АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-8988/2018

г. Чебоксары

09 апреля 2019 года

Резолютивная часть решения оглашена 02 апреля 2019 года.

Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии в составе судьи Филиппова Б.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Стальской К.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

администрации города Чебоксары Чувашской Республики, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 428000, 

<

...>,

к закрытому акционерному обществу "Корпорация "Энергетик", ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 428000, 

<

...>,

о взыскании 3 165 426 руб. 91 коп.,

третье лицо - муниципальное казенное учреждение "Земельное управление" муниципального образования города Чебоксары – столицы Чувашской Республики; 

по встречному иску закрытого акционерного общества "Корпорация "Энергетик" к администрации города Чебоксары Чувашской Республики 

о признании договора аренды земельного участка от 21.02.2013 № 44-5602-К расторгнутым,

при участии:

от истца – ФИО1  по доверенности от 24.12.2018 № 29/01-7746,

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 12.09.2017,

от третьего лица – ФИО1 по доверенности от 17.01.2019 № 63/02,

установил:

администрация города Чебоксары Чувашской Республики (далее – Администрация) обратилась  в арбитражный суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к закрытому акционерному обществу "Корпорация "Энергетик" (далее – ЗАО "Корпорация "Энергетик") о взыскании 3 165 426 руб. 91 коп., в том числе 1 472 586 руб. 89 коп. за период с 06.10.2016 по 20.04.2018, пени за ненадлежащее исполнение обязательств по договору аренды земельного участка в размере 1 692 840 руб. 02 коп. за период с 06.10.2016 по 20.04.2018.

Исковые требования основаны на нормах статей 307, 309, 310, 314, 329, 330, 331, 424, 425, 606, 614, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьях 42, 65 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы неисполнением ответчиком обязательств по внесению платежей за пользование земельным участком  с кадастровым номером 21:01:030302:70, общей площадью 8 214 кв.м., в том числе площадью 345 кв.м. в охранной зоне электрокабеля, расположенным в                г. Чебоксары по Марпосадскому шоссе, 4, на основании договора аренды земельного участка от 21.02.2013 № 44/5602-К.

Определением от 15.08.2018 арбитражный суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, муниципальное казенное учреждение "Земельное управление" муниципального образования города Чебоксары – столицы Чувашской Республики.

Определением от 07.12.2018 судом принято к производству встречное исковое заявление о признании договора аренды земельного участка от 21.02.2013 № 44-5602-К расторгнутым, начиная с 24.07.2016. 

Встречное исковое заявление мотивировано следующим. Администрацией города Чебоксары в адрес ЗАО "Корпорация "Энергетик" письмами от 16.06.2016 № 29/08-2367 и от 29.08.2016 № 29/08-3581 были направлены уведомления об отказе от вышеуказанного договора аренды земельного участка. Данное обстоятельство подтверждается актом осмотра земельного участка от 29.11.2016. Уведомления об отказе Администрации города Чебоксары от договора аренды земельного участка от 21.02.2013 № 44/5602-К ЗАО "Корпорация "Энергетик" получены 24.06.2016 и 07.09.2016 соответственно, из чего следует, что данный договор по требованию истца прекратил свое действие 24.07.2016. Согласно пункту 1.1 Договора Администрация (Арендодатель) сдает, а ЗАО "Корпорация "Энергетик" принимает во временное владение и пользование земельные участки для завершения строительства нежилых зданий. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Чувашской Республики по делу от 22.06.2018 № А79-365/2018 установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 21:01:010302:70 по адресу: 

<

...> (старый кадастровый номер 21:01:030302:18) расположены объекты недвижимости, принадлежащие ЗАО "Корпорация "Энергетик", в том числе двухэтажное кирпичное здание (литера 60) с железобетонным подвалом (литера 60 А), остекленным тамбуром (литера 60 а) площадью 1039 кв. м., право собственности на которое признано вышеуказанным решением. В настоящее время в производстве Арбитражного суда Чувашской Республики находится дело № А79-13535/2018 о признании за ЗАО "Корпорация "Энергетик" права собственности на недвижимое имущество - трехэтажное кирпичное здание (литера 56) площадью 667, 50 кв. м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 21:01:010302:70 по адресу: 

<

...>. Таким образом, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения.

