АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

01 августа 2019 года

Дело №

А05-9431/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 29 июля 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 01 августа 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Щуриновой С.Ю., судей Кустова А.А., Судас Н.Е.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «ТРИ-О» ФИО1 (доверенность от 22.07.2019),

рассмотрев 29.07.2019 в открытом судебном заседании кассационную жалобу  общества с ограниченной ответственностью «ТРИ-О» на решение Арбитражного суда Архангельской области от 18.01.2019 (судья Шапран Е.Б.)  и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2019 (судьи Чередина Н.В., Зорина Ю.В., Романова А.В.) по делу № А05-9431/2018,

у с т а н о в и л:

Северодвинское муниципальное унитарное предприятие «Управляющая организация «Созидание», место нахождения: 164500, Архангельская обл., 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - Предприятие), обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) иском к обществу с ограниченной ответственностью «ТРИ-О», место нахождения: 164500, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - Общество), о взыскании 841 678 руб. 03 коп. долга за содержание и ремонт общедомового имущества и коммунальные услуги в отношении принадлежащих Обществу на праве собственности нежилых помещений площадью 327,7 кв. м, находящихся в 

<

...> в г. Северодвинске, а также расходов по замене редуктора лифтовой беседки пассажирского лифта на основании договора от 07.09.2011 № 186/11.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального образования «Северодвинск», место нахождения: 164501, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - Администрация).

Решением суда от 18.01.2019 с Общества в пользу Предприятия взыскано  689 764 руб. 12 коп. задолженности и 2000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины. В удовлетворении остальной части иска отказано. В доход федерального бюджета с Общества взыскано 14 254 руб. государственной пошлины, с Предприятия -  3580 руб. государственной пошлины.

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2019 решение от 18.01.2019 оставлено без изменения. 

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит вынесенные решение и постановление отменить, принять по делу новый судебный акт - об отказе в иске.

Податель жалобы считает неверным вывод судов о возможности применения в расчетах сторон по нежилому помещению установленного постановлением Администрации от 27.02.2015 № 99-па размера платы за содержание и ремонт жилых помещений.

Общество указывает, что в спорный период оно вносило плату за содержание и ремонт общего имущества в установленном порядке и размере в соответствии с заключенным сторонами договором от 07.09.2011 № 186/11, который не расторгнут и является действующим. В связи с этим, по мнению Общества, оно не имеет задолженности перед Предприятием.

Кроме того, податель жалобы считает, что судами сделан неверный вывод о том, что Предприятие осуществляет функции  управления  в  отношении многоквартирного   дома,   расположенного  по  адресу:  

<

...>, на основании договора управления МКД от 25.06.2010, заключенного с товариществом собственников жилья «Воронина 6б» (далее - Товарищество), деятельность которого прекращена 24.11.2016.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Предприятие и Администрация надлежаще извещены о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, однако представителей в суд не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие согласно части 3 статьи 284 АПК РФ.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами двух инстанций, Общество на основании заключенного с Администрацией договора аренды от 15.08.2011 № 03-07/467-11 (далее - Договор аренды) являлось арендатором трех нежилых помещений общей площадью 332,5 кв. м, находящихся на первом этаже многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...> (далее - МКД), используемых для торговли и общественного питания. 

По условиям пункта 2.2.4 Договора аренды Общество было обязано заключить с управляющей организацией договор на содержание и ремонт общего имущества дома, договор на получение услуг электроснабжения, водоснабжения и водоотведения, отопления.

Предприятие на основании договора управления МКД от 25.06.2010 осуществляет функции управления в отношении данного МКД.

Между Предприятием (до переименования - муниципальное унитарное предприятие «Жилищно-коммунальная контора») и Обществом 07.09.2011 заключен договор № 186/11 (далее - Договор), по условиям которого Предприятие (исполнитель) приняло на себя обязательство по обеспечению Общества (пользователя) коммунальными услугами, обслуживанию и ремонту общего имущества МКД, содержанию придомовой территории, а Общество обязалось оплачивать эти услуги в согласованном сторонами размере.

С 2012 по 2015 годы стороны исполняли Договор, к которому были заключены дополнительные соглашения, касающиеся изменения размера платы за услуги исполнителя.

