ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А70-3391/2018

14 декабря 2018 года

город Омск

Резолютивная часть постановления объявлена  12 декабря 2018 года

Постановление изготовлено в полном объеме  14 декабря 2018 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  Брежневой О.Ю.

судей  Бодунковой С.А., Шаровой Н.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-12267/2018) Диева Александра Николаевича на определение Арбитражного суда Тюменской области от 10 сентября 2018 года по делу № А70-3391/2018 (судья Пронина Е.В.), вынесенное по результатам рассмотрения заявления Диева Александра Николаевича о признании права собственности на жилое помещение и исключении его из конкурсной массы, при участии в качестве третьих лиц, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области, Сибирского банка реконструкции и развития (общество с ограниченной ответственностью), в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «СМУ «Тюменьоблстрой» (ИНН 7203087507, ОГРН 1027200833637),

при участии в судебном заседании:

представителя ФИО2 – ФИО3 по доверенности от 20.06.2018 (паспорт), 

установил:

общество ограниченной ответственностью «Электромонтажник+» (далее – ООО «Электромонтажник+») обратилось 12.02.2018 в Арбитражный суд Тюменской области с заявлением о признании общества с ограниченной ответственностью «СМУ «Тюменьоблстрой» (далее - ООО «СМУ «Тюменьоблстрой») несостоятельным (банкротом).

Определением Арбитражного суда Тюменской области от 26.03.2018 заявление принято, возбуждено производство по делу № А70-3391/2018, назначено судебное заседание по проверке обоснованности требований заявителя к должнику.

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 27.04.2018 (резолютивная часть объявлена 23.04.2018) ООО «СМУ «Тюменьоблстрой» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство сроком на один год, конкурсным управляющим должника утвержден ФИО4. 

В решении суда указано на осуществление производства по делу о несостоятельности (банкротстве) ООО «СМУ «Тюменьоблстрой» с применением правил параграфа 7 главы IX («Банкротство застройщиков») Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве). 

Сведения о признании должника несостоятельным (банкротом) и открытии в отношении него процедуры конкурсного производства опубликованы в печатном издании «Коммерсантъ» от 28.04.2018 № 75. 

ФИО2 (далее по тексту – ФИО2, заявитель, податель жалобы) обратился 21.06.2018 в Арбитражный суд Тюменской области с заявлением, в котором просил суд:

 1. Признать за ФИО2 право собственности на объект недвижимости - однокомнатную квартиру № 87, общей площадью 45 кв.м, расположенную на 12 этаже жилого дома по адресу: 

<

...>. 

2. Исключить объект недвижимости - однокомнатную квартиру № 87, общей площадью 45 кв.м, расположенную на 12 этаже жилого дома по адресу: 

<

...>, из конкурсной массы ООО «СМУ «Тюменьоблстрой». 

3. Обязать конкурсного управляющего должника принять денежные средства в счет оплаты по договору № 25 аренды с правом выкупа, в размере, установленном договором. 

Определением Арбитражного суда Тюменской области от 09.07.2018 заявление ФИО2 принято к производству, к участию в рассмотрении заявления в качестве заинтересованного лица привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области.

Определением Арбитражного суда Тюменской области от 13.08.2018 к участию в рассмотрении заявления в качестве заинтересованного лица привлечен Сибирский банк реконструкции и развития (общество с ограниченной ответственностью) в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» (далее по тексту – ГК «АСВ»).

Определением Арбитражного суда Тюменской области от 10.09.2018 в удовлетворении заявленных ФИО2 требований отказано.

Не соглашаясь с принятым судебным актом, ФИО2 обратился с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое определение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы податель указывает, что до введения в отношении должника процедуры банкротства ФИО2 обращался с намерением досрочного выкупа спорного объекта (квартиры), ООО «СМУ «Тюменьоблстрой» уклонилось от принятия обязательств, изложенных в договоре; действия конкурсного управляющего по направлению в адрес заявителя уведомления о расторжении договора не отвечают законности.

Кроме этого, ФИО2 полагает необоснованным непринятие во внимание судом первой инстанции передаточного акта, а также ошибочным вывод суда о том, что основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований послужило право собственности должника на спорный объект недвижимости.

До начала судебного заседания в материалы обособленного спора от конкурсного управляющего Сидора П.Л. и ГК «АСВ» поступили письменные отзывы на апелляционную жалобу, приобщены к материалам дела.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ФИО2 поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, считал определение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, просил его отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.  

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в заседание суд апелляционной инстанции не обеспечили.

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь частью 3 статьи 156, статьей 266 АПК РФ, рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся представителей участвующих  в деле лиц.

Законность и обоснованность определения Арбитражного суда Тюменской области от 10.09.2018 по делу № А70-3391/2018 проверены в порядке статей 266, 268 АПК РФ.

Повторно исследовав материалы обособленного спора в пределах доводов апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не установил оснований для отмены или изменения определения суда первой инстанции.

