АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-3233/17 

Екатеринбург

24 июля 2017 г.

Дело № А60-37491/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 17 июля 2017 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 июля 2017 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Лазарева С.В.,

судей Рябовой С.Э., Столярова А.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу потребительского жилищно-строительного кооператива «Парковый» (далее – кооператив, истец) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 20.10.2016 по делу № А60-37491/2016 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2017 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

кооператива – Верещагин С.Ю. (доверенность от 09.01.2017);

Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее – министерство, ответчик) – Еремина С.Н. (доверенность от 06.07.2017 № 17-01-82/7431).

Кооператив обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к министерству об обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0000000:518, в части расчета арендной платы на следующих условиях: в пункте 2 приложения № 1 к договору в колонке «разрешенное использование» вместо «Земельные участки, предоставленные для жилищного строительства на которых объекты недвижимости не введены в эксплуатацию по истечении 3-х лет с даты заключения договора аренды земельного участка» указать «Земельные участки под объектами жилищного фонда и земельные участки, предоставленные для жилищного строительства»; в колонке «Ставка арендной платы» вместо «5,000» указать «0,400»; из колонки «Примечания» исключить строки с 7 по 12. Пункт 3 приложения изложить в следующей редакции: 

Месяц

Начислено

Уплатить не позднее

Формула

июнь 2015 г.

16637,34

10.01.2016

5291,11 x 0,004 x 9894,00 x 29 / 365 = 16637,34

июль 2015 г.

17784,74

10.01.2016

5291,11 x 0,004 x 9894,00 x 31 / 365 = 17784,74

август 2015 г.

17784,74

10.01.2016

5291,11 x 0,004 x 9894,00 x 31 / 365 = 17784,74

сентябрь 2015 г.

17211,04

10.01.2016

5291,11 x 0,004 x 9894,00 x 30 / 365 = 17211,04

октябрь 2015 г.

17784,74

10.01.2016

5291,11 x 0,004 x 9894,00 x 31 / 365 = 17784,74

ноябрь 2015 г.

17211,04

10.01.2016

5291,11 x 0,004 x 9894,00 x 30 / 365 = 17211,04

декабрь 2015 г.

17784,74

10.01.2016

5291,11 x 0,004 x 9894,00 x 31 / 365 = 17784,74

Решением суда от 20.10.2016 (судья Парамонова В.В.) урегулированы разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0000000:518 в части расчета арендной платы, путем изложения приложения № 1 к договору на условиях, предложенных министерством.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2017 (судьи Жукова Т.М., Зеленина Т.Л., Макаров Т.В.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе кооператив просит указанные судебные акты отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на то, что земельный участок с кадастровым номером 66:41:0000000:518 предоставляется ему в порядке, предусмотренном п. 10 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем при расчете арендной платы подлежит применению ставка арендной платы, утвержденная постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011№ 1855-ПП в размере 0,4, установленной для земельных участков, предназначенных для жилищного строительства. Заявитель полагает, что положения п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2005 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 137-ФЗ» не распространяются на спорные правоотношения, так как устанавливают ставку арендной платы, подлежащую применению при реализации иной процедуры предоставления земельных участков.

В отзыве на кассационную жалобу министерство просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения, считает их законными и обоснованными.

Судами установлено и подтверждается материалами дела, что между Администрацией города Екатеринбурга и обществом с ограниченной ответственностью "СМУ-7" был заключен договор аренды от 21.05.2012 N 5-2295 земельного участка, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Круговая - Дошкольная - Москвина, площадью 9894 кв. м, кадастровый номер 66:41:0000000:518 для строительства 9-этажного многосекционного жилого дома с нежилыми помещениями на первых этажах, подземным паркингом мест с 16.04.2008 на неопределенный срок (п. 6.1. договора). 

26.08.2014 г. ООО "СМУ-7" зарегистрировало право собственности на объект незавершенного строительства площадью 20 624,7 кв. м., степень готовности 40 %. 

В связи с государственной регистрацией 03.10.2014 г. права собственности за кооперативом "Парковый" на объект незавершенного строительства площадью 20 624,7 кв. м., заключено дополнительное соглашение от 07.11.2014 N 1, в соответствии с которым права и обязанности по договору с 03.10.2014 возникают у кооператива "Парковый". 02.06.2016г. 

