Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-16377/2023

г. Хабаровск

12 февраля 2024 года

Резолютивная часть решения оглашена 06 февраля 2024 года

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи Конфедератовой К.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Градъ Сервис» (ОГРН  

<

***>, ИНН 

<

***>; 680013, 

<

...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Агроторг» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 191025, 

<

...>)

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Рент-Восток» 

о взыскании 230 615 руб. 58 коп.,

при участии:

от истца – ФИО2, представитель по доверенность  от 01.01.2024 № 1;

от ответчика – ФИО3, представитель по доверенности от 13.07.2023;

от третьего лица – явку не обеспечил, уведомлено.

 

Общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Градъ Сервис» (далее – ООО СЗ «Градъ Сервис», истец) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Агроторг» (далее – ООО «Агроторг», ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 42 276 руб., неустойки за нарушение срока внесения арендной платы за период с 16.04.2023 по 06.10.2023 в размере 110 340 руб. 36 коп., с продолжением начисления неустойки за период после 06.10.2023 по день фактической уплаты задолженности по арендной плате в размере 42 276 руб., исходя из ставки неустойки в размере 634 руб. 14 коп. в день; неустойки за нарушение срока выплаты компенсации коммунальных услуг за период с 27.03.2023 по 31.03.2023 в размере 12 048 руб. 66 коп., неустойки за нарушение срока выплаты компенсации коммунальных услуг за период с 01.04.2023 по 12.04.2023 в размере 65 950 руб. 56 коп.

Исковые требования основаны на положениях статей 309, 614, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и обоснованы ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по внесению арендных платежей.

Определением от 13.10.2023 исковое заявление принято к производству арбитражного суда в упрощенном порядке в соответствии с положениями статьи 227 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 названного Кодекса привлечено общество с ограниченной ответственностью «Рент-Восток».

В отзыве на исковое заявление, ООО «Агроторг» выразило несогласие с предъявленными требованиями, указало на отсутствие оснований для взыскания арендной платы за период по 12.04.2023, поскольку с 11.04.2023 арендная плата подлежала внесению ООО «Рент-Восток», в адрес ООО «Агроторг» не поступало доказательств иного распределения арендных платежей и компенсации коммунальных услуг между продавцом и покупателем помещения. Также ответчик сослался на то, что размер неустойки, подлежащей взысканию, рассчитан неверно и ходатайствовал о снижении неустойки на основании статьи 333 ГК РФ.

ООО «Рент-Восток» в представленном отзыве на исковое заявление поддержало позицию ответчика.

ООО СЗ «Градъ Сервис» представило возражение по доводам отзыва на исковое заявление, указало на необоснованность позиции ответчика.

Определением от 06.12.2023 суд перешел к рассмотрению дела в порядке общеискового судопроизводства.

В судебном заседании представители истца и ответчика (принимавшего участие в судебном заседании путем использования системы веб-конференции в соответствии с положениями статьи 153.2 АПК РФ) поддержали позиции, изложенные в исковом заявлении, отзыве на него, дополнительных пояснениях и возражениях.

ООО «Рент-Восток» явку представителя в судебное заседание не обеспечило, извещено надлежащим образом.

Изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства и возражения по существу исковых требований, заслушав доводы представителей сторон, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, 14.12.2022 между ООО СЗ «Градъ Сервис» (арендодатель) и ООО «Спектр» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № 14, по условиям которого арендодатель обязуется передать, а арендатор принять за плату во временное владение и пользование помещение площадью 406,5 кв.м. с кадастровым номером № 27:23:0050501:656 по адресу: 

<

...>. Срок аренды составляет 10 лет и шесть месяцев с момента государственной регистрации такого договора.

Пунктом 2.2 договора аренды установлено, что размер арендной платы за каждый календарный месяц определяется по формуле в размере 4% от товарооборота арендатора (то есть от суммы его выручки за календарный месяц), но не менее 634 140 руб. в месяц (минимальная арендная плата).

Согласно пункту 2.6 договора № 14, внесение арендатором арендной платы производится в следующем порядке:

-           в первые 60 дней с даты подписания акта приема-передачи Помещения арендатору предоставляются арендные каникулы (арендная плата не взимается);

-           после истечения арендных каникул сумма, равная минимальной арендной плате, уплачивается не позднее 15 (пятнадцатого) числа текущего (оплачиваемого) месяца аренды;

-           сумма, превышающая минимальную арендную плату, уплачивается арендатором в срок до 15 (пятнадцатого) числа месяца, следующего за отчетным.

В соответствии с пунктом 2.9 договора № 14 с даты подписания акт приема-передачи до дня заключения арендатором прямых договоров оказания коммунальных услуг с ресурсоснабжающими организациями (а так же при их прекращении и (или) отсутствии) арендатор обязуется компенсировать затраты арендодателя по централизованному обеспечению помещения электроэнергией, теплоснабжением, горячим и холодным водоснабжением, канализацией (коммунальные услуги), потребленных арендатором в помещении.

