/

 АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ 

http://tver.arbitr.ru,      http:\\my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А66-11556/2017

г. Тверь

13 декабря 2017 года

     

Арбитражный суд Тверской области в составе судьи Карсаковой И.В., при ведении протокола судебного заседания и аудиозаписи секретарем Слугиной М.А., при участии представителей сторон: от истца - Смирнова Г.Ю., от ответчика – Анисимова В.А.,  рассмотрев в судебном заседании дело по иску (заявлению) Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери к индивидуальному предпринимателю Кузнечику Константину Борисовичу, г. Тверь о  взыскании штрафа в сумме 19 521 руб. и обязании привести нежилое помещение в первоначальное состояние,                                                                                                                             

УСТАНОВИЛ:

Департамент управления имуществом и администрации города Твери (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Тверской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Кузнечику Константину Борисовичу (далее – ответчик) о взыскании 19 521 руб. штрафа за нарушений условий договора аренды № 4712 от 05.8.2012, а именно: за осуществление перепланировки арендуемого нежилого помещения без согласования истца, а также об обязании ответчика привести нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Тверь, пр-кт Ленина, д. 26, площадью 18,6 кв.м., кадастровый № 69:40:000054:8:11/5 в первоначальное состояние.

Определением суда от 28.07.2017 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со ст. 228 АПК РФ. Впоследствии судом определено рассмотреть дело по общим правилам искового производства.

Истец заявленные требования поддержал в полном объеме. 

Ответчик возражает против удовлетворения иска в полном объеме по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Как следует из материалов дела, 05.08.2013 между департаментом управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Кузнечиком Константином Борисовичем (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № 4712, площадью 18,6 кв.м. расположенного по адресу: г. Тверь, пр-т Ленина, д. 26 (1 этаж, комн. № 33, кадастровый номер 69:40:0300054:8:11/5, РМС 82416) сроком до 05.07.2014 (далее - договор).

Помещение передано арендатору на основании передаточного акта от 05.08.2013.

11.11.2014 департаментом дан ответ на обращение предпринимателя о согласовании проведения перепланировки, содержащий отказ в согласовании перепланировки арендуемого помещения (исх. № 30/4088 от 11.11.2014).

01.06.2015 департаментом проведена проверка используемого арендуемого ответчиком помещения, в ходе которой выявлено нарушение условий договора аренды, ответчиком проведена перепланировка арендуемого помещения, образована отдельная входная группа путем сноса стены и оконного проема.

Согласно п. 5.1.2 договора в случае проведения перепланировки арендуемого помещения без согласия арендодателя, арендатор обязан уплатить штраф в размере 3-х кратной месячной арендной платы действующей на момент выявления нарушения.

Сумма штрафа за выявленное нарушение условий договора в соответствии с п. 5.1.2 договора составляет 19 521 руб. и рассчитана по формуле: АП/мес.*3 (где АП/мес. - размер арендной платы на момент выявления нарушения в размере 6 507 руб.).

27.07.2015 в адрес ответчика направлено уведомление (исх. № 30/4654-и от 27.07.2015) о необходимости исполнения условий договора и оплаты штрафа в размере 19 521 руб. Однако до настоящего времени данное обязательство ответчиком не исполнено.

Наличие задолженности по уплате штрафных санкций послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Рассмотрев представленные по делу материалы, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с ч. 1 ст. 64, ст. ст. 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств. Статьей 65 АПК РФ установлена обязанность лиц, участвующих в деле, доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений.

Требования по иску основаны на ненадлежащем выполнении ответчиком своих обязательств, которые вытекают из положений договора № 4712 и ст. ст. 309, 310 ГК РФ.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором (ст. 310 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно п. 3.2.2. договора арендатор имеет право производить улучшения арендованного помещения. При этом арендатор самостоятельно определяет интерьер и внутреннюю отделку помещений, не затрагивающие изменения несущих конструкций здания и планировки. Неотделимые улучшения помещения и (или) перепланировка помещения производится арендодателем только с письменного разрешения арендодателя.

В соответствии с п. 4.2.5. договора арендатор обязан осуществлять перепланировку помещения только при условии предварительного (до осуществления работ) письменного разрешения арендодателя, согласованного с органом, уполномоченным управлять муниципальным имуществом.

В соответствии с частью 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. 

В свою очередь, часть 1 статья 330 ГК РФ устанавливает, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Как следует из представленных истцом доказательств, ответчик не исполнил обязательства по договору аренды надлежащим образом. Задолженность ответчика по оплате штрафных санкций в сумме 19 521 руб. не оплачена.

Ответчик ходатайствовал о снижении размера неустойки, ссылаясь на несоразмерность заявленной к взысканию суммы неустойки последствиям нарушения обязательств.

По смыслу нормы статьи 333 ГК РФ уменьшение размера неустойки на основании заявления ответчика является правом суда. При этом к выводу о наличии или отсутствии оснований для снижения суммы неустойки суд приходит в каждом конкретном случае при оценке имеющихся в деле доказательств по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании.

Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего оценка данного критерия дается судом исходя из своего внутреннего убеждения, обстоятельств конкретного дела и доказательств, представленных заявителем в обоснование необходимости снижения размера неустойки с учетом положений статьи 71 АПК РФ.

Суд, принимая во внимание ходатайство ответчика, установленный сторонами размер пеней 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки, считает возможным уменьшить размер взыскиваемой с ответчика неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ до суммы 9760,5 руб. 

Как следует из документов, администрация города Твери является собственником встроенного нежилого помещения площадью 18,6 кв.м., расположенного в жилом доме по адресу: г. Тверь, пр-кт Ленина, д. 26.

24.06.2015 сотрудниками департамента проведена проверка использования муниципального помещения, занимаемого индивидуальным предпринимателем Кузнечиком К.Б., в ходе которой выявлено существенное нарушение условий договора аренды:, а именно: в помещении проведена перепланировка (реконструкция) без согласования с арендодателем (со стороны улицы оборудована отдельная входная группа путем пролома оконного проема и установки дверного проема с повреждением несущих стен здания, которые входят в состав общего имущества собственников дома, внутри помещения смонтирован пандус и лестничный марш, демонтирована стена с дверным проемом (акт проверки использования нежилого помещения № 291 от 24.06.2015).

Таким образом, нежилое помещение утратило первоначальные конструктивные части и уникальные характеристики объекта недвижимости, на месте прежнего создан новый объект недвижимости (холл жилого дома).

В статье 304 ГК РФ указано, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В пункте 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление № 10/22) разъяснено, что в силу статей 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

В пункте 47 Постановления № 10/22 разъяснено, что, удовлетворяя иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца.

Судом при рассмотрении настоящего дело установлено, что индивидуальный предприниматель Кузнечик К.Б. самовольно осуществил вмешательство в фасад многоквартирного дома.

В соответствии с частями 1, 2 и 3 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в частности: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Возможность уменьшения размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Частью 2 статьи 40 ЖК РФ установлено, что если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 ГрК РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Пунктом 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491) установлено, что под ограждающими несущими конструкциями многоквартирного дома следует понимать фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции.

Исходя из условий заключенного сторонами договора состав помещений согласно экспликации технического паспорта, составленного организацией, уполномоченной на осуществление инвентаризации и технического учета объектов недвижимости (приложение к договору).

В рассматриваемом случае ответчик при организации входа в арендуемое им помещение разобрал часть кирпичной кладки фасада многоквартирного дома, что свидетельствует о проведенной им реконструкции нежилого помещения, приведшей к фактической утрате муниципального имущества.

При этом предприниматель не представил в материалы дела доказательства, объективно свидетельствующие о получении в установленном законом порядке разрешения от собственников помещений в многоквартирном доме на осуществление работ по организации входа в помещение, являющихся реконструкцией здания.

Вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ ответчик каких-либо доказательств получения согласия жильцов дома на проведение спорных работ не представил.

Само по себе переустройство собственного помещения ответчика, повлекшее необходимость вмешательства в несущие конструкции дома (переделку фасада), не освобождало индивидуального предпринимателя Кузнечика К.Б. от обязанности соблюдения требований действующего законодательства, регламентирующих правоотношения между собственниками помещений в зданиях.

При указанных обстоятельствах исковые требования в этой части также подлежат удовлетворению в полном объеме.

По правилам статьи 110 АПК РФ, в связи с удовлетворением иска, суд относит на ответчика  госпошлину по делу в сумме 8 000 руб., которая подлежит взысканию с него в федеральный бюджет.

Руководствуясь статьями 110, 123, 156, 167–170, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Тверской области,

Р Е Ш И Л:

взыскать с индивидуального предпринимателя Кузнечика Константина Борисовича (ОГРНИП 304690117300087, ИНН 690504509168, дата регистрации 30.10.2002) в пользу Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации г. Твери  (ОГРН 1036900087806, ИНН 6901043057) задолженность по уплате штрафа в размере 9760,50 руб.

       В остальной части в удовлетворении исковых требований в части взыскания штрафных санкций, отказать.

Обязать ответчика в течение 10 дней с даты вступления решения в законную силу привести нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Тверь, пр-кт Ленина, д. 26, площадью 18,6 кв.м., кадастровый № 69:40:000054:8:11/5 в первоначальное состояние.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Кузнечика Константина Борисовича (ОГРНИП 304690117300087, ИНН 690504509168, дата регистрации 30.10.2002) в доход федерального бюджета Российской Федерации 8000 руб. государственной пошлины через Межрайонную ИФНС России № 10 по Тверской области. 

Исполнительные листы выдать взыскателям в порядке ст. 319 АПК РФ после вступления решения в законную силу.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд г. Вологда в месячный срок со дня его принятия.

 

Судья                                                                                       И.В. Карсакова