АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89, 

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А07-10669/22

г. Уфа

01 июля 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 24.06.2022

Полный текст решения изготовлен 01.07.2022

 

Арбитражный  суд Республики Башкортостан в составе судьи Шайхутдиновой И.С., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев дело по иску

Общества с ограниченной ответственностью "ЛИНКОР-ИНВЕСТ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к Министерству земельных и имущественных отношений  Республики Башкортостан (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

Третье лицо: Финансовое управление Администрации городского округа г.Уфа Республики Башкортостан (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о признании недействительными ничтожные условия договоров

 

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2, доверенность от 19.04.2022 г., диплом о высшем юридическом образовании 

от иных лиц представители не явились, извещены надлежащим образом

 

Общество с ограниченной ответственностью "ЛИНКОР-ИНВЕСТ" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Министерству земельных и имущественных отношений  Республики Башкортостан о признании недействительными ничтожные условия договоров, а именно:

-     приложение № 2  к договору аренды земельного участка № 654-15 от 18.09.2015 г. в части установления ставки арендной платы, в размере 5,18%, на 2019-2021 годы, превышающей нормативно установленную ставку арендной платы, в размере 3,44%;

-     приложение № 2 к договору аренды земельного участка № 10-22 от 20.01.2022 года в части установления ставки арендной платы, в размере - 5,18%» на 2022 год, превышающей нормативно установленную ставку арендной платы, в размере 3,44%.

Истец в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик  и третье лицо явку в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети "Интернет.

Ответчик отзыв на иск, иные, запрошенные судом документы не представил, наличие долга в установленном порядке не оспорил, в связи с чем в силу ч. 2 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации несет риск неисполнения им данного процессуального действия.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителя истца, суд 

 

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, 18.09.2015 между Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Линкор» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 654-15, по условиям которого общество «Линкор» в аренду на срок с 04.09.2015 по 04.09.2018 был предоставлен земельный участок общей площадью 54 556 кв. м, с кадастровым номером 02:55:050226:3025, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Ленинский район, ул. Д. Булякова, для проектирования и строительства многофункционального сервисного центра. 

Дополнительным соглашением № 1 от 23.06.2016 о внесении изменений в договор аренды земельного участка № 654-15 от 18.09.2015 права и обязанности по договору аренды переданы от Общества с ограниченной ответственностью  «Линкор» к Обществу с ограниченной ответственностью  «Линкор-Инвест». 

Обществу с ограниченной ответственностью «Линкор-Инвест» (далее – общество «Линкор-Инвест») было выдано разрешение № 02-RU03308000-1559П-2018 от 23.07.2018 на строительство на земельном участке с кадастровым номером 02:55:050226:3025 объекта недвижимости «Многофункциональный сервисный комплекс» по ул. ФИО3 в Ленинском районе городского округа г. Уфа «Литер 1. Литер 2» со сроком действия до 23.02.2019. 

В соответствии с выписками из ЕГРН от 27.04.2019 № 99/2019/259424081 и № 99/2019/259424087 за обществом «Линкор-Инвест» 31.08.2018 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:050226:3488, степень готовности - 8%, площадь застройки - 750,7 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...> и на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:050226:3489, степень готовности - 8%, площадь застройки - 15 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>.  

21.01.2022 соглашением сторон договор аренды земельного участка ЗУ№654-15 от 18.09.2015 г. был расторгнут с 11.01.2022 года.

20.01.2022 года между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (арендодатель) и ООО «Линкор-Инвест» (арендатор) был заключен договор аренды ЗУ № 10-22 (далее по тексту - «спорный договор аренды»).

Согласно п. 3.1. договора, срок действия договора определен его сторонами как: с 11.01.2022 года до 11.01.2025 года.

В соответствии с п. 1.1. договора разрешенное использование земельного участка установлено также как и в ранее заключенном договоре аренды, как: «для проектирования и строительства многофункционального сервисного комплекса».

Функциональное (целевое) использование земельного участка определено как: «для завершения строительств объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами: 02:55:050226:3488; 02:55:050226:3489».

 21.02.2022 года Отделом выдачи разрешений и градостроительного контроля Администрации ГО г. Уфа РБ арендатору было выдано Разрешения на строительство № 02-RU03308000-1557П-2022 на завершение строительства объекта капительного строительства.

Фактически на земельном участке с момента его получения в аренду велось и по текущий день ведется строительство в установленном порядке Многофункционального сервисного комплекса («СТО») («автосалоны, автоцентры, станции технического обслуживания автомобилей»), в связи с чем истец считает, что арендодателем, как в первом договоре аренды № 654-15 от 18.09.2015 г., так и в договоре аренды, заключенном 21.01.2022 года, была установлена завышенная/ничтожная ставка арендной платы.

В соответствии  с Решением Совета  городского округа г. Уфа РБ №30/1 от 03.12.2007 «Об арендной плате за землю в городском округе город Уфа  Республики Башкортостан» (п.5.1), ставка  арендной платы за земельный участок с разрешенным  видом  использования: объекты ремонта  и технического обслуживания – составляет 3,44%.