Кооператив (истец) обратился к ответчику с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка, кадастровый номер 66:41:0000000:518, площадью 9894 кв. м., на котором расположен объект незавершенного строительства.

На основании указанной заявки 20.07.2015г. в адрес Истца Ответчиком был направлен проект договора аренды земельного участка. 22.01.2016г. Истцом в адрес Ответчика был направлен протокол разногласий к проекту договора. Протокол разногласий был направлен, в том числе по основанию несогласия Истца с расчетом арендной платы (Приложение № 1 к договору). Истец не согласился с расчетом арендной платы в связи с применением, при расчете, Ответчиком повышенной ставки арендной платы (коэффициент 2,5 и 5,0). 

20.02.2016г. в адрес Истца поступил отказ от принятия Ответчиком протокола разногласий Истца и как следствие отказ в заключении договора аренды земельного участка под объект незавершенного строительства, что послужило основанием для передачи преддоговорного спора на разрешение суда.

Урегулируя преддоговорной спор в отношении условия об арендной плате, суды исходили из следующего.

Арендная плата за земельный участок с кадастровым номером 66:41:0000000:518 носит регулируемый характер.

Учитывая, что земельный участок предоставлен арендатору для целей жилищного строительства без проведения торгов, на котором объекты недвижимости не введены в эксплуатацию по истечении 3 лет с даты заключения договора аренды земельного участка за период с 21.05.2012 по август 2016, в данном случае должен применяться специальный порядок определения арендной платы, предусмотренный п. 15 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". 

Согласно п. 15 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с названным пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается в размере не менее 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка; в размере не менее 5% от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка. 

В связи с этим суды признали, что в рассматриваемой ситуации МУГИСО совместно с Администрацией при составлении Приложения № 1 (расчет арендной платы) правомерно указали ставку арендной платы в размере 5% от кадастровой стоимости земельного участка. 

Кроме того, суд первой инстанции указал, что обращение истца за заключением нового договора аренды земельного участка, расположенного под возведенным Обществом объектом незавершенного строительства, по правилам пункта 10 статьи 39.6 ЗК РФ направлено исключительно на уменьшение размера арендной платы. Как пояснили стороны, договор аренды от 21.05.2012 N 5-2295 является действующим, заключенным на неопределенный срок, ни одна из сторон от него не отказалась. В связи с этим суд, сославшись на ст. 10 ГК РФ, пришел к выводу об отсутствии у истца законного интереса в заключении нового договора аренды при действующем старом. Учитывая, что заявлен иск о разногласиях, и при отказе в иске спор по урегулированию разногласий, возникших между сторонами, останется не разрешенным и последствием такого отказа в иске будет правовая неопределенность между сторонами, суд счел необходимым урегулировать разногласия, приняв редакцию ответчика. Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции.

В то же время судами не учтено следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. 

В соответствии с п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ, а также в силу действующих до 1 марта 2015 г. положений п. 3 ст. 65 ЗК РФ и п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается соответствующими органами.

Согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения.

В связи с этим при определении размера арендной платы при заключении договора аренды применяются положения законодательства, действующие на момент заключения такого договора. Вывод судов о необходимости применения законодательства, регулирующего размер арендной платы, применительно к договорам аренды земельного участка, заключенным в иной период, основан на неправильном толковании норм материального права.

Вывод судов о том, что обращение истца за заключением нового договора аренды земельного участка, расположенного под возведенным Обществом объектом незавершенного строительства, по правилам пункта 10 статьи 39.6 ЗК РФ является злоупотреблением правом, не соответствует материалам дела. 

В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Согласно пункту 2 этой статьи Кодекса в случае установления того, что лицо злоупотребило своим правом, суд может отказать в защите принадлежащего ему права.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» согласно п. 3 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу п. 4 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу п. 5 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Однако само по себе желание землепользователя изменить размер арендной платы не является злоупотреблением правом. Арендная плата за землю является регулируемой, в связи с чем при изменении параметров определения такой платы размер последней подлежит изменению. Таким образом, обращение заявителя с заявлением о заключении нового договора аренды неправильно квалифицировано судами в качестве злоупотребления правом.