В соответствии с дополнительным соглашением от 25.02.2015 № 3 к Договору ежемесячная стоимость услуг исполнителя по управлению МКД, содержанию и ремонту общего имущества МКД с 01.04.2015 установлена в размере 8920 руб. 98 коп. (из расчета 26 руб. 83 коп. за 1 кв. м).

В сентябре 2015 года проведен кадастровый учет арендованных Обществом помещений, в которых была произведена перепланировка, помещениям присвоены кадастровые номера: помещение с кадастровым № 29:28:101077:1994 площадью 201,3 кв. м; помещение с кадастровым № 29:28:101077:1998 площадью 108,6 кв. м; помещение с кадастровым № 29:28:101077:1994 площадью 17,6 кв. м. В результате общая площадь помещений, переданных в аренду Обществу, составила 327,7 кв. м.

По договорам купли-продажи от 09.12.2015 Общество приобрело в собственность помещения, переданные ему ранее по Договору аренды. Переход к Обществу права собственности на указанные нежилые помещения в МКД зарегистрирован в едином государственном реестре недвижимости 22.12.2015.

Предприятие письмом от 27.10.2015 № 6596 сообщило Обществу об увеличении с 01.04.2015 размера платы за содержание и текущий ремонт общедомового имущества до 93 руб. 87 коп. за 1 кв. м, установленного постановлением Администрации от 27.02.2015 № 99-па для нанимателей жилых помещений за содержание и ремонт жилого помещения, и уведомило о том, что с названной даты Обществу будет произведен перерасчет платы исходя из указанного тарифа.

В письме от 13.05.2016 № 2277 Предприятие уведомило Общество об утверждении решением собранием собственников помещений в МКД (протокол от 28.03.2016) с 01.04.2016 тарифа за содержание и ремонт общедомового имущества в размере 106 руб. 03 коп. за 1 кв. м и впоследствии предложило Обществу подписать  дополнительные  соглашения  № 4 и 5  к  Договору  об изменении размера платежей за содержание и ремонт общедомового имущества. Общество от подписания этих дополнительных соглашений уклонилось.

В письме от 16.09.2016 № 5353 Предприятие заявило о расторжении Договора с 01.10.2016.

Впоследствии Предприятие произвело перерасчет платежей за содержание и ремонт общедомового имущества в МКД за период с апреля по сентябрь 2015 года исходя из тарифа 93 руб. 87 коп. за 1 кв. м и выставило Обществу счет от 27.10.2015 № 4372 на доначисленную сумму 133 744 руб. 81 коп.

В период с ноября 2015 года по март 2016 года Предприятие производило  Обществу начисления за содержание и ремонт общедомового имущества МКД в размере 30 761 руб. 20 коп. в месяц по тарифу 93 руб. 87 коп. за 1 кв. м; с апреля 2016 по август 2017 года - в размере 34 746 руб.  03 коп.  в  месяц  по  тарифу  106 руб. 03 коп. за 1 кв. м, с сентября 2017 года - в размере 35 323 руб. 77 коп. по тарифу 107 руб. 79 коп. за 1 кв. м.

Обществу также выставлен счет от  14.06.2016  №  2440 на  11 846 руб.  37 коп. на возмещение расходов по замене редуктора лифтовой лебедки пассажирского лифта.

Из материалов дела следует, что Общество произвело оплату выставленных счетов частично. В течение всего спорного периода Общество вносило платежи за содержание и ремонт общедомового имущества МКД размере 8920 руб. 98 коп. в месяц исходя из тарифа 26 руб. 83 коп. за 1 кв. м, установленного Договором услуг.

Ссылаясь на наличие у Общества задолженности по внесению платы за содержание и ремонт общедомового имущества в МКД за период с 01.04.2015 по 31.05.2018, Предприятие обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь статьями 210, 249, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьями 30, 36, 37, 39, 154, 155, 156, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила № 491), удовлетворили иск частично.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, приходит к следующему.

На основании статьи 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно статье 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей долевой собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (часть 1 статьи 158 ЖК РФ).

Подпунктом пятым части 2 статьи 153 ЖК РФ на собственника помещения возложена обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Согласно части 2 статьи 154 ЖК РФ плата за помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме; взнос на капитальный ремонт; плату за коммунальные услуги.