В судебном заседании, в ходе которого  был объявлен перерыв с 26.03.2019 по 02.04.2019, представитель истца заявленные требования поддержал, в удовлетворении встречного искового заявления ЗАО "Корпорация "Энергетик" просил отказать в полном объеме в связи с отсутствием правовых оснований для его удовлетворения. Представил письменный отзыв на встречное исковое заявление, мотивируя свои доводы следующим. При рассмотрении Арбитражным судом Чувашской Республики дела № А79-365/2018 и принятии по итогам его рассмотрения решения от 22.06.2018 учитывались следующие обстоятельства, отраженные в мотивировочной части названного решения: с момента получения объекта в свое владение истец пользуется и распоряжается им, несет расходы по содержанию. Земельный участок, на котором расположен спорный объект, используется истцом на основании договора аренды от 21.02.2013 № 44/5602-К, заключенного с Администрацией. Право собственности на указанный объект недвижимости Администрацией не оспаривается. Таким образом, ответчик своими действиями при рассмотрении дела № А79-365/2018 не опровергал факт заключения и действия договора, а в настоящем деле заявляет о прекращении договорных обязательств. Изменение существенных условий спорного договора, на которое ссылается во встречном исковом заявлении ответчик, не имеет под собой правовой основы, так как факт использования спорного земельного участка ответчиком не оспаривается, а ежегодные расчеты размера арендной платы по спорному договору производились в соответствии с действовавшими на период произведения таких расчетов положениями постановления Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 № 148 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Чувашской Республики, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов" и согласно индивидуализированным характеристикам спорного земельного участка.

Представитель ответчика исковые требования не признал, встречное требование поддержал, не обеспечив явку после объявленного перерыва. Заявил ходатайство об объединении настоящего дела в одно производство с делом № А79-2166/2019. Представил письменный расчет задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 21.02.2013 № 44/5602-К за период с 06.10.2016 по 20.04.2018, расшифровав его следующим образом. Договор аренды земельного участка от 21.02.2013 № 44/5602-К по требованию истца прекратил свое действие 24.07.2016, и задолженность по арендной плате за период с 06.10.2016 по 20.04.2018 отсутствует. Учитывая нахождение на земельном участке с кадастровым номером 21:01:010302:70 по адресу: 

<

...>, четырех объектов недвижимости, принадлежащих ЗАО "Корпорация "Энергетик", в том числе, двухэтажного кирпичного здания (литера 60) с железобетонным подвалом (литера 60 А), остекленным тамбуром (литера 60 а) площадью 1039 кв. м., право собственности на которое установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 22.06.2018 по делу № А79-365/2018, плату за пользование земельным участком с кадастровым номером 21:01:010302:70 по адресу: 

<

...>, для обслуживания зданий ЗАО "Корпорация "Энергетик" следует рассчитывать из размера земельного налога, составляющего не более 1,5% кадастровой стоимости земельного участка. При этом аннулированный 16.02.2012 земельный участок с кадастровым номером 21:01:030302:86 площадью 194 кв. м., оплата аренды которого предусмотрена прекращенным договором, не следует  учитывать при заключении нового договора.

Ходатайство ответчика об объединении дел судом отклонено, о чем принято определение.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд установил следующее.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Чувашской Республики от  28.02.2017 по делу №А79-364/2017 установлено следующее.

На основании постановления администрации города Чебоксары № 362 от 15.10.2012 администрацией города Чебоксары (арендодатель) и закрытым акционерным обществом "Корпорация "Энергетик" (арендатор) заключен договор № 44/5602-К аренды земельного участка от 21.02.2013, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок, относящийся к землям населенных пунктов, с кадастровым номером 21:01:030302:70 площадью 8214 кв.м., расположенный в г. Чебоксары по Марпосадскому шоссе, 4, для завершения строительства нежилых зданий (пункт 1.1. договора). 

