АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

                   

                                                    

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных актов арбитражных судов, вступивших в законную силу

Дело № А14-14743/2020

21 сентября 2022 года

город Калуга

 

Резолютивная часть постановления объявлена 14 сентября 2022 года.

Постановление в полном объёме изготовлено 21 сентября 2022 года.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего

Крыжскoй Л.А.,

судей

Власова Е.В.,

ФИО1,

при участии в заседании: 

 

от  заявителя жалобы: 

от иных участвующих  в деле лиц:  

не явился, извещен надлежаще;

не явились, извещены  надлежаще;

  

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Новь» на решение Арбитражного суда Воронежской области от 09.02.2022 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2022 по делу  № А14-14743/2020, 

 

                                             УСТАНОВИЛ:

 

Общество с ограниченной ответственностью «Новь» (далее - истец, общество, ООО «Новь»), уточнив заявленные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Администрации городского поселения - город Семилуки Семилукского муниципального района Воронежской области (далее - ответчик, администрация) о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка № 80 от 14.11.2016, предметом которого явился земельный участок с кадастровым номером 36:28:0000000:6426 площадью 1 402 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>/1,  категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - - благоустройство и озеленение придомовых территорий (далее - спорный земельный участок, земельный участок 00:6426), заключенный между Администрацией городского поселения - город Семилуки Семилукского муниципального района Воронежской области и ООО «Новь»;  применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде  аннулирования (погашения) в Едином государственном реестре недвижимости  (далее -  ЕГРН) записи № 36-36/029-36/029/008/2016-334/1 от 06.12.2016 о государственной регистрации права собственности ООО «Новь» на земельный участок 00:6426; восстановлении в ЕГРН регистрационной записи о праве муниципальной собственности городского поселения - город Семилуки Семилукского муниципального района Воронежской области на земельный участок 00:6426; взыскании с администрации уплаченных по договору купли-продажи земельного участка № 80 от 14.11.2016 денежных средств в размере 1 082 344 руб.

В деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, участвуют Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, ООО УК «Престиж».

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 09.02.2022 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2022 решение суда области оставлено без изменений.

Не согласившись с состоявшимися по делу судебными актами, ссылаясь на их незаконность и необоснованность, ООО «Новь» (далее - заявитель, кассатор) обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Воронежской области от 09.02.2022 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2022 отменить, направить дело на новое рассмотрение  в суд первой инстанции в том же судебном составе.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на отсутствие у судов двух инстанций процессуальных оснований для отказа в иске по основанию пропуска истцом срока исковой давности для обращения в суд, поскольку ранее  истец обращался в суд  за защитой нарушенного права в рамках дела № A14-19268/2019. По мнению заявителя, администрация не имела права  распоряжаться спорным земельным участком, поскольку  он не свободен от прав третьих лиц и по сути является придомовой территорией девятиэтажного многоквартирного жилого дома. При этом, фактическая возможность использования спорного участка у общества отсутствует. Обращает внимание, что восстановить нарушенное право истца возможно лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Участвующие в деле лица в судебное заседание суда округа не явились. Учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 АПК РФ.

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа приходит к выводу о наличии правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов судов обеих инстанций  и принятия нового судебного акта, исходя из следующего.

Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, ООО «Новь» является собственником многофункциональной спортивной площадки, находящейся на земельном участке с кадастровым номером 36:28:0102013:22 (далее - земельный участок 13:22).  

На основании распоряжения администрации городского поселения - город Семилуки Семилукского муниципального района Воронежской области от 11.10.2016 № 203-р администрацией 18.10.2016 размещено информационное сообщение о проведении аукциона по продаже земельного участка с кадастровым номером 36:28:0000000:6426 площадью 1 402 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>/1,  категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - - благоустройство и озеленение придомовых территорий (спорный земельный участок, земельный участок 00:6426), который является смежным с земельным участком 13:22.

На основании протокола № 16 рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе по извещению № 141016/5547870/01 истец допущен к участию в аукционе. Ввиду признания торгов несостоявшимися с ООО «Новь» как  единственным участником аукциона заключен договор купли-продажи земельного участка  № 80 от 14.11.2016 (далее - договор купли-продажи) по начальной цене предмета аукциона - 1 082 344 руб.