В силу части 1 статьи 156 ЖК РФ плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

Согласно части 4 статьи 158 ЖК РФ, если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления с учетом методических рекомендаций, утвержденных федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

В соответствии с пунктами 29 - 36 Правил № 491 плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается одинаковой для всех собственников помещений в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации; при определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации.

Как указано в части 2 статьи 161 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией.

Собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации, за исключением случаев, предусмотренных частью 7.1 названной статьи и статьей 171 названного Кодекса (часть 7 статьи 155 ЖК РФ).

Таким образом, собственник помещения в многоквартирном доме в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества, а также вносить плату за коммунальные услуги.

Как следует из материалов дела, собственниками помещений в МКД в качестве способа управления было избрано Товарищество, которое, в свою очередь, в соответствии с положениями статьи 161 ЖК РФ заключило с Предприятием договор управления МКД от 25.06.2010.

Впоследствии Товарищество прекратило свою деятельность, о чем в единый государственный реестр юридических лиц внесена запись от 24.11.2016.

Вместе с тем суды установили, что с момента заключения договора управления МКД от 25.06.2010 и в спорный период Предприятие фактически осуществляло деятельность по управлению МКД. Иного лица, осуществляющего функции управляющей организации, собственники МКД не избирали, и материалы дела сведения об этом не содержат.

Общество не оспаривает, что управление МКД осуществляет именно Предприятие, которому оно вносило платежи за оказанные услуги.

В данной ситуации суды пришли к обоснованному выводу, что в соответствии с положениями статьи 162 ЖК РФ Предприятие осуществляет управление МКД на тех условиях, которые были установлены в первоначально заключенном с ним договоре управления МКД от 25.06.2010, поскольку на иных условиях договор с управляющей организацией собственниками помещений в МКД не заключался. 

С учетом правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 по делу № 306-ЭС17-9061, по смыслу пункта 2 статьи 167 и статьи 1102 ГК РФ недействительность или незаключенность договора управления многоквартирным домом, а равно и решения общего собрания о выборе управляющей организации не освобождает собственника помещения в многоквартирном доме от возмещения стоимости выполненных работ и оказанных услуг по содержанию и текущему ремонту многоквартирного дома.

При рассмотрении спора суды первой и апелляционной инстанций установили, что обязательства арендатора нежилых помещений по внесению платы за помещение и коммунальные услуги, в том числе за содержание и ремонт общедомового имущества, законом не предусмотрены. Вместе с тем заключение договора с собственником помещений, в котором на арендатора возложена обязанность оплачивать коммунальные ресурсы и возмещать расходы на содержание и ремонт общедомового имущества, законом допускается и положениям статей 210 и 616 ГК РФ не противоречит, поскольку статья 616 ГК РФ предусматривает участие арендатора в несении расходов, связанных с содержанием имущества в многоквартирном доме. Заключение договора на оплату коммунальных услуг и иных платежей между арендатором и управляющей организацией влечет возникновение у арендатора предусмотренных указанным договором обязательств перед управляющей организацией.

Согласно материалам дела по Договору аренды Обществу в аренду были предоставлены нежилые помещения, расположенные на первом этаже МКД (ранее - общежития), являющиеся муниципальной собственностью.

Во исполнение обязательств, предусмотренных пунктом 2.2.4 Договора аренды, Общество заключило с Предприятием Договор, в котором в редакции дополнительных соглашений установлена стоимость услуг, оказываемых Предприятием.

Согласно расчету суда первой инстанции размер платежей, подлежавших внесению Обществом в период действия арендных отношений в соответствии с условиями Договора, составил:  за октябрь 2015 года - 20 977 руб. 26 коп., за ноябрь 2015 года - 23 878 руб. 45 коп., за декабрь 2015 года - 34 969 руб. 24 коп., всего 79 824 руб. 95 коп.

За указанные месяцы Общество по платежным поручениям от 09.11.2015 № 1918, от 07.12.2015 № 2109, от 28.12.2015 № 2279 всего уплатило 71 634 руб. 84 коп., в связи с чем долг Общества перед Предприятием за декабрь 2015 года составил 8190 руб. 11 коп. В добровольном порядке Общество имеющийся долг не погасило.

