Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-97170/2019

22 июля 2021 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  15 июля 2021 года

Полный текст решения изготовлен  22 июля 2021 года

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Бугорской Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Общество с ограниченной ответственностью "СтройПроектСпб" (197101,                   Санкт-Петербург город, улица Дивенская, дом 1, литера А, офис 609, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 16.11.2005, ИНН: 

<

***>);

ответчик: Общество с ограниченной ответственностью "Селект" (193315,                       Санкт-Петербург город, Новосёлов улица, дом 51, ОГРН: 1167847191335, Дата присвоения ОГРН: 20.04.2016, ИНН: 7811607889);

третье лицо: Жилищно-Строительный кооператив "Фрегат"

о взыскании 40 000 000 руб. штрафа, 

при участии

- от истца: представитель ФИО2 по доверенности от 27.10.2020;

- от ответчика: представитель ФИО3 по доверенности от 05.11.2020, ФИО4 (протокол от 17.08.2020),

- от третьего лица: представитель не явился, извещен,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "СтройПроектСпб" (далее – истец, ООО "СтройПроектСпб") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Селект" (далее – ответчик, ООО "Селект") о взыскании штрафных санкций по инвестиционному договору на строительство многоквартирного жилого дома  № 1 от 15.11.2016 в размере 40 000 000 руб. 

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.11.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Жилищно-строительный кооператив «Фрегат» (Кооператив). 

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.02.2021 по делу назначена судебная почерковедческая экспертиза, проведение которой поручено эксперту АНО «Региональная организация судебных экспертиз» ФИО5, в связи с чем производство по делу приостановлено.

В суд поступило заключение АНО «Региональная организация судебных экспертиз» № 726эк-21 от 28.04.2021, в связи с чем определением от 11.05.2021 производство по делу возобновлено.

В судебном заседании 15.07.2021 представитель Истца настаивал на удовлетворении иска.

Представитель Ответчика против удовлетворения иска возражал.

Извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства Кооператив своего представителя в судебное заседание не направил, в связи с чем дело рассмотрено в его отсутствие в соответствии со статьей 156 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, доводы иска и отзыва на него, заслушав мнения присутствующих в судебном заседании лиц, суд установил следующее.

15.11.2016 между ООО «Селект» (далее - Инвестор), ООО «СтройПроектСпб» (Организатор строительства) и ЖСК «Фрегат» (Заказчик-застройщик), был заключен Инвестиционный договор №1 на строительство (реконструкцию) многоквартирного жилого дома (далее - Договор).

Предметом Договора является реализация инвестиционного проекта, предусмотренного Приложением №1 к Договору (далее - "Инвестиционный проект") (п. 2.1.).

 В рамках реализации Инвестиционного проекта Инвестор поручает, а Заказчик-Застройщик принимает на себя обязательства по реконструкции четырехэтажного здания (строения), кадастровый номер 78:12:0634301:2043 (старый кадастровый номер 78:12:6343А: 19:91), находящегося на земельном участке по адресу: 

<

...>. литера "А", с кадастровым номером 78:12:0634301:19 (далее -"Земельный участок"), в результате которой будет создан новый объект недвижимого имущества: многоквартирный жилой дом (далее - "Результат инвестирования") (п. 2.2.).

Заказчик-Застройщик поручает, а Организатор обязуется выполнить на свой риск собственными и привлеченными силами за счет средств Заказчика-Застройщика (ЖСК «Фрегат») все работы по проектированию, строительству Объекта (статус реконструируемого здания, получаемый при начале работ по реконструкции (строительству) и действующий до ввода объекта в эксплуатацию), в соответствии с утвержденным инвестиционным проектом, являющимся Приложением №1 к Договору, заданием  Заказчика-Застройщика и  проектной  документацией,  включая  возможные работы, определенно в ней не упомянутые, но необходимые для полного сооружения Объекта и нормальной его эксплуатации.

В силу положений п. 2.4. Договора право собственности на результат инвестирования возникает у Застройщика-Заказчика - ЖСК «Фрегат».

Согласно пункту 3.1.1. Договора Инвестор  (ООО «Селект») обязуется предоставить Заказчику-Застройщику в аренду Земельный участок и находящиеся на нем здания, строения и сооружения, для целей строительства и реконструкции здания (в соответствии с инвестиционным проектом) путем заключения договора аренды на инвестиционных условиях. Инвестор также обязан незамедлительно предоставлять правоустанавливающие и другие документы, необходимые для оформления и получения исходно-разрешительной документации; участвовать в работе комиссии по сдаче-приемке Объекта инвестирования; предоставлять Заказчику-Застройщику все необходимые документы, имеющие отношение к исполнению Сторонами принятых на себя обязательств по настоящему Договору (3.1.2-3.1.4 Договора).

