноеоштукатуривание) известковым раствором: потолков

Устройство: подвесных потолков типа 

<

Армстронг> по каркасу из оцинкованного профиля

Устройство: потолков реечных алюминиевых

Устройство подстилающих слоев: бетонных

Приготовление растворов вручную: цементных

Устройство стяжек: из выравнивающей смеси типа "Ветонит" 5000, толщиной 5 мм

Устройство стяжек: на каждый последующий слой толщиной 1 мм добавлять к расценке 11-01-011-08-до 10мм

 Устройство покрытий: из досок ламинированных замковым способом

Устройство покрытий: из линолеума насухо из готовых ковров на комнату

Устройство плинтусов поливинилхлоридных: на винтах само нарезающих

Устройство покрытий из плит керамогранитных размером: 40x40 см

Установка подоконных досок из ПВХ: в каменных стенах толщиной свыше 0,51 м

Сплошное выравнивание внутренних поверхностей (однослойное оштукатуривание)из сухих растворных смесей толщиной до 10 мм: стен

Оклейка обоями стен по монолитной штукатурке и бетону: простыми и средней плотности

Третья шпатлевка при высококачественной окраске по штукатурке и сборным конструкциям: стен, подготовленных под окраску

Окраска водно-дисперсионными акриловыми составами улучшенная: по сборным конструкциям стен, подготовленным под окраску

Установка решеток под радиаторы отопления

Гладкая облицовка стен, столбов, пилястр и откосов (без карнизных, плинтусных и угловых плиток) с установкой плиток туалетного гарнитура на клее из сухих смесей: по кирпичу и бетону

Светильник в подвесных потолках

Светильник потолочный или настенный с креплением винтами или болтами дляпомещений: с нормальными условиями среды, одноламповый

Световые настенные указатели

Затягивание провода в проложенные трубы и металлические рукава первогоодножильного или многожильного в общей оплетке, суммарное сечение: до 6 мм2

Кабель силовой с медными жилами с поливинилхлоридной изоляцией и оболочкой, не распространяющий горение марки: ВВГнг, напряжением 0,66 кВ, с числом жил - 3 и сечением 1,5 мм2

Установка - труба винипластовая по установленным конструкциям, по стенам и колоннам с креплением скобами, диаметр: до 25 мм

Затягивание провода в проложенные трубы и металлические рукава первогоодножильного или многожильного в общей оплетке, суммарное сечение: до 70 мм2

Установка -Труба винипластовая по установленным конструкциям, по стенам и колоннам с креплением скобами, диаметр: до 50 мм,      33       Установка - Труба винипластовая по установленным конструкциям, по потолкам, диаметр: до 50 мм

Щитки осветительные, устанавливаемые на стене: распорными дюбелями, масса щитка до 6 кг

Устройство ввода в здание в стальной трубе, провод сечением до 16 мм2, количество проводов в линии: 3

Установка - Приборы ПС на: 4 луча

Установка - ФИО9 автоматический: контактный, магнитоконтактный наоткрывание окон, дверей

Затягивание провода в проложенные трубы и металлические рукава первогоодножильного или многожильного в общей оплетке, суммарное сечение: до 6 мм2

Установка - Аппарат (кнопка, ключ управления, замок электромагнитной блокировки, звуковой сигнал, сигнальная лампа) управления и сигнализации, количество подключаемых концов: до 2

Устройство - Выключатель: одноклавишный утопленного типа при скрытой проводке

41Устройство - Выключатель: двухклавишный утопленного типа при скрытой проводке

42Устройство - Розетка штепсельная: утопленного типа при скрытой проводке

43 Установка унитазов: с бачком непосредственно присоединенным

44 Установка умывальников одиночных: с подводкой холодной и горячей воды

При ответе на  второй вопрос эксперты пришли к выводу о том, что рыночная стоимость неотделимых улучшений по состоянию на 05.08.2020 составляет 1 732 639 руб. 