При рассмотрении настоящего дела имеют значение следующие обстоятельства.

Законом установлена процедура предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства и иных целей. Эта процедура направлена на соблюдение баланса прав и законных интересов собственника земельного участка и лиц, заинтересованных в приобретении соответствующих прав на земельный участок.

Согласно подпункту 10 пункта 2 и пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства. 

Подпунктом 8 пункта 8 статьи 39.11 названного Кодекса предусмотрено, что не может быть предметом аукциона земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий гражданину или юридическому лицу.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, действующее земельное законодательство устанавливает льготный порядок приобретения прав на земельные участки  (не на торгах) лицами, являющимися собственниками объектов незавершенного строительства, расположенных на таких земельных участках, однократно на три года для достройки таких объектов. Иными словами, указанными нормами определен порядок приобретения прав на земельные участки, на которых расположены объекты незавершенного строительства.

Между тем судами установлено, что земельный участок с кадастровым номером 66:41:0000000:518 предоставлен ранее арендатору для целей жилищного строительства и является предметом действующего договора аренды от 21.05.2012 N 5-2295 земельного участка. Указанный договор заключен на неопределенный срок (п. 6.1. договора). В судебном заседании суда кассационной инстанции представители сторон пояснили, что ни одна из сторон не отказывалась от исполнения указанного договора, договор аренды является действующим.

Земельное законодательство не предусматривает предоставление земельного участка тому же лицу при наличии у такого лица оформленных прав на этот земельный участок.

Согласно ст. 133 АПК РФ одной из задач подготовки дела к судебному разбирательству является определение характера спорного правоотношения и подлежащего применению законодательства, обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Учитывая то обстоятельство, что законодательство, регулирующее пользование земельным участком под объектом незавершенного строительства в настоящее время изменилось (вместо бессрочных договоров аренды подлежат заключению срочные договоры аренды; вместо санкции за нарушение нормативного срока строительства в виде повышенной ставки арендной платы предусмотрено лишь однократное продление договора аренды на три года и т.д.), правильная квалификация действий сторон имеет болшое значение.

Суду первой инстанции следовало выяснить, на что направлен правовой интерес истца: на прекращение договора аренды от 21.05.2012 N 5-2295 земельного участка и заключение нового договора или на сохранение действующего договора аренды с внесением в него изменений в части размера арендной платы. От решения указанного вопроса зависит выбор законодательства, подлежащего применению.

Так, согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

В пункте 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной" внимание арбитражных судов обращено на то, что договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть прекращен не только по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, но и в иных случаях, предусмотренных законом. Сам факт возобновления договора аренды на неопределенный срок не лишает стороны права расторгнуть такой договор как в одностороннем порядке, так и по соглашению.

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" также разъяснено, что пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

При этом следует учитывать, что права арендатора на пользование земельным участком, на котором находится объект незавершенного строительства, не зависят от воли арендодателя, поскольку согласно правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10 прекращение договора аренды, в том числе, и в связи с отказом от него со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости. Аналогично, прекращение договора аренды земельного участка по инициативе арендатора не исключает в последующем возможность заключения нового договора аренды при соблюдении соответствующей процедуры.

В связи с этим значимым обстоятельством является соблюдение установленной законодательством процедуры прекращения договорных отношений, которая предшествует процедуре повторного предоставления земельного участка и последующему разрешению преддоговорного спора.

В случае квалификации требования истца в качестве направленного на изменение действующего договора аренды земельного участка спор подлежит рассмотрению по существу на основании соответствующего законодательства.

Поскольку решение указанных вопросов не может быть осуществлено в суде кассационной инстанции дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Судам при рассмотрении дела в силу положений ст. 168, 170, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации надлежит определить, из каких правоотношений возник спор, применить соответствующие нормы материального права.

На основании изложенного, суд кассационной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемых судебных актов и направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, при котором суду надлежит поставить на обсуждение вопрос о том, на что направлена воля сторон при переоформлении договора аренды, разрешить спор с учетом действующих норм материального и процессуального права.

Руководствуясь ст. 286-290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 20.10.2016 по делу № А60-37491/2016 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2017 по тому же делу отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий							С.В. Лазарев 

Судьи							С.Э. Рябова 

								А.А. Столяров