Кроме того, в силу положений 3.1.7. Договора после реализации Инвестиционного проекта в соответствии с условиями, определенными Приложением №1 на дату заключения Договора, Инвестор обязан заключить с Организатором (ООО «СтройПроектСпб») договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях, предусмотренных Договором.

Инвестор вправе требовать заключения договора купли продажи земельного участка и здания в порядке и в соответствии с условиями настоящего договора и приложением №1 к настоящему договору (п. 3.2.4).

В соответствии с разделом 3 Договора Заказчик-Застройщик обязан, в том числе произвести своими силами или силами иной организации проектно-изыскательские работы перед началом строительства (реконструкции) Здания и осуществлять контроль за разработкой проектно-сметной документации; оформить разрешительную документацию на строительство (реконструкцию) Здания; Заключить с Организатором договор подряда на выполнение строительных работ и(или) иных необходимых работ для строительства (реконструкции) Здания; После завершения строительства Объекта инвестирования получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию; после получения разрешение на ввод в эксплуатацию Объекта инвестирования зарегистрировать свое право собственности на жилые и нежилые помещения в Результате инвестирования, в отношении которых не заключены договоры паевого взноса; Оплачивать за свой счет выполненную работу Организатора в порядке и на условиях, предусмотренных договором, заключенным с Организатором.

Организатор обязан выполнить все проектные (стадия Проект, утверждаемая часть и т.д.), организационные, строительные, и отделочные работы в объеме и сроки, предусмотренные договором подряда, заключенным с Застройщиком-Заказчиком и приложениями к нему и сдать законченный строительством Объект инвестирования Застройщику-Заказчику в состоянии, обеспечивающем нормальную его эксплуатацию в соответствии с утвержденным проектом (п. 3.5.1.).

Организатор вправе, если Заказчик-Застройщик не исполняет свои обязательства по своевременной оплате выполненных работ - удерживать в своем владении построенный Объект инвестирования целиком, либо его часть;  Требовать с                   Заказчика-застройщика возмещения потерь, в виде фактически оплаченных или неизбежных в будущем расходов, в соответствии со ст. 406.1 ГК РФ.

Как следует из раздела четвертого Договора, указанный договор заключен с целью извлечения выгоды всеми сторонами. 

Выгодой Инвестора является увеличение стоимости Земельного участка в результате строительства (реконструкции) здания и возможность продажи Земельногоучастка Заказчику-Застройщику на более выгодных условиях после реализацииИнвестиционного проекта, а также благо, предусмотренное Дополнительнымсоглашением №1 к Договору.

Под благом, установленным дополнительным соглашением №1, стороны понимают комплекс работ и услуг, оказываемый Организатором Инвестору по строительству объекта капитального строительства в порядке и сроки, установленные соглашением сторон. Стороны вправе предусмотреть и разработать проект строительства (реконструкции) объекта капитального строительства. Перед началом реализации указанного блага, стороны вправе заключить самостоятельный договор. Вознаграждение Организатора по реализации блага включена в стоимость договора купли-продажи в соответствии с инвестиционным проектом и поименованного в настоящем договоре.

Выгодой Заказчика-Застройщика является возможность привлекать денежныесредства третьих лиц по договорам паевого взноса или иным договорам с третьимилицами, предусматривающим отчуждение жилых и нежилых помещений в Объектеинвестирования, а также приобретение права собственности на результат инвестирования. Денежные средства, полученные путем заключения таких договоров, являются прибылью Заказчика-Застройщика и не подлежат перераспределению между Сторонами настоящего Договора.

Выгодой Организатора является получение вознаграждения за выполненныеработы       по       осуществлению       организационных,       проектно-изыскательских и или строительных работ при реализации инвестиционного проекта.

Согласно п. 5.1. Договора сроки реализации Инвестиционного проекта устанавливаются Инвестиционным проектом (Приложение №1).

Договор аренды на инвестиционных условиях между Инвестором и Заказчиком-Застройщиком, предусмотренный п.3.1.1. Договора, должен быть заключен не позднее 10 дней с момента заключения настоящего Договора (п. 5.2.).

Договор аренды (на инвестиционных условиях) на земельный участок был заключен между ООО «Селект» (арендодатель) и ЖСК «Фрегат» (арендатор) 15.11.2016, по условиям Договора ООО «Селект» предоставило во временное владение и пользование недвижимое имущество, состоящее из земельного участка, кадастровый номер 78:12:0634301:19, расположенный по адресу: 

<

...>, литера А площадью 7635 кв.м., а также все здания, сооружения, для целей инвестиционной деятельности, включающую в себя строительство и/или реконструкцию, а ЖСК «Фрегат» обязалось вносить установленную договором плату.

