АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-19606/2018

г. Краснодар

19 апреля 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 11 апреля 2019 года.

	Постановление в полном объеме изготовлено 19 апреля 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мазуровой Н.С., судей Анциферова В.А. и Волкова Я.Е., при участии в судебном заседании от истца – управления по вопросам земельных отношений и учета муниципальной собственности администрации муниципального образования Усть-Лабинский район (ОГРН 1082356000100) – Агузаровой Т.М. (доверенность                от 16.05.2018), от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Буффет» (ОГРН 1092356000593) – Руденко В.В. (доверенность от 09.01.2019), в отсутствие представителей ответчика – управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю  (ОГРН 1042304982510), извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Буффет» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.10.2018 по делу                         № А32-19606/2018 (судья Язвенко В.А.), установил следующее.

Управление по вопросам земельных отношений и учета муниципальной собственности администрации муниципального образования Усть-Лабинский район  (далее – управление) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Буффет» (далее – общество, ООО «Буффет») и управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – управление Росреестра, регистрирующий орган), в котором просило:

– расторгнуть договор от 15.02.2010 № 5 аренды нежилых помещений (зданий, объектов, сооружений), являющихся муниципальной собственностью муниципального образования Усть-Лабинский район (далее – договор аренды нежилых помещений             от 15.02.2010 № 5),

– обязать общество возвратить управлению муниципальные нежилые помещения общей площадью 108,9 кв. м, расположенные по адресу: Краснодарский край, Усть-Лабинский район, г. Усть-Лабинск, ул. Ленина, 38, литера А, подвал, в том числе нежилые помещения № 2 (площадью 7,4 кв. м), № 3 (площадью 69,3 кв. м), № 4 (площадью             7,5 кв. м), № 5 (площадью 8,8 кв. м), № 6 (площадью 8,9 кв. м), № 7 (площадью 7 кв. м),

– взыскать с общества неустойку за несвоевременный возврат арендованных помещений в размере 1 028,22 руб.,

– обязать управление Росреестра погасить запись № 23-23-33/030/2010-231 о регистрации договора аренды нежилых помещений от 15.02.2010 № 5.

Решением от 29.10.2018 суд расторг договор аренды нежилых помещений                от 15.02.2010 № 5, заключенный между ООО «Буффет» и управлением, обязал общество возвратить по акту приема-передачи администрации муниципального образования Усть-Лабинский район (далее – администрация района) в лице управления нежилые помещения общей площадью 108,9 кв. м, расположенные по адресу: Краснодарский край, Усть-Лабинский район, г. Усть-Лабинск, ул. Ленина, 38, литера А, подвал, в том числе нежилые помещения № 2 (площадью 7,4 кв. м), № 3 (площадью 69,3 кв. м), № 4 (площадью             7,5 кв. м), № 5 (площадью 8,8 кв. м), № 6 (площадью 8,9 кв. м), № 7 (площадью 7 кв. м). Суд взыскал с ООО «Буффет» в пользу управления 1 028 руб. 22 коп. неустойки, а также в доход федерального бюджета 8 тыс. руб. государственной пошлины. Суд указал, что принятое решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) записи № 23-23-33/030/2010-231 о регистрации договора аренды от 15.02.2010 № 5.