Компенсация затрат арендодателя по обеспечению помещения коммунальными услугами, осуществляется арендатором ежемесячно в течение 10 (десяти) рабочих дней с момента получения, с даты получения от арендодателя следующих документов: копии счетов, актов оказанных услуг и счетов-фактур, выставленных снабжающими организациями на арендодателя, копии платежных поручений, подтверждающих произведенные арендодателем расходы по оплате коммунальных платежей, счет на оплату компенсации, оригинал акта оказанных услуг арендодателя (с детальной расшифровкой видов и стоимости потребленных услуг), в двух экземплярах, подписанных арендодателем, составленного по форме, приведенной в приложении № 9 к договору аренды (пункт 2.10 названного договора).

Пунктом 7.3 договора № 14 предусмотрено, что в случае просрочки оплаты арендатором арендной платы, компенсации расходов арендодателя на оплату коммунальных услуг (в гом числе в случае, когда в силу закона или договора такая арендная плата и (или) компенсация подлежит уплате после прекращения действия договора или начислена за период после такого прекращения) арендатор обязан выплатить арендодателю неустойку в размере в размере 0,1% от суммы месячной арендной платы, за каждый день просрочки неисполнения обязательства.

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи 14.01.2023, а сам договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Впоследствии, 22.03.2023 между ООО «Спектр» и ООО «Агроторг» заключен договор перенайма № 14, в соответствии с которым права и обязанности арендатора по Договору принял на себя ООО «Агроторг».

По договору купли-продажи от 07.04.2023 ООО СЗ «Градъ Сервис» продало помещение ООО «Рент-Восток»; государственная регистрация перехода права собственности на Помещение произведена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю 11.04.2023.

В соответствии с пунктом 4.1.7 названного договора купли-продажи от 07.04.2023, арендная плата по договору аренды, а также предусмотренная указанным договором компенсация коммунальных услуг, осуществляемая Арендатором, распределяется межу Сторонами в следующем порядке:

-           право требования арендной платы и компенсации коммунальных услуг, подлежащих начислению за период до дня передачи ООО «Рент-Восток» Помещения (не включая этот день), принадлежит ООО СЗ «Градъ Сервис».

-           право требования арендной платы и компенсации коммунальных услуг, подлежащих начислению за период со дня передачи ООО «Рент-Восток» Помещения (включая этот день), принадлежит ООО «Рент-Восток».

Помещение в связи с его продажей передано от ООО СЗ «Градъ Сервис» к ООО «Рент-Восток» по передаточному акту от 13.04.2023.

Также 11.04.2011 в адрес ООО «Агроторг» направлено уведомление № 206 о продаже помещения, а также о том, что ответчику дополнительно будет сообщено о порядке внесения арендной платы.

Кроме того, 17.04.2023 ООО СЗ «Градъ Сервис» уведомило ООО «Агроторг» о  распределения прав требований арендной платы между ООО «Рент-Восток» и истцом  (письмо от 17.04.2023 № 220)

Согласно представленных отчетов об отслеживании почтовых отправлений, указанные уведомления получены ответчиком 17.04.2023 и 25.04.2023 соответственно.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы за период с 01.04.2023 по 12.04.2023, а также за нарушение сроков внесения компенсации по коммунальным платежам, ООО  СЗ «Градъ Сервис» направило в адрес ООО «Агроторг» претензию от 15.09.2023 № 488.

Поскольку в добровольном порядке требования ООО СЗ «Градъ Сервис» не удовлетворены, последнее обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав представленные в дело доказательства и дав им оценку в соответствии со статьей 71 АПК РФ, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьёй 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (статья 310 ГК РФ).

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Пунктом 2 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

В данном случае спорным является внесение арендной платы за период с 01.04.2023 по 12.04.2023.

По материалам дела арбитражный суд установил факт использования ответчиком арендованного помещения  в спорный период. Указанные обстоятельства ООО «Агроторг» по существу не оспариваются.

Рассмотрев доводы ответчика о необходимости внесения арендной платы за 11.04.2023 и 12.04.2023 ООО «Рент-Восток» в силу того, что право собственности последнего на спорное помещение возникло 11.04.2023, суд приходит к следующим выводам.

Действительно, согласно представленной выписке из ЕГРН в отношении спорного помещения, право собственности ООО «Рент-Восток» возникло 11.04.2023 (№ записи 27:23:0050501:656-27/020/2023-9).

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно пункту 1 статьи 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами (то есть передача объекта покупателю по акту приема-передачи) до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (пункт  2 статьи 551 ГК РФ).

Однако в данном случае, при заключении договора купли-продажи от 07.04.2023 стороны пунктом 4.1.7 предусмотрели, что ООО СЗ «Градъ Сервис» принадлежит право требования арендной платы и компенсации коммунальных услуг, подлежащих начислению за период до дня передачи ООО «Рент-Восток» Помещения (не включая этот день).

Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В данном случае стороны путем внесения в договор купли-продажи пункта 4.1.7 определили иной порядок внесения арендной платы, отличный от установленного нормативно. Что не противоречит действующему законодательству.

Ссылка на то, что ООО «Агроторг» не поступало доказательств иного распределения арендных платежей и компенсации коммунальных услуг между продавцом и покупателем Помещения, опровергается представленным в материалы дела письмом от 17.04.2023 № 220, полученным ответчиком 25.04.2023.

Учитывая, что размер арендной платы за апрель 2023 года составил 634 140 руб., в пользу ООО СЗ «Градъ Сервис» подлежало внесение 253 656 руб. Поскольку ООО «Агроторг» оплачено только 211 380 руб., требование о взыскании 42 276 руб. основного долга признается судом обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Рассмотрев требование о взыскании неустойки в размере 110 340 руб. 36 коп. за нарушение сроков внесения арендной платы и 77 999 руб. 22 коп. за нарушение срока компенсации коммунальных услуг, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором денежную сумму - неустойку (штраф, пеню). 

Таким образом, неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств и мерой имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение. 

В соответствии с пунктом 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). 

Пунктом 7.3 договора № 14 предусмотрено, что в случае просрочки оплаты арендатором арендной платы, компенсации расходов арендодателя на оплату коммунальных услуг (в гом числе в случае, когда в силу закона или договора такая арендная плата и (или) компенсация подлежит уплате после прекращения действия договора или начислена за период после такого прекращения) арендатор обязан выплатить арендодателю неустойку в размере в размере 0,1% от суммы месячной арендной платы, за каждый день просрочки неисполнения обязательства.

Судом установлено, что имеет место просрочка исполнения обязательства, следовательно, имеются основания для начисления пени.

Вместе с тем, проверив расчет неустойки, суд не может согласиться с ним исходя из следующего.

Так, судом установлено, что за период с 01.04.2023 по 12.04.2023 ответчиком в пользу истца подлежало внесению 253 656 руб. арендной платы.

Следовательно, при расчете неустойки по задолженности по арендной плате и коммунальные платежи за указанный период, истцу, исходя из буквального толкования пункта 7.3 договора следовало исходить именно из указанного размера арендной платы.

С учетом изложенного, размер неустойки, подлежащий взысканию, должен составить 83 325 руб. 99 коп.

Вместе с тем, рассмотрев ходатайство ООО «Агроторг» о снижении неустойки на основании статьи 333 ГК РФ, суд приходит к следующему.

В силу статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. 

Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды (пункт 2 статьи 333 ГК РФ). 

Согласно пункту 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - Постановление №7), бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Кодекс предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом. 

Снижение неустойки судом возможно только в одном случае - в случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения права. 

Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела, как того требует статья 71 АПК РФ. 

Таким образом, в каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения неустойки с учетом конкретных обстоятельств спора и взаимоотношений сторон. 

Вместе с тем, с учетом позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в пункте 2 Определения от 21.12.2000 №263-О, положения пункта 1 статьи 333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой ущерба. 

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательства и т.д.

Изучив материалы дела, суд установил, что установленный договором аренды размер неустойки – 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, не является чрезмерным.

Вместе с тем, при расчете неустойки по арендной плате и коммунальным платежам за период с 01.04.2023 по 12.04.2023, суд считает возможным производить расчет за период с 16.05.2023 по 06.10.2023, с 20.06.2023 по 06.10.2023 соответственно  и далее по день фактической оплаты основного долга исходя из суммы оставшейся задолженности – 42 276 руб.

В противном случае, размер неустойки значительно превысит сумму основного долга, что не соответствует компенсационный характер гражданско-правовой ответственности и принципу определения неустойки соразмерно нарушенному обязательству.

Произведя расчет неустойки по указанным выше критериям, суд приходит к выводу о том, что в данном случае с ответчика подлежит взысканию неустойка в размере 29 846 руб. 85 коп.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины относятся на ответчика пропорционально размеру удовлетворенных требований и подлежат взысканию с него в пользу истца.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 21 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 ГПК РФ, статья 111 КАС РФ, статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении требования о взыскании неустойки, которая уменьшается судом в связи с несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, получением кредитором необоснованной выгоды (статья 333 ГК РФ).

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворит частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Агроторг» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Градъ Сервис» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 42 276 руб. основного долга, 29 846 руб. 85 коп. неустойки за период с 16.05.2023 по 06.10.2023, а также 4 148 руб. 70 коп. расходов по оплате государственной пошлины.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Агроторг» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Градъ Сервис» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) неустойку в размере 0,1%, начиная с 07.10.2023 по день фактической оплаты суммы основного долга, исходя из суммы долга 42 276 руб.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

 

Судья                                                                                       К.А. Конфедератова