АРБИТРАЖНЫЙ СУД  КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

г. Краснодар                                                                          Дело № А32-42175/2022

Резолютивная часть решения объявлена 09.10.2023.

Полный текст решения изготовлен 23.11.2023.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Савина Р.Ю., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Магуляном Э.И., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению 

истец: МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

ответчики: 

1. АО "Совхоз "Восход" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), 

2. ООО "Атлас" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

3. Индивидуальный предприниматель ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 316774600519575),

о признании недействительным (ничтожным) договора аренды от 24.03.2020 № 23-09/5268 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0407006:2877,

о признании недействительным (ничтожным) договора от 15.05.2020 № 2877 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 24.03.2020 № 23-09/5268,

о признании недействительным (ничтожным) договора от 17.09.2020 № 2877-1 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 24.03.2020 № 23-09/5268,

об обязании ООО "Атлас" вернуть земельный участок в освобожденном виде по акту приема-передачи, в течение 10 дней со дня вступления в силу решения суда,

об указании, что решение по настоящему делу является основанием для погашения в ЕГРН записи о праве аренды №23:49:0407006:2877-23/236/2020-8 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0407006:2877,

при участии в заседании:

от истца: ФИО2 – по доверенности,

от АО "Совхоз "Восход": ФИО3 – по доверенности,

от ООО "Атлас": ФИО4 – по доверенности,

от ФИО1: не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее – истец, Росимущество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к АО «Совхоз «Восход» (далее – совхоз), к ООО "Атлас" (далее – общество) и индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее - предприниматель) с требованиями:

- признать недействительным (ничтожным) договор аренды №23-09/5268 от 24.03.2020 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0407006:2877;

- признать недействительным (ничтожным) договор от 15.05.2020 № 2877 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка по договору от 24.03.2020 №23-09/5268;

- признать недействительным (ничтожным) договор от 17.09.2020 № 2877-1 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка по договору от 24.03.2020 №23-09/5268;

- обязать ООО «АТЛАС» вернуть земельный участок МТУ Росимущества в освобожденном виде по акту приема-передачи в течение 10 дней со дня вступления в силу решения суда в законную силу;

- указать, что  решение по настоящему делу основанием для погашения в ЕГРН записи о праве аренды №23:49:0407006:2877-23/236/2020-8 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0407006:2877.

Представитель истца настаивал на требованиях, определение суда от 12.07.2023 не исполнил, возражения на отзывы не представил.

Представители ответчиков возражали против требований.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

ФГУП «Совхоз «Восход» приватизирован путем преобразования в АО «Совхоз «Восход» на основании распоряжений ТУ Росимущества №1379-р от 31.12.2010 и 644-р от 10.11.2011 с последующим разделом первоначального земельного участка на 24 самостоятельных объектов, на которые в последующем без проведения торгов в порядке переоформления права постоянного бессрочного пользования АО «Совхоз «Восход» заключены договоры аренды.

На основании обращений АО «Восход» МТУ Росимущества было вынесено распоряжение от 11.03.2020 №23-199-р о предоставлении АО «Совхоз «Восход» на праве аренды земельных участков, в том числе 23:49:0407006:2877 из земель населенных пунктов, площадью 15 000 кв.м, с видом разрешенного использования - «Для сельскохозяйственного использования». 

На основании указанного распоряжения право постоянного (бессрочного) пользования в отношении спорного земельного участка было прекращено, заключен договор аренды от 24.03.2020 № 23-09/5268.

АО «Совхоз «Восход» письмами от 01.04.2020 и 16.04.2020 просило изменить вид разрешенного использования земельного участка указанного в распоряжении от 11.03.2020 №23-199-р на следующие: Общественное питание в здании (столовая); Постоянное проживание (ИЖС); Торговля; Коммунальные объекты.

Однако испрашиваемый совхозом вид разрешенного использования земельных участков не был изменен.

В последующем между совхозом и предпринимателем заключен договор от 15.05.2020 № 2877 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 24.03.2020 №23-09/5268.

17.09.2020 между предпринимателем и ООО «АТЛАС» был заключен договор № 2877-1 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 24.03.2020 №23-09/5268

Указанные изменения были внесены в ЕГРН, что подтверждается выпиской от 22.08.2022, представленной в материалы дела.

На основании договора купли-продажи от 12.04.2021 № 4609, заключенного между совхозом и общество, последним приобретен в собственность находящийся на спорном земельном участке объект недвижимого имущества - нежилое здание  «Склад материалов», общей площадью 174,7 кв.м., инвентарный номер 42007, кадастровый номер 23:49:0407005:4609. 

Договор купли-продажи зарегистрирован в установленном порядке 29.04.2021 (регистрационная запись №  23:49:0407005:4609-23/235/2021-4).