Судебное решение мотивировано следующим. Управление (арендодатель) и общество (арендатор) 15.02.2010 заключили договор аренды нежилых помещений № 5, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование за плату муниципальное имущество (нежилые помещения №№ 2 – 7 общей площадью 108,9 кв. м, подвал) в целях организации общественного питания (пункт 1.1). Размер годовой арендной платы за муниципальное имущество определен в пункте 3.1 договора согласно протоколу о результатах торгов в сумме 171 370,50 руб.; арендатор оплачивает арендную плату каждый месяц авансом до 10-го числа текущего месяца в размере 12 102,44 руб., НДС (18 %) в размере 2 178,44 руб., самостоятельно уплачивает фактические расходы за все коммунальные услуги согласно представленным счетам  (пункты 3.2, 3.5, 3.7 договора). Пунктом 7.3 договора предусмотрена уплата арендатором неустойки за несвоевременный возврат арендованного имущества. Истец передал нежилые помещения ответчику 16.02.2010 по акту приема-передачи. 27.03.2018 истец направил обществу уведомление № 953 об одностороннем расторжении договора аренды с требованием освободить арендованные нежилые помещения в срок до 10.05.2018. Доказательства выполнения данного требования в материалы дела не представлены, осмотром спорных помещений 16.10.2018 подтверждено их использование в качестве объекта общественного питания (кафе), требование управления о взыскании неустойки за несвоевременный возврат помещений в период с 10.05.2018 по 21.05.2018 является законным и обоснованным. Размер неустойки за несвоевременный возврат арендованного помещения составляет 5 % от суммы годовой арендной платы, заявленная за указанное нарушение неустойка рассчитана истцом ошибочно, но в меньшем размере, чем предусмотрено договором, поэтому подлежит взысканию в пределах исковых требований. Следует из пункта 6.1 договора, что он действует с 16.02.2010 по 16.02.2025. В соответствии с пунктом 5.1 договора он может быть расторгнут, в том числе в случае не внесения арендной платы в течение двух месяцев подряд. Арендатор неоднократно нарушал срок внесения арендной платы по договору аренды нежилых помещений              от 15.02.2010 № 5, в связи с чем, арендодатель направлял требования об оплате задолженности (от 15.10.2014, от 14.04.2015, от 07.04.2017,от 16.07.2018, от 03.10.2018),  вступившим в законную силу решением арбитражного суда от 02.10.2013 по делу                 № А32-26364/2013 задолженность взыскивалась с общества в судебном порядке. Арендодатель вправе предъявить иск о расторжении договора в разумный срок даже после уплаты долга. Согласно пункту 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее – информационное письмо № 66), если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок       (статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее – Гражданский кодекс), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса). Факт получения ответчиком письменного предупреждения истца о необходимости исполнения соответствующего обязательства подтвержден. Уведомление от 27.03.2018 о расторжении договора аренды нежилых помещений истец направил ответчику, руководствуясь     пунктом 5.3 договора. Общество на уведомление не ответило, возражения на исковые требования не направило, доказательств принятия мер по погашению задолженности не представило, иным образом намерений к устранению нарушений не демонстрировало. Исковое заявление подано в арбитражный суд 23.05.2018, то есть по истечении разумного срока ответа на претензию и с соблюдением претензионного порядка урегулирования спора о расторжении договора. В качестве самостоятельного требования истец просит указать в резолютивной части, что решение является основанием для погашения в ЕГРН регистрационной записи от 24.05.2010 № 23-23-33/030/2010-231 о регистрации договора аренды нежилых помещений от 15.02.2010 № 5. С учетом пункта 5 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ, Закон о государственной регистрации недвижимости), разъяснений, приведенных в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» (далее – постановление Пленума № 35), вынесение судом решения о расторжении договора является основанием для прекращения арендного правоотношения, а данный судебный акт – основанием для внесения в ЕГРН регистрационной записи. 

Определением суда апелляционной инстанции от 29.12.2018 обществу отказано в удовлетворении ходатайства о восстановлении процессуального срока на подачу апелляционной жалобы, которая заявителю возвращена.

Определением от 21.01.2019 суд первой инстанции отказал управлению в удовлетворении заявления о разъяснении решения. 

