АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-13792/21

22 марта 2022 г.

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена   15 марта 2022 г.

Полный текст решения изготовлен            22 марта 2022 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Фаргиевой А.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Комитета по управлению имуществом администрации г. Шахты (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к межотраслевому коммерческому банку «Дон-тексбанк» общество с ограниченной ответственностью (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

об освобождении земельного участка,

по встречному иску межотраслевого коммерческого банка «Дон-тексбанк» общество с ограниченной ответственностью

к Комитету по управлению имуществом администрации г. Шахты, Администрации г. Шахты

о признании права собственности, о продлении договора аренды,

при участии:

от истца: представитель ФИО2 по доверенности от 15.09.2021 (участвует посредством онлайн-заседания);

от ответчика: представитель ФИО3 по доверенности от 10.01.2022 (участвует посредством онлайн-заседания).

установил:

Комитет по управлению имуществом администрации г. Шахты (далее –истец, Комитет) обратился в суд с требованием к межотраслевому коммерческому банку «Дон-тексбанк» общество с ограниченной ответственностью (далее – ответчик, МКБ «Дон-Тексбанк») об освобождении земельного участка с КН 61:59:0020325:120.

Определением от 02.07.2021 судом к рассмотрению приняты встречные исковые требования о признании права собственности на капитальное строение - шлюз для подъезда и стоянки инкассаторских машин, о продлении договора аренды.

Определением суда от 06.07.2021 к участию в деле в качестве соответчика по встречному исковому требованию привлечена Администрация г. Шахты.

Представитель истца в судебном заседании доложил предмет и основание иска, требования поддержал в полном объеме. В отзыве на встречные исковые требования просит в удовлетворении требований отказать, в связи с тем, что у ответчика отсутствуют права на земельный участок, не представлены документы  о соответствии спорной постройки установленным законодательством требованиям.

Представитель ответчика против удовлетворения требований возражал, встречные исковые требования поддерживал в полном объеме. 

Администрация в отзыве на встречный иск против удовлетворения требований возражала, ссылаясь на то, что спорный объект возведен без получения соответствующих разрешений, мер к легализации самовольной постройки ответчиком не предпринято, у ответчика отсутствуют права на земельный участок. 

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства, касающиеся существа рассматриваемого спора. 

Как следует из искового заявления, распоряжением Мэра города Шахты от 02.02.2004 №334 утвержден акт о выборе, проект границ земельного участка и предварительно согласовано место размещения шлюза для подъезда и стоянки инкассаторских машин по пр. Красной Армии, 140, г. Шахты.

На основании распоряжения Мэра города Шахты от 03.12.2004 №5527 между Комитетом по управлению имуществом Администрации г. Шахты и МКБ «Дон-Тексбанк» заключен договор аренды №1743 от 08.09.2005 (далее-договор) земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020325:120, общей площадью 99,60 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, земельный участок предоставлен для строительства шлюза для подъезда и стоянки инкассаторских машин.

Согласно п.2.1 договора срок аренды участка устанавливается с 03.12.2004 по 03.12.2007.

На основании распоряжения Мэра города Шахты от 09.01.2008 №30 между Комитетом по управлению имуществом Администрации г. Шахты и МКБ «Дон-Тексбанк» заключено дополнительное соглашение об изменении и дополнении договора аренды №1743 от 08.09.2005.

Согласно п.2.1 дополнительного соглашения  срок аренды участка устанавливается с 03.12.2004 по 03.12.2009.

С учетом отсутствия возражений со стороны арендодателя договор аренды  №1743 от 08.09.2005 возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок в порядке статьи  621 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Комитет по управлению имуществом Администрации г. Шахты направил в адрес МКБ «Дон-Тексбанк» письмо от 04.06.2020 №2.1-06/1694 с уведомлением об отказе от договора аренды №1743 от 08.09.2005.

Истцом в адрес МКБ «Дон-Тексбанк»  повторно направлено письмо от 31.08.2020 №2.1-06/2899 с предложением возвратить по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 61:59:0020325:120. 

До настоящего времени земельный участок ответчиком по акту приема-передачи не возвращен, что и послужило основанием для обращения Комитета в суд с настоящим иском. 

Ответчик с заявленными требованиями не согласен, предъявил встречные требования о признании права собственности на шлюз для подъезда и стоянки инкассаторских машин, расположенный по адресу: 

<

...> и продлении договора аренды. 