Соответственно, ставка арендной платы вместо подлежащей применению 3,44% от кадастровой стоимости земельного участка, необоснованно указывается – 5,18%. 

Учитывая данное обстоятельство, истец направил, первоначально - 12.07.2021 года, исх. № 12/07, а затем и повторно 12.08.2021 года в адрес ответчика письма, исх. № 12-08, которым просил последнего предоставить ответ на указанные письма-обращения арендатора  в течение тридцати календарных дней со дня его получения путем внесений соответствующих изменений в договор аренды земельного участка № 654-15 от 18.08.2015 года с отражением наличия/отсутствия задолженности по лицевому счету арендатора и наличием/отсутствием переплаты с указанием размера такой переплаты и предложением по его зачету/возврату арендатору, либо путем направлением в адрес арендатора соответствующего ответа о необоснованности запроса - обращения.         w

На указанные письма-обращения арендатора последним были получены ответы от МЗИО РБ, который письмами от 16.07.2021 года и 10.09.2021 отказал арендатору в удовлетворении его досудебных требований, указав, что ставка АП, в размере - 5,18% согласована сторонами и является законной.

В связи с невозможность урегулирования спора в досудебном порядке, и получив при этом отказ, истец обратился с настоящим иском в Арбитражный суд Республики Башкортостан. 

Оценив все представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает иск подлежащим удовлетворению на основании следующего. 

В силу статей 64, 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств. 

В соответствии со статьей 8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе равноправия сторон. Стороны пользуются равными правами на заявление отводов и ходатайств, представление доказательств, участие в их исследовании, выступление в судебных прениях, представление арбитражному суду своих доводов и объяснений, осуществление иных процессуальных прав и обязанностей, предусмотренных названным кодексом. 

По правилам части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Согласно части 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий. 

Таким образом, в силу статей 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд на основе принципа состязательности с учетом представленных сторонами доказательств устанавливает значимые для дела обстоятельства. При этом каждая из сторон несет риск процессуальных последствий непредоставления доказательств. 

В соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. 

В соответствии с пунктом 4 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. 

Как следует из материалов дела и установлено судом, 18.09.2015 между Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан  и Обществом с ограниченной ответственностью «Линкор» был заключен договор аренды земельного участка № 654-15, по условиям которого общество «Линкор» в аренду на срок с 04.09.2015 по 04.09.2018 был предоставлен земельный участок общей площадью 54 556 кв. м, с кадастровым номером 02:55:050226:3025, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Ленинский район, ул. Д. Булякова, для проектирования и строительства многофункционального сервисного центра. Дополнительным соглашением № 1 от 23.06.2016 о внесении изменений в договор аренды земельного участка № 654-15 от 18.09.2015 права и обязанности по договору аренды переданы от общества «Линкор» к обществу «Линкор-Инвест». Обществу «Линкор-Инвест» было выдано разрешение № 02-RU03308000-1559П-2018 от 23.07.2018 на строительство на земельном участке с кадастровым номером 02:55:050226:3025 объекта недвижимости «Многофункциональный сервисный комплекс» по ул. ФИО3 в Ленинском районе городского округа г. Уфа «Литер 1. Литер 2» со сроком действия до 23.02.2019. 

В соответствии с выписками из ЕГРН от 27.04.2019 № 99/2019/259424081 и № 99/2019/259424087 за обществом «Линкор-Инвест» 31.08.2018 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:050226:3488, степень готовности - 8%, площадь застройки - 750,7 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...> и на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:050226:3489, степень готовности - 8%, площадь застройки - 15 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>.

Судебными актами по делу А07-16002/2019 Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, с учетом положений ч. 3 ст. 48 АПК РФ, отказано в удовлетворении исковых требований его правопредшественника - Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан к Обществу с ограниченной ответственностью «Линкор-Инвест», при участии в деле третьего лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, о признании отсутствующим права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:050226:3488, расположенный по адресу: 

<

...> о признании отсутствующим права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:050226:3489, расположенный по адресу: 

<

...> о погашении регистрационной записи в ЕГРН № 02:55:050226:3488-02/101/2018-1 от 31.08.2018 о государственной регистрации права на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:050226:3488 по адресу: 

<

...> о погашении регистрационной записи в ЕГРН № 02:55:050226:3489-02/101/2018-1 от 31.08.2018 о государственной регистрации права на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:050226:3489 по адресу: 

<

...> об обязании ООО «Линкор-Инвест» освободить и вернуть по акту приема-передачи земельного участка с кадастровым номером 02:55:050226:3025, общей площадью 54556 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> о разрешении Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, в случае неисполнения судебного решения ООО «Линкор-Инвест», освободить земельный участок с кадастровым номером 02:55:050226:3025, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Ленинский район, ул. Д.Булякова, с взысканием расходов с ООО «Линкор-Инвест». 