 Пунктом 8.4 договора предусмотрено, что подписанием договора обязательство арендодателя по передаче вышеуказанного земельного участка арендатору считается исполненным без дополнительного составления передаточного акта. 

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок аренды земельного участка устанавливается до 01.10.2013. Договор вступает в силу с момента его подписания сторонами.

В пункте 5.1 договора установлено, что согласно статьям 11 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации арендная плата за пользование земельным участком исчисляется исходя из кадастровой стоимости арендуемого земельного участка и корректирующих коэффициентов.

Пунктом 5.3 договора предусмотрено, что размер и сроки внесения арендной платы пересматриваются не более одного раза в год. Они пересматриваются арендодателем в одностороннем и бесспорном порядке в случае изменения кадастровой стоимости либо официально принимаемых корректирующих коэффициентов, сроков внесения арендной платы и в других случаях, предусмотренных законодательными актами, актами органов местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 5.4 договора размер и сроки внесения арендной платы на последующий календарный год в пределах срока аренды устанавливается отдельным расчетом, являющимся неотъемлемой частью договора (приложение). Арендодатель направляет арендатору соответствующее письменное уведомление, содержащее расчет арендной платы, и (или) публикует в средствах массовой информации сообщение об изменении кадастровой стоимости либо официально принимаемых корректирующих коэффициентов, а также сроках внесения арендной платы, которые являются обязательными для арендатора и не подлежат дополнительному согласованию. На основании сообщения арендатор самостоятельно рассчитывает размер арендной платы и производит ее оплату в установленные нормативными документами сроки (пункт 5.6 договора). 

Порядок расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, а также за земельные участки государственная собственность на которые не разграничена, утвержден постановлением администрации города Чебоксары от 23.12.2009 № 293.

В соответствии со статьей 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом, имеют преюдициальное значение при рассмотрении спора с участием тех же лиц.

Следовательно, выводы, изложенные судом в вышеуказанном судебном акте, при рассмотрении настоящего дела доказыванию вновь не подлежат.

По настоящему делу истец обратился с иском к ответчику о взыскании арендной платы в размере 1 472 586 руб. 89 коп. за период с 06.10.2016 по апрель 2018 года, пени за ненадлежащее исполнение обязательств по договору аренды земельного участка в размере 1 692 840 руб. 02 коп. за период с 06.10.2016 по 20.04.2018 по договору аренды земельного участка от 21.02.2013 № 44/5602-К.

Претензионным письмом от 24.04.2018 № 29/08-2278 истец обратился к ответчику с требованием оплаты задолженности и пени по указанному договору (л.д. 15-17).

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору на сдачу в аренду земельного участка, право собственности на который не разграничено, от 21.02.2013 № 44/5602-К, по оплате арендных платежей послужило основанием для обращения с иском в суд. 

Возражая против заявленных истцом требований и предъявляя встречный иск, ответчик указал, что администрацией города Чебоксары в адрес ЗАО "Корпорация "Энергетик" было направлено уведомление об отказе от договора аренды земельного участка от 21.02.2013 № 44/5602-К, и данный договор по требованию истца считается прекращенным с 24.07.2016.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи  610 Гражданского  кодекса  РФ (далее – Кодекс) договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В пункте 2 статьи 621 Кодекса указано, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны  арендодателя, договор  считается  возобновленным  на  тех  же  условиях  на  неопределенный срок. 

В  соответствии  с  пунктом  2  статьи  610  Гражданского  кодекса  РФ,  если  срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на  неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться  от  договора,  предупредив  об  этом  другую  сторону  за  один  месяц,  а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок  для  предупреждения  о  прекращении  договора  аренды,  заключенного  на  неопределенный срок. 