С 22.12.2015 Общество является собственником нежилых помещений в МКД, которые ранее занимало на правах аренды.

Таким образом, как правильно отметили суды, в период до регистрации права собственности Общества на нежилые помещения (22.12.2015) обязательство по внесению платежей, в том числе за содержание и текущий ремонт общего имущества МКД, возникло у Общества перед Предприятием из Договора. С момента регистрации права собственности Общества на помещения обязательство Общества по содержанию и ремонту общего имущества дома и внесение иных обязательных платежей существует в силу закона.

Доводы Общества о том, что за весь спорный период расчет платы за содержание и ремонт общего имущества МКД следует производить в соответствии Договором, правомерно отклонен судами, так как при заключении указанного договора Общество владело помещениями на праве аренды и действовало во исполнение обязательств арендатора, установленных договором аренды. Однако с момента приобретения права собственности на находившиеся в аренде нежилые помещения объем прав и обязательств Общества в отношении общего имущества в МКД изменился.

В силу пункта 31 Правил № 491 размер платы за содержание жилого помещения устанавливается одинаковым для всех собственников помещений. Правовых оснований для применения в отношении Общества меньшего тарифа не имеется.

Как установили суды, за период с января 2016 года по 01.04.2016 размер платы за содержание и ремонт общего имущества МКД исчислен Предприятием исходя из тарифа 93 руб. 87 коп. за 1 кв. м (с учетом стоимости обслуживания общедомовых приборов учета), установленного постановлением Администрации  от  27.02.2015  № 99-па, в связи с тем, что собственниками помещений в МКД не было принято решение об установлении тарифа по причине отсутствия кворума на собрании, оформленном протоколом от 12.01.2015, что соответствует положениям части 4 статьи 158 ЖК РФ.

Ввиду отсутствия легитимных решений общих собраний собственников помещений МКД за 2016 и 2017 годы суды на основании части 4 статьи 158 ЖК РФ пришли к правомерному выводу, что за период с 01.04.2016 в расчетах сторон подлежит применению тариф, установленный распоряжением Администрации от  17.03.2016  № 7-рфэ в размере 99 руб. 26 коп. за 1 кв. м (с учетом стоимости обслуживания общедомовых приборов учета), а с 01.09.2017 - тариф, установленный распоряжением Администрации от 09.03.2017 № 6-рфэ в размере 107 руб. 79 коп. за 1 кв. м (с учетом стоимости обслуживания общедомовых приборов учета).

Довод подателя жалобы о том, что в расчетах сторон не может применяться тариф, установленный органом местного самоуправления, основан на неверном толковании положений части 4 статьи 158 и статьи 161 ЖК РФ.

Таким образом, размер платы за содержание и ремонт общего имущества МКД  для Общества с 01.04.2016 составлял 32 527 руб. 52 коп. в месяц,  а  не  34 746 руб. 03 коп., с 01.09.2017 он составляет 35 322 руб. 78 коп. в месяц.

Как установили суды, всего с учетом размера ежемесячной платы за период с 01.01.2016 по 31.05.2018 Общество должно было уплатить Предприятию  1 267 312 руб.  29 коп.,  однако  уплатило  только  585 735  руб.  28 коп.

Исходя из установленных фактических обстоятельств дела и приведенных выше правовых норм, суды правомерно взыскали с Общества в пользу Предприятия задолженность по внесению платы за содержание и ремонт общедомового имущества МКД и по оплате коммунальных услуг в размере 689 764 руб. 12 коп. за декабрь 2015 года - май 2018 года.

Пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствия выводов о применении нормы права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в нем доказательствам (части 1 и 3 статьи 286 АПК РФ).

Выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам. Суды правильно применили нормы материального и процессуального права.

Доводы жалобы не опровергают правомерности выводов судов, а лишь выражают несогласие с ними, в связи с чем не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов.

В связи с изложенным кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Руководствуясь статьями 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Архангельской области от 18.01.2019  и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2019 по делу № А05-9431/2018 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ТРИ-О» – без удовлетворения.

Председательствующий

С.Ю. Щуринова

Судьи

А.А. Кустов

Н.Е. Судас