В обоснование встречных исковых требований ответчиком указано, что на основании договора №1743 от 08.09.2005 МКБ «Дон-Тексбанк» аренду предоставлен земельный участок с КН 61:59:0020325:120.

Ответчик обратился в Администрацию города Шахты с заявление о выдаче разрешения на строительство  шлюза для подъезда и стоянки инкассаторских машин.

Администрацией города Шахты принято решение об отказе в выдаче разрешения на строительство №45 от 08.02.2013, в связи с тем, что предоставленные документы не соответствуют требованиям Градостроительного кодекса Российской Федерации. 

В 2014 году ответчиком на спорном земельном участке построен шлюз для подъезда и стоянки инкассаторских машин в отсутствие разрешения на строительство. 

При таких обстоятельствах ответчик со ссылкой на часть 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации просит признать за ним право собственности  на шлюз для подъезда и стоянки инкассаторских машин, расположенный по адресу: 

<

...>. 

Рассмотрев первоначальные и встречные исковые требования суд прихоит к следующим выводам. 

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, являются установление наличия у истца, принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, факта его нарушения ответчиком.

В рассматриваемом случае возможность обращения в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку предусмотрена нормами пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление от 29.04.2010 N 10/22), признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда.

Согласно положениям статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ, разъяснений, приведенных в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление от 29.04.2010 N 10/22), право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно правовой позиции, приведенной в пункте 26 Постановления от 29.04.2010 N 10/22, если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того факта, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Из разъяснений пункта 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.

Таким образом, основным критерием, позволяющим суду признать за истцом право собственности на самовольную постройку, является его добросовестное поведение до начала или в ходе строительства, а также при получении разрешения на строительство. В случае, если создавшее самовольную постройку лицо за получением таких разрешений до начала строительства и во время проведения работ не обращалось, иск о признании права собственности на самовольную постройку не может быть удовлетворен.

Самовольное строительство может быть преодолено посредством обращения в суд лишь в исключительных случаях, при полном и безусловном доказывании истцом всех предусмотренных в статье 222 Гражданского кодекса РФ обстоятельств.

Таким образом, обращаясь с иском о признании за ним права собственности истец, в силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязан доказать, что спорный объект соответствует целевому назначению земельного участка, обеспечивается соблюдение градостроительных регламентов, строительных, экологических, противопожарных норм и правил, а также то, что спорный объект недвижимости не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозы жизни и здоровью граждан.

В соответствии с п. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Органы, уполномоченные на выдачу разрешения на строительство, в рамках осуществления публичной функции проводят мероприятия, направленные на проверку совершенных субъектом предпринимательской деятельности, имеющим намерение построить объект недвижимости, комплекса необходимых работ по исполнению возложенных на него законом обязанностей по подготовке и согласованию проектно-сметной документации, которые позволят лицу получить разрешение на строительство.

Только добросовестное поведение субъекта предпринимательской деятельности, свидетельствующее о совершении им необходимого объема действий, направленных на получение разрешения на строительство, но в результате по не зависящим от него причинам не выданное соответствующими органами власти, позволяет в последующем, после возведения строения, в судебном порядке признать за таким лицом право собственности на самовольную постройку при отсутствии нарушений установленных градостроительных и строительных норм, угрозы жизни и здоровью граждан, а также, если эксплуатация самовольной постройки будет соответствовать назначению земельного участка, на котором возведена самовольная постройка.

В данном случае ответчиком в материалы дела не представлено доказательств подтверждающих, что строительство спорного объекта произведено в соответствии с разрешительной и иной документацией на строительство, полученной в установленном законом порядке.

Как следует из материалов дела, ответчик обращался в соответствующие органы в целях получения разрешения на строительство. 

Вместе с тем, Администрацией города Шахты принято решение об отказе в выдаче разрешения на строительство №45 от 08.02.2013, в связи с тем, что предоставленные документы не соответствуют требованиям Градостроительного кодекса Российской Федерации (т.д. 1, л.д. 53-54). 

В соответствии с отказом  в выдаче разрешения на строительство №45 от 08.02.2013 ответчиком не представлены: 

схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия  публичных сервитутов, объектов археологического наследия;

сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения;

проект организации строительства объекта.

Совершение надлежащих мер предполагает обращение к компетентному органу за выдачей разрешения на строительство с приложением всей документации, необходимой в соответствии с градостроительным законодательством для выдачи разрешения на строительство (пункт 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации").