Основанием отказа в удовлетворении исковых требований Министерства послужили выводы судов по делу А07-16002/2019, согласно которым на спорных объектах незавершенного строительства с кадастровыми номерами 02:55:050226:3488 (автосалон, литер 1), 02:55:050226:3489 (трансформаторная подстанция, литер 2), расположенных на земельном участке с кадастровым номером 02:55:050226:3025, были полностью завершены работы по возведению фундаментов, имеющих в результате окончания их строительства самостоятельное назначение, что нашло свое подтверждение в заключениях судебных экспертиз, проведенных по делу, и было установлено судами, объем выполненных работ на спорных объектах позволяет их идентифицировать в качестве самостоятельных объектов недвижимого имущества (недвижимой вещи), что исключает удовлетворение исковых требований о признании отсутствующим права собственности ООО «Линкор-Инвест» на спорные объекты, погашении регистрационной записи и обязании вернуть земельный участок, занятый указанными объектами. 

Как следует из материалов дела № А07-16002/19 определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 октября 2021 года (Резолютивная часть определения объявлена 11 октября 2021 года. Определение изготовлено в полном объеме 18 октября 2021 года) апелляционным судом была произведена замена истца (подателя апелляционной жалобы) по делу № А07-16002/2019 с Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на его процессуального правопреемника – Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, основанная на факте функционального правопреемства, проведенного между правопредшественником и правопреемником, поскольку возможность функционального правопреемства между органом государственной власти и органом местного самоуправления обусловлена возможностью перераспределения публично-правовых функций и полномочий между названными органами.  

По арбитражному делу № А07-16002/19 в кассационной инстанции, вынесением Арбитражным судом Уральского округа постановления от 21 июня 2022 года, завершилось рассмотрение дела в отношении объектов незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:050226:3488 и кадастровым номером 02:55:050226:3489 (Резолютивная часть постановления объявлена 20 июня 2022 г. Постановление изготовлено в полном объеме 21 июня 2022 г.). 

Названным постановлением кассационная инстанция оставила в силе решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.12.2020 по делу № А07-16002/2019 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.01.2022 по тому же делу, а кассационную жалобу Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан – без удовлетворения. 

В силу положений ч. 2 ст. 69 АПК РФ судебные акты по делу А07-16002/2019 имеют преюдициальное значение для настоящего дела, поскольку в настоящем деле рассматриваются исковые требования ООО «Линкор-Инвест» к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, о признании недействительными ничтожных условий договоров, арендодателем по которым выступает Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан - приложение № 2 к договору аренды земельного участка № 654-15 от 18.09.2015 г. в части установления ставки арендной платы, в размере – 5,18%, на 2019-2021 годы, превышающей нормативно установленную ставку арендной платы, в размере – 3,44%, а также приложение № 2 к договору аренды земельного участка № 10-22 от 20.01.2022 года в части установления ставки арендной платы, в размере – 5,18%, на 2022 год, превышающей нормативно установленную ставку арендной платы, в размере – 3,44%.

В соответствии с ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Арбитражное дело № А07-16002/2019 рассмотрено между теми же лицами - ООО «Линкор-Инвест» и Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан.

Судебными актами по делу А07-16002/2019 установлено правомерное нахождение на земельном участке с кадастровым номером 02:55:050226:3025 объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами 02:55:050226:3488 (автосалон, литер 1), 02:55:050226:3489 (трансформаторной подстанции, литер 2), предоставленном арендатору по тому же самому договору аренды земельного участка № 654-15 от 18.09.2015 г., ставка арендной платы, в размере – 5,18%, по которому оспаривается истцом по настоящему делу, 

Как следует из искового заявления истца и установлено судом в результате исследования, анализа и оценки материалов по настоящему делу - 21.01.2022 года, соглашением сторон - ООО «Линкор-Инвест» (арендатор) и Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (арендодатель) договор аренды земельного участка № 654-15 от 18.09.2015 г. был расторгнут с 11.01.2022 года, поскольку за день до этого - 20.01.2022 года, между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан и ООО «Линкор-Инвест» был заключен договор аренды земельного участка № 10-22, в отношении того же самого земельного участка с кадастровым номером 02:55:050226:3025, что и по договору № 654-15 от 18.09.2015 г.   

Согласно п. 3.1. договора № 10-22, срок его действия определен сторонами с 11.01.2022 года до 11.01.2025 года. 

В соответствии с п. 1.1. договора разрешенное использование земельного участка установлено в договоре, также как и в ранее заключенном договоре аренды № 654-15 от 18.09.2015 г., как: «для проектирования и строительства многофункционального сервисного комплекса».  

Функциональное (целевое) использование земельного участка определено как: «для завершения строительств объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами: 02:55:050226:3488; 02:55:050226:3489».

Таким образом, новый договор аренды № 10-22 от 20.01.2022 года был заключен между арендодателем и арендатором для завершения строительства объектов незавершенного строительства, возведенных арендатором в период действия договора аренды № 654-15 от 18.09.2015 г., на том же земельном участке с кадастровым номером 02:55:050226:3025.

21.02.2022 года Отделом выдачи разрешений и градостроительного контроля Администрации городского округа г. Уфа арендатору было выдано Разрешение на строительство № 02-RU03308000-1557П-2022 для завершения строительства объектов капительного строительства.

