Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Дело № А40-165772/18-127-1144

22 ноября 2018 года

г. Москва

Резолютивная часть решения объявлена 07 ноября 2018 года

Полный текст решения изготовлен 22 ноября 2018 года

Арбитражный суд города Москвы в составе: 

Судья – Кантор К.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску (заявлению)

ООО «Малишка Барвиха»

к ФГУП «Центр управления активами»

о взыскании неосновательного обогащения в размере 3.787.686 руб. 00 коп. 

при участии: 

от истца –  ФИО2 по дов. от 25.06.2018 б/н

от ответчика – ФИО3 по дов. от 30.10.2018 № 032-Д

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен о взыскании неосновательного обогащения в размере 3.787.686 руб. 00 коп.

Представитель истца изложил правовую позицию, исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика изложил правовую позицию, против удовлетворения исковых требований возражал.

 Исследовав представленные в материалы дела доказательства, выслушав представителя истца, суд пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует и установлено судом, что ФГУП «Центр управления активами» организовало аукцион, предметом которого являлось заключения договора аренды объекта культурного наследия, недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности и принадлежащего Федеральному государственному унитарному предприятию «Центр управления активами» на праве хозяйственного ведения.

В соответствии с п. 10. Информационной картой аукциона  ООО «Малишка Барвиха» за участие в аукционе внесло задаток в размере 15.150.744 руб. 00 коп.

В соответствии с п. 3.13.8 Аукционной документации в случае, если было установлено требование о внесении задатка, задаток возвращается победителю аукциона в течение пяти рабочих дней с даты заключения с ним договора.

11 сентября 2017 года между ФГУП «Центр управления активами» (далее -Арендодатель) и ООО «Малишка Барвиха» (Арендатор) заключен Договор аренды №ПБ 11/09/11.

29 января 2018 года Договор аренды был зарегистрирован в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии.

После заключения Договора аренды с ООО «Малишка Барвиха» задаток в соответствии с п. 3.13.8 Аукционной документации был возвращен ФГУП «Центр управления активами» в размере 11.363.058  руб. 00 коп., оставшуюся часть денежных средств в сумме 3.787.686 руб. 00 коп. ФГУП «Центр управления активами» удержало в виде гарантийного взноса.

Гарантийный взнос (внесенный ранее в качестве задатка) подлежит возврату Арендодателю, в связи с тем, что Договор аренды расторгнут в результате невозможности передать Арендатору объект недвижимости в надлежащем состоянии.

В частности, истец указывает на то, что 02 февраля 2018 года при первичном осмотре в рамках процедуры приема-передачи объекта, Арендатором были выявлены существенные дефекты объекта недвижимости. 

На основании выявленных дефектов, Арендатор не подписал Акт приема-передачи, потребовав, в соответствии с условиямидоговора аренды (абз.3 п.4.1. Договора аренды), отражения в акте приема передачисведений о фактическом техническом состоянии здания, на момент его передачи.Процедура подписания акта приема передачи затянулась, в связи, с чемАрендатором было получено Техническое заключение о состоянии Объектанедвижимости, подготовленное ООО «СервисТехПроект». В техническомзаключении указано, что конструкции перекрытия находятся в аварийном состоянии, конструкции крыши также находятся в аварийном состоянии,остальные узлы находятся в ограниченно-работоспособном состоянии.

Таким образом, Объект недвижимости, подлежащий передаче в рамках Договора аренды имел существенные недостатки (аварийное состояние), препятствующие его нормальной эксплуатации, не мог быть принят в эксплуатацию, так как требовал проведения комплексных ремонтных (реставрационных, восстановительных) работ до его передачи Арендатор} для нормальной эксплуатации, о чем Арендатор не был уведомлен до заключения Договора аренды.

На основании выявленных дефектов объекта, в силу объективных причинООО «Малишка Барвиха» в одностороннем порядке отказалось от договора в связис невозможностью исполнения договора в связи с тем, что Объект недвижимости,планируемый к передаче в рамках договора находится в неудовлетворительномсостоянии. По состоянию на текущую дату Договор аренды расторгнут в порядкест. 620 ГК РФ.

20 марта 2018 Арендодатель также направил в адрес Арендатора уведомление о расторжении Договора аренды (исх. № 020-Ю, получено Арендатором 27.04.2018).

Истец указывает на то, что в свою очередь, Ответчик отказался от расторжения договора по соглашению сторон, при этом Ответчик,  понимая, что объект находится -в аварийном состоянии и не подлежит нормальной эксплуатации, отказался от исполнения Договора на основании отказа истца от принятия объекта. 