Истец указывает, что договор аренды от 24.03.2020 №23-09/5268, договоры о передаче прав и обязанностей от 15.05.2020 № 2877 и от 17.09.2020 № 2877-1 следует признать недействительными по основанию их мнимости, совершенных для создания ее сторонами видимости правовых последствий, в целях дальнейшей продажи права аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0407006:2877 третьим лицам, без намерения использовать по целевому назначению.

В подтверждение доводов о мнимости сделки Росимуществом в порядке осуществления контроля за управлением, распоряжением, использованием по назначению и сохранностью земельных участков, установлено, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0407006:2877 не используется по назначению.

Также, по мнению истца, совхоз, заключая договоры заведомо не преследовал цели исполнения их условий и использования земельных участков по назначению, сельскохозяйственную деятельность не вел и возможности для этого не имел. Переоформление земельного участка с права постоянного бессрочного пользования на аренду было осуществлено Росимуществом, в том числе и для ведения совхозом своей уставной деятельности, а именно, выращивание зерновых, зеронобобовых культур и семян масличных культур, что отражено в ЕГРЮЛ, однако действия совхоза были направлены лишь на сохранение и юридическое закрепление прав на землю за коммерческой организацией на максимально выгодных и привлекательных условиях.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением.

При рассмотрении настоящего спора судом установлено следующее. 

В соответствии с приказом № 29 Сочинского треста совхоза «Главкурортторга» Министерства торговли РСФСР от 14.02.1961 на базе имущественного комплекса Адлерского плодоовощного совхоза № 11 был образован совхоз  «Восход», который на основании приказа Плодопрома РФСР от 05.03.1974 № 46 переименован в Овощеводческий совхоз «Восход».

На основании указанных приказов Овощеводческий совхоз «Восход» реорганизован в форме преобразования, его правопреемником является АО «Совхоз «Восход». 

Согласно п. 2 ст. 113 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 12.08.1996 № 111-ФЗ) имущество государственного или муниципального унитарного предприятия находится соответственно в государственной или муниципальной собственности и принадлежит такому предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления; имущество, находящееся в государственной собственности, закрепляется за государственными предприятиями и учреждениями во владение, пользование и распоряжение в соответствии с настоящим Кодексом (статьи 294, 296) (п.4 ст.214 ГК РФ).

В соответствии с п.1 ст. 268 ГК РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется гражданам и юридическим лицам на основании решения государственного или муниципального органа, уполномоченного предоставлять земельные участки в такое пользование.

В соответствии с п.п. 9, 12 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предоставленное землепользователям до введения в действие Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ)  право бессрочного (постоянного) пользования земельными участками соответствует предусмотренному ЗК РФ праву постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации), имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно п. 3 ст. 20 ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие названного Кодекса, сохраняется. Таким образом, ранее возникшие права постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки в ЗК РФ признаны, причем каких-либо ограничений срока указанного права не установлено.

Постановлением администрации г. Сочи от 09.01.1997 № 5/1 «Об утверждении материалов землеустройства и выдаче Государственных актов на право постоянного (бессрочного) пользования землей сельскохозяйственными предприятиями города» Совхоз «Восход» в пределах полномочий, установленных нормами, действовавшими в указанный период времени Земельного кодекса РСФСР и положениями Указа Президента Российской Федерации от 24.12.1993 № 2287 "О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации", были закреплены за совхозом «Восход» на праве постоянного (бессрочного) пользования земельные участки, общей площадью 210,16 гектар. 

В качестве правоудостоверяющего документа, подтверждающего предоставление Совхозу «Восход» земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования, выдан государственный акт серии КК-2, номер 426001767, зарегистрированный в книге записи государственных актов, выданного по форме в порядке регламента, установленного Постановлением Совета Министров РСФСР от 17.09.1991 № 493 "Об утверждении форм государственного акт на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей".

Согласно Приказу Минсельхозпрод России № 429 от 16.10.1997 Совхоз «Восход» преобразовался в ФГУП «Совхоз «Восход», и данное преобразование зарегистрировано на основании Приказа Министерства сельского хозяйства РФ от 26.11.1997 № 1254 (свидетельство № 1530, серия АДГ).

В соответствии с Распоряжением ТУ Росимущества в Краснодарском крае № 644-р от 10.11.2011 «О внесении изменений в распоряжение Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае от 31.12.2010 № 1379-р «Об условиях приватизации федерального государственного унитарного предприятия «Совхоз «Восход» была произведена реорганизация путем преобразования ФГУП «Совхоз «Восход» в ОАО «Совхоз «Восход», о чем в ЕГРЮЛ внесена запись от 23.03.2012. 