В рассматриваемом случае доказательств обращения в компетентный орган за выдачей разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию в отношении спорных объектов с приложением всей документации, необходимой в соответствии с градостроительным законодательством не представлено. 

Учитывая, что ответчик обратился за получением разрешения на строительство в отсутствии основной документации, необходимой для предоставления соответствующего разрешения, суд приходит к выводу, что обращение ответчика в компетентный орган носило формальный характер и не преследовало цели принятия надлежащих мер к легализации постройки.

Кроме того, в пункте 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что положения статьи 222 ГК РФ не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом.

По смыслу приведенной правовой нормы самовольной постройкой может быть признан исключительно объект недвижимости (Определение Верховного Суда РФ от 19.07.2016 N 18-КГ16-61).

С целью установления технических характеристик спорного объекта, определением суда от 05.10.2021 назначена судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам  «Палаты судебных экспертов «СУДЭКС» ФИО4 и ФИО5.

На разрешение экспертам были поставлены следующие вопросы:

1) Является ли объект – шлюз для подъезда и стоянки инкассаторских машин, расположенный на земельном участке с КН 61:59:020325:0120 по адресу: 

<

...>  объектом капитального строительства прочно связанными с землей? Возможно ли его перемещение возможно ли перемещение объекта, расположенного на земельном участке с КН 61:59:020325:0120 по адресу: 

<

...> без несоразмерного ущерба его назначению? 

2) Расположен ли объект по адресу: 

<

...> в границах земельного участка с кадастровым номером КН 61:59:020325:0120?

3) Соответствует ли объект, расположенный на земельном участке с КН 61:59:020325:0120 по адресу: 

<

...> строительным, градостроительным, санитарным, противопожарным, экологическим нормам и правилам? Создает ли спорный объект угрозу жизни и здоровью граждан?

В Заключении экспертизы N 219/2021 от 12.12.2021, поступившем в арбитражный суд, сделаны следующие выводы.

 При ответе на первый вопрос экспертом дано следующее описание конструктивных элементов исследуемого объекта:

фундаменты - бетонные столбчатые, монолитный ж/бетонный ленточный;

наружные стены и каркас - металлический каркас в виде стоек из круглых труб, стены из металлического профилированного листа;

перегородки - из металлического профилированного листа;

перекрытия и покрытия - металлические балки из круглых труб по стойкам каркаса, прогоны из стального профиля прямоугольного, металлический профилированный лист;

полы - асфальтовое покрытие;

проемы: оконные - нет, дверные - из металлического листа, въездные ворота из металлического листа, тыльные ворота металлический профиль на решетке;

внутренняя отделка - нет;

инженерное оборудование и коммуникации - электроосвещение, водоотводная канавка с решеткой, камера наблюдения.

Фактическое состояние конструкций и помещений шлюза для подъезда и стоянки инкассаторских машин характеризуется следующими показателями.

Фундаменты - под внутренние стойки каркаса здания имеются бетонные столбчатые фундаменты шириной 500 мм, высотой и глубиной заложения 1,2 м (8 шт.). Под наружные стойки выполнен ленточный фундамент из монолитного железобетона шириной 250 мм, высотой до 1,07 м, глубина заложения - 0,7 м. Цоколь высотой до 0,37 м, оштукатурен, побелен, имеются нарушения поверхностного слоя в отдельных местах. Имеется отмостка из асфальта (по фасадной и тыльной стороне). Деформаций и разрушений конструкции не выявлено, неравномерной просадки фундамента не наблюдается. В работоспособном \ состоянии.

Стены и каркас - здание имеет конструкцию с несущим каркасом из металлических круглых труб диам. 100 мм, установленных на столбчатых фундаментах и ленточном фундаменте с шагом 2,2 - 2,3 м. Ограждающие конструкции стен выполнены из металлического профилированного листа (профнастила), прикрепленного к наружным стойкам каркаса по горизонтальным направляющим из труб прямоугольного профиля50x25x3 мм, приваренных к стойкам каркаса. 

Отделка стен отсутствует. Правая стена отсутствует, здание пристроено к капитальной стене пристройки к жилому дому толщиной 65 см. Стены ровные, видимых деформаций и разрушений стен и стоек каркаса не обнаружено, отклонения от вертикали не наблюдается. В левой части помещения имеется прямоугольная перегородка размером 7,0x1,6 м из профнастила с двумя внутренними дверными проемами из стального листа 0,8x2,0 м. Металлические стойки каркаса (наружные и внутренние в районе перегородки) требуют покраски. Каркас, стены и перегородки в работоспособном состоянии.