В соответствии с пунктом 9.2  Договор с истекшим сроком аренды считается заключенным на неопределенный срок и действующим со всеми остальными его условиями. При этом для прекращения его действия (расторжения) достаточно уведомить арендодателя или арендатора сторонам по договору. Арендатор обязан возвратить земельный участок арендодателю в месячный срок со дня получения (или отправления) указанного уведомления.

Письмом от 29.08.2016 № 29/08-3581, полученным 05.09.2016, истцом в адрес арендатора направлено уведомление об одностороннем отказе от договора (л.д. 93-94). 

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 22.06.2018 по делу № А79-365/2018 за закрытым акционерным обществом "Корпорация "Энергетик" признано право собственности на объект недвижимости – двухэтажное кирпичное здание (литера 60) с железобетонным подвалом (литера 60А), остекленным тамбуром (литера 60а) площадью 1039 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...> (л.д.79-81). 

Материалами указанного дела установлено, что закрытое акционерное общество "Корпорация "Энергетик" с сентября 1997 года открыто и непрерывно владеет объектом недвижимости, которое из его владения не выбывало.

Из распоряжения Администрации г. Чебоксары № 379-р от 05.02.2009 следует, что земельный участок с кадастровым номером 21:01:010302:70 по адресу: 

<

...>, предоставляется истцу в аренду для завершения строительства нежилых зданий.

Право собственности ответчика на объект недвижимости подтверждается выпиской из ЕГРН от 18.02.2019 № КУВИ-001/2019-3687721. 

Указанный объект недвижимости расположен на земельном участке с кадастровым номером 21:01:030302:70, общей площадью 8 214 кв. м, в том числе площадью 345 кв. м в охранной зоне электрокабеля, расположенном в г. Чебоксары по Марпосадскому шоссе, д. 4, разрешенное использование: для завершения строительства нежилых зданий, собственником которого является Чувашская Республика.

Судебным актом при разрешении вышеуказанного спора по делу № А79-365/2018 установлен, в том числе, факт продолжения действия спорного договора аренды.

Уведомление арендодателя, выражающее его волеизъявление на отказ от исполнения договоров, применительно к статье 153 Гражданского кодекса Российской Федерации, является сделкой.

Уведомление администрации г. Чебоксары  от 29.08.2016 № 29/08-3581, в котором ответчику сообщается о расторжении договора аренды земельного участка от 21.02.2013 № 44/5602-К, не принимается судом в качестве надлежащего доказательства расторжения договора, поскольку материалы дела свидетельствуют об обратном: ответчик по истечении срока действия договора аренды и в отсутствие возражений истца продолжал пользоваться предоставленным ему земельным участком, к тому же на арендованном земельном участке расположен объект недвижимости, принадлежащий на праве собственности ответчику. 

Обращаясь в арбитражный суд с иском в рамках дела № А79-364/2017, Администрация ссылалась на договор аренды земельного участка от 21.02.2013 № 44/5602-К, тем самым, по сути, отказалась от своего уведомления о расторжении договора аренды и стороны по взаимному согласию продолжили арендные отношения. 

Данная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда РФ от 02.07.2015 N 305-ЭС15-2415.

Таким образом, довод ответчика об одностороннем отказе истца от договора аренды судом отклоняется.

Ответчиком вопреки положениям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено иных доказательств в подтверждение прекращения договора аренды земельного участка. Кроме того, ответчиком не предприняты действия по заключению договора аренды спорного земельного участка на иных условиях.

Несмотря на то, что арендодатель реализовал право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды посредством направления арендатору соответствующего письменного уведомления, каких-либо юридически значимых действий, предусмотренных законодательством, свидетельствующих о намерении сторон договора прекратить продленные арендные отношения, не совершено, доказательств обратного в дело не представлено.

Факт использования спорного земельного участка в рассматриваемый период ответчиком не оспорен. Материалами дела подтверждается, что после окончания срока действия договора арендатор продолжил пользоваться земельным участком, несмотря на направленное в адрес ответчика уведомление о расторжении договора, более того, арендатор предпринимал меры для оформления прав на недвижимость, расположенную на земельном участке, в собственность, периодически вносил арендную плату, при этом арендодатель продолжал принимать денежные средства по оплате аренды.