В соответствии с вышеуказанным Распоряжением от 10.11.2011 № 644-р не только все земельные участки, закрепленные на праве постоянного (бессрочного) пользования на основании Государственного акта на землю от 09.01.1997 серии КК-2 № 426001767 за «Совхоз «Восход» перешли в порядке правопреемства от ФГУП «Совхоз «Восход» к АО «Совхоз «Восход», но и объекты недвижимого имущества, расположенные на данном земельном участке. 

Данным распоряжением АО «Совхоз «Восход» было предписано заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402048:1015 путем переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды после завершения реорганизации ФГУП «Совхоз «Восход» в  АО «Совхоз «Восход».

Таким образом, судом установлено, что АО «Совхоз «Восход» является правопреемником ФГУП «Совхоз «Восход».

Вопрос легитимной принадлежности обществу земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования также неоднократно был установлен и подтвержден судебными актами (в том числе дела №№ А32-16345/2012, А32-3928/2012, А32-155/2012).

В деле отсутствуют доказательства того, что имелись основания для прекращения или признания недействительным (ничтожным) права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, предусмотренных в ст. 45 ЗК РФ, с момента выдачи Государственного акта от 09.01.1997 до настоящего времени. 

17.05.2006 в ЕГРН внесена регистрационная запись № 23-23-22/006/2006-212 о праве собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0407006:2877.

Материалами дела установлено и не оспаривается сторонами, что 10.11.2011 на основании передаточного акта подлежащего приватизации в составе имущественного комплекса ФГУП «Совхоз «Восход», изданного к Распоряжению ТУ Росимущества от 10.11.2011 № 644-р (пункт 1.3.3) и внесенного в реестр федерального имущества, зарегистрировано право собственности общества на объект недвижимого имущества, находящийся на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0407006:2877, а именно Склад материалов (столярный цех), назначение: нежилое, общей площадью 174,7 кв.м., инвентарный номер 42007, литер: А, год постройки 1969, кадастровый номер 23:49:0407005:4609, что подтверждается свидетельством о  государственной регистрации права (серия 23-АМ 438638).

Распоряжением Росимущества от 11.03.2020 № 23-199-р принято решение в порядке переоформления путем прекращения права постоянного (бессрочного) пользования АО «Совхоз «Восход» на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0407006:2877 площадью 15 000 кв.м. из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования «для сельскохозяйственного использования», на право аренды сроком на 49 лет.

Как указано выше, во исполнение указанного распоряжения между истцом и совхозом заключен договор аренды от 24.03.2020 № 23-09/5268, зарегистрированный в установленном порядке.

В целях приведения вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0407006:2877 в соответствии с градостроительным зонированием и правилам землепользования и застройки общество обратилось в Росимущество с соответствующим заявлением. 

Вместе с тем, как установлено судом, вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0407006:2877 не изменен. 

Как указано выше, 15.05.2020 между АО «Совхоз «Восход» и предпринимателем заключен договор № 2877 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 24.03.2020 № 23-09/5268.

17.09.2020  между предпринимателем и ООО «АТЛАС» был заключен договор № 2877-1 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 24.03.2020 №23-09/5268. 

12.04.2021 на основании договора купли-продажи объекта недвижимости (нежилого здания) № 4609, заключенного между АО «Совхоз «Восход» и ООО «Атлас», обществом приобретен в собственность находящийся на спорном земельном участке объект недвижимого имущества - нежилое здание Склад материалов (столярный цех), общей площадью 174,7 кв.м., А, кадастровый номер 23:49:0407005:4609. 

Земельным кодексом в качестве одного из основных принципов земельного законодательства назван принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому такие объекты следуют судьбе земельных участков (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). 

К покупателю объекта недвижимости одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость переходят также права на земельный участок, занятый этой недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, которые были у прежнего собственника (п. 1 ста. 35 ЗК РФ). 

По общему правилу договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ). 

Без проведения торгов такой договор может быть заключен в ряде случаев, в том числе:

- предоставления земельного участка лицу, являющемуся собственником зданий, сооружений (подп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ); 

- предоставления земельного участка лицу, у которого этот участок находится на праве постоянного (бессрочного) пользования (подп. 11 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ). 

В п. 4 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено следующее. При разрешении споров, связанных с переоформлением юридическими лицами по их желанию права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или с приобретением их в собственность, необходимо руководствоваться следующим. Рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным. При рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном ст. 445 ГК РФ. 

Общество не относятся к лицам, которым земельный участок может предоставляться на праве постоянного (бессрочного) пользования, указанное право не было зарегистрировано, не является ранее возникшим, не приобретено им в порядке универсального правопреемства. Право на заключение договора аренды земельного участка на льготных условиях (в порядке переоформления) совхоз не реализовал до 01.07.2012. Вместе с тем, совхоз являлся собственником нежилого здания с кадастровым номером 23:49:0407005:4609, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0407006:2877. Данное право в установленном законом порядке не оспорено и отсутствующим не признано. Поэтому совхоз (прежний собственник) и общество (нынешний собственник) имеют преимущественное право на заключение договора аренды без проведения торгов на основании подп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ. 

Согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно ст. 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (п. 2 ст. 268, п. 1 ст. 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 Закона № 137-ФЗ (п. 13 постановления от 24.03.2005 № 11).

Абзацем первым п. 2 ст. 3 Закона № 137-ФЗ (в редакции, действовавшей до 01.01.2016) предусматривалось, что юридические лица, за исключением лиц, указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобрести земельные участки в собственность до 01.07.2012 в соответствии с правилами ст. 36 ЗК РФ. 

С 01.01.2016 названная статья действует в новой редакции, согласно которой юридические лица, за исключением лиц, указанных в п. 2 ст. 39.9 ЗК РФ, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность до 01.07.2012 в соответствии с правилами, установленными главой V.1 ЗК РФ.

При этом, как следует из определений Верховного Суда РФ от 15.01.2015 № 310-КГ14-7363 и от 06.05.2015 № 305-КГ14-7532, положения пункта 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ предоставляют право лицу, обладающим правом постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, на его переоформление в срок до 01.07.2012. 

Однако установленная законом дата определяет срок для исполнения обязанности по переоформлению такого права, но не влечет прекращения этого права в связи с наступлением этой даты. Лица, указанные в п. 2 ст. 3 Закона № 137-ФЗ, после 01.07.2012 не утрачивают право переоформления таких земельных участков в аренду или собственность.

Таким образом, собственник здания (строения, сооружения), к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, вправе требовать переоформления этого права в порядке, предусмотренном законом. Данный вывод согласуется также с правовой позицией, изложенной в определениях Верховного Суда РФ от 02.02.2016 № 310-КГ15-13852, № 310-КГ15-13643.

Учитывая вышеизложенное, право постоянного (бессрочного) пользования АО «Совхоз «Восход» на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0407006:2877 было правомерно переоформлено на право аренды при наличии нежилого здания с кадастровым номером 23:49:0407005:4609 на спорном земельном участке.  

При этом, ненормативные правовые акты, являющиеся основанием для приобретения права постоянного бессрочного пользования, а также предоставлении земельного участка в аренду (Государственный акт серия КК-2 № 426001767, Распоряжения от 10.11.2011 № 644-р, от 11.03.2020 № 23-199-р) в установленном порядке не отменялись, недействительными не признаны.

Как следует из материалов дела, Распоряжением Росимущества от 11.03.2020 № 23-199-р спорный земельный участок предоставлен ответчику в аренду в порядке переоформления ранее существовавшего у него права постоянного (бессрочного) пользования данным земельным участком без торгов. 

Согласно п.1.1 договора аренды от 24.03.2020 видом разрешенного использования спорного земельного участка является вид «для сельскохозяйственного использования», что полностью соответствует виду разрешенного использования, ранее указанному в Государственном акте на право постоянного (бессрочного) пользования землей.

По смыслу ст. ст. 166, 168 ГК РФ признание сделки недействительной возможно по основаниям, существовавшим на момент ее заключения (совершения). Последующие, возникшие после заключения оспариваемой сделки, действия сторон или обстоятельства не могут повлиять на квалификацию сделки и послужить основанием для ее оспаривания.

Последующее отчуждение обществом предпринимателю по договору купли-продажи недвижимого имущества и переуступка прав и обязанностей на спорный земельный участок связаны с тем, что к последнему перешло право собственности на нежилое помещение  с одновременным переходом прав на земельный участок по договору аренды.

При указанных обстоятельствах последующее заключение сторонами договоров о передаче прав  и обязанностей от 15.05.2020 № 2877 и  от 17.09.2020 № 2877-1 не может повлиять на квалификацию договора аренды от 24.03.2020, при заключении которого каких-либо нарушений действующего законодательства допущено не было, так как заключение договора носило обязательный характер для сторон в силу действующего законодательства.

Поскольку, как было выше указано, право аренды спорного земельного участка не могло быть предметом торгов, поскольку совхоз переоформил право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды по договору от 24.03.2020 № 23-09/5268 в порядке реализации своего исключительного права, предусмотренного подп. 11 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

В соответствии с п.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

Согласно п.2 ст.168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Учитывая, что предметом иска по настоящему делу являются требования о признании договора аренды от 24.03.2020 № 23-09/5268 и договоров о передаче прав  и обязанностей от 15.05.2020 № 2877 и от 17.09.2020 № 2877-1 недействительными по основанию их ничтожности, предполагается, что истец должен указать в исковом заявлении, какой закон или иной правовой акт нарушен оспариваемыми сделками.