Перекрытия и покрытия - здание имеет несущую конструкцию покрытия в виде металлических балок из круглых труб диам. 76 мм, уложенным по стойкам несущего каркаса. По правой стороне балки опираются на опорные элементы в виде уголка 80x5 мм из металлопроката, прикрепленные к несущей стене примыкающего здания. Кровля здания выполнена из профнастила по прогонам из стальных труб прямоугольного сечения 50x25x3 мм с шагом 0,7 м. Крепление элементов сварное. Металлические балки и прогоны покрытия требуют покраски. Обшивка потолка отсутствует. Деформаций конструкции покрытия и прогибов балок не обнаружено. Водосток не организованный (уклон от здания пристройки, вынос карниза 0,6 м), имеется ограждение по периметру кровли из проволоки. Нарушений поверхностного слоя кровли и протечек не обнаружено. Состояние элементов конструкции  покрытия и кровли работоспособное.

Полы - асфальтовой покрытие толщиной до 50 мм, видимых существенных нарушений и деформаций не обнаружено, в работоспособном состоянии.

Проемы - оконные отсутствуют. Имеются въездные ворота из металлического листа распашные двустворчатые, размером 3,6 х 2,7 м. Тыльные ворота имеют размер 3,1 х 3,0 м, выполнены из профнастила на металлической решетке, двустворчатые с дверью 0,9 м.

Инженерное оборудование и коммуникации - в здании имеется электроснабжение,

смонтированы электропроводка открытого типа в гофрированной электротехнической трубе и светильники дневного света, камера видеонаблюдения. Имеется водоотводная канавка с решеткой, забетонированная в полу от середины помещения до въезда и вдоль въездных ворот. 

Эксперт указал, что исследуемый объект соответствует основным критериям капитальности зданий и сооружений, а именно:

представляет собой цельное неразъемное здание, состоящее из неразрывно связанных между собой конструктивных элементов несущих и ограждающих конструкций, которому в случае разборки будет нанесен несоразмерный ущерб;

имеет прочную связь с землей через мощный заглубленный фундамент, способный воспринимать значительные нагрузки от конструктивных элементов здания и внешних воздействий;

выполнен из прочных и долговечных строительных материалов с высокой степенью огнестойкости;

имеет необходимые для эксплуатации по прямому назначению стационарные инженерные коммуникации.

Таким образом, в результате проведенного исследования экспертом установлено, что исследуемый объект - шлюз для подъезда и стоянки инкассаторских машин, расположенный на земельном участке с КН 61:59:020325:0120 по адресу: 

<

...> не относится к временным постройкам, а является объектом капитального строительства и объектом недвижимости, прочно связанным с землей.

Перемещение данного объекта, расположенного на земельном участке с КН 61:59:020325:0120 по адресу: 

<

...>, без полного разрушения его основных несущих конструкций (фундамента и каркаса), т.е. без нанесения несоразмерного ущерба зданию и его назначению, невозможно.

При ответе на второй вопрос экспертом сделан следующий вывод. 

В соответствии с проведенными исследованиями по второму вопросу, выполненными замерами фактического местоположения нежилого здания шлюза для подъезда и стоянки инкассаторских машин, расположенного на земельном участке с кад. 61:59:020325:120 по пр-кту Красной Армии, 140 установлено, что исследуемый объект частично выходит за пределы земельного участка с кад. 61:59:020325:120, а именно:

-с юго-восточной стороны (правая стена от ворот) исследуемое здание располагается на смежном земельном участке с кадастровым номером 61:59:020325:100 по пр-кту Красной Армии, 140, находящемся в собственности МКБ «Дон-тексбанк», площадь пересечения составляет 20кв,м.;

-с юго-западной стороны фасадная стена исследуемого здания выходит за пределы земельного участка с кад. 61:59:020325:120 на свободные земли площадью 2 кв.м.

Пересечение границ земельного участка с кад. 61:59:020325:120 границами исследуемого здания на площади 2 кв.м. незначительное и не превышает предельно допустимую погрешность определения площади земельного участка (4м2), установленную в соответствии с Приказом Росреестра от 23.10.2020г №П/0393 "Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места".

При ответе на третий вопрос в экспертном заключении указано на следующие обстоятельства.

Земельный участок, площадью 99,6 м2, с кадастровым номером 61:59:020325:0120, имеет разрешенное использование «под строительство шлюза для подъезда и стоянки инкассаторских машин», что соответствует  требованиям градостроительного регламента к разрешенному использованию земельного  участка «служебные гаражи».