Как указывает ответчик и следует из материалов дела, 21.10.2015между    Управлением    земельных    и    имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа РБ и ГБУЗ РБ «Уфимский городской центр медицинской профилактики» был заключен договора аренды № 28532 на нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, общей площадью 110,6 к.в.

01.04.2016соглашением сторон договор был расторгнут и помещениепередано по акту приема - передачи в удовлетворительном состоянии.

01.06.2016 независимый оценщик ЗАО «Эксперт - Оценка» произвел осмотра вышеуказанного помещения и составил отчет об оценке № 16 — 14-6/14 - Н об определении рыночной годовой арендной платы.

Из фотографий, которые приложены к вышеуказанному отчету и сведений об объекте недвижимости в отчёте следует, что в нежилом помещении, расположенном по адресу: 

<

...>, площадью 110,6 кв.м, современный стандартный ремонт, имеются все необходимые коммуникации, помещение в хорошем состоянии.

С 01.04.2016 по 23.07.2018 указанное нежилое помещение в арендное пользование не передавалось.

13.07.2018 были проведены  торги на право заключения договора аренды вышеуказанного нежилого помещения, по результатам которых, договор был заключен с ООО «Эльф Плюс».

До проведения торгов истец был ознакомлен с состоянием объекта и наличием коммуникаций.

23.07.2018 между Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа РБ и ООО «Эльф Плюс» был заключен договор аренды № 31206 на нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...> и подписан акт приема - передачи. Из акта приема передачи следует, что объект передается в удовлетворительном состоянии, видимые недостатки - отсутствуют.

Доказательств обращения истца с письменными  претензиями в адрес арендодателя относительно состояния вышеуказанного объекта и необходимости проведения ремонтных работ до и после заключения договора аренды материалы дела не содержат. Обратного ответчиком не доказано. 

Из материалов дела следует, что спорное  помещение истец использует под Детскую студию «Город друзей», и согласно информации, содержащейся на интернет ресурсе по адресу gorod-druzei.ru и архивным фотографиям, размещенным на указанном адресе, следует, что ООО «Эльф Плюс» осуществляло свою деятельность в 2018, 2019 г.  в помещении с чистовой отделкой.

Из представленных в материалы дела скриншотов интернет -страницы gorod-druzei.ru следует, что 24.10.2018 размещена информация об открытии студий детский праздников  и развития "Город друзей" -01.11.2018. О том, что истец осуществлял деятельность в спорном помещении в ноябре-декабре 2018 г. следует из размещения истцом на сайте информации о проведении новогодних утренников 25.12.2018 в 18-00 час.

Факт пользования спорным помещением в период с января  по декабрь 2019 г. также следует из скриншотов интернет -страницы gorod-druzei.ru, где размещена информация о мероприятиях, которые состоялись 21.02.2019 (спектакль "Финдус переезжает"), 10.03.2019 (пижамная вечеринка), празднование дня рождений (Только в мае!) с указанием аренды студии -700 руб./час.в будни, 1000 руб./час. в выходные, 02.06.2019  (бесплатная фотосессия к "Дню защиты детей"), 24.11.2019 (новогодний фотодень с собачками Варей и Лёлей), 24.12.2019 (новогоднее семейное шоу "Щелкунчик"), 27.12.2019  (новогодний малышник "Моя первая елочка"), на сайте также размещена новостная лента по месяцам, отзывы о проведении праздников и фотосессий. 

Указанное истцом не опровергнуто, доказательства иного истцом в материалы дела не представлены. 

В подтверждение доводов о том, что помещение было передано в аренду без подключения к системе электроснабжения истец представил ответ на адвокатский запрос.  Из ответа ООО "Башкирэнерго" следует, что технологическое присоединение энергопринимающего устройства обществом  с ограниченной ответственностью "ЭЛЬФ ПЛЮС" осуществлено 12.04.2019, что подтверждается актом об осуществлении  технологического присоединения №2401,  оформленного между ООО «Домоуправление «Белореченский» (иной владелец объектов электросетевого хозяйства) и ООО «Эльф плюс», актом организации коммерческого учета электрической энергии от 12.04.2019г., оформленного между вышеуказанными организациями.

