АРБИТРАЖНЫЙ СУД  САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ

693000, г. Южно-Сахалинск, Коммунистический проспект, 28,

http://sakhalin.arbitr.ru  info@sakhalin.arbitr.ru

факс 460-952  тел. 460-945

 

Именем  Российской  Федерации

 

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

Дело № А59-4813/2017

г. Южно-Сахалинск

20 февраля 2018 года

Резолютивная часть решения суда объявлена 13 февраля 2018 года. 

Решение суда в полном объеме изготовлено 20 февраля 2018 года.

 

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Горбачевой Т.С. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Че С.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело № А59-4813/2017

по исковому заявлению заместителя прокурора Сахалинской области в интересах муниципального образования «Макаровский городской округ», неопределенного круга лиц – хозяйствующих субъектов, 

к Администрации муниципального образования «Макаровский городской округ» Сахалинской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), обществу с ограниченной ответственностью «Регата» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о признании подпункта 4.1.5 пункта 4.1 договора аренды земельного участка  от 02.03.2016 № 15, заключенного между Администрацией муниципального образования «Макаровский городской округ» Сахалинской области и обществом с ограниченной ответственностью «Регата», недействительным,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора – Комитет по управлению муниципальной собственностью муниципального образования «Макаровский городской округ» Сахалинской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

при участии:

от истца – представитель ФИО1 (личность удостоверена по служебному удостоверению); 

в отсутствие иных участвующих в деле лиц,

У С Т А Н О В И Л:

Прокурор Сахалинской области (далее – истец) обратился в арбитражный суд в интересах муниципального образования «Макаровский городской округ», неопределенного круга лиц – хозяйствующих субъектов, с исковым заявлением к Администрации муниципального образования «Макаровский городской округ» Сахалинской области (далее – Администрация МО «Макаровский городской округ» Сахалинской области), обществу с ограниченной ответственностью «Регата» (далее – ООО «Регата») (далее – ответчики) о признании подпункта 4.1.5 пункта 4.1 договора аренды земельного участка  от 02.03.2016 № 15, заключенного между Администрацией муниципального образования «Макаровский городской округ» Сахалинской области и обществом с ограниченной ответственностью «Регата», недействительным.

Исковые требования нормативно обоснованы ссылками на положения статей 168, 421, 422, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и мотивированы нарушением условиями оспариваемой сделки публичных интересов.

Как следует из искового заявления, содержание пункта 4.1.5 указанного договора противоречит пункту 2 статьи 615 ГК РФ, пунктам 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ в части ограничения права арендатора на передачу свих права и обязанностей по договору третьему лицу при условии получения согласия от арендодателя. Оспариваемый пункт является недействительным в силу его ничтожности. Поскольку оспариваемый договор является типовым, проект которого размещен на сайте Администрации МО «Макаровский городской округ» Сахалинской области, его заключение, на условиях, противоречащих законодательству, может повлечь нарушение прав неограниченного числа арендаторов. Тем самым, оспариваемый пункт договора нарушает права неопределенного круга лиц - потенциальных субарендаторов земельного участка.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, суд привлек Комитет по управлению муниципальной собственностью муниципального образования «Макаровский городской округ» Сахалинской области (далее – КУМС МО «Макаровский городской округ» Сахалинской области).

Администрация МО «Макаровский городской округ» Сахалинской области представила отзыв на исковое заявление, в котором просила в удовлетворении требований отказать, полагая, что оспариваемый пункт договора нарушает права арендатора, но не нарушает публичные интересы и интересы публично-правового образования.

Третье лицо, ООО «Регата» письменные отзывы на исковое заявление в материалы дела не представили. 

Извещенные о времени и месте судебного заседания ответчики, третье лицо в судебное заседание своих представителей не направили, в связи с чем дело на основании части 5 статьи 156 АПК РФ было рассмотрено в их отсутствие.

Представитель истца в судебном заседании требования поддержал.

Из материалов дела судом установлено следующее.

Между Администрацией МО «Макаровский городской округ» Сахалинской области (арендодатель) и ООО «Регата» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 15 от 02 марта 2016 года (далее – договор), по условиям которого  арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок с 02 марта 2016 года по 21 октября 2027 года площадью 8300 кв. м с кадастровым номером 65:13:0000020:9, расположенный: Сахалинская область, Макаровский район, ст. Гребенская (категория земель: земли населенных пунктов). Разрешенное использование участка - под производственную базу (пункты 1.1, 1.2).

Сумма арендной платы за год составляет 409 320 руб. 54 коп.  и вносится ежемесячно равными частями от суммы годовой арендной платы до истечения 10-го дня следующего месяца, а за последний месяц – не позднее 25 числа текущего года.

Согласно пункту 4.1.5 договора арендатор вправе, с письменного согласия арендодателя, передавать свом права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ  или паевого взноса в производственный кооператив, а также передавать арендованный участок в субаренду в пределах срока настоящего договора.

Земельный участок передан в аренду по акту (Приложение № 1 к договору).

Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области 12.04.2016.

Ссылаясь на недействительность (ничтожность) договора и полагая, что договор в оспариваемой части нарушает публичные интересы, прокурор в интересах муниципального образования «Макаровский городской округ», неопределенного круга лиц – хозяйствующих субъектов заявил требования о признании недействительным договора в части подпункта 4.1.5 пункта 4.1.

Изучив материалы дела, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, выслушав в судебном заседании представителя истца, суд приходит к следующему.

Части 1 и 3 статьи 52 АПК РФ предоставляют прокурору право обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления и применении последствий недействительности таких сделок. Прокурор, обратившийся в арбитражный суд, пользуется процессуальными правами и несет процессуальные обязанности истца.