Оплата произведена истцом в безналичном порядке 15.11.2016 единовременным платежом в сумме 865 875,20 руб., а именно по цене, указанной в пункте 2.1 договора купли-продажи за вычетом внесенного задатка на участие в аукционе в размере 216 468,80 руб.

Земельный участок 00:6426 передан истцу 15.11.2016 по акту приема-передачи. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области 06.12.2016 зарегистрировано право собственности истца на земельный участок (запись регистрации                               № 36-36/029-36/029/008/2016-334/1).

Из дела также усматривается, что  на смежном с земельным участком 00:6426 земельном участке  с кадастровым номером 36:28:0102013:202 площадью 750 кв.м., расположенном по адресу: 

<

...>,  категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - строительство многоквартирного  дома со встроенными нежилыми помещениями (далее - земельный участок 13:202), возведен и введен в эксплуатацию 30.06.2016 многоквартирный жилой дом с кадастровым номером 36:28:0102013:206 (далее -  МКД).

В обоснование исковых требований истец указал, что после ввода в эксплуатацию МКД его жители на территории земельного участка 00:6426, принадлежащего истцу на праве собственности, организовали несанкционированную парковку личных автомобилей. В установке на границе земельного участка дорожных знаков 3.28 «Стоянка запрещена» и 8.24 «Работает эвакуатор» администрацией  обществу отказано. Требование по устранению нарушений в использовании земельного участка 00:6426 со стороны жителей МКД, направленное 13.06.2018 в адрес ООО УК «Престиж», оставлено без удовлетворения.  При этом, не менее 50 % площади спорного земельного участка  после передачи его в собственность  истцу было заасфальтировано застройщиком  МКД  с целью  организации проезда  к многоквартирному жилому дому и реализации  иных проектных решений. Согласно сведениям публичной кадастровой карты  земельный участок 13:202 для эксплуатации  МКД не имеет подъездных путей  и со  всех сторон  окружен смежными земельными участками, которые были сформированы до начала строительства МКД и в отношении которых сложился порядок землепользования.  Общество полагало, что для эксплуатации МКД  с общей площадью  жилых помещений 3 249 кв.м нормативный размер земельного участка должен составлять  2 111,85 кв.м., в то время  как площадь земельного участка 13:202 под МКД составляет 750 кв.м. Таким образом, для нормальной эксплуатации  МКД в рассматриваемом случае необходима  дополнительная площадь  не менее 1 361,85  кв.м., которая должна быть бесплатно передана в общую долевую собственность собственников помещений в МКД. Спорный земельный участок 00:6426 площадью 1 402 кв.м с видом разрешенного использования - благоустройство и озеленение придомовых территорий является единственным  из смежных земельных участков  с земельным участком 13:202, за счет которого возможно формирование дополнительной площади в качестве  придомовой      территории. По мнению истца, согласно представленным им фотоматериалам, заасфальтированная придомовая территория  МКД представляет собой  единую совокупность  структурных элементов и фактически занимает  бoльшую часть спорного земельного участка. Данные обстоятельства, как  указывает истец, свидетельствуют о праве  собственников помещений в МКД в силу закона претендовать на формирование  земельного участка под МКД в нормативно  установленных пределах и границах, поскольку земельный участок 13:202  сформирован с явным нарушением закона. Общество указало, что вышеперечисленные обстоятельства не были известны ему на момент заключения  договора  купли-продажи  спорного земельного участка 14.11.2016; данная информация не размещалась администрацией в информационном сообщении  о проведении аукциона. Таким образом, переданный в собственность истцу  земельный участок  не свободен от прав третьих лиц и не может быть использован  по назначению.