Истец ссылается на нормы подп. 8 п. 1 ст. 1 ЗК РФ и п. 2 ст. 7 ЗК РФ, содержащие принципы деления земель по целевому назначению на категории и требование об их использовании в соответствии с установленным видом разрешенного использования, без указания на то, каким образом данные принципы и требования были нарушены заключением оспариваемых сделок.

Несостоятелен довод истца о том, что сделка по передаче оспариваемого земельного участка в аренду является мнимой. 

В силу ч. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Положения п. 1 ст. 170 ГК РФ подлежат применению в том случае, если все стороны, участвующие в сделке, не имеют намерений ее исполнять или требовать ее исполнения. В подтверждение мнимости сделки заинтересованной стороне необходимо представить суду доказательства, которые бы подтверждали отсутствие направленности подлинной воли сторон при совершении оспариваемой сделки на создание правовых последствий, присущих данному виду сделки.

Мнение истца о мнимом характере оспариваемого договора аренды основано лишь на том, что у арендатора отсутствовало намерение исполнять этот договор.

Отсутствие намерения исполнять сделку лишь у одной из ее сторон само по себе не свидетельствует о мнимом характере такой сделки. 

Аналогичная правовая позиция изложена в Определении судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 07.02.2017 № 4-КГ16-69.

По своей правовой природе договор аренды земельного участка является обязывающим для сторон договора, на стороне публичного образования (арендодателя) лежит обязанность по передаче имущества во временное пользование, а на стороне арендатора - обязанность по внесению оплаты за пользование переданным имуществом. 

Обязательства, возникшие из спорного договора аренды,  сторонами фактически исполняются в полном объеме, без каких-либо нарушений законодательства, что подтверждает акт осмотра участка от 18.08.2022. Сторонами определены существенные условия договора аренды, за пользование указанным участком арендатор оплачивает установленную договором арендную плату. 

Таким образом, оспариваемая сделка исполнена сторонами в полном объеме, то есть правовые последствия, предусмотренные договором аренды, наступили, указанный договор реально исполнен.

Согласно правовой позиции ВАС РФ, изложенной в постановлении Президиума от 01.11.2005 N 2521/05, реально исполненный договор не может являться мнимой или притворной сделкой.

Истец также ссылается на то, что общество, заключая договор аренды,  заведомо не преследовало цели исполнения его условий и использования земельного участка по назначению, сельскохозяйственную деятельность не вело и возможности для этого не имело.

Однако какие-либо доказательства в обоснование данного довода в дело не представлены. 

Судом установлено, что совхоз обращался с заявлением от  01.04.2020 об изменении  вида разрешенного использования «для сельскохозяйственного использования» на  «Постоянное   проживание    (ИЖС,    блокированный   жилой   дом);   Временное проживание (гостиница, отель, мотель, хостел, апартотель); Курортно-рекреационное обслуживание; Торговля (универсам, универмаг, магазин, оптовый сельскохозяйственный продовольственный рынок, розничный рынок, киоски, павильоны); Общественное питание в здании (ресторан, кафе, столовая); Воспитание, образование, подготовка кадров; Культура, искусство; Физ. культура, спорт в здании; Спорт, отдых; Здравоохранение, соцобеспечение», с целью приведения вида разрешенного использования земельного участка в соответствии с действующими ПЗЗ г. Сочи (с изменениями, действовавшими на момент обращения). 

Вместе с тем, как установлено судом, изменение вида разрешенного использования спорного земельного участка не было осуществлено территориальным управлением.

Поскольку истцом заявлены требования о признании сделки недействительной, необходимо также отметить следующее.

В соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Таким образом, при применении последствий недействительности сделки стороны должны быть возвращены в то имущественное положение, которое имело место до исполнения этой сделки.

Исходя из п. 9 ч. 2 ст. 39.6 ЗК РФ следует, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных ст. 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

Согласно ч. 1 ст. 39.20 ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Настоящему арендатору (обществу) спорного земельного участка на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером 23:49:0407005:4609, площадью 174,7 кв. м., расположенное в границах спорного земельного участка. Актом приема передачи по договору купли – продажи объекта от  12.04.2021 №4609 подтверждена передача объекта (нежилого здания с кадастровым номером 23:49:0407005:4609) от совхоза обществу. 

При таких обстоятельствах несостоятельны доводы истца об обходе установленной законом процедуры предоставления земельного участка для строительства, поскольку земельные участки для осуществления строительства приобретаются на торгах, в то время как совхоз, а впоследствии общество имели основания для предоставления данного земельного участка в аренду без проведения торгов ввиду расположения в его границах объекта капитального строительства, принадлежащего арендатору на праве собственности.

Таким образом, учитывая, что возврат земельного участка невозможен без его освобождения от расположенного на нем объекта недвижимости, возврат сторон ничтожной сделки в первоначальное положение в виде возврата всего полученного по сделке также невозможен. Кроме того, применение последствий недействительности оспариваемого договора аренды приведет к нарушению исключительных прав указанного лица на земельный участок, предусмотренных ст. 39.6, 39.20 ЗК РФ. 