Согласно п.3.1 Договора аренды (на инвестиционных условиях) ценой договора является арендная плата, вносимая в порядке, сроки и размере, установленном в Приложении №3 к Договору. Пункт 5 Приложения №3 к Договору определяет порядок внесения ежемесячной арендной платы в размере 1 000 000 рублей. По условиям Договора до момента получения разрешения на строительство и/или реконструкцию арендатор освобождается от уплаты арендных платежей.

13.08.2018 между сторонами было подписано Дополнительное соглашение к Договору (далее - Соглашение), согласно которому стороны пришли к соглашению, что выкупная стоимость всех указанных в инвестиционном договоре №1 от 15.11.2016 объектов недвижимости согласована сторонами в настоящем инвестиционном договоре №1 от 15.11.2016. в приложении №1,3 к инвестиционному проекту «Расчет стоимости строительства. План-график», в разделе 6. п. 6-1 и составляет 200 000 000 руб. Порядок оплаты выкупной стоимости объектов недвижимости должен быть определен в соответствующем договоре купли-продажи, в строгом соответствии с разделом 6.              п. 6-1 приложения №3 к Инвестиционном) проекту. Стороны пришли к соглашению о том, что договор купли-продажи между ООО «СтройПроектСПб» и ООО «Селект», существенные условия которого согласованы сторонами в приложении №2 к инвестиционному договору №1 от 15.11.2016, должен быть заключен в срок до 30.09.2018. Стороны пришли к соглашению считать недействительным текст  пункта 3 в приложении №2 к инвестиционному договору №1 от 15.1 1.2016, а вместо него принять в качестве существенного условия то, что переход права собственности на согласованные объекты недвижимости подлежит государственной регистрации и происходит до полной оплаты объектов, при этом, до момента полной оплаты объектов устанавливается залог в силу закона в пользу продавца.

Стороны пришли к соглашению, для оплаты выкупных платежей, согласно таблице №1 за июнь в размере 4 080 000 рублей 00 коп и июль в размере 15 080 000 рублей 00 коп установить срок - до 30.08.2018. Стороны согласовали порядок оплаты выкупных платежей всех указанных в инвестиционном договоре №1 от 15.11.2016 объектов недвижимости в таблице №1 являющейся приложением к настоящему соглашению к инвестиционному договору № 1 от 15.11.16.

Стороны дополнили инвестиционный договор №1 от 15.11.16 пунктом № 3.1.8 в следующей редакции: «Инвестор обязуется не уклоняться от заключения и заключить и договор купли-продажи объектов недвижимости указанных в инвестиционном договоре №1 от 15.11.16 в порядке и на условиях, согласованных сторонами в инвестиционном договоре №1 от 15.11.16 и приложениях к нему», а также пунктом № 8.5 в следующей редакции: «Стороны пришли к соглашению о том, что в случае нарушения п. 3.1.8 Инвестиционного договора №1 от 15.11.16, виновная сторона оплачивает потерпевшей стороне денежную сумму в размере 40 000 000 руб. в течение 15 рабочих дней с момента направления требования потерпевшей стороной. Уклонением от заключения договора стороны понимают действия виновной стороны объективно препятствующие заключению и подписанию договора, а также бездействие виновной стороны в течение 1 месяца с момента, когда такой договор должен был быть заключен. Уплата денежной суммы не прекращает обязательства сторон к заключению договора купли-продажи указанных объектов недвижимости.

Ссылаясь на то, что до настоящего момента Инвестор (ООО «Селект») не исполнил своих обязательств, указанных в пункте 3.1.8. Договора, а именно не заключил договор купли-продажи недвижимости, Истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании штрафа.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, суд пришел к следующему выводу.

Как установлено статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации      (далее – ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310 ГК РФ).

На случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме - штраф или в виде периодически начисляемого платежа - пени (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из разъяснений, изложенных в п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Проанализировав условия Договора и Соглашения в их совокупности и взаимосвязи, сопоставив их с фактически обстоятельствами дела, суд пришел к выводу об объективной невозможности установления содержания и субъектного состава договора купли-продажи, подлежащего заключению, ввиду объективных противоречий в будущем  собственнике результата инвестирования по тексту представленных документов. 

Во взаимосвязи с противоречивыми договорными условиями суд также принимает во внимание, что сделанный экспертом АНО «Региональная организация судебных экспертиз» № 726эк-21 от 28.04.2021 вывод о подписании Соглашения ФИО6 носит вероятностный, а не утвердительный характер.

При этом из материалов дела не следует, что ООО «Селект» является стороной, виновной в незаключении договора купли-продажи, поскольку не представляется возможным определить невыполненное Инвестором обязательство.