Исходя из приведенных положений действующего законодательства и установленных обстоятельств, у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения встречных исковых требований. Договор аренды земельного участка от 21.02.2013 № 44/5602-К является действующим.

Оценив представленные документы, суд считает, что отношения сторон регулируются гражданским законодательством и вытекают из обязательств по договору аренды (глава 34 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (статья 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что, согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно  пункту 1 статьи 424 названного Кодекса исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Вместе с тем в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки  и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. 

Как следует из пункта 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики  применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее – постановление Пленума № 73), арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее  внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора  аренды не требуется. 

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.03.2012 № 15117/11, стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта. 

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2015) (пункт 3) поскольку спорный договор аренды земельного участка заключен после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает государственное регулирование размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности, к этому договору применяется порядок определения размера арендной платы, установленный уполномоченным органом субъекта Российской Федерации в соответствии с указанной нормой, даже если в момент заключения договора этот порядок еще не был установлен. В договоре аренды может быть установлено условие, по которому арендодатель вправе в одностороннем порядке пересматривать размер арендной платы при утверждении новой базовой арендной ставки и (или) методики расчета арендной платы, а также при изменении индекса инфляции.

Судом установлено, что ответчиком ненадлежащим образом исполнялись обязательства по оплате арендной платы: за период с 06.10.2016 по апрель 2018 года по договору аренды земельного участка от 21.02.2013 № 44/5602-К. 

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, а также в силу действовавших до 01.03.2015 положений пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2011 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Размер арендной платы за 2016 год (л.д. 12) истцом рассчитан на основании постановления Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 № 148, которым утвержден Порядок предоставления в аренду земельных участков, находящихся в государственной собственности Чувашской Республики, определения размера арендной платы, а также условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Чувашской Республики, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена.

Пункт 2 Порядка расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, предусматривал, что размер годовой арендной платы за земельные участки определяется по следующей формуле: А = К кад. ст. x К1 x К2 x К3, где: А - годовой размер арендной платы за арендуемый земельный участок; К кад. ст. - кадастровая стоимость арендуемого земельного участка; К1 - процент от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, равный налоговой ставке земельного налога, утвержденной органами местного самоуправления; К2 - коэффициент, характеризующий вид разрешенного использования арендуемого земельного участка; К3 - коэффициент, корректирующий доходность местных бюджетов, устанавливаемый органами местного самоуправления для земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Постановлением Администрации города Чебоксары Чувашской Республики от 23.12.2009 № 293 утвержден коэффициент К3, корректирующий доходность местного бюджета по арендной плате за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности.

Апелляционным определением Верховного Суда Российской Федерации от 22.09.2016 № 31-АПГ16-7 признан недействующим пункт 2 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Чувашской Республики, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 № 148, с момента вступления в силу определения.

Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 24.11.2016 № 489 внесены изменения в постановление Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 №148, согласно которым арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 1.2, 1.3, 14, 15.1 настоящего Порядка, рассчитывается на основании кадастровой стоимости, определяемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, стоимости земельного участка. В этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение кадастровой стоимости земельного участка и выраженной в процентах ключевой ставки Банка России, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей формуле: А=С х Р, где: А – арендная плата, С – кадастровая стоимость земельного участка, Р – действующая ключевая ставка Банка России.

Пунктом 3 постановления Кабинета Министров Чувашской Республики от 24.11.2016 № 489 установлено, что настоящее постановление вступает в силу через десять дней после его официального опубликования и распространяется на правоотношения, возникшие с 22.09.2016.

Расчет арендной платы за 2017 год произведен истцом с учетом вышеуказанных изменений нормативных правовых актов. При этом, применена ключевая ставка в размере 10%.

Размер арендной платы за 2018 год рассчитан истцом на основании отчета об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:030302:70 от 04.04.2018 № 503/2018. Согласно указанному отчету рыночная стоимость права пользования (величина арендной платы) земельного участка, на дату оценки в год составила 1 413 825 руб.