Более того, общество сослалось на фактические обстоятельства, установленные судом  при разрешении спора в рамках  арбитражного дела                         № А14-19268/2019 по иску  ООО «Новь» к администрации городского поселения - город Семилуки Семилукского муниципального района Воронежской области о расторжении договора купли-продажи земельного участка  № 80 от 14.11.2016. Так, не установив оснований для расторжения договора и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд указал, что  администрацией в порядке статьи 65 АПК РФ не опровергнуто то обстоятельство, что площадь земельного участка 13:202 в размере 750 кв.м в установленных границах соответствует нормативно обоснованной для эксплуатации МКД, следовательно, собственники помещений в МКД на основании положений статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации  вправе претендовать на формирование земельного участка, на котором расположен МКД, в нормативно установленных пределах и границах;  данное обстоятельство подлежит судебной оценке при разрешении спора о признании указанного договора купли-продажи земельного участка недействительным (ничтожным), поскольку с очевидностью усматривается, что земельный участок 00:6426, являющийся предметом данного договора, сформирован с нарушением закона.

Претензией от 04.10.2019 общество предложило администрации возвратить стоимость земли, ссылаясь на недействительность договора от 14.11.2016, о наличии которой, как указывает истец, он узнал из постановления Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2020 по делу № А14-19268/2019. 

Неисполнение администрацией требований претензии явилось основанием для обращения общества в суд с настоящим иском.

Возражая против заявленных требований, администрация сослалась на пропуск истцом срока исковой давности.

Суды двух инстанций, отказывая в удовлетворении требований общества, указали, что на момент заключения договора купли-продажи земельного участка 00:6426 и подачи заявки на участие в аукционе истец знал о факте строительства МКД на смежном земельном участке 13:202, о его размерах и границах; договор исполнен сторонами, что не дает  истцу права в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 70, 72  Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оспаривать договор по основанию, о котором истец знал или должен был знать, когда проявлял волю на сохранение сделки; его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

При этом суды двух инстанций исходили из того, что   администрация представила доказательства, из которых следует, что был сформирован земельный участок 13:202 для строительства МКД площадью 750 кв.м, данный участок является смежным к земельному участку 00:6426, границы между ними определены; в настоящий момент данный участок является земельным участком, выделенным для эксплуатации МКД, общим имуществом сособственников помещений в МКД.

Также арбитражный суд указал на пропуск истцом установленного трехгодичного срока для обращения в суд за защитой нарушенного права, в рассматриваемом случае порочности договора купли-продажи земельного участка. Так, как указали суды двух инстанций,  МКД введен в эксплуатацию 30.06.2016, то есть до заключения договора между сторонами, истец имел возможность перед приобретением осмотреть местность земельного участка и оценить возможные последствия заключения спорного договора перед подачей заявки на приобретение спорного участка.

Вместе с тем, суд округа  находит указанные выводы судов первой и апелляционной инстанций основанными на  неправильном применении норм материального права, полагая, что  при  принятии  обжалуемых судебных актов судом не приняты  во внимание    конкретные обстоятельства  настоящего  спора.

Согласно разъяснениям,  содержащимся в пункте 66 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее -  Постановление № 10/22), согласно части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса  Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

В силу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом.

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (часть 2 статьи 16 Вводного закона).

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).

В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Согласно пункту 67 Постановления № 10/22, если земельный участок под МКД не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

Учитывая Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 28.05.2010 № 12-П, федеральный законодатель обусловил переход земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в его состав объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимостью формирования данного земельного участка по правилам земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности, возложив его осуществление на органы государственной власти или органы местного самоуправления.

При рассмотрении  настоящего  спора судом по делу назначена судебная экспертиза, согласно выводам которой: 

площадь земельного участка для эксплуатации  спорного МКД площадью квартир 3 249 кв.м должна составлять не менее 2 111,85 кв.м; 

площадь земельного участка 13:202 в размере 750 кв.м (застроенная площадь 605,8 кв.м) не соответствует нормативным требованиям для допустимой (нормальной) эксплуатации МКД в соответствии с требованиями земельного  и градостроительного законодательства, а также с требованиями пожарной безопасности; 

фактический процент застройки земельного участка 13:202 превышает нормативные требования на 39 %, фактические отступы по всем границам земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений не соответствуют нормативным требованиям; 

 допустимая (нормальная) эксплуатация девятиэтажного МКД на земельном участке  13:202 невозможна без использования территории (площади) смежного земельного участка 00:6426.