С учетом изложенного, суд не установил экономического смысла, преследованного Инвестором при подписании Соглашения. Не усматривается данного обстоятельства и из иных представленных в дело доказательств. 

Принцип свободы договора (статья 421 ГК РФ) предполагает добросовестность действий его сторон, разумность и справедливость его условий, в частности, их соответствие действительному экономическому смыслу заключаемого соглашения.

Согласно ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.

В случае несоблюдения требований, предусмотренных данной статьей, суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.

Свобода договора, предполагая, что стороны действуют по отношению друг к другу на началах равенства и автономии воли и определяют условия договора самостоятельно в своих интересах, при этом не означает, что стороны при заключении договора могут действовать и осуществлять права по своему усмотрению без учета прав других лиц (своих контрагентов), а также ограничений, установленных ГК РФ и другими законами.

Кроме того, вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником (пункт 2 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Между тем, в силу положений пункта 3 статьи 405 Гражданского кодекса Российской Федерации должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора. Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (статья 406 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В материалах дела отсутствуют доказательства реализации инвестиционного проекта, а равно принятия ООО «СтройПроектСпб» (Организатор строительства) и ЖСК «Фрегат» (Заказчик-застройщик) каких-либо мер к строительству и исполнению предусмотренных Договором обязательств, с выполнением которых связано право на получение прибыли в результате реализации инвестиционного проекта.

Из представленного Ответчиком акта осмотра территории по адресу:                     Санкт-Петербург, ул.Новоселов, д.51, лит.А, кадастровый номер 78:12:9634301:19, с фототаблицей от 26.04.2021, составленного представителями ответчика и специалистом отдела строительства и землепользования Администрации Невского района                     Санкт-Петербурга, следует, что строительство не осуществляется, строительные работы не ведутся.

В рамках арбитражного дела № А56-11641/2021 ООО «Селект» обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к ООО «СтройПроектСПб» и ЖСК «Фрегат» о расторжении договора аренды (на инвестиционных условиях) от 15.11.2016 на земельный участок, относящийся к землям населенных пунктов, с кадастровым номером 78:12:9634301:19, общей площадью 7635 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>, литер А, а также на все здания и сооружения, улучшения земельного участка, иные объекты (сооружения) расположенные на участке; о расторжении инвестиционного договора на строительство многоквартирного дома от 15.11.2016 №1.

В обоснование иска Инвестор указал на нарушение ЖСК «Фрегат» и ООО «СтройПроектСПб» сроков реализации Инвестиционного проекта, и тем самым лишение ООО «Селект» возможности получения того результата, на который он мог рассчитывать по условиям п.2.2 Инвестиционного договора №1 от 15.11.2016, что на основании п.2 ст.450 ГК РФ является существенным нарушением договорных условий и основанием для расторжения договора.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.05.2021 по делу № А56-11641/2021 исковые требования удовлетворены. 

В рамках указанного арбитражного дела суд исходил из того, что спорные договоры заключены в 2016 году и в соответствии с Инвестиционным проектом, являющимся неотъемлемой частью этих договоров, строительство должно быть завершено к маю 2020 года. Рабочая документация по объекту должна быть выполнена в ноябре 2017 года. Следовательно, с ноября 2017 года Инвестор вправе был рассчитывать на получение арендной платы за пользование земельным участком. Между тем, судом установлено, что никакие строительные работы на земельном участке не ведутся, рабочая документация не выполнена. Следовательно, заключенные сторонами инвестиционный договор и договор аренды на протяжении более 4 лет не исполняются вообще, что нарушает и сроки, установленные договором, и права ООО «Селект», как инвестора и арендодателя земельного участка и зданий, который ввиду бездействий Организатора и заказчика-застройщика не получает арендную платы за переданное в аренду имущество. 

Суд пришел к выводу о том, что указанные нарушения являются существенными, поскольку в значительной степени лишают ООО «Селект» того, на что он был вправе рассчитывать при заключении спорных договоров. Ввиду изложенного, суд согласился с доводами Инвестора о наличии оснований для расторжения договоров, в связи с чем исковые требования были удовлетворены.

В рамках настоящего дела с учетом фактических обстоятельств дела и по мотивам, указанным выше, суд также не установил правовых оснований для взыскания с ООО «Селект» 40 000 000 руб. штрафа, что влечет отказ в удовлетворении исковых требований.

Расходы по делу распределяются в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Ответчику с депозитного счета суда подлежат перечислению излишне уплаченные денежные средства.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «СтройПроектСпб» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 200 000 руб.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «СтройПроектСпб» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Селект» 5 500 руб. судебных расходов по оплате экспертизы.

Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью «Селект» с депозитного счета Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области денежные средства в размере 19 500 руб.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Бугорская Н.А.