Истец полагает, что данные действия Ответчика были совершены намеренно, для удержания возврата гарантийного взноса Истцу.

В соответствии с п.7.9. Договора аренды, если иное не предусмотрено Договором, при досрочном расторжении Договора, гарантийный взнос подлежит возврату при наличии одновременно следующих условий:

-договор расторгнут в связи с невыполнением (нарушением) Арендодателемусловий Договора или по соглашению Сторон; 

-отсутствуют невыполненные обязательства Арендатора, в счет исполнения которых должен быть направлен гарантийный взнос.

Как следует из фактических обстоятельств заключения и расторжения Договора аренды, условия, предусмотренные в п.7.9. Договора аренды соблюдены, договор расторгнут в связи с тем, что подлежащее передаче арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки. Арендатор же, в свою очередь выполнил все принятые на себя обязательства, в связи с чем, с ответчика надлежит взысканию неосновательно приобретенные денежные средства в размере 3.787.686 руб. 00 коп.

Ответчику направлено претензионное письмо от 26.04.2018 исх. №26/04/18 с требованием вернуть гарантийный взнос в полном объеме.

До настоящего времени ответ на претензию не поступил, ответчик в добровольном порядке неосновательно полученные денежные средства не возвратил, в связи с чем, истец обратился с иском в суд.

Нормой ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ответчик не согласен с заявленными требованиями по следующим основаниям.

Ответчик указывает на  то, что договор зарегистрирован в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии 29.01.2018.

В соответствии с п. 4.1. Договора, передача Объекта производится сторонами в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты государственной регистрации настоящего Договора по двухстороннему Акту приема-передачи Объекта, который составляется Арендодателем и подписывается сторонами в двух экземплярах (по одному для каждой из сторон).

В указанный срок - данный факт подтверждается в исковом заявлении - Истец не принял у Ответчика Объект.

Таким образом, Согласно п.4.2. и п. 14.4 Договора, Истец в одностороннем порядке без обращения в суд расторг Договор ввиду просрочки принятия имущества Ответчиком. 

При расторжении Договора по данному основанию, гарантийный взнос Ответчику не возвращается.

Таким образом, утверждение Истца о том, что гарантийный взнос в размере 3 787 686 руб. 00 коп., внесенный в качестве задатка, подлежит возврату Ответчиком ввиду невозможности передать Объект - несостоятельно.

Также ответчик указывает на то, что вопреки утверждениям истца об осмотре объекта, представитель Истца не явился 02.02.2018 для подписания акта приема-передачи Объекта, что подтверждается журналом учета посещений ФГУП «ЦУА».

Подписание сторонами Акта приема-передачи Объекта должно было состояться 05.02.2018. В указанную дату представитель Истца не явился для подписания указанного акта, что подтверждается актом от 05.02.2018 № 05-Ф и журналом учета посещений ФГУП «ЦУА». 

В связи с этим Ответчик был вынужден направить в адрес Истца два экземпляра акта приема-передачи Объекта для их дальнейшего подписания (письмо от 06.02.2018 № 08-Ю).

Истец, письмом от 02.02.2018 № 05/02 (получено Ответчиком 06.02.2018, вх. № 023), предложил внести изменения в указанный выше акт приема-передачи Объекта в части технического описания Объекта, в том числе с добавлением взаимных обязательств для Сторон, что противоречит требованиям Правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденным приказом ФАС России от 10.02.2010 № 67 (далее - Правила), а именно:

- согласно п. 98 Правил, договор заключается на условиях, указанных в поданной участником конкурса, с которым заключается договор, заявке на участие в конкурсе и в конкурсной документации.

-согласно пп. 16 п. 114 Правил, документация об аукционе помимо информации и сведений, содержащихся в извещении о проведении аукциона, должна содержать указание на то, что при заключении и исполнении договора изменение условий договора, указанных в документации об аукционе, по соглашению сторон и в одностороннем порядке не допускается.

-согласно п. 115 Правил, к документации об аукционе должен быть приложен проект договора, который является неотъемлемой частью документации об аукционе.

Исходя из указанных норм следует, что договоры на передачу права владения и пользования, в том числе права аренды государственного, муниципального имущества, заключаются на условиях, изложенных в заявке на участие в конкурсе и в аукционной документации, и последующее изменение данных условий не допускается, за исключением условия о цене договора, которая может быть увеличена по соглашению сторон.