Актом об осуществлении технологического присоединения №19-10-24010-16-01 от 17:04.2019, оформленного между ООО«Башкирэнерго» и ООО «Эльф плюс» была подтверждена ранее отпущенная мощность ООО «Эльф плюс» в объеме 15 кВт.

Письмом от 26.06.2019 №132/1 -1811,  адресованным директору ПО "УГЭС",   общество с ограниченной ответственностью  «Энергетическая сбытовая компания Башкортостана»  уведомило о заключении энергоснабжения с обществом с ограниченной ответственностью "ЭЛЬФ ПЛЮС" с 12.04.2019. При этом в письме указано на то, что вносятся дополнения (изменения)  в договор оказания услуг по передаче электрической энергии №01110000000001  от 01.09.2018.

Таким образом, из содержания  представленных писем следует, что на момент заключения  договора аренды, помещение было подключено к системе электроснабжения.  Ответчик лишь переоформил на себя договор электроснабжения. 

В связи с чем довод  истца о том, что помещение было ему передано в черновой отделке, без подключения к системе электроснабжения, суд находит не обоснованным и противоречащим материалам дела. 

В судебном заседании представитель истца пояснил, что  с 01.12.2019 по 29.12.2019 в нежилом помещении проводился  косметический ремонт.  

Из представленных ответчиком скриншотов интернет –страницы gorod-druzei.ru, следует что с 24.10.2018 истец осуществлял деятельность в спорном помещении, а документы по ремонту датированы значительно позже, в конце 2019г. Истец не опроверг доводы ответчика и представленные документы о проведении различных мероприятий для детей в спорном помещении. На основании изложенного,   суд приходит к выводу о пригодности помещения на момент заключения договора аренды.

Согласно п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации  не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (п. 2 ст. 10 ГК РФ).

Доводы истца  о том, что при определении цены объекта не учтена стоимость неотделимых улучшений, подлежит отклонению. 

Согласно пункту 6 статьи 5 Федерального закона № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Согласно ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации   каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, до начала судебного заседания или в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом.

Согласно п.2.2.6 договора аренды  арендатор обязуется не производить на объекте прокладывания скрытых и открытых проводок и коммуникации, перепланировок и переоборудования без письменного разрешения  арендодателя. В случае обнаружения самовольных перестроек, нарушения целостности стен, перегородок или перекрытий, переделок или прокладывания сетей, искажающих первоначальный вид объекта, таковые должны быть ликвидированы арендатором, а помещение приведено в прежний вид за счет арендатора в срок определенный, предписанием арендодателя.

В силу п.2.2.7 договора аренды  арендатор обязуется производить за свой счет капитальный ремонт объекта нежилого фонда в сроки, согласованные с арендодателем, за исключением случаев, когда проведение капитального ремонта вызвано неотложной необходимостью.

Пунктом 2.2.10 договора аренды стороны согласовали, что  по истечении срока действия договора, а также при прекращении его действия в срок не более 14  дней передать по акту передачи арендодателю вместе с арендуемым объектом все произведенные перестройки и переделки, а также необходимые улучшения, не требуя возмещения средств.

         В силу п.1  ст. 431  Гражданского кодекса Российской Федерации  при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Вышеуказанными условиями договора стороны согласовали, что необходимые улучшения не подлежат возмещению. 

Требование о получении согласия на проведение неотделимых улучшений помещения арендодателя было предусмотрено не только договором аренды, но и пунктом 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ. 

Указанное согласие не было получено истцом в установленном законом порядке.

Истец в соответствии со ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  не представил доказательства, подтверждающие проведение арендатором ремонтных работ в арендованном помещении и согласие арендодателя на проведение ремонтных работ.