В исковом заявлении ООО «Линкор-Инвест», со ссылкой на судебные акты по делу А07-16002/2019 (ч. 2 ст. 69 АПК РФ), а также на материалы, приобщенные к настоящему делу, указывается, что основной объект недвижимости с кадастровым номер 02:55:050226:3488 строился и достраивается в настоящее время истцом в соответствии с проектной документацией объекта капитального строительства, подготовленного ООО Архитектурно-строительной компаний «Ризалит», шифр 18/206, Уфа 2017 г. и в соответствии с выданным разрешениями на строительство в порядке, предусмотренном ст.51 Градостроительного кодекса РФ, согласно которым на земельном участке с кадастровым номером 02:55:050226:3025 изначально предполагалось строительство Многофункционального сервисного комплекса («СТО»)  по ул. ФИО3 в Ленинском районе городского округа г. Уфа, который по подвиду функционального использования (виды (типы) объектов), относится к «автосалонам, автоцентрам, станциям технического обслуживания автомобилей (СТО)».

В связи с этим истец считает, что арендодателем, как в договоре аренды № 654-15 от 18.09.2015 г., так и в договоре аренды, заключенном 21.01.2022 года № 10-22, установлена завышенная и ничтожная ставка арендной платы.

В соответствии с ч. 1  ст. 133 АПК РФ задачами подготовки дела к судебному разбирательству являются определение характера спорного правоотношения и подлежащего применению законодательства, обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела; разрешение вопроса о составе лиц, участвующих в деле, и других участников арбитражного процесса; оказание содействия лицам, участвующим в деле, в представлении необходимых доказательств; примирение сторон.

Согласно ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В соответствии с абз. 4 ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, применение последствий недействительности ничтожной сделки.

Исходя из системного толкования статей 2, 4  АПК РФ целью обращения в суд является восстановления нарушенного или оспариваемого права и/или пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения (ст. 12 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, закрепленным в абз. 2 п. 71 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 25) оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 ГК РФ). 

Пунктом 73 Постановления № 25, со ссылкой на п. 1 ст. 168 ГК РФ, разъясняется, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой.

Согласно абз. 2 п. 3 ст. 166 ГК РФ допустимо предъявление исков о признании недействительной ничтожной сделки без заявления требования о применении последствий ее недействительности, если истец имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной. В случае удовлетворения иска в решении суда о признании сделки недействительной должно быть указано, что сделка является ничтожной (п. 84 Постановления № 25).

Как отмечается истцом в иске, нарушение его прав как арендатора по договорам аренды, заключенным с ответчиком, заключается в том, что его правовой статус как добросовестного арендатора, ввиду оплаты последним арендных платежей по ставке арендной платы, в размере – 3,44%, в настоящее время подвергается ответчиком сомнению, поскольку в договорах установлена ставка арендной платы, в размере – 5,18%, которая по мнению ответчика, напротив, является законной.

Решение же суда по иску истца, вынесенное в его пользу, будет свидетельствовать о действительной реализации такого способа защиты – как «восстановление положения», существовавшего до нарушения права (ст. 12 ГК РФ). 

Кроме того, как полагает истец, определение судебным решением по иску нормативной (законной) ставки исключает как на текущий момент, так и в будущем правовые основания для взыскания повышенной (незаконной) арендной платы и начисления арендодателем соответствующих пеней на суммы, которые уже были уплачены арендатором в пользу арендодателя из расчета, что нормативная ставка равна значению – 3,44%, что, в свою очередь, будет свидетельствовать о действительной реализации такого способа защиты как – «пресечение действий, создающих угрозу нарушения права». 

На предварительном судебном заседании истцом была предоставлена информация и установлено судом, что Управлением земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан уже подано исковое заявление к ООО «Линкор-Инвест», с привлечением в дело в качестве третьего лица Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, о взыскании с общества  задолженности по арендной плате в размере 2 313 538 руб. 91 коп., неустойки в размере 2 239 367 руб. 12 коп. по договору аренды земельного участка № 654-15 от 18.09.2015 г., начисленных по ставке арендной платы, в размере – 5,18%, что свидетельствует о том, что угроза нарушения прав ООО «Линкор-Инвест» реально существует. 

Исковое заявление Управления принято к производству суда и по нему возбуждено арбитражное производство по делу А07-6738/2022. 

Поскольку истцом в настоящем иске формализовано только лишь требование о признании недействительными определенных условий договоров, представленных в иске, в части установления, по мнению истца, завышенной и ничтожной ставки арендной платы, в размере 5,18%, превышающую по его мнению нормативно установленную ставку арендной платы, в размере – 3,44%, соблюдение досудебного порядка урегулирования не обязательно (ч. 5 ст. 4 АПК РФ, п. 44 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 № 18).

В тоже время, истцом в материалы дела предоставлены и судом приобщены соответствующие обращения ООО «Линкор-Инвест» от 12.07.2021 года, исх. № 12/07 и повторное  от 12.08.2021 года, исх. № 12-08, в адрес ответчика, в которых истцом сообщалось о необходимости применения к договорным отношениям сторон нормативной ставки, в размере – 3,44% и которыми истец просил ответчика предоставить ответ на указанные письма-обращения арендатора в течение тридцати календарных дней со дня их получения, путем внесений соответствующих изменений в договор аренды земельного участка № 654-15 от 18.09.2015 года, с отражением в ответах наличия или отсутствия задолженности по лицевому счету арендатора и наличием или отсутствием переплаты, с указанием размера такой переплаты и предложением по его зачету или возврату арендатору, либо путем направлением в адрес арендатора соответствующих ответов о необоснованности запросов-обращений. 