В кассационной жалобе на решение от 29.10.2018 общество просит его отменить в полном объеме, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Податель жалобы указывает, что взаимоотношения сторон носят длящийся характер, срок договора аренды установлен до 16.02.2025. Судом не исследованы обстоятельства существенного нарушения договора арендатором, не принято во внимание погашение ответчиком образовавшейся задолженности по арендной плате. Нарушения, на которых основано требование о расторжении договора аренды, не носят неустранимого характера, не лишают арендодателя того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора. Последствием расторжения договора аренды для общества является фактическое прекращение его деятельности и существования как хозяйствующего субъекта. В материалах дела отсутствуют доказательства наступления для арендодателя таких негативных последствий, вызванных несвоевременным внесением арендной платы, которым бы соответствовали и были соразмерны правовые последствия в виде расторжения договора. Факт нарушения одного из договорных обязательств сам по себе не является основанием для расторжения договора при условии устранения ответчиком данного нарушения. Период образования задолженности, на котором основаны исковые требования, незначительный (три месяца), с учетом действия договора с 2010 года. Судом не установлено, направлялось ли арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, как это предусмотрено статьей 619 Гражданского кодекса, следует из разъяснений, приведенных в пункте 29 информационного письма № 66. Между тем, право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. По состоянию на дату вынесения судом решения у общества имелась лишь задолженность по пене в сумме 5 803,43 руб. Решение содержит противоречивые выводы относительно подписания директором общества акта осмотра нежилых помещений от 16.10.2018; из материалов дела следует, что он не располагал информацией о дате и времени производства осмотра. Имеющееся в деле уведомление      от 27.03.2018 об одностороннем расторжении договора аренды, не содержит информации о сумме и периоде образования задолженности, предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок (иной конкретный срок), доказательства получения данного уведомления, а также направляемых обществу претензий, также отсутствуют. Довод суда о надлежащем исполнении управлением обязанности по извещению арендатора о расторжении договора и соблюдении претензионного порядка урегулирования спора является необоснованным. ООО «Буффет» не было уведомлено о возбуждении производства по настоящему делу, решение не получало, в связи с чем, не имело возможности представлять доказательства по делу. 

Отзывы на кассационную жалобу в суд округа не поступили.

Управлением Росреестра письменно заявлено ходатайство о проведении судебного разбирательства в отсутствие его представителя, которое судом округа  рассмотрено и удовлетворено в порядке статей 156, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс).

В судебном заседании представитель общества на удовлетворении кассационной жалобы настаивал, представитель управления просил жалобу отклонить.

 Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее, а также соответствие выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (части 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса).

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав в открытом судебном заседании представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, настоящий спор возник в связи с ненадлежащим исполнением ООО «Буффет» заключенного с управлением по результатам торгов договора от 15.02.2010 № 5 аренды нежилых помещений, являющихся муниципальной собственностью муниципального образования Усть-Лабинский район.

 Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов (статья 309 Гражданского кодекса).

Согласно статье 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату; пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса).

Исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса, пункт 10 информационного письма № 66). 

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 и пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, под которой понимается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Закреплено в статье 619 Гражданского кодекса, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок      (статья 619 Гражданского кодекса), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).

Право требовать расторжения договора аренды (по правилам пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса) возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения (пункт 29 информационного письма № 66).

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление Пленума № 73) разъяснено, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора, однако не предъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 № 12505/11).

Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, суд заключил о наличии оснований для удовлетворения исковых требований в части.

Между тем, в резолютивной части решения от 29.10.2018 не содержится выводов относительно требований, в удовлетворении которых отказано (часть 5 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса).

Рассматривая по существу, и удовлетворяя требования управления, суд указал на непредставление ответчиком доказательств, подтверждающих принятие им мер по погашению задолженности, на получение ответчиком письменного предупреждения истца о необходимости исполнения соответствующего обязательства, подачу настоящего иска в арбитражный суд по истечении разумного срока ответа на уведомление от 27.03.2018.

В то же время, уведомление от 27.03.2018 № 953  (т. 1, л. д. 12 – 13) сведений о невыполнении обществом обязательства по внесению арендной платы по договору              от 15.02.2010 № 5 в определенный период не содержит, равно, как и данных о сумме неисполненного обязательства, предложения устранить в какой-либо срок допущенное нарушение. 

В рамках предъявленного иска управление о взыскании с общества какой-либо задолженности по арендной плате, неустойки за просрочку ее внесения, не заявило, расчет и доказательства соблюдения претензионного (досудебного) порядка ее взыскания, не представило.

Сославшись, в обоснование досрочного расторжения договора аренды нежилых помещений от 15.02.2010 № 5, на вступившее в законную силу решение арбитражного суда от 02.10.2013 по делу № А32-26364/2013, суд не установил обстоятельства его исполнения, не оценил на предмет разумности предъявление иска на основании названной задолженности 22.05.2018 (спустя почти 5 лет).