Суды двух инстанций  указали на тот факт, что на момент заключения договора купли-продажи земельного участка 00:6426 14.11.2016 и подачи заявки на аукцион истец знал о факте строительства МКД на смежном земельном участке 13:202, о его размерах и границах. Данные обстоятельства не являлись основанием для отказа от заключения договора, напротив, он был заключен 14.11.2016 после введения объекта МКД в эксплуатацию 30.06.2016.  Требование истца о признании спорного договора недействительным последовало после его исполнения, то есть после передачи земельного участка, внесения покупателем платежей, регистрации в установленном законом порядке спорного договора.

Между тем, материалы дела  свидетельствуют о том, что земельный участок 00:6426 поставлен собственником на кадастровый учет 16.09.2016, то есть также после  ввода  МКД в эксплуатацию; на основании распоряжения администрации от 11.10.2016 № 203-р последней 18.10.2016 размещено информационное сообщение о проведении аукциона по продаже земельного участка 00:6426. При этом, формируя земельный участок 00:6426 в определенных границах и площади, а также  с определенным видом разрешенного использования, в целях его выставления на торги, публичный собственник  не мог не знать о его смежности с земельным участком  13:202 и возведении на последнем МКД. 

В силу пункта 5  статьи 10 Гражданского  кодекса Российской Федерации  (далее -  ГК РФ) добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Суд округа полагает, что сам по себе  факт осведомленности истца о возведении на смежном земельном участке 13:202  (с определенной площадью, в определенных границах) МКД не свидетельствует о том, что истец проявил неосмотрительность при подаче заявки на участие в аукционе по продаже  земельного участка 00:6426 и подписании договора его купли-продажи, поскольку  проведение публичной  конкурсной процедуры  реализации земли  законным собственником давало обществу основания полагать как о формировании реализуемого земельного участка в соответствии  с требованиями земельного  и градостроительного законодательства,  так и распоряжении законным собственником земельным участком, свободным от прав третьих лиц. При этом, формирование смежных земельных участков в соответствии  с законом также предполагается. 

При этом,  как  усматривается из аукционной документации, обстоятельства  возведения на смежном земельном участке  МКД, потенциальной возможности  использования реализуемого спорного земельного участка в качестве  придомовой территории возведенного МКД, то есть наличии правопритязаний третьих лиц, в информационном сообщении о проведении аукциона  не содержались.

Более того,  согласно условиям заключенного договора купли-продажи земельного участка № 80 от 14.11.2016  администрация гарантировала, что земельный участок, являющийся предметом договора, свободен от прав третьих лиц.

В ходе рассмотрения настоящего дела,  а также  дела № А14-19268/2019 установлено, что администрация  в порядке статьи 65 АПК РФ  не опровергла обстоятельство того, что площадь земельного участка 13:202 в размере  750 кв.м. в установленных границах соответствует  нормативно  обоснованной для эксплуатации  МКД.

Указанное обстоятельство  достоверно установлено судом в настоящем споре  по итогам  проведенной экспертизы, с учетом  чего, суд округа соглашается с выводом судов двух инстанций  о том, что земельный участок 00:6426  сформирован  собственником  с нарушением закона. Ввиду чего, в силу  положений статьи 36  ЖК РФ собственники помещений в МКД вправе претендовать  на формирование земельного участка, на котором  расположен  МКД в нормативно  установленных пределах и границах.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанций, учитывая осведомленность истца  на дату подписания договора купли-продажи спорного земельного участка  о границах и площади  смежного земельного участка 13:202,  и о возведении на нем  МКД; согласование в договоре всех существенных условий, в том числе о цене земли; исполнение сделки сторонами; заявление истцом о недействительности сделки  только после ее исполнения, пришли к выводу о том, что  истец по вышеизложенным основаниям не является истцом, права которого нарушены оспариваемым договором. По мнению суда, оспариваемый договор нарушает права сособственников помещений МКД, которые в установленном порядке могут являться лицами, оспаривающими правомерность и действительность названного договора.

Между тем, суд округа не может  согласиться с  данными выводами суда, поскольку  истец в рассматриваемом случае является титульным собственником  земельного участка; его право собственности  на земельный участок 00:6426 зарегистрировано в установленном законом порядке, не опорочено; в связи с чем он вправе защищать  нарушенное право, в том числе по основанию нарушения порядка формирования земельного участка и распоряжения им  неуполномоченным лицом.