Суд считает, что действующим законодательством не предусмотрена возможность изменения арендной платы на прошедший период пользования земельным участком.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса РФ принято постановление Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", в соответствии с которым к основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.

Согласно принципу предсказуемости расчета арендной платы в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя.

Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в постановлении Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве  регулируемой цены.

Исследовав материалы дела, изучив представленные по делу доказательства, суд находит первоначальное исковое заявление обоснованным и подлежащим удовлетворению в части.

Из пунктов 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок  еще не был установлен.

Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, о которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Судом установлено, и сторонами не оспаривается, что в спорный период ответчик пользовался указанным земельным участком и плату вносил не регулярно. Доказательств внесения платежей за использование земельного участка за спорный период ответчиком не представлено.

Ответчик в отзыве на исковое заявление, в дополнении к нему и в судебном заседании выразил несогласие с заявленными требованиями ввиду того, что предусмотренная договором арендная плата определена с нарушением действующего законодательства, в том числе и по тому основанию, что истцом неправильно при расчете применена площадь спорного земельного участка в размере 8 404 кв.м вместо 8214 кв.м. 

Истцом при расчете размера арендной платы на 2017 год использована ключевая ставка Банка России в размере 10%, действовавшая в период с 19.09.2016 по 26.03.2017. 

Однако согласно постановлению Кабинета Министров Чувашской Республики от 24.11.2016 № 489 в редакции, действовавшей в 2017 году, должна применяться ключевая ставка, действующая на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка. При этом, сама ключевая ставка как индикатор денежно-кредитной политики была введена Центральным Банком Российской Федерации с 13.09.2013.

В пункте 1.1. договора аренды от 21.02.2013 № 44/5602-К указано, что земельный участок с кадастровым номером 21:01:030302:70 предоставлен постановлением Администрации от 15.10.2012 № 362.

То есть на момент предоставления земельного участка (в 2012 году) ключевая ставка как таковая отсутствовала.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что в данном конкретном случае применение механизма определения размера арендной платы, предусмотренного постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 24.11.2016 № 489 в редакции, действовавшей в 2017 году, невозможно, в связи с чем в этот период размер арендной платы должен определяться по тем же правилам, что и в 2016 году.

Размер арендной платы за 2018 год по спорному договору рассчитан на основании отчета об оценке от 04.04.2018 № 503/2018, составленного ООО "Аналитик Центр", которым определена рыночная стоимость в размере 7069125 руб., то есть 1413825 руб. в год.

Однако, согласно пункту 1.4 постановления Администрации от 23.12.2009 № 293 ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в подпунктах 1.2, 1.3, 4, 4.3 настоящего Порядка, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности с учетом суммы затрат на проведение независимой оценки, на общий срок договора аренды земельного участка.

В данном случае договор аренды заключен сторонами 21.02.2013 и до настоящего времени не расторгнут, то есть срок аренды составляет более 6 лет. 

Тогда как в отчете ООО "Аналитик Центр" от 04.04.2018 № 503/2018 рыночная стоимость права аренды была определена не за фактический период аренды, а за 5 лет (период с 01.01.2018 по 31.12.2022), то есть не в соответствии с положениями пункта 1.4 постановления Администрации от 23.12.2009 № 293.

В связи с чем данный отчет не может быть принят судом в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего обоснованный размер арендной платы, подлежащей уплате ответчиком.

Более того, как указано в преамбуле постановления Администрации от 11.01.2018 № 9 оно было принято в целях приведения в соответствие с постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 № 148 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Чувашской Республики, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов".

В свою очередь, пунктом 1.4. постановления Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 № 148 предусмотрено, что ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 1.2, 1.3, 14, 15.1 настоящего Порядка, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

При этом, ни в нормативных правовых актах Администрации, ни в нормативных правовых актах Кабинета Министров по вопросам арендной платы на земельные участки, право собственности на которые не разграничено, отсутствуют  положения, которыми был бы определен порядок применения рыночной стоимости права аренды к тем договорам, которые действуют на момент вступления в силу изменений, связанных с введением такого нового порядка определения размера арендной платы исходя из рыночной стоимости.