Принимая во внимание судебные акты по делу А07-16002/19 (проведенное апелляционным судом процессуальное правопреемство, основанное на факте материального/функционального правопреемства по спорному договору аренды), а также фактическое вступление в договор аренды № 654-15 от 18.09.2015 г. в качестве арендодателя - Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (судом учитывается факт его расторжения по соглашению сторон, где арендодателем выступает именно Министерство, а не Управление), а также заключение с истцом Министерством нового договора аренды публичного земельного участка от 21.01.2022 года № 10-22, который выступает в нем также как и в расторгнутом договоре в качестве арендодателя, суд, с учетом положений ст. 50, 51 АПК РФ, пришел к выводу об отсутствии необходимости привлечения в дело в качество третьего лица – Управления земельных и имущественных отношений городского округа г. Уфа, так как его права и обязанности, а также законные интересы в настоящем деле не затрагиваются. 

Кроме того, суд считает возможным применение к указанным выше договорам аренды ст. 617 ГК РФ, которая гарантирует арендатору по договору аренды сохранение его прежних условий при изменении собственника-арендодателя имущества, по следующим основаниям. 

Функциональное правопреемство является аналогом правопреемства в имущественных правоотношениях, хотя и отличного от него по основаниям возникновения, и также создает предпосылки для процессуального правопреемства в порядке статьи 48 АПК РФ  (определения Верховного суда Российской Федерации от 27.04.2016 № 306-ЭС15-18438; от 18.03.2016 г. № 306-ЭС15-18438).

Таким образом, функциональное правопреемство по существу является аналогом ст. 384 ГК РФ («Уступка прав»).

В рассматриваемом по настоящему делу спору замены собственника земельного участка с кадастровым номером 02:55:050226:3025 не происходит, поскольку право государственной собственности на спорный участок не разграничено, но, вместе с тем, происходит замена функционального органа, компетентного осуществлять правомочия государственного собственника в отношении земельного участка, в том числе правомочия арендодателя. 

Поскольку ст. 617 ГК РФ направлена на защиту интересов арендатора при изменении собственника-арендодателя имущества, такими гарантиями вправе обладать и арендатор по договору аренды, в котором изменение собственника имущества, переданного в аренду, не происходит, а происходит лишь замена уполномоченного лица.       

В определении ВС РФ от 24.12.2020 года № 305-ЭС20-14025, при рассмотрении спора с применением ст. 617 ГК РФ, закреплено правовое заключение, подлежащее по мнению суда применению и по настоящему делу.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 24 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды.

В силу пункта 1 статьи 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Таким образом, лицо, к которому перешло право собственности на арендуемое имущество, вне зависимости от волеизъявления арендатора в силу закона приобретает права и обязанности арендодателя, прежний собственник этого имущества выбывает из правоотношений по его аренде, независимо от того, внесены изменения в договор аренды или нет, а соответствующий договор продолжает регулировать отношения между новым арендодателем и арендатором. Следовательно, к новому арендодателю переходят не отдельные права выбывшего лица, а правовая позиция по договору в целом, то есть вся совокупность его прав и обязанностей, имеющаяся в наличии на момент перехода права собственности.

Принимая во внимание, что к функциональному правопреемству по аналогии (ст. 6 АПК РФ) подлежат применению положения ст. 384 ГК РФ, суд полагает возможным применение по настоящему делу по аналогии и положений ст. 617 ГК РФ и соответствующие разъяснения, содержащиеся в судебных актах Верховного суда Российской Федерации (определение ВС РФ от 24.12.2020 года № 305-ЭС20-14025; пункт 24 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. № 66). 

В связи с отсутствием в требованиях истца финансовых притязаний к городскому округу г. Уфа, как к получателю арендных платежей (ст. 62 Бюджетного кодекса Российской Федерации) по спорным договорам аренды земельного участка, рассматриваемым по настоящему делу, а также отсутствием правовых оснований для предъявления в последующем от имени истца требований к городскому округу г. Уфа в рамках кондикционных обязательств (неосновательного обогащения), поскольку, истцом оплата в течение всего периода пользования земельным участком и по текущий день осуществлялась по ставке – 3,44%, которая по мнению истца, является законной, суд пришел к выводу об отсутствии необходимости привлечения в дело в качестве третьего лица и уполномоченного финансового органа городского округа г. Уфа, с учетом положений ст. 158 БК РФ, а также п. 1 ст. 1 Положения о Финансовом управлении Администрации городского округа г. Уфа РБ, утвержденного решением Совета городского округа г. Уфа от 21.11.2012 года № 11/31 (в ред. решение от 23.12.2020 года № 72/6).      

Ведомственные структуры расходов бюджета городского округа г. Уфа и Республики Башкортостан, по заявленному в иске периоду – 2019-2022 г.г., не включают в себя отдельное упоминание о расходах по возмещению неосновательно приобретенных денежных средств по земельным участкам, государственная собственность на которую не разграничена и, соответственно, не указывают на главного распорядителя бюджетными средствами по исполнению таких обязательств.