Доказательств проведения капитального ремонта в связи с неотложной необходимостью истец не представил.

Отказывая в зачете стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты выкупаемого имущества, суд исходил из следующего: согласно пункту 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя; Общество в нарушение статьи 65 АПК РФ не представило доказательств, подтверждающих, что неотделимые улучшения арендованного имущества были осуществлены им с согласия арендодателя; следовательно, отсутствуют предусмотренные пунктом 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ основания для зачета в счет выкупной цены стоимость неотделимых улучшений арендованного истцом имущества.

Требование истца об обязании Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан  заключить договор купли - продажи нежилого помещения, расположенного по ул. Загира ФИО5, 16, площадью 110,6 кв.м не мотивировано нормами права.

Согласно ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации  граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа РБ не отказывало истцу в заключении договора купли - продажи. Напротив, материалами дела подтверждается, что истец предпринимал меры для заключения договора купли-продажи арендуемого имущества. 

В соответствии со ст. 3 Федеральным законом от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 год аN 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно части 4 ст. статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159 - ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Как следует из части 4.1, пункта 2 части 8 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства вправе обжаловать достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой уполномоченным органом для определения цены выкупаемого имущества, в таком случае происходит приостановление течения срока заключения договора купли-продажи до дня вступления в законную силу решения суда.

Управление в соответствии с требованиями ФЗ № 159 - ФЗ от 22.07.2008 направило в адрес истца договор купли - продажи для подписания.

Однако, после получения предложения Управления договор купли -продажи истец не подписал, протокол разногласий в адрес Управления не направил и с требованиями в порядке ст.ст. 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации  в суд не обращался.

В соответствии с ч. 9 ст. 4 ФЗ № 159 — ФЗ от 22.07.2008 субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 настоящей статьи.

Учитывая, что истцом приняты меры по заключению договора купли-продажи объекта недвижимости, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований.

В силу ч.1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Согласно положениям ч. 1 ст. 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, закон относит, в том числе  денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Как было указано ранее,  истцом заявлено ходатайство о назначении экспертизы и внесены денежные средства на депозитный счет Арбитражного суда Республики Башкортостан по чеку-ордеру №4747  от 09.11.2021  на сумму 48 000 руб. 

Ответчиком заявлено  ходатайство о назначении экспертизы отчета об оценке №230-344/8/1-Н. и внесены денежные средства на депозитный счет Арбитражного суда Республики Башкортостан по платежному поручению №216225 от 15.12.2021 на сумму 45 000 руб. 

Стоимость экспертизы, назначенной определением  Арбитражного суда Республики Башкортостан  от 23.12.2021  и проведение которой поручено СРО Ассоциация "Русское общество оценщиков" (105066, 

<

...>) составила 45 000 руб. 

Стоимость экспертизы, назначенной определением  Арбитражного суда Республики Башкортостан  от 01.02.2022  и проведение которой поручено экспертам общества  с ограниченной ответственностью  "Корпорация ТЭФ (

<

...>) ФИО7 и ФИО8, составила 48 000 руб. 

Поскольку в удовлетворении иска судом отказано,  судебные издержки на оплату судебной экспертизы, понесенные ответчиком в размере 45 000 руб. в силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на истца,  и подлежат взысканию с истца в пользу ответчика  в размере 45 000 руб. 

  Понесенные истцом расходы на оплату судебной  комплексной  строительно- экспертизы в размере 48 000 руб. возмещению не подлежат и относятся на истца  в связи с отказом в удовлетворении иска. 

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на истца в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст.ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "ЭЛЬФ ПЛЮС". 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ЭЛЬФ ПЛЮС" (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)  в пользу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) расходы по экспертизе в размере 45000 руб. 

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по ходатайству взыскателя. 

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

 

Судья З.Ф. Шагабутдинова