Таким образом, размещение исследуемого объекта капитального строительства- шлюза для подъезда и стоянки инкассаторских машин соответствует требованиям градостроительного регламента.

Исследуемое здание шлюза для подъезда и стоянки инкассаторских машин примыкает с тыльной стороны к пристройке жилого дома №140 и не имеет выхода к красным линиям по проспекту Красной армии.

Площадь застройки исследуемого здания в границах земельного участка составляет около 90%, что соответствует нормативным требованиям (минимальный процент - 50%). Земельный участок, на котором расположен исследуемый объект, имеет неправильную  форму (незастроенный выступ по правой и тыльной меже размером 9,3x1 м), границы здания частично не соответствуют местоположению границ земельного участка: со стороны фасадных ворот пересекают границу на 0,2 - 0,4 м, со стороны здания пристройки - на 1,7 м, а также находятся на расстоянии 0,2 - 0,7 м от границ земельного участка по левой и тыльной стене, что является нарушением требований ПЗЗ в части отступа от границ земельного участка на 1 м.

Однако, учитывая сложившуюся градостроительную ситуацию в районе строительства исследуемого здания, в частности, отсутствие смежных землепользователей с трех сторон земельного участка, а также непосредственное примыкание исследуемого объекта по правой стене к стене пристройки жилого дома №140, обусловленное функциональными особенностями эксплуатации данного пристроенного здания (шлюз для подъезда и стоянки инкассаторских машин), данное отклонение не является существенным.

Как указывает эксперт, имеющиеся отклонения в части превышения отступа от границ земельного участка на 1 м обусловлены технической и функциональной необходимостью эксплуатации пристройки исследуемого здания для подвозки денежных средств к существующему собственному зданию банка, что обосновано в сложившейся градостроительной ситуации и необходимо для обеспечения использования возведенного здания шлюза для подъезда и стоянки инкассаторских машин по прямому назначению.

Общее отклонение площади застройки исследуемого здания от уточненной площади земельного участка составляет 3 кв. м и не является существенным, находится в пределах допустимой погрешности измерений. При этом, права других собственников смежных земельных участков никак не затрагиваются.

Противопожарные расстояния исследуемой пристроенной автостоянки до проемов зданий другого функционального назначения, в целом, соблюдаются, кроме ближайшего окна пристройки (банка) к тыльному проему (менее 4 м), для которого требуется произвести противопожарное заполнение проема (противопожарным окном 1-го типа Е60 для жилых и офисных помещений со стальной или армированной алюминиевой рамой и стеклопакетом из огнестойкого стекла), либо предусмотреть над тыльным проемом исследуемой стоянки автомобилей глухой козырек из негорючих (НГ) материалов шириною не менее 1 м, перекрывающий ширину проема с каждой стороны не менее чем на 0,5 м (в соответствии с п. 4.6 СП 113.13330.2016).

Исследуемый объект, в целом, соответствует строительным и противопожарным нормам и правилам. Вместе с тем, требуется произвести мероприятия по улучшению мер противопожарной безопасности для оконного проема ближайшего окна пристройки (банка) к тыльному проему исследуемого здания в соответствии с п. 4.6 СП 113.13330.2016, по которому не соблюдается противопожарное расстояние.

Таким образом, в результате проведенного исследования установлено, что объект капитального строительства, расположенный на земельном участке с КН 61:59:020325:0120 в целом, соответствуют строительным, градостроительным, санитарным, противопожарным, экологическим нормам и правилам.

Заключение экспертизы N 219/2021 подписано экспертом, удостоверено печатью экспертного учреждения и соответствует установленным статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" требованиям, эксперт под подписку предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Признаков недостоверности, неясности и неполноты заключения эксперта судом не установлено, правовых оснований для назначений повторной либо дополнительной экспертизы в соответствии со статьями 85, 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации у суда не имеется.

В пункте 29 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что положения статьи 222 ГК РФ не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом.

Для отнесения объекта к недвижимости необходимо наличие определенных признаков.

Данные признаки закреплены в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с ним к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В пункте 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, определяющей основные понятия, используемые в названном Кодексе, объект капитального строительства обозначен как здание, строение, сооружение, объекты незавершенного строительства, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

В подпункте 2 пункта 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации указано, что выдачи разрешения не требуется в случае строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других).