Как следует из материалов обособленного спора и установлено судом первой инстанции, 12.03.2014 между ФИО2 (Арендатор) и ООО «СМУ «Тюменьоблстрой» (Арендодатель) заключен договор № 25 аренды с правом выкупа, в соответствии с которым Арендодатель обязуется предоставить Арендатору в пользование (владение) объект недвижимости - однокомнатную квартиру № 87 общей площадью 45,0 кв.м, расположенную по адресу: 

<

...>, для использования в целях проживания Арендатора и членов его семьи (пункт 1.1). 

В соответствии с пунктом 1.4 договора передача жилого помещения, являющегося собственностью Арендодателя (пункт. 1.2), осуществляется по передаточному акту. 

Сторонами подписан акт приема-передачи от 12.03.2014 о предоставлении арендатору жилого помещения - однокомнатной квартиры № 87 общей площадью 45,0 кв.м, расположенной по адресу: 

<

...>, во временное владение и пользование сроком на 5 лет с 12.03.2014 по 12.03.2019, с правом последующего выкупа. 

В соответствии с пунктом 1.5 указанного договора срок договора с правом выкупа жилого помещения устанавливается на 5 лет с 12.03.2014 по 12.03.2019. 

Согласно пункту 1.6 договора, срок платежей в счет выкупа арендованного жилого помещения устанавливается с 12.03.2014 по 12.03.2019. 

В соответствии с пунктом 2.4.1. договора Арендатор имеет право выкупить арендованное жилое помещение в соответствии с условиями договора. 

В соответствии с пунктом 4.1. договора арендная плата за передаваемое жилое помещение устанавливается в размере 10 000 руб. в месяц. 

Согласно пункту 5.1 договора, выкупная стоимость жилого помещения по состоянию на 12.03.2014 составляет 1 500 000 руб. 

Окончательная выкупная стоимость жилого помещения определяется на момент окончания срока действия договора и по состоянию на 12.03.2019 составляет 900 000 руб. (пункт 5.2 договора). 

Конкурсный управляющий Сидор П.Л. в одностороннем порядке 25.07.2018 отказался от исполнения договора № 25 от 12.03.2014. Уведомление получено ФИО2 28.07.2018, в связи с чем последний со ссылкой на пункт 1 статьи 201.8, пункт 8 статьи 201.11. Закона о банкротстве обратился в Арбитражный суд Тюменской области с заявлением о признании права собственности на спорный объект недвижимости.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам: 

о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства; 

об истребовании недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, из чужого незаконного владения; 

о сносе самовольной постройки; 

о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества; 

о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование; 

о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество. 

В соответствии с пунктом 8 статьи 201.11. Закона о банкротстве в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или жилого дома блокированной застройки и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение в порядке, установленном статьей 201.8 настоящего Федерального закона. 

Данная норма устанавливает порядок погашения требования участников строительства путем передачи им жилых помещений. 

Для обращения участника строительства в суд с подобным заявлением необходимо наличие следующих условий: 

1) должником-застройщиком получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома; 

2) до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом между застройщиком и участником строительства подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения. 

Только при наличии перечисленных условий участник строительства вправе заявить к должнику требование о признании права собственности на жилое помещение, а суд принять соответствующее решение. 

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. 

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Изложенный порядок распространяется на участников долевого строительства.

В подтверждение осуществления платежей по договору аренды заявитель представил в материалы обособленного спора акты сверок взаимных расчетов за периоды: с 01.01.2014 по 31.12.2014, с января 2015 года по ноябрь 2017 года; квитанции к приходным кассовым ордерам за период с апреля 2014 года по июнь 2017 года, кассовые чеки за период с июня 2014 года по июнь 2017 года, акты № 622 от 31.03.2013, № 178 от 30.04.2014, № 221 от 30.05.2014, № 320 от 31.07.2014, № 365 31.08.2014, № 47 от 31.10.2014, № 415 от 30.09.2014, № 501 от 28.11.2014, № 552 от 29.12.2014, № 310115-3 от 31.01.2015, № 2280215-3 от 28.02.2015, № 310315-3 от 31.03.2015, № 280515-2 от 28.05.2015, № 260615-2 от 26.06.2015, № 310715-1 от 31.07.2015, № 270815-2 от 27.08.2015, № 300915-7 от 30.09.2015, № 271015-2 от 27.10.2015, № 271015-2 от 27.10.2015, № 301115-4 от 30.11.2015, № 281215-1 от 28.12.2015, № 201170831-2 от 31.08.2017, № 20170731-1 от 31.07.2017, № 20170630-1 от 30.06.2017, № 20170531-1 от 31.05.2017, № 20170428-3 от 28.04.2017, № 20170331-4 от 31.03.2017, № 20170227-1 от 27.02.2017, № 20170130-1 от 30.01.2017, № 20161130-2 от 30.11.2016, № 20161031-1 от 31.10.2016, № 20160930-2 от 30.09.2016, № 20160831-3 от 31.08.2016, № 20160728 от 28.07.2016, № 20160630-3 от 30.06.2016, № 20160531-4 от 31.05.2016, № 20180429-1 от 29.04.2016, № 20160331-4 от 31.03.2016, № 20160229-3 от 29.02.2016, № 20160131-3 от 31.01.2016, № 20161227-1 от 27.12.2016, № 300415-3 от 30.04.2015. 