В то же время в пункте 1.4 постановления Администрации от 23.12.2009 № 293 и в пункте 2.1. постановления Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 № 148 указано, что при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка, в таком договоре предусматривается возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще одного раза в 5 лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. В этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня среднегодового индекса потребительских цен, установленного в прогнозе социально-экономического развития Чувашской Республики на текущий год, не проводится.

То есть, указанными актами предусмотрено, что для пользователей земельных участков, с которыми договор аренды будет заключен в будущем, новый размер арендной платы, определенный оценщиком в связи с изменением рыночной стоимости права аренды, начинает применяться лишь начиная с года, следующего за годом, в котором была проведена оценка.

По мнению суда, права тех пользователей земельных участков, с которыми заключен договор аренды, и тех, с которыми такой договор будет заключен в будущем, в части момента, с которого следует применять к их правоотношениям рыночную стоимость права аренды, должны быть одинаковыми.

Только такой подход позволит соблюсти принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, утвержденный постановлением Правительства Российской Федерации от 16.09.2009 № 582, и являющийся обязательным при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В 7 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, разъяснено, что постановление Правительства от 16.07.2009 № 582 в части установления Основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.

Поскольку отчет № 503/18 был составлен ООО "Аналитик центр" лишь в апреле 2018 года, то применение его к правоотношениям сторон в период с 01.01.2018 по апрель 2018 года противоречит принципу предсказуемости, в связи с чем является необоснованным.

Изменение размера арендной платы на прошедшее время нарушает баланс частных и публичных интересов, а также принцип правовой определенности, согласно которому не предусмотрена возможность ретроспективного изменения размера арендной платы. 

Таким образом, суд приходит к выводу об отсутствии у истца оснований для установления арендной платы с 01.01.2018 в соответствии с указанным отчетом о рыночной стоимости, который судом не принимается в соответствии со статьями 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как доказательство, отвечающее требованиям относимости и допустимости.

Довод ответчика об ошибочном указании в расчете арендной платы за 2017 и 2018 гг. размера площади арендуемого земельного участка, в связи с чем арендная плата была завышена, опровергнут истцом, указанием на то, что в площади земельного участка была допущена опечатка, и при расчете арендной платы использовалась исключительно площадь спорного земельного участка в размере 8214 кв. м.

На основании изложенного, арбитражный суд, исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, пришел к выводу о том, что ответчик не был уведомлен об изменении арендной платы, что нарушает принцип предсказуемости, не мог предвидеть возможности увеличения арендной платы в будущие периоды.

По мнению суда, изменение размера арендной платы с 01.01.2018 по апрель 2018 года в отношении спорного земельного участка в соответствии с оценкой рыночной стоимости права аренды, проведенной лишь в апреле 2018 года, не соответствует основным принципам определения размера арендной платы, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582.

При таких обстоятельствах, суд считает необходимым отказать во взыскании с ответчика арендной платы за период с 06.10.2016 по 30.04.2018 в части, превышающей размер арендной платы, рассчитанный на 2016 год, в связи с чем с ответчика подлежит взысканию 1 403 172 руб. 13 коп. долга., в том числе:

- за период с 06.10.2016 по 31.12.2016 в сумме 284054 руб. 88 коп.;

- за 2017 год в сумме 1107053 руб. 04 коп. (92254,42 руб. х 12 месяцев);

- за 2018 год в сумме 401860 руб. 24 коп. (100465,06 руб. х 4 месяца).

При этом суд исходит из того, что размер арендной платы, указанный истцом в расчете на 2017 год не превышает размер арендной платы, указанный истцом в расчете на 2016 год. 

Доказательства освобождения и возврата ответчиком арендодателю спорного земельного участка на момент рассмотрения настоящего дела арбитражному суду не представлены.