Данная правовая позиция закреплена в постановлениях Президиума ВАС РФ от  06.09.2011 №  4275/11 и от 25.01.2011 № 10661/2010.

Кроме того, суд отмечает следующее.

Согласно акту осмотра  от 18.08.2022, проведенного Росимуществом, установлено, что контур земельного участка с кадастровым номером 23:49:0407006:2877 частично огорожен, в границах расположены: два объекта капитального строительства, которые в сведениях ЕГРН с привязкой к местности не учтены, в связи с чем, установить правообладателей данных объектов не представляется возможным. 

В целях уточнения местоположения тактического расположения объекта недвижимости с кадастровым номером 23:49:0407005:4609 в материалы дела представлено заключение кадастрового инженера ФИО5 от 15.03.2023, в соответствии с которым следует, что на земельном участке 23:49:0407006:2877 расположен объект недвижимости с кадастровым номером 23:49:0407005:4609, этажность 1, по фактическому использованию представляет собой склад. Данное строение имеет ряд окон, двери, ворота для проезда большегрузной техники. По земельному участку с кадастровым номером 23:49:0407006:2877 к строению 23:49:0407005:4609 подходит грунтовая дорога.

Во исполнение определения суда в материалы дела представлен акт осмотра спорного земельного участка от 24.04.2023, исходя из которого установлено следующее: сведения об объекте недвижимости (земельный участок с кадастровым номером 23:49:0407006:2877) имеют статус ''актуальные, ранее учтенные». Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства. По периметру, осматриваемый участок не огорожен, доступ и проезд свободный. Земельный участок неправильной геометрической формы, расположен на небольшом уклоне, в верхней части имеется терраса. На данной части земельного участка расположено одноэтажное капитальное строение и одноэтажный вагончик (бытовка) с пристроенным навесом. Между указанными объектами высажены саженцы плодовых деревьев, расположенного на возвышенности высажены плодовые деревья - саженцы. В границах осматриваемого земельного участка расположен незавершенный строительством капитальный двухэтажный с цокольным этажом объект недвижимости, кроме того земельный участок с кадастровым номером 23:49:0407006:2877 имеет наложение на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0407006:46, на котором расположен одноэтажный капитальный объект недвижимости с металлической пристройкой, металлический киоск (данный участок огорожен по периметру металлическим ограждением). Земельный участок с кадастровым номером 33:49:0407006:46 имеет адресный ориентир: г. Сочи. 

<

...>; имеет статус: «ранее учтенный, категория земель - земли поселений (земли населенных пунктов), площадь 2110 кв.м., для ведения ЛПХ.

По территории осматриваемого земельного участка с кадастровым номером 23:49:0407006:2877 проложены гравийные автомобильные дороги в различных, направлениях, часть территории покрыта лесными насаждениями, имеются посадки плодовых деревьев. Строительство капитальных объектов недвижимости на территории осматриваемого земельного участка не производится.

В связи с представленными в материалы дела сведениями об имеющихся пересечениях границ спорного земельного участка границами земельного участка с кадастровым номером 23:49:0407006:46, суд исследовал необходимость привлечения к участию в деле третьего лица, в связи с чем, пришел к выводу, что поскольку границы спорного земельного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства, то отсутствуют основания для привлечения к участию в деле правообладателя земельного участка с кадастровым номером 23:49:0407006:46.

Согласно Правилам землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи, утвержденным Решением №202 Городского Собрания Сочи 29.12.2009 (в редакции Решения Городского Собрания Сочи муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края от 28.07.2021 №83 «О внесении изменений в Правила землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи»), земельный участок с кадастровым номером №23:49:0407006:2877 расположен в территориальной зоне «Ж-2» - малоэтажная жилая застройка высотой до 15 метров. 

Согласно представленному в судебном заседании 12.07.2023 заключению специалиста (кадастрового инженера) ФИО5 по градостроительным нормам, земельный участок озеленен не менее 30% от общей площади, что составляет не менее 4500 кв.м. Остальная площадь используется для маневрирования большегрузной техники, выращивания сельскохозяйственной продукции, коммуникаций для обслуживания ОКС 23:49:0407005:4609 и под прочие нужды. Следовательно, размер земельного участка необходимого для эксплуатации объекта недвижимости с кадастровым номером №23:49:0407005:4609, расположен по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Коммунаров, назначение - Нежилое здание, наименование - Склад строительных материалов (столярный цех), количество этажей -1, площадью - 174.7 кв.м. принимаем по закономерной площади и фактическому использованию 15 000 кв.м.  По выводу кадастрового инженера расчетная площадь и площадь достаточная для эксплуатации здания склад строительных материалов (столярный цех), расположенного по ул. Коммунаров в Адлерском районе города Сочи, а также площадь по сведениям ЕГРН составляет 15000м.кв.