  Согласившись с доводами истца о нарушении ответчиком срока внесения арендной платы за март, апрель, май 2018 года, и расценив соответствующий долг как основание для досрочного расторжения договора аренды нежилых помещений                           от 15.02.2010 № 5, суд не учел, что уведомление от 27.03.2018 № 953 не содержало и не могло содержать указания на задолженность за апрель и май 2018 года. По этому же основанию не могли быть учтены судом и требования об оплате задолженности                  от 16.07.2018 и от 03.10.2018.

    Указывая, что арендатор неоднократно нарушал условия договора аренды муниципальных нежилых помещений, в подтверждение чего в материалы дела представлены требования о погашении задолженности от 15.10.2014, от 14.04.2015,          от 07.04.2017 (т. 1, л. д. 72, 75, 83), суд не учел отсутствие в иске указания на наличие у общества иной не погашенной задолженности, помимо образовавшейся за март, апрель, май 2018 года, не оценил разумность досрочного расторжения договора в связи с наличием обозначенной в этих требованиях задолженности, на основании поданного 22.05.2018 иска.  

Расторгнув решением от 29.10.2018 договор аренды нежилых помещений                 от 15.02.2010 № 5, и возложив на общество обязанность возвратить арендованное имущество по акту приема-передачи, суд не обосновал одновременное привлечение арендатора к ответственности в виде неустойки за несвоевременный возврат арендованного имущества в период с 10.05.2018 по 21.05.2018, то есть до прекращения арендных правоотношений, и необходимость такого возврата не арендодателю (управлению), а администрации района.

 Суд округа также отмечает, что по тексту и смыслу уведомления 27.03.2018           № 953, оно было направлено на одностороннее расторжение договора аренды по требованию арендодателя на основании пунктов 5.1, 5.1.2 договора.

Отвечают ли условия пунктов 5.1, 5.1.2 договора аренды от 15.02.2010 № 5 и уведомление от 27.03.2018 № 953 признакам одностороннего отказа стороны от договора (от исполнения договора), регламентированного пунктом 1 статьи 310, статьей 450.1 Гражданского кодекса, имелись ли у арендодателя фактически на момент направления данного уведомления арендатору, предусмотренные законом или договором основания для  одностороннего отказа от договора, и, в таком случае, имелись ли основания для расторжения спорного договора в судебном порядке, судом не выяснено. По итогам разрешения названных вопросов, суду надлежит оценить и правомерность требования управления, заявленного на основании пункта 7.3 договора.

При таких обстоятельствах решение от 29.10.2018 не может быть признано законным, основанным на верном применении норм материального и процессуального права, а фактические обстоятельства, имеющие значение для дела – установленными посредством полного и всестороннего исследования доказательств (часть 4 статьи 15, статья 71, пункты 2, 3 части 4, часть 5 статьи 170, часть 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса).

При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить нарушения и недостатки, изложенные в тексте настоящего постановления, с учетом характера спорных правоотношений и подлежащего применению законодательства, с достаточной полнотой установить существенные для его рассмотрения обстоятельства, дать исчерпывающую правовую оценку всем доводам участников спора, после чего разрешить дело с правильным применением норм материального и процессуального права.

Согласно абзацу 2 части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело, по правилам статьи 110 Кодекса.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

Довод кассационной жалобы о не извещении ответчика надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, арбитражный суд округа не принимает. Обстоятельства надлежащего извещения общества судом первой инстанции о возбуждении производства по делу и его рассмотрении, установлены вступившими в законную силу определением апелляционного суда от 29.12.2018 о возвращении апелляционной жалобы и постановлением суда округа от 21.02.2019 об оставлении его без изменения (т. 2, л. д. 2 – 6, 68 – 73).

Определением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.02.2019 по ходатайству общества исполнение решения от 29.10.2018 приостановлено на срок до рассмотрения кассационной жалобы на указанный судебный акт. Поскольку кассационная жалоба рассмотрена, обжалуемое решение признано подлежащим отмене, приостановление его исполнения утратило силу (часть 4 статьи 283 Арбитражного процессуального кодекса), а такое исполнение невозможно.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.10.2018 по делу № А32-19606/2018 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                 			                               Н.С. Мазурова

Судьи								                               В.А. Анциферов

							                                            Я.Е. Волков