Таким образом, исковые требования о взыскании основного долга подлежат частичному удовлетворению в сумме 1403172 руб. 13 коп. за период с 06.10.2016 по апрель 2018 года.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика 1 692 840  руб. 02 коп. неустойки за период с 06.10.2016 по 20.04.2018.

В силу статьи 12 Кодекса взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права.

Согласно части 1 статьи 330 Кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно пункта 6.2 Договора в случае невнесения арендной платы в сроки, установленные  договором, арендатор уплачивает арендодателю  пени в размере 0,1% от суммы не внесенного в срок платежа за каждый день просрочки на счет, указанный в расчетах размера арендной платы. 

Поскольку факт неисполнения ответчиком обязательств по оплате по спорному договору судом установлен, требование истца о взыскании долга и начисленной в связи с этим неустойки суд признает правомерным.

Размер неустойки согласно расчету истца составляет 1 692 840 руб. 02 коп. за период с 06.10.2016 по 20.04.2018. Однако в связи с неверным определением суммы основного долга за 2018 год расчет санкции признан арбитражным судом неверным. 

Учитывая, что судом при расчета арендной платы за 2018 год принят за основу расчет арендной платы за 2016 год, размер арендной платы за весь спорный период составляет 1 403 172 руб. 13 коп., с арендатора за неисполнение денежного обязательства подлежит взысканию (с учетом частичной оплаты долга)  договорная неустойка в общем размере 1 689 022 руб. 20 коп. за период с 06.10.2016 по 20.04.2018. 

В соответствии с распоряжением Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом от 25.12.2015 № 663-р "Об администраторе доходов и о закреплении полномочий администратора доходов, зачисляемых в бюджет города Чебоксары" муниципальное казенное учреждение "Земельное управление" муниципального образования города Чебоксары – столицы Чувашской Республики осуществляет полномочия администратора доходов бюджета по взысканию, в том числе, задолженности, получаемой в виде арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые, не разграничена и которые расположены в границах городских округов, в бюджет, а также пеней и штрафов. В связи с чем, денежные средства подлежат взысканию с ответчика в пользу муниципального образования "Город Чебоксары – столица Чувашской Республики" в лице муниципального казенного учреждения "Земельное управление" муниципального образования города Чебоксары - столицы Чувашской Республики.

В удовлетворении в остальной части исковых требований о взыскании основного долга и пени следует отказать в связи с отсутствием правовых оснований для начисления и взыскания за спорный период основного долга в сумме, превышающей 1 403 172 руб. 13 коп., а также пени в сумме, превышающей 1 689 022 руб. 20 коп.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины арбитражный суд по первоначальному иску относит на ответчика пропорционально размеру удовлетворенных требований, по встречному иску – на ответчика в полном объеме.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л:

иск администрации города Чебоксары Чувашской Республики удовлетворить частично.

Взыскать с закрытого акционерного общества "Корпорация "Энергетик" в пользу муниципального образования "город Чебоксары – столица Чувашской Республики" в лице муниципального казенного учреждения "Земельное управление" муниципального образования города Чебоксары – столицы Чувашской Республики 3 092 194 (Три миллиона девяносто две тысячи сто девяносто четыре) руб. 33 коп., в том числе 1 403 172 (Один миллион четыреста три тысячи сто семьдесят два) руб. 13 коп. долга, 1 689 022 (Один миллион шестьсот восемьдесят девять тысяч двадцать два) руб. 20 коп. пени за период с 06.10.2016 по 20.04.2018.

В остальной части в иске отказать.

В удовлетворении встречного иска закрытого акционерного общества "Корпорация "Энергетик" отказать.

Взыскать с закрытого акционерного общества "Корпорация "Энергетик" в федеральный бюджет 40 929 (Сорок тысяч девятьсот двадцать девять) руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, в течение месяца с момента его принятия.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемых решения, постановления арбитражного суда.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии.

Судья

Б.Н. Филиппов