При таких условиях надлежащим ответчиком по иску о неосновательном обогащении казны публично-правового образования – городского округа г. Уфа, при наличии такового на текущий момент, а равно и в будущем, в случае предъявления соответствующего иска арендатором, являлся бы финансовый орган последнего, т.е. Финансовое управление Администрации городского округа г. Уфа РБ.

Поскольку исковые требования истца основаны на нормах материального и процессуального законодательства, предъявлены к надлежащему ответчику, суд считает, что исковое заявление истца подлежит рассмотрению судом по заявленным истцом требованиям и в текущем составе лиц, участвующих в деле (истец и ответчик), без привлечения иных лиц.  

Согласно разъяснениям, содержащимся в Постановлении № 25 (п.100), признавая сделку недействительной в части, суд в решении приводит мотивы, исходя из которых им был сделан вывод о том, что сделка была бы совершена сторонами и без включения ее недействительной части (статья 180 ГК РФ). При этом в силу пунктов 1 и 4 статьи 421 ГК РФ признание судом недействительной части сделки не должно привести к тому, что сторонам будет навязан договор, который они не намеревались заключать. В связи с этим, при решении вопроса о признании недействительной части сделки или сделки в целом суду следует вынести указанный вопрос на обсуждение сторон (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ).

Между тем, несмотря на имеющие в материалах дела уведомления сторон о начавшемся судебном процессе (ст. 122, 123 АПК РФ), ответчик отзыв в дело не представил; явку своего представителя не обеспечил и на предварительное судебное заседание (06.06.2022 г.), и на судебное заседание (24.06.2022 г.).  

В соответствии со ст. 156 АПК РФ непредставление отзыва на исковое заявление или дополнительных доказательств, которые арбитражный суд предложил представить лицам, участвующим в деле, не является препятствием к рассмотрению дела по имеющимся в деле доказательствам; при неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие; при неявке в судебное заседание иных лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд рассматривает дело в их отсутствие.

Согласно ст. 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности; лица, участвующие в деле, вправе знать об аргументах друг друга до начала судебного разбирательства. Истцом представлены и в материалах дела содержатся надлежащие доказательства заблаговременного доведения истцом до сведения ответчика искового заявления истца (ст. 126 АПК РФ). 

Кроме того, соответствующие доказательства были представлены истом и на предварительном судебном заседании. 

Поскольку, согласно ч. 2 ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, соответствующие риски не доведения до истца и суда соответствующей правовой позиции по заявленным истцом требованиям по настоящему делу, возлагаются на ответчика. 

Изучив заявленные требования и собранные по делу материалы, суд считает правомерной позицию истца, согласно которой заявленные им требования подлежат рассмотрению с применением по делу нормативного правового акта (ст. 13, ст. 133, 168 АПК РФ) - Решения Совета городского округа г. Уфа от 03.12.2007 года № 30/7 «Об арендной плате за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан».

Согласно п. 2 и 3 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные без торгов устанавливается органом государственной власти субъекта РФ в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта РФ, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 22.12.2009 г. № 480 утверждены Правила определения размера и внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности РБ, и земли, государственная собственность на которые не разграничена (Правила № 480).

Согласно п. 1.2 Правил установлена формула определения арендной платы за земельный участок в год, исходя из которой размер арендной платы (АП) представляет собой произведение площади земельного участка, удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка (КС) и ставки арендной платы в процентах от кадастровой стоимости земельного участка (К) делимой на 100.

Как следует из договоров аренды между истцом и ответчиком, представленных истцом и приобщенных судом к материалам дела, приведенная формула для расчета арендной платы используется и в них.

Правилами № 480 предусмотрено, что органы местного самоуправления устанавливают ставки арендной платы за земли, государственная собственность не разграничена, с учетом скорректированных (путем добавления либо исключения) видов разрешенного использования земельных участков в пределах интервалов ставок арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена, полномочия по распоряжению которыми в соответствии с законодательством осуществляются органами местного самоуправления.

Статьями 20, 33 Устава городского округа Уфа установление ставок арендной платы на земли, находящиеся в муниципальной собственности и земли государственная собственность на которые не разграничена, отнесено к полномочиям Совета. 

Советом городского округа г. Уфа 03.12.2007 было принято решение № 30/7 «Об арендной плате за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан».

Позднее, на основании решения Совета городского округа г. Уфа от 24.05.2017 № 11/3 к решению Совета от 03.12.2007 № 30/7, было утверждено приложение № 1-З «Ставки арендной платы на территории городского округа г. Уфа на период с 01.06.2017 года». 

Соответствующие ставки (п. 5.9. приложения № 1-З), в размере – 5,18%, и ставка арендной платы, в размере – 3,44% (п. 5.1. приложения № 1-З), в указанном нормативном правовом акте представлены в общем разделе № 5 приложение № 1-З, объединенные общим «видом разрешенного использования» – «Земли под объектами торговли, общественного питания, оказания услуг и бытового обслуживания».  