При этом, разъяснение, содержащееся в  пункте 68 Постановления № 10/22 о  праве собственников  помещений МКД оспорить в судебном порядке действия (бездействие) органа власти в отношении земельного участка под МКД, а также о праве на обращение в суд к третьим лицам с иском, направленным на оспаривание возникшего  у последних соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка, не может рассматриваться в настоящем случае как ограничивающее право истца на защиту  его нарушенного права. 

Ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. 

Согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

По смыслу пункта 2 статьи 167 ГК РФ взаимные предоставления по недействительной сделке, которая была исполнена обеими сторонами, считаются равными, пока не доказано иное. При удовлетворении требования одной стороны недействительной сделки о возврате полученного другой стороной суд одновременно рассматривает вопрос о взыскании в пользу последней всего, что получила первая сторона, если иные последствия недействительности не предусмотрены законом.

Учитывая вышеизложенное, суд округа соглашается с выводами судов двух инстанций о том, что  формирование земельного участка 00:6426 произведено с нарушением требований закона, что влечет  в рассматриваемом случае  вывод о ничтожности  договора купли-продажи земельного участка  и наличии оснований для применения последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата взаимных предоставлений по сделке.

Отказывая в удовлетворении  исковых требований, суд, рассмотрев заявление администрации, пришел к выводу о пропуске обществом срока  исковой давности для защиты нарушенного права.

При этом, суд исходил из того, что спорная сделка заключена между сторонами 14.11.2016; на момент ее заключения истец знал о факте строительства многоквартирного дома на смежном земельном участке, о его размерах и границах; объект введен в эксплуатацию 30.06.2016, то есть до заключения договора между сторонами, соответственно истец имел возможность перед куплей-продажей осмотреть местность земельного участка, оценить возможные последствия заключения спорного договора.

Не соглашаясь с данной позицией судов  двух инстанций, суд округа исходит из следующего.

В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» (далее -  Постановление № 43) разъяснено, что исходя из указанной нормы под правом лица, подлежащим защите судом, следует понимать субъективное гражданское право конкретного лица.

Для требований сторон ничтожной сделки о применении последствий ее недействительности и о признании такой сделки недействительной установлен трехлетний срок исковой давности, который исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, то есть одна из сторон приступила к фактическому исполнению сделки, а другая - к принятию такого исполнения (пункт 1 статьи 181 ГК РФ).

Как отмечалось выше, в ходе рассмотрения настоящего дела,  а также  дела             № А14-19268/2019 установлено, что администрация  в порядке статьи 65 АПК РФ  не опровергла обстоятельство того, что площадь земельного участка 13:202 в размере  750 кв.м. в установленных границах соответствует  нормативно  обоснованной для эксплуатации  МКД. Указанное обстоятельство  достоверно установлено судом в настоящем споре  по итогам  проведенной экспертизы. 

 С учетом обстоятельств  настоящего дела, суд округа приходит к выводу о том, что заключение договора купли-продажи с нарушением требований земельного, жилищного и градостроительного законодательства было явным в момент его подписания  для администрации, выступающей публичным собственником данного участка и организатором торгов по его  реализации.

В силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребления в иных формах.

Непосредственной целью санкции, содержащейся в статье 10 ГК РФ, а именно отказа в защите права лицу, злоупотребившему правом, является не наказание лица, злоупотребившего правом, а защита прав лица, потерпевшего от этого злоупотребления. Следовательно, для защиты нарушенных прав потерпевшего суд может не принять доводы лица, злоупотребившего правом, ссылающегося на соответствие своих действий по осуществлению принадлежащего ему права формальным требованиям законодательства. Поэтому упомянутая норма закона может применяться как в отношении истца, так и в отношении ответчика (пункт 5 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2008 № 127 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Таким образом, поскольку вышеизложенные обстоятельства свидетельствуют о допущенном администрацией нарушении по формированию  и распоряжению земельных участком 00:6426 и это не опровергнуто ответчиком, по мнению суда округа, в рассматриваемом случае не подлежало применению  сделанное  администрацией заявление  о пропуске  истцом срока исковой давности.