Предъявляя исковые требования, истец заявляет, что договор аренды от 24.03.2020 № №23-09/5268, договоры от 15.05.2020 № 2877 и от 17.09.2020 № 2877-1 о передаче прав и обязанностей являются элементами одной мнимой сделки, направленной на обход установленного порядка предоставления публичного земельного участка для строительства и дальнейшей продажи земельного участка. 

Однако, как следует из материалов дела, вид разрешенного использования земельного участка не изменен, земельный участок частично используется для выращивания сельскохозяйственной продукции, в соответствии с установленным  в пункте 1.1 договора аренды от 24.03.2020 №23-09/5268 видом разрешённого использования. 

Вместе с тем, истец требует возврата земельного участка.

Суд считает, что истец в данном случае подменяет требования о расторжении договора аренды по основаниям, установленным в договоре и законодательстве РФ, а также преследует цель фактического изъятия земельного участка.

Таким образом, избранный способ защиты является ненадлежащим.

Верховный суд РФ в Определении от 11.11.2008 N 5-В08-107 указал, что в силу ст.ст. 15 (ч. 2), 17 (ч. 3), 19 (ч.ч.1, 2) и 55 (ч.ч. 1,3) Конституции РФ и исходя из общеправового принципа справедливости защита права собственности и иных вещных прав, а также прав и обязанностей сторон в договоре должна осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности, с тем, чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота - собственников, сторон в договоре, третьих лиц. Целью судебной защиты является восстановление нарушенных или оспариваемых прав. Выбор способа защиты, в конечном счете, предопределяется спецификой охраняемого права и характером его нарушения.

Также Верховный суд РФ в своих определениях неоднократно указывал, что неверный выбор способа защиты права является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований. 

Учитывая вышеизложенное, требование истца о возврате земельного участка «в освобожденном виде» не соответствует возможным последствиям признания сделки недействительной, предусмотренным в ст.167 ГК РФ.

Кроме того, несмотря на то, что истцу на момент обращения в суд с рассматриваемыми требованиями достоверно было известно о расположении недвижимого имущества на спорном земельном участке (акт осмотра земельного участка от 18.08.2022), истец в исковом заявлении данные обстоятельства не отразил и фактически их проигнорировал, не привел обоснование возможности возврата спорного земельного участка без решения судьбы данного объекта недвижимого имущества, как и не представил возражения на отзывы ответчиков, сославшихся на эти же обстоятельства.

В соответствии с существующей судебной практикой применения указанной нормы Кодекса в случае, если договор аренды является недействительной сделкой, то такое признание недействительным договора аренды, заключенного сторонами по процедуре переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, не может являться правовым основанием для прекращения указанного ограниченного вещного права, а землепользователь не может считаться реализовавшим свое право на переоформление права постоянного (бессрочного) пользования этим участком, в связи с чем землепользователь не может считаться утратившим свое право постоянного (бессрочного) пользования (Определение Верховного Суда РФ от 16.09.2019 № 306-ЭС19-14714 по делу № А65-22393/2017).

Из материалов дела следует, что спорный земельный участок находился в фактическом владении ФГУП «Совхоз Восход» с 1997 года и передан ответчику АО «Совхоз Восход» как правопреемнику ФГУП в процессе приватизации последнего.

Правовым последствием признания недействительным договора аренды земельного участка от 24.03.2020 должно являться восстановление у ответчика АО «Совхоз Восход» права постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком с исключением из ЕГРН записи о государственной регистрации договора аренды. При этом восстановленное в результате такого судебного решения право постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком, являясь ограниченным вещным правом, предполагает исключительное право общества владеть и пользоваться данным имуществом (земельным участком) в соответствии с его назначением с защитой данного права от любых притязаний и посягательств со стороны третьих лиц, в том числе, со стороны собственника расположенного на участке объекта недвижимости (предпринимателя), что является недопустимым в силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ.

Как следует из упомянутого выше акта осмотра земельного участка от 24.04.2023, составленного сотрудником отдела Росимущества, на спорном земельном участке расположено одноэтажное капитальное строение и одноэтажный вагончик (бытовка) с пристроенным навесом, между указанными объектами высажены саженцы плодовых деревьев, расположенного на возвышенности высажены плодовые деревья - саженцы. В границах осматриваемого земельного участка расположен незавершенный строительством капитальный двухэтажный с цокольным этажом объект недвижимости, по территории осматриваемого земельного участка с кадастровым номером 23:49:0407006:2877 проложены гравийные автомобильные дороги в различных, направлениях, часть территории покрыта лесными насаждениями, имеются посадки плодовых деревьев. Строительство капитальных объектов недвижимости на территории осматриваемого земельного участка не производится.