Решение Совета городского округа город Уфа опубликовано на официальном сайте городского округа Уфа https://gorsovet-ufa/ru, вступило в законную силу с момента подписания 24 мая 2017 г. и распространяется на правоотношения, возникшие с 1 июня 2017 г.

Поскольку, ставки арендной платы, рассматриваемые по настоящему делу, в размере – 5,18% (п. 5.9. приложения № 1-З), и ставка арендной платы, в размере – 3,44% (п. 5.1. приложения № 1-З) установлены уполномоченным на то органом местного самоуправления – Советом городского округа г. Уфа, то, согласно разъяснениям, содержащимся в 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. № 73 - в силу абз. 2 п. 1 ст. 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом («регулируемая арендная плата») – нормативные ставки арендной платы по договорам аренды № 654-15 от 18.09.2015 г. и от 21.01.2022 года № 10-22, являются регулируемыми. 

Указанное следует также из определения Судебной коллегии по административным делам Верховного суда Российской Федерации от 07.06.2018 г. № 49-АПГ18-9, рассмотревшего спор об экономической обоснованности ставки арендной платы (подпункт 5.9 пункта 5 Приложения N 1-3 к  решению Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03 декабря 2007 г. N 30/7). 

В соответствии с п. 1 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16 июля 2009 года № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее - Постановление № 582).

 Рядом судебных актов Конституционного суда Российской Федерации (определения от 29.05.2019 г. № 1355-О; от 28.11.2019 г. № 3072-О; от 28.02.2017 года № 424-О) отмечается, что редакцией положений ст. 39.7 ЗК РФ воспроизведена редакция ст. 65 ЗК РФ (утратила силу с 01.03.2015 года) которая, в корреспонденции с абз. 2 п. 1 ст. 424 ГК РФ, при определении (изменении) размера арендной платы и порядка ее расчета («регулируемая цена»), связала публичные образования (субъекты РФ) на всей территории Российской Федерации требованиями федерального законодательства о необходимости обеспечения эффективного использования земель на основании оценки их экономических факторов, влияющих на уровень доходности земельных участков, что следует из постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 года № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» и нормативных документов, утвержденных этим постановлением. 

В силу п. 1 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, что нашло свое закрепление в судебных актах Верховного суда Российской Федерации (п. 66 Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2019), утвержденного Президиумом ВС РФ 27.11.2019 года; апелляционных определениях ВС РФ от 13.02.2020 г. № 66-АПА19-16; от 29.01.2020 г. № 55-АПА19-15; от 15.01.2020 г. № 4-АПА19-38), постановление Правительства РФ № 582, в части установления Основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами, т.е. когда речь идет о «регулируемой арендной плате.

В соответствии с правовой позицией Конституционного суда Российской Федерации, сформулированной в определении от 11.05.2004 г. № 209-О, земельный налог имеет сходную с арендной платой правовую природу в силу положений ст. 65 ЗК РФ, ставка по которой, также как и по арендной плате, не может устанавливаться произвольно, а подлежит определению на основе анализа и оценки экономических, природных и иных факторов, влияющих, в том числе на уровень доходности земельного участка по местоположению.

Нельзя считать допустимым такое положение вещей, когда дифференцированные ставки могут устанавливаться органами местного самоуправления и государственной власти фактически произвольно.

Как отмечается Конституционным судом в определении, с учетом схожести правового регулирования, данная позиция применяется и к вопросам установления базовых ставок арендной платы за землю, находящуюся в муниципальной, государственной собственности или в отношении которой государственная собственность не разграничена.

В тоже время, согласно п. 1 решения Совета городского округа г. Уфа от 03.12.2007 № 30/7, как это установлено и в нормах федерального и республиканского законодательства (Постановление Правительства Республики Башкортостан от 22.12.2009 г. № 480), землепользователь обязан вносить плату за пользование земельным участком в размере, эквивалентном доходности земельного участка, исходя из его фактического использования.

Таким образом, принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, закреплен и в решении Совета городского округа г. Уфа от 03.12.2007 № 30/7. 

  Между тем, принцип экономической обоснованности ответчиком – арендодателем по договорам аренды публичного земельного участка № 654-15 от 18.09.2015 г. и от 21.01.2022 года № 10-22, в результате установления в них арендной платы по ставке, в размере – 5,18%, нарушается, поскольку арендодателем проигнорировано требование действующего законодательства об обязательном учете сведений о том, какое действительное фактическое назначение имеют расположенные на земельном участке с кадастровым номером 02:55:050226:3025 объекты недвижимости, какая фактическая эксплуатация объектов недвижимости планируется к осуществлению в будущем.