В ответ на письмо Истца от 02.02.2018 № 05/02 (вх. от 06.02.2018, №023), Ответчик сообщил, что не возражает в части указания подробного описания технического состояния Объекта в предложенном Арендатором проекте акта приема-передачи и предложило результат осмотра Объекта подтвердить посредством фото-фиксации, а также включить полученные результатыосмотра в качестве замечаний к Акту приема-передачи. 

Также указанным письмом Ответчик пригласил уполномоченного представителя Истца для принятия Объекта и составления акта приема-передачи 12.03.2018 в 12 ч.00 мин. по МСК (письмо от 26.02.2018 № 12-Ю).

В назначенную дату и время Истец не явился для принятия Объекта и не подписал акт приема-передачи, что подтверждается актом от 12.03.2018 № 12-М и журналом учета посещений ФГУП «ЦУА».

Ответчик также опровергает доводы истца о получении Технического заключения о состоянии Объекта недвижимости, подготовленное ООО «СервисТехПроект». Покольку арендатор не принял Объект в аренду, Здание находилось во владении и пользовании Ответчика. 

Соответственно, доступ на Объект возможен только с письменного согласия Ответчика. 

ФГУП «ЦУА» не давало такое согласие на обследование Объекта третьими лицами, в частности, ООО «СервисТехПроект». Соответственно, ссылка Истца на техническое заключение, подготовленное ООО «СервисТехПроект» - несостоятельна.

Также ответчик опровергает доводы истца о том, что объект находится в неудовлетворительном состоянии, поскольку удовлетворительное состояние объекта подтверждается Актом технического состояния объекта культурного наследия от 02.02.2018 г. №02/18.

Более того, Договор был заключен по результатам открытого аукциона, а это значит, что Истец подал заявку на участие в нем, ознакомившись с аукционной документацией, в которой, в соответствии с пп. 15 п. 114 Правил указаны дата, время, график проведения осмотра Объекта. Соответственно, Истец осматривал Объект перед тем как подавать заявку на участие в открытом аукционе, и он знал, в каком состоянии находится Объект.

Оценив представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Судом установлено, что договор зарегистрирован в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии 29.01.2018.

В соответствии с п. 4.1. Договора, передача Объекта производится сторонами в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты государственной регистрации настоящего Договора по двухстороннему Акту приема-передачи Объекта, который составляется Арендодателем и подписывается сторонами в двух экземплярах (по одному для каждой из сторон).

Из представленных в материалы дела следует, что в установленный договор срок объект арендатором принят не был.

В материалах дела имеется  акт, составленный истцом 05.02.2018 №05-Ф о том, что представитель истца не явился для подписания акта приема-передачи объекта 05.02.2018.

При этом в материалах дела отсутствует уведомление и доказательства направления уведомления ответчика истцу о необходимости прибыть на объект для подписания соответствующих документов и принятия объекта.

В материалах дела имеется письмо истца к ответчику от   02.02.2018  полученное ответчиком 06.02.2018  нарочно о направлении на рассмотрение проекта акта приема-передачи объекта.

Также в материалах дела имеется письмо ответчика истцу от 06.02.2018 №08-Ю о готовности объекта к передаче с приложенными актами  и указанием на необходимость подписать акты не позднее 12.02.2018 направлено истцу 06.02.2018 (18час. 22 мин.) и получено им 21.02.2018 (то есть после истечения срока подписания актов).

В ответ на письмо истца от 02.02.2018 ответчик направил письмо 26.02.2018 №012-Ю с замечаниями к проекту акта–приема передачи и уведомил истца о  необходимости прибытия 12.03.2018 для подписания акта. Указанное письмо получено истцом 06.03.2018.

При этом, суд учитывает, что ответчиком не указано место, куда необходимо прибыть истца для подписания акта.

12.03.2018 ответчиком составлен акт о неявке истца для подписания акта приема-передачи объекта.

Письмом от 26.03.2018 №020-Ю  ответчик уведомил о расторжении договора аренды в связи с просрочкой принятия объекта. Уведомление направлено истцу 04.04.2018 ( 18 час. 24 мин.) и доставлено адресату 27.04.2018

Письмом от 03.04.2018 истец уведомил ответчика о расторжении договора аренды на основании ст. 620 ГК РФ, ввиду наличия в объекте недостатков  препятствующих использованию. 

 Письмо доставлено по почтовому адресу ответчика ( ул. Солянка, д.15) и получено ответчиком 04.04.2018 в 14 час. 09 мин. то есть раньше направления ответчиком истцу уведомления о расторжении договора по инициативе арендодателя.

