ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-747/19

01 июля 2019 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена  24 июня 2019 года

Постановление изготовлено в полном объеме  01 июля 2019 года 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Боровиковой С.В.,

судей: Немчиновой М.А., Пивоваровой Л.В., 

при ведении протокола судебного заседания:  ФИО1,

при участии в заседании:

от Администрации городского округа Мытищи Московской области (ИНН: 

<

***> ОГРН: 

<

***>): ФИО2, представитель по доверенности от 10.10.2018;

от ООО «КАА» (ИНН: 

<

***> ОГРН: 

<

***>):  ФИО3, представитель по доверенности от 24.06.2019;

 от Министерства имущественных отношений МО: представитель не явился, извещен надлежащим образом.

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу    Общества с ограниченной ответственностью «КАА» на решение Арбитражного суда Московской области от 27 марта 2019 года по делу № А41-747/19, принятое судьей Петропавловской Ю.С.

по иску Администрации городского округа Мытищи Московской области к ООО «КАА» о взыскании денежных средств, расторжении договора,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Мытищи Московской области (далее –Администрация обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «КАА»  (далее – ООО  «КАА» )  с требованиями: о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 25.11.2014 № 9522 за период с 01.07.2018 по 31.12.2018 в размере 10 800 340 руб. 20 коп., пеней в размере 2 442 496 руб. 94 коп. за период с 16.09.2016 по 21.12.2018; о расторжении договора аренды земельного участка от 25.11.2014 № 9522, заключенного между Администрацией городского округа Мытищи Московской области и ООО «КАА» в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:12:0100805:3214; об обязании ООО «КАА» возвратить Администрации городского округа Мытищи Московской области земельный участок с кадастровым номером 50:12:0100805:3214. (л.д. 2-6). 

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, к участию в деле привлечено Министерство имущественных отношений Московской области..

Решением Арбитражного суда Московской области от 27 марта 2019 года по делу № А41-747/19, исковые требования удовлетворены  частично. С ООО «КАА» в пользу Администрации городского округа Мытищи Московской области по договору аренды земельного участка от 25.11.2014г. № 9522  взысканы пени в размере 2442496 руб. 94 коп. за период с 16.092016 по 21.12.2018  Расторгнут договор аренды земельного участка от 25.11.2014г. № 9522, заключенный между Администрацией городского округа Мытищи Московской области и ООО «КАА» в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:12:0100805:3214. Суд обязал ООО «КАА» возвратить Администрации городского округа Мытищи Московской области земельный участок с кадастровым номером 50:12:0100805:3214. В удовлетворении остальной части иска отказано. (л.д. 106-108).

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ООО «КАА» обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой в которой просит отменить решение суда, полагая, что судом не полностью исследованы обстоятельства, имеющие значение для дела, а так же неправильно применены нормы  материального  права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, сославшись на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя       третьего лица,  надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Заслушав представителей истца и ответчика, исследовав и  оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции подлежит изменению  в части расторжения договора и обязания возвратить земельный участок по следующим основаниям. 

Как усматривается из материалов дела, между истцом и ООО «Алекса и М» заключен договор аренды от 25.11.2014 № 9522 земельного участка (далее – договор аренды) с кадастровым номером 50:12:0100805:3214 из земель населённых пунктов, общей площадью 10 686 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>; вид разрешенного использования «для размещения объектов придорожного сервиса» (пункт 1.1. договора аренды). 

Договор аренды заключен на срок с 01.07.2013 по 30.06.2062 (пункт 2.1. договора аренды).

 В соответствии с пунктом 3.1. договора аренды установлено, что размер арендной платы определяется по формуле: Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где: Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка. Арендная плата должна вноситься арендатором в полном объеме до 05 числа каждого первого месяца текущего квартала (пункт 3.3. договора аренды). 

В соответствии с пунктом 5.2. договора аренды за неисполнение обязательства по оплате арендной платы начисляется неустойка в размере 0,05 процентов от неуплаченной суммы за каждый день просрочки. 

В соответствии с пунктами 4.1.1., 6.2. договора аренды, арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при невнесении арендной платы два раза подряд (более чем за 6 месяцев), либо внесении её не в полном объеме на протяжении указанного периода. 20.01.2015 произведена государственная регистрация договора аренды за №50-50- 012-12/123/2014-2384. 