Из сопоставления названных норм следует, что понятие капитальности строения, сооружения, относящееся к их техническим признакам, включается в более широкую категорию объектов, прочно связанных с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Именно с этими правовыми категориями закон связывает отнесение объекта к недвижимому имуществу, в связи с чем, в каждом конкретном случае, с учетом совокупности всех обстоятельств суд, рассматривающий спор, должен определить, насколько прочно как физически, так и функционально объект связан с земельным участком, на котором располагается, и будет ли сохранено его предназначение при перемещении.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11052/09, суд при рассмотрении спора должен дать квалификацию объекту, основываясь на установленных фактических обстоятельствах, определить, имеется ли самостоятельный объект недвижимого имущества, отвечающий признакам, указанным в пункте 1 статьи 130 Кодекса.

Таким образом, понятие "недвижимое имущество" является правовой категорией, а вопросы права и правовых последствий оценки доказательств относятся к исключительной компетенции суда, а не эксперта (пункт 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе").

Таким образом, возможность признания объекта недвижимой вещью определяется техническими характеристиками данного объекта и степенью его связанности с земельным участком, на котором располагается данный объект.

Техническими критериями отнесения имущества к недвижимому являются монтаж имущества на специально возведенном для него фундаменте, подведение к нему стационарных коммуникаций, принадлежность строения к капитальным, характер работ по привязке фундамента к местности.

При этом сами по себе технические критерии не являются определяющими, но в совокупности своей позволяют суду прийти к выводу о характере сооружения.

При рассмотрении признака прочной связи с землей, следует отметить, что используемые критерии прочности связи объекта с землей носят оценочный характер. 

Наличие собственно фундамента еще не является однозначным свидетельством прочной неразрывной связи объекта с землей. В каждом конкретном случае оценка наличия такой неразрывной связи объекта с землей производится индивидуально, исходя из конструктивных особенностей фундамента и способов соединения стеновых конструкций здания (строения) с ним. Так, например, наличие малозатратного мелкозаглубленного фундамента, в совокупности с возможностью отделения основной части здания (строения) от фундамента без нанесения вреда целостности составляющим его конструкциям, будет свидетельствовать об отсутствии прочной неразрывной связи объекта с землей, так как в таком случае само строение может быть отделено от фундамента, а создание аналогичного фундамента на новом месте для его установки не будет затратным. 

Как следует из представленных фотоматериалов и указано в экспертном заключении здание имеет конструкцию с несущим каркасом из металлических круглых труб диам. 100 мм, установленных на столбчатых фундаментах и ленточном фундаменте с шагом 2,2 - 2,3 м. Ограждающие конструкции стен выполнены из металлического профилированного листа (профнастила), прикрепленного к наружным стойкам каркаса по горизонтальным направляющим из труб прямоугольного профиля50x25x3 мм, приваренных к стойкам каркаса.

Таким образом, объект выполнен из металлических стеновых конструкций на металлическом каркасе.

На основании описанных технических характеристик объекта, суд приходит к выводу о возможности при необходимости расчленить каркас строения на отдельные конструкции (плоские линейные элементы) механическим способом без нарушения целостности самих конструкций и изменения их линейных характеристик. Данное обстоятельство позволяет в дальнейшем произвести сборку элементов каркаса, после их передислокации к новому месту, с сохранением габаритных размеров и конструктивных особенностей пристройки. 

При этом, экспертом указано, что полы спорного объекта фактически отсутствуют, роль пола выполняет асфальтовое покрытие. 

Бетонные столбчатые фундаменты исследуемого объекта, также могут быть извлечены из асфальтового основания без нарушения их геометрических характеристик, что подтверждает отсутствие жесткой связи объекта с землей.

Кроме того, судом обращено внимание на то обстоятельство, что правая стена отсутствует, здание пристроено к капитальной стене пристройки к жилому дому, что также свидетельствует о возможности расчленения каркаса строения на отдельные конструкции и перемещения их к любому зданию.

Наличие ленточного фундамента не свидетельствует о невозможности перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению и не означает наличие условий, предусмотренных статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, для отнесения объектов к недвижимому имуществу. 

Как видно из представленных фотоматериалов в данном случае, фундамент используется не столько для связи объекта с землей, а в большей степени выполняет функцию основы для закрепления и поддержания металлических стен.

Аналогичная позиция отражена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 01.02.2019 по делу № А53-17651/2018.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что объект по своим конструктивным особенностям (подземная часть столбов несущего каркаса выполняет роль фундамента, ленточный фундамент выполняет поддерживающую функцию) не имеет неразрывной связи с землей. 