Учитывая, в совокупности изложенные доводы сторон, а также представленные в материалы дела письма, суд приходит к выводу о том, что между сторонами фактически велись переговоры и предпринимались меры к подписанию акта приема-передачи объекта, однако редакция указанного документа сторонами осталась не согласована. При этом суд учитывает, что из  официальной переписки сторон, следует, что  прибытие истца на объект 05.02.2018 было обусловлено договоренностью, действия по направлению актов приема-передачи и последующим вызовом истца для подписания акта являются не последовательными, что также подтверждает факт того, что какие-либо из действий совершенных сторонами в рамках спорных правоотношений не были зафиксированы в официальной переписке.

Об указанной также свидетельствует осмотр объекта истцом до подписания акта приема-передачи объекта, согласие ответчика на подписание акта с  подробным  указанием недостатков, выявленных истцом при обследовании объекта.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что доводы ответчика о том, что истец не исполнил свою обязанность по принятию объекта в срок не позднее 5 рабочих дней с даты государственной регистрации объекта, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Кроме того, суд учитывает, что в материалах дела отсутствуют доказательства, позволяющие установить дату, когда стороны узнали о государственной регистрации договора, при этом  5 рабочим днем после государственной регистрации является 05.02.2018, у первое официальное уведомление о готовности объекта к передаче истец получил 21.02.2018, что позволяет суду сделать вывод о наличии оснований для применении положений ст.406 ГК РФ.

При этом по условиям п. 3.1 договора государственную регистрацию осуществляет арендодатель, в связи с чем, при отсутствии доказательств  надлежащего уведомления истца о завершении государственной регистрации договора и необходимости принять объект, суд считает, что ответчик поставлен в более привилегированное положение нежели истец.

При этом, акты приема-передачи, направленные для подписи получены истцом 21.02.2018,  а 06.03.2018 истцом получены замечания на представленный проект акта.

 Учитывая, что праздничными днями в марте 2018 являлся период с 08-11 марта 2018, суд полагает, что прибытие истца с подготовленным проектом акта приема-передачи объекта с учетом замечаний ответчика 12.03.2018, не могло быть обеспечено своевременно.

Таким образом, учитывая, положения ст. 10 ГК РФ, в силу которых не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом), суд  не усматривает вины истца в просрочке принятия объекта.

Представленные в материалы дела копии журнала посещений объекта, суд не может принять как достоверное и допустимое доказательство отсутствия истца на объекте, поскольку исследовав оригинал представленного истцом журнала, суд установил несоответствия, в частности, выраженные в противоречии информации о членах комиссии, проводимой обследование технического состояние объекта, поскольку в журнале посещений не отражен факт прибытия начальника отдела по управлению имуществом и проведению конкурентных процедур ФИО4 02.02.2018 для составления акта обследования 02.02.2018.

В этой связи, суд признает, что журнал посещений, в котором не отражены сведения о нахождении истца на объекте не может служить доказательством уклонения истца от принятия объекта.

Учитывая изложенное, а также принимая во внимание отсутствия вины истца в просрочке принятия объекта, и установленные по делу обстоятельства принятия истцом мер к приему объекта, суд полагает, что расторжение ответчиком договора и удержание гарантийного взноса в качестве штрафа является неправомерным.

Суд также учитывает, что уведомление о расторжении договора направлено ответчиком истцу  после поучения уведомления истца о расторжении договора по инициативе арендатора. При этом доказательств, свидетельствующих о несогласии ответчика с односторонним расторжение договора истца в материалы дела не представлены, что также указывает на противоречивое поведении ответчика в настоящих правоотношениях.

Между тем,  суд, также соглашается с доводами ответчика об отсутствии достоверных доказательств непригодности объекта к эксплуатации, а также о том, что истец  до проведения аукциона должен был осмотреть объект.

Однако в ходе судебного разбирательства по настоящему делу, стороны указали на отсутствие намерений восстановить действие договора, путем обжалования действий сторон по одностороннему расторжению договора. 

Таким образом, у сторон отсутствуют какие-либо разногласия относительно прекращения договорных обязательств.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что при прекращении сторонами договорных отношений, и отсутствии вины истца в просрочке принятия объекта при отсутствии доказательств отказа истца от принятия объекта, гарантийный депозит удерживается ответчиком неправомерно, в связи с чем на основании ст. 1102 ГК РФ должен быть возвращен истцу.

Расходы по госпошлине возлагаются на ответчика в порядке ст. 110 АПК РФ. 

Руководствуясь статьями 110, 112, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

Взыскать с ФГУП «Центр управления активами» в пользу ООО «Малишка Барвиха» неосновательное обогащение в размере 3.787.686 руб. 00 коп., а также государственную пошлину в размере 41.938 руб. 00 коп.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

 По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья:

К.А. Кантор