В материалы дела представлены юридически значимые документы, согласно которым права арендатора по договору аренды последовательно передавались, в результате чего с 30.06.2017 на основании договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 06.03.2017 является ООО «КАА», о чем в ЕГРН внесена соответствующая регистрационная запись от 30.06.2017. 

Согласно расчету задолженности по договору аренды образовалась дебиторская задолженность по внесению арендной платы за период с 01.07.2018 по 31.12.2018 в размере 10 800 340 руб. 20 коп. 

В связи с нарушением ответчиком сроков внесения арендных платежей, истец начислил пени в размере 2 442 496 руб. 94 коп. за период с 16.09.2016 по 21.12.2018. 

Истцом 07.09.2018 в адрес ответчика направлена претензия от 06.07.2018 №И-8465, в которой истец уведомил о необходимости погашения имеющейся задолженности по арендной плате и пеням в срок до 24.09.2018, а также было предложено расторгнуть договор аренды земельного участка

 Истцом 24.10.2018 в адрес ответчика направлена претензия от 23.10.2018 №И-10093, в которой истец уведомил о необходимости погашения имеющейся задолженности по арендной плате и пеням в срок до 19.11.2018, а также было предложено расторгнуть договор аренды земельного участка. Претензия оставлена без ответа, на момент подачи искового заявления задолженность не погашена

Как указывает истец, ООО «КАА» свои обязательства по внесению арендных платежей исполнял с нарушением порядка и срока внесения денежных средств, вследствие чего у ответчика образовалась задолженность. 

Указанное обстоятельство и послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском. Поскольку претензия направленная ответчику оставлена последним без удовлетворения. 

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, исходил из того, что  обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. При этом указал, что задолженность ответчиком погашена.

Оспаривая решение суда по мотивам, изложенным в апелляционной жалобе,  ООО «КАА» указывает, что решение суда необоснованное.. 

Арбитражный апелляционный суд не может согласиться с выводами суда первой инстанции в силу следующего. 

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации  обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются. 

В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с положениями статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В материалы дела истцом представлен расчет задолженности, согласно которому задолженность по арендной плате погашена.

В соответствии со статьей  330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательства и меры имущественной ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение, которая не может являться средством извлечения прибыли и обогащения со стороны кредитора. При этом право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях установления явной несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Пунктом 5.2. договора аренды установлено, что за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени из расчета 0,05% от размера неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Поскольку в период действия договора аренды ответчик ненадлежащим образом исполнял свою обязанность по внесению арендных платежей за пользование земельным участком обоснованно удовлетворены судом первой инстанции.

При этом, судом первой инстанции не учтены следующие обстоятельства.

Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. 

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 

1) при существенном нарушении договора другой стороной; 

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 

2) существенно ухудшает имущество; 

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. 

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. 

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. 

В пунктах 29 и 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). Право требовать расторжение договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. 

Исходя из указанных норм права при рассмотрении заявленного требования, суд обязан установить следующие обстоятельства: неисполнение арендатором возложенной на него договором обязанности по уплате арендных платежей в установленные сроки более двух раз подряд, отказ арендатора либо неполучение арендодателем от арендатора в определенные законом сроки ответа на письменное предложение о расторжении договора.

Согласно п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 №14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Суд апелляционной инстанции, оценив представленные в материалы дела документы, с учетом конкретных обстоятельств спора, пришел к выводу об устранении ответчиком нарушений по внесению арендной платы в разумный срок.

На основании изложенного, исходя из фактических обстоятельства дела с учетом оценки представленных документов, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о том, что принимая решение   по данному делу, суд первой инстанции не полностью исследовал обстоятельства, имеющие значение для дела в связи с чем, решение Арбитражного суда Московской области от 27 марта 2019 года по делу № А41-747/19  подлежит изменению. 

 Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 1 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 27 марта 2019 года по делу № А41-747/19 изменить в части расторжения договора и обязания возвратить земельный участок.

В расторжении договора аренды земельного участка от 25.11.2014 № 9522 и  обязании возвратить земельный участок Администрации городского округа Мытищи Московской области отказать.

В остальной части  решение оставить без изменения.

 Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу.

Председательствующий

С.В. Боровикова

Судьи

М.А. Немчинова

 Л.В. Пивоварова