Также, согласно вышеупомянутому заключению кадастрового инженера ФИО5 следует, что по градостроительным нормам, земельный участок озеленен не менее 30% от общей площади, что составляет не менее 4500 кв.м., остальная площадь используется для маневрирования большегрузной техники, выращивания сельскохозяйственной продукции, коммуникаций для обслуживания объекта с кадастровым номером 23:49:0407005:4609 и под прочие нужды. Размер земельного участка необходимого для эксплуатации объекта недвижимости с кадастровым номером №23:49:0407005:4609 составляет 15 000 кв.м. Соответственно, спорный земельный участок не может быть использован для иных целей, не связанных с эксплуатацией расположенного на нем здания.

Со стороны истца каких-либо возражений по представленному заключению по вопросу расчета предельных (минимальных) размеров земельного участка, необходимого для обеспечения эксплуатации нежилого здания в арбитражный суд, не поступало.

Поскольку выводы упомянутого заключения истцом не опровергнуты, оно принимается судом.

Довод АО «Совхоз Восток» об истечении срока исковой давности судом не принимается по следующим основаниям.  

Положениями ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности установлен продолжительностью в три года. 

В соответствии со ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. 

В силу п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Заявляя о применении срока исковой давности, ответчик полагает, что спорные договор и договора о передаче прав и обязанностей  являются оспоримыми сделками, тогда как они к таковым не относятся.

В связи с чем, к данным правоотношениям применяется общий срок исковой давности (три года), который истцом не пропущен. 

Суд также обращает внимание на то, что неоднократно (определения суда от 21.12.2022, 21.02.2023, 10.04.2023, 12.07.2023, 04.09.2023) предлагал Росимуществу представить возражения на отзывы ответчиков, в том числе обосновать избранный способ защиты, возможность возврата земельного участка без решения судьбы расположенного на нем объекта недвижимости, и того, что вид разрешённого использования (для сельскохозяйственного производства) спорного участка сельскохозяйственного назначения не изменялся.

Однако данные определения истцом исполнены не были, истец фактически занял пассивную позицию по делу и не справился с бременем доказывания.

Между тем, выяснение позиции истца по приведенным ответчиками доводам является принципиально важным для решения вопроса об обоснованности заявленных требований.

В соответствии с  положениями  ст. 9 АПК РФ каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (ч.2 ст.9 АПК РФ).

В силу положений ч.ч. 2, 3 ст. 41 АПК РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами, в том числе своевременно заявлять возражения, представлять истребованные судом пояснения. Злоупотребление процессуальными правами либо неисполнение процессуальных обязанностей лицами, участвующими в деле, влечет для этих лиц предусмотренные Кодексом неблагоприятные последствия.

С учетом установленных по делу обстоятельств в удовлетворении требований следует отказать.

Аналогичная позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23.08.2023 по делу № А32-41769/2022.

Суд так же считает необходимым отметить, что определением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.08.2022 приняты обеспечительные меры в виде запрета Управлению Росреестра по Краснодарскому краю осуществлять регистрационные действия по регистрации права аренды, перехода права аренды, по внесению сведений в ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0407006:2877. 

В соответствии с частью 5 статьи 96 АПК РФ в случае отказа в удовлетворении иска, оставления иска без рассмотрения, прекращения производства по делу обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего судебного акта. После вступления судебного акта в законную силу арбитражный суд по ходатайству лица, участвующего в деле, выносит определение об отмене мер по обеспечению иска или указывает на это в судебных актах об отказе в удовлетворении иска, об оставлении иска без рассмотрения, о прекращении производства по делу. 

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации данным в пункте 29 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.2006 N55 "О применении арбитражными судами обеспечительных мер", исходя из части 5 статьи 96 АПК РФ, в случае отказа в удовлетворении иска, оставления иска без рассмотрения прекращения производства по делу обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего судебного акта. 

Поскольку определением суда от 29.08.2022 приняты обеспечительные меры, на основании части 5 статьи 96 АПК РФ данные обеспечительные меры подлежат отмене после вступления настоящего судебного акта в законную силу.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ предусмотрено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, подлежат отнесению на проигравшую сторону. 

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-170, 176 АПК РФ, арбитражный суд       

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Принятые по настоящему делу определением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.08.2022 обеспечительные меры в виде запрета Управлению Росреестра по Краснодарскому краю осуществлять регистрационные действия по регистрации права аренды, перехода права аренды, по внесению сведений в ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0407006:2877, отменить.

Указанные обеспечительные меры в силу ч.5 ст. 96 АПК РФ сохраняют свое действие до вступления настоящего решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Судья                                                                                                             Р.Ю. Савин