При этом, особенность металлических, деревянных, каркасных, металлопластиковых и иных сооружений состоит в том, что данный материал в отличие от кирпичной, железобетонной, монолитной кладки в результате его разборки, не утрачивает своих полезных свойств, что позволяет его повторно использовать. Данные материалы не исключают возможность легкого видоизменения объектов, в частности, предполагается возможность замены металлических стен, расширение объекта, что также препятствует отнесению к объектам недвижимого имущества.

Изучив исследовательскую часть экспертного заключения и приложенный фотоматериал, оценив технические характеристики объекта, суд приходит к выводу о том, что данный спорный объект в силу конструктивных особенностей является некапитальным и не относится к категории недвижимого имущества, поскольку не обладает признаками последнего: конструктивное решение исследуемого строения допускает возможность его разборки и перемещения на другое место без нанесения несоразмерного ущерба его назначению. 

Спорная пристройка объектом недвижимости не является, хотя и обладает рядом признаков, присущих объектам капитального строительства.

Поскольку спорное сооружение не является объектом недвижимого имущества, в соответствии с разъяснениями пункта 29 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» к спорным отношениям не подлежат применению положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, экспертом определено, что исследуемый объект частично выходит за пределы земельного участка с кад. 61:59:020325:120, а именно:

-с юго-восточной стороны (правая стена от ворот) исследуемое здание располагается на смежном земельном участке с кадастровым номером 61:59:020325:100 по пр-кту Красной Армии, 140, находящемся в собственности МКБ «Дон-тексбанк», площадь пересечения составляет 20 кв,м.;

-с юго-западной стороны фасадная стена исследуемого здания выходит за пределы земельного участка с кад. 61:59:020325:120 на свободные земли площадью 2кв.м.

Также установлено нарушение требований ПЗЗ в части отступа границ земельного участка на 1 м (т..д. 1, л.д. 122). 

Отмечено нарушение противопожарного расстояния от тыльного проема исследуемой стоянки до низа ближайшего оконного проема здания пристройки (банка). Вместе с тем, нарушение является устранимым. 

Фактическое возведение объектов капитального строительства с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, создает условия для нарушения ответчиком императивных положений ГрК РФ и ГК РФ, прав и законных интересов собственников смежных участков.

В соответствии со статьей 2 ГрК РФ градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

В соответствии со статьей 7 ЗК РФ разрешенное использование земельного участка является составным элементом правового режима земельного участка и определяется на основании зонирования территории.

На основании пункта 2 статьи 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилье, производственные, культурно-бытовые иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Кроме того, в соответствии со статьей 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно части 3 статьи 85 ЗК РФ установлено, что градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Имеющиеся отклонения в части превышения отступа от границ земельного участка на 1 м, а также общее отклонение площади застройки объекта от уточненной площади земельного участка  (3 кв.м)  является нарушением градостроительных норм и правил.

Ответчиком не представлено доказательств, что в действительности отклонения являются лишь погрешностью, что захвата соседнего земельного участка не допущено. Не обосновано возведение объекта с выходом за пределы земельного участка с юго-восточной стороны (правая стена от ворот) исследуемое здание на смежный земельный участок с кадастровым номером 61:59:020325:100. При этом, согласно выписке из ЕГРН от 04.02.2022 № КУВИ-001/2022-13611866 (приобщена в материалы дела посредством системы «Мой Арбитр» 11.02.2022) земельный участок с КН 61:59:020325:100 имеет вид разрешенного использования: офисы, отделения банков. Ответчиком не доказано, что строительство и размещение шлюза на указанном земельном не  противоречит виду разрешенного использования. 

Относительно нарушений противопожарного расстояния, признанных экспертом устранимыми, суд считает необходимым отметить следующее.

В подтверждение устранения указанных недостатков в части противопожарной безопасности ответчиком в материалы дела представлены документы, подтверждающие проведенные работы по устранению недостатков (ведомость с указанием проведенных работ, счета на оплату), а также фотоматериалы, согласно которым над входом в пристройку установлен глухой козырек.

Вместе с тем, суд указанные доказательства не могут быть приняты в качестве надлежащих, подтверждающих полное устранение недостатков, поскольку из них не явствует, что устранены именно выявленные экспертом недостатки и именно тем способом, который предложен экспертом. При этом, ответчик уклонился, несмотря на предложение суда, от представления иных доказательств устранения недостатков пожарной безопасности, в частности документов подтвержденных соответствующими службами в области пожарной безопасности.. Так представленные ответчиком акты и платежные документы лишь подтверждают приобретение указанных в них товаров, однако сами по себе не свидетельствуют об устранении выявленных нарушений.