Оплата арендных платежей и выкупной цены осуществлена заявителем частично в общем размере 636 489 руб. 03 коп.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области в материалы дела представлена копия регистрационного дела № 01/271/2011-110 на спорный объект недвижимости. 

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество спорный объект принадлежит на праве собственности ООО «СМУ «Тюменьоблстрой», с 05.06.2017 обременен ипотекой в пользу Банка СБРР (ООО).

Из материалов регистрационного дела следует, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU72304000-135-рв выдано Администрацией г.Тюмени 03.12.2010. 

ФИО2 в обоснование перехода прав на спорный объект недвижимости представлен акт приема-передачи от 12.03.2014, подписанный между заявителем и должником. 

Между тем из текста указанного документа следует, что жилое помещение передается ФИО2 во временное владение и пользование сроком на пять лет.

Суд первой инстанции правомерно заключил, что указанный акт не может быть признан в качестве доказательства, подтверждающего факт передачи ФИО2 спорного жилого помещения от застройщика после введения многоквартирного жилого дома в эксплуатацию по смыслу пункта 8 статьи 201.11. Закона о банкротстве.

Указанная норма применима в случаях, когда сторонами правоотношения являются застройщик и участник строительства, а в рассматриваемом случае заявитель не является участником строительства исходя из положений подпунктов 2, 3 пункта 1 статьи 201.1 Закон о банкротстве.

В силу пункта 6 статьи 201.1 Закона о банкротстве арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования, в том числе, в следующих случаях:

1) заключения договора участия в долевом строительстве;

2) заключения договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;

3) заключения предварительного договора участия в долевом строительстве или предварительного договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;

4) заключения договора займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;

5) внесения денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;

6) заключения договора простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность;

7) выдачи векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме;

8) внесения денежных средств в жилищно-строительный кооператив в целях участия в строительстве многоквартирного дома;

9) заключения иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность.

Материалы дела не содержат доказательств заключения между заявителем и должником указанных выше соглашений.

Также со стороны ФИО2 не исполнены обязательства о полной оплате арендной платы и выкупной цены арендуемого имущества.

Статьей 15 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ (редакции от 29.12.2017) «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» введён и применяется к должникам, в отношении которых с 01.01.2018 применены правила параграфа 7 главы IX «Банкротство застройщиков», пункт 8.1 статьи 201.11 Закона о банкротстве, согласно которому Арбитражный суд вправе вынести определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение в предусмотренном пунктом 8 настоящей статьи случае при отсутствии документа о передаче жилого помещения, если в отношении значительной части жилых помещений в соответствующем многоквартирном доме, но не менее одной трети от общего числа жилых помещений в таком доме соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

право собственности участника строительства на жилое помещение признано вступившим в законную силу судебным актом;

осуществлена государственная регистрация права собственности участника строительства на жилое помещение в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Если в отношении одного и того же жилого помещения имеются требования нескольких участников строительства, право собственности на жилое помещение в соответствии с настоящим пунктом может быть признано арбитражным судом у участника строительства, денежные средства которого привлекались в соответствии с частью 2 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Процедура конкурсного производства в отношении ООО «СМУ «Тюменьоблстрой» с применением правил параграфа 7 главы IX («Банкротство застройщиков») действительно введена в отношении должника после 01.01.2018.

Вместе с тем, доказательств того, что привлекались денежные средства ФИО2 в соответствии с частью 2 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не имеется.

Спорное жилое помещение принадлежит должнику на праве собственности, входит в состав конкурсной массы, правовые основания для его исключения из конкурной массы отсутствуют. 

Реализация принадлежащего должнику имущества в конкурсном производстве осуществляется в строго установленном Законом о банкротстве порядке. 

Правовых оснований для обязания конкурсного управляющего ООО «СМУ «Тюменьоблстрой» принять денежные средства в счет оплаты по договору № 25 аренды с правом выкупа, в размере, установленном договором, законодательством не предусмотрено. 

Доводы подателя жалобы подлежат отклонению как основанные на ошибочном толковании действующего законодательства, регулирующего правоотношения при банкротстве застройщика, признаются несостоятельными, поскольку не содержат фактов, которые не были учтены, проверены судом при рассмотрении дела, имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли бы на обоснованность и законность обжалуемого судебного акта либо опровергали выводы суда.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены определения Арбитражного суда Тюменской области от 10.09.2018 по делу № А70-3391/2018.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.

Апелляционная жалоба ФИО2 удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой  арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Тюменской области от 10 сентября 2018 года по делу № А70-3391/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

О.Ю. Брежнева

Судьи

С.А. Бодункова

 Н.А. Шарова