Оспаривая сделку, совершенную указанными в части 1 статьи 52 АПК РФ лицами, прокурор должен не только обосновать ее противоправность (несоответствие закону или иному нормативному акту), но и доказать наличие нарушения прав неопределенного круга лиц либо иных публичных интересов (часть 1 статьи 65 АПК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Согласно статье 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Пунктами 1 и 4 статьи 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.

Условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, ЗК РФ и другими федеральными законами (пункт 1 статьи 39.8 ЗК РФ).

В силу пункта 2 статьи 607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Согласно пункту 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. 

В силу пункта 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Пунктом 5 статьи 22 ЗК РФ установлено, что арендатор земельного участка вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное.

Пунктом 6 указанной статьи предусмотрено, что арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

Согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 указанной статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Положения пунктов 5, 6 статьи 22 ЗК РФ являются общим правилом, применяемым к арендным правоотношениям земельных участков, в то время как в пункте 9 данной статьи установлено дополнение к нему, касающееся установления льготных правил для арендаторов земельных участков находящихся в публичной собственности (запрет на договорное ограничение прав арендаторов). 

Согласно данному правилу для передачи арендатором земельного участка в субаренду, а также передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу достаточно уведомления об этом собственника.

В пункте 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» также разъяснено, что при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

В пункте 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» указано, что, рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие ЗК РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Учитывая, что в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ имеется указание на пункт 6 данной статьи, регулирующий передачу арендованного земельного участка в субаренду, суд приходит к выводу, что разъяснения, содержащиеся в пункте 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», распространяются и на случаи субаренды земельных участков. 

Судом установлено, что оспариваемый договор заключен на срок более чем на 5 лет, следовательно, применительно к рассматриваемому случаю для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору третьему лицу, а также передачи земельного участка в субаренду достаточно уведомления об этом арендодателя, в то время как по условиям оспариваемого пункта необходимо получить письменное согласие арендодателя, что противоречит пункту 9 статьи 22 ЗК РФ.

В связи с указанным, учитывая, что содержащиеся в пункте 4.1.5 пункта 4.1 договора аренды земельного участка положения нарушают права неопределенного круга лиц – хозяйствующих субъектов, оспариваемый пункт по смыслу статей 168, 180 ГК РФ является недействительным (ничтожным).

Довод ответчика о том, что оспариваемым договором не нарушены публичные интересы и интересы публично-правового образования, что влечет отказ в удовлетворении исковых требований прокурора, судом отклоняется как необоснованный по следующим основаниям.

В соответствии с подпунктами 1 и 2 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом, в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, в арбитражный суд вправе обратиться и иные лица.

Как разъяснено в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» (далее - Закон о прокуратуре), прокуроры участвуют в рассмотрении дел арбитражными судами в соответствии с процессуальным законодательством.

Согласно части 1 статьи 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

По смыслу приведенной нормы право требовать признания сделок недействительными предоставлено прокурору в целях защиты публичной собственности и иных публичных интересов (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.05.2011 № 16402/10).

В пункте 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Содержащиеся в пункте 4.1.5 пункта 4.1 договора аренды земельного участка положения нарушают права неопределенного круга лиц – хозяйствующих субъектов, намеревающихся заключить договор субаренды земельного участка.

Суд также принимает во внимание, что оспариваемый договор по своему содержанию является типовым договором, разработанным в интересах арендодателя, что подтверждается скриншотом - информацией, размещенной на сайте Администрации МО «Макаровский городской округ» Сахалинской области «admmakarov.ru».

В связи с этим, применение при заключении сделок типовых договоров аренды, содержащих условия, противоречащие законодательству, не могут соответствовать принципам добросовестного ведения деятельности участниками гражданского оборота и баланса публичных и частных интересов, и могут повлечь нарушение прав неограниченного числа арендаторов, субарендаторов, третьих лиц.

Следовательно, обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском о признании незаконным в части договора аренды земельного участка, прокурор действует в защиту гарантированных Конституцией Российской Федерации прав и законных интересов неопределенного круга лиц для устранения нарушений законодательства. В рассматриваемом  случае  включение в договор аренды земельного участка условий, противоречащих действующему законодательству, является нарушением публичных интересов.

С учетом изложенного суд удовлетворяет исковые требования.

Прокурор, Администрация МО «Макаровский городской округ» Сахалинской области освобождены от уплаты государственной пошлины в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

За рассмотрение иска о признании сделки недействительной  подлежит уплате государственная пошлина в размере 6 000 рублей. 

Учитывая, что требования предъявлены к двум ответчикам (сторонам сделки), с каждого ответчика по иску подлежит уплате в доход федерального бюджета половина подлежащей уплате государственной пошлины, что составляет 3 000 рублей. 

В силу части 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

В связи с изложенным с ответчика ООО «Регата» в доход федерального бюджета взыскивается государственная пошлина в размере 3 000 рублей.

       Руководствуясь статьями 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,   

Р Е Ш И Л:

Исковые требования заместителя прокурора Сахалинской области удовлетворить.

Подпункт 4.1.5 пункта 4.1 договора аренды земельного участка  от 02.03.2016 года № 15, заключенного между администрацией муниципального образования «Макаровский городской округ» Сахалинской области и обществом с ограниченной ответственностью «Регата», признать   недействительным.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Регата» в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение искового заявления в размере 3 000 (три тысячи) рублей.

 Выдать исполнительный лист после вступления решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Сахалинской области в течение одного месяца со дня его принятия.

 

Судья                                                                              Т.С. Горбачева