Суд округа также исходит из того, что одной из целей судебной защиты  является  внесение определенности в правоотношения сторон.

В рассматриваемом случае  судами двух инстанций установлено, что  в настоящий момент спорный земельный  участок является земельным участком, выделенным для эксплуатации многоквартирного жилого дома, общим имуществом сособственников помещений в МКД; его часть заасфальтирована  и используется в качестве подъездных путей к  дому.

При этом, истец является  титульным владельцем  спорного земельного участка, его право  собственности зарегистрировано и не оспорено в установленном законом порядке; последний не имеет возможности фактически пользоваться  и распоряжаться землей.

В удовлетворении  искового заявления о расторжении спорного договора купли-продажи обществу отказано, судебные акты вступили в законную силу.

Учитывая изложенное, по мнению суда округа, разрешение настоящего спора  путем отказа в  удовлетворении исковых требований не отвечает  целям судебной защиты  и оставляет неопределенность в спорном правоотношении.

В связи с изложенным, исковые требования подлежат удовлетворению.

В силу статьи 110 АПК РФ расходы  истца по уплате государственной пошлины  в сумме 6 000 руб. за рассмотрение дела в суде первой инстанции,  50 407 руб. за производство по делу  судебной экспертизы, 3 000 руб. государственной пошлины за рассмотрение дела  в суде апелляционной инстанции, 3 000 руб. государственной пошлины за рассмотрение дела  в суде кассационной инстанции подлежат возмещению за  счет ответчика.

        Руководствуясь п. 2 ч. 1 ст. 287, ч. 1 - ч. 3 ст. 288, ст.  289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 09.02.2022 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2022 по делу № А14-14743/2020 отменить. Принять по делу новый судебный акт.

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Новь» удовлетворить.

Признать договор купли-продажи земельного участка № 80 от 14.11.2016, заключенный по итогам  открытого аукциона между  муниципальным образованием городское  поселение - город Семилуки Семилукского муниципального района  Воронежской области  и обществом с ограниченной ответственностью «Новь», недействительной (ничтожной) сделкой.

Применить последствия недействительности сделки:

- аннулировать  в Едином государственном реестре недвижимости запись                 № 36-36/029-36/029/008/2016-334/1 от 06.12.2016 о государственной регистрации права собственности общества с ограниченной ответственностью «Новь»                   (ОГРН 

<

***>) на земельный участок с кадастровым номером 36:28:0000000:6426 площадью 1 402 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>/1, категория земель -  земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - благоустройство и озеленение придомовых территорий;

- восстановить в Едином государственном реестре недвижимости регистрационную запись  права муниципальной собственности городского поселения - город Семилуки Семилукского муниципального района Воронежской области на земельный участок с кадастровым номером 36:28:0000000:6426 площадью 1 402 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>/1, категория земель -  земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - благоустройство и озеленение придомовых территорий;

- взыскать с Администрации городского поселения - город Семилуки Семилукского муниципального района Воронежской области (ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Новь» (ОГРН 

<

***>) уплаченные по договору купли-продажи земельного участка № 80 от 14.11.2016 денежные средства в размере 1 082 344 (один миллион восемьдесят две тысячи триста сорок четыре) руб.;

- обязать общество с ограниченной ответственностью «Новь» возвратить Администрации городского поселения - город Семилуки Семилукского муниципального района Воронежской области путем составления акта приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 36:28:0000000:6426 площадью 1 402 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>/1, категория земель -  земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - благоустройство и озеленение придомовых территорий.

Взыскать с Администрации городского поселения - город Семилуки Семилукского муниципального района Воронежской области в возмещение понесенных расходов  в пользу  общества с ограниченной ответственностью «Новь» расходы по уплате государственной пошлины  в сумме 6 000 руб. за рассмотрение дела в суде первой инстанции,  50 407 руб. за производство по делу  судебной экспертизы, 3 000 руб. государственной пошлины за рассмотрение дела  в суде апелляционной инстанции, 3 000 руб. государственной пошлины за рассмотрение дела  в суде кассационной инстанции.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня вынесения  в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном  ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                       Л.А. Крыжскaя

 

Судьи                                                                                                              Е.В. Власов

                                                                                                             

                                                                                                               ФИО1