С учетом указанных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что встречные исковые требования в части признания права собственности на спорный шлюз удовлетворению не подлежат. 

Рассмотрев первоначальные исковые требования об обязании освободить земельный участок, суд приходит к следующим выводам. 

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства, за исключением случаев, когда договором или законом предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по данному договору.

В силу пункта 1 статьи 610 данного Кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 данного Кодекса).

Пунктом 2 статьи 610 ГК РФ определено, что при заключении договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца; законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Как разъяснено в пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой, при соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.

Согласно правовой позиции, выраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.05.2011 N 16092/10, определении Конституционного суда Российской Федерации от 14.07.2011 N 980-О-О, норма пункта 2 статьи 610 ГК РФ о праве любой из сторон отказаться от договора является гарантией прав сторон договора аренды в случае его заключения на неопределенный срок.

Гражданское законодательство Российской Федерации различает понятия расторжения договора по требованию одной из сторон и расторжение договора в связи с односторонним отказом от его исполнения, когда право на такой отказ установлено соглашением сторон, а также процедуры их реализации и последствия (ч.ч. 1, 3 ст. 450 ГК РФ).

Согласно п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Пунктом 2 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Таким образом, исходя из положений данных норм, односторонний отказ от договора является самостоятельным основанием прекращения договора, отличным от расторжения договора по соглашению сторон или в судебном порядке.

Для договоров аренды возможность одностороннего отказа от исполнения прямо закреплена законом (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Согласно п.2.1 спорного договора аренды  срок аренды участка устанавливается с 03.12.2004 по 03.12.2007.

Между Комитетом по управлению имуществом Администрации г. Шахты и МКБ «Дон-Тексбанк» заключено дополнительное соглашение об изменении и дополнении договора аренды №1743 от 08.09.2005, согласно которому срок аренды участка устанавливается с 03.12.2004 по 03.12.2009.

С учетом отсутствия возражений со стороны арендодателя, договор аренды  №1743 от 08.09.2005 возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в порядке статьи  621 Гражданского кодекса РФ. 

Комитет по управлению имуществом Администрации г. Шахты в адрес МКБ «Дон-Тексбанк» направил письмо от 04.06.2020 №2.1-06/1694 с уведомлением об отказе от договора аренды №1743 от 08.09.2005.

Истцом  в адрес МКБ «Дон-Тексбанк»  повторно направлено письмо от 31.08.2020 №2.1-06/2899 с предложением возвратить по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 61:59:0020325:120. 

Факт получения уведомления о расторжении договора аренды ответчиком не оспаривается.

Поскольку договор был ранее возобновлен на неопределенный срок, отказ подчиняется правилам статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и влечет прекращение договора через три месяца. 

Пунктом 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Таким образом, ответчик обязан освободить участок с кадастровым номером 61:59:0020325:120 от расположенных на нем объектов, в частности шлюза для подъезда и стоянки автомобилей и вернуть обществу спорный земельный участок в том состоянии, в котором он его получил (свободным от указанного имущества).

С учетом установления факта прекращения договора аренды, а также отказа в признании права собственности на шлюз, у суда отсутствуют основания для удовлетворения встречных требований ответчика о продлении срока договора аренды.

С учетом выводов эксперта о наличии ряда признаков капитальности возведенного сооружения, в процессе устранения постройки при исполнении судебного акта может потребоваться производство строительных работ. В целях обеспечения исполнимости вынесенного судебного акта, суд считает возможным указать на демонтаж и снос как способ исполнения решения суда.

При указанных обстоятельствах, исковые требования подлежат удовлетворению, во встречном иске надлежит отказать.  

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Обязать межотраслевой коммерческий банк «Дон-тексбанк» общество с ограниченной ответственностью (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) освободить земельный участок с кадастровым номером 61:59:0020325:120, общей площадью 100  кв.м, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Шахты, пр. Красной Армии, 140, путем демонтажа (сноса) шлюза для подъезда и стоянки автомобилей в течении 15 дней со дня вступления решения суда в законную силу. 

Взыскать с межотраслевого коммерческого банка «Дон-тексбанк» общество с ограниченной ответственностью (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 6 000 рублей государственной пошлины.

Во встречном иске отказать. 

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

СудьяФаргиева А. И.