В постановлении Конституционного суда Российской Федерации от 12.11.2020 № 46-П по делу о проверке конституционности п. 1 п. 4 ст. 378.2 НК РФ, отмечаются следующие правовые заключения суда: конституционно-правовое содержание законодательства о налогах и сборах предполагает, в частности, что налоговые обязательства производны от экономической деятельности; дискреция, принадлежащая государству в установлении и прекращении налоговых обязанностей, тем не менее не позволяет ему вводить несправедливые, дискриминационные различия среди налогоплательщиков и действовать вопреки критериям формальной определенности закона, принципам поддержания доверия к действиям властей, законного и справедливого налогообложения; виды разрешенного использования и местоположение каждого земельного участка непосредственно предопределены не фискальными принципами и задачами, но принципами и целями комплексного и устойчивого развития территорий, территориального планирования и градостроительного зонирования, землепользования и застройки, границами территориальной зоны, правилами землепользования и застройки и градостроительным регламентом, а также особенностями уже сложившегося (согласно ранее действовавшим правилам) землепользования в отношении конкретных участков. При таком их назначении и разнообразии архитектурно-градостроительная деятельность и землеустройство имеют иные цели и последствия, нежели гарантии экономически обоснованного, равномерного и справедливого налогообложения недвижимости; взимание налога на имущество организаций исходя из налоговой базы, определяемой по кадастровой стоимости зданий (строений, сооружений) исключительно из того, что они расположены на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания, хотя объект недвижимости имеет иное назначение и (или) фактическую эксплуатацию, не оправданно в конституционно-правовом отношении, поскольку допускает возложение повышенной налоговой нагрузки на налогоплательщика без экономических на то оснований.

В результате анализа материалов дел и доводов истца, суд приходит к выводу, что при установлении ставки арендной платы, в размере -5,18%, в договорах аренды, заключенных с ООО «Линкор-Инвест», арендодатель исходил лишь из формального наименования основного объекта недвижимости с кадастровым номером 02:55:050226:3488 в договорах и в разрешительно-строительной документации как - «строительство Многофункционального сервисного комплекса».  

В тоже время, закрепленные в действующем законодательстве основания, когда для выбора и установления соответствующей ставки регулируемой арендной платы за основу принимаются сведения о разрешенном использовании земельного участка, определенные и установленные применительно к конкретному земельному участку в соответствии с требованиями градостроительного и земельного законодательства, не могут применяться публичными арендодателями без учета сведений о фактическом назначении объектов недвижимости и (или) их фактической эксплуатации, что, как отмечается в приведенном ранее постановлении Конституционного суда Российской Федерации от 12.11.2020 № 46-П, не оправданно в конституционно-правовом отношении, поскольку допускает возложение повышенной налоговой нагрузки на налогоплательщика без экономических на то оснований. 

  Суд считает правомерными доводы истца, согласно которым третий и четвертый столбцы приложения № 1-З к решению Совета городского округа г. Уфа от 03.12.2007 № 30/7, содержат уточняющую информацию, третий столбец – «Подвид функционального использования (виды/типы) объектов» под размещение которых используется земельный участок»; четвертый столбец: «Виды деятельности и примеры объектов», которые расположены на земельном участке. 

По п.5.9. (применяемая ставка арендной платы – 5,18%) в третьем столбце указано: «Торговля на промтоварных и смешанных рынках, в торгово-сервисных комплексах», а в столбце четыре: «Земли под промтоварными, продуктовыми, смешанными рынками и ярмарками, торгово-сервисными, торгово-деловыми и прочими торговыми комплексами и центрами торговли». 

По п. 5.1. в третьем столбце приложения № 1-З указано: «Объекты ремонта и технического обслуживания автотранспорта», а в столбце четыре: «Автосалоны, автоцентры, станции технического обслуживания автомобилей, автосервисы, автомойки, пункты шиномонтажа, вулканизации», что соответствует действительным и фактическим хозяйственным и функциональным свойствам объекта с кадастровым номером 02:55:050226:3488 (автосалон, литер 1), который в результате окончания строительства объекта капитального строительства в соответствии с разрешительной и проектной документацией, должен быть возведен на земельном участке с кадастровым номером 02:55:050226:3025.

Приведенное существенное для настоящего дела фактическое обстоятельство о том, что основной объект недвижимости (02:55:050226:3488), возводимый ответчиком на предоставленном ему для этих целей земельном участке, относится по  «Виду деятельности» к автосалону, было установлено также судебными актами по делу А07-16002/19, имеющими преюдициальное значение для настоящего дела (ч. 2 ст. 69 АПК РФ), а также из проектной документацией объекта капитального строительства, подготовленного для истца ООО Архитектурно-строительной компаний «Ризалит», шифр 18/206, приобщенного к материалам дела.

Правомерность применения к «Объектам ремонта и технического обслуживания автотранспорта» - автосалонам, автоцентрам, станциям технического обслуживания автомобилей, автосервисам, автомойкам, пунктам шиномонтажа, вулканизации», ставки арендной платы, в размере – 3,44%, следует также из приобщенным к материалам дела по ходатайству истца ответу АО «Эксперт-Оценка» от 30.05.2022 года, исх. № 295, на запрос истца в адрес АО «Эксперт-Оценка» от 18.05.2022 года, вход. № 386, в котором АО «Эксперт-Оценка», сообщает, что именно данное общество по инициативе городского округа города Уфа Республики Башкортостан привлекалось последним для определения величины арендной платы (в процентах от кадастровой стоимости) за пользование земельными участками, предназначенными для рынков, торговых центров, торгово-сервисных комплексов, на основании заключенного с обществом договора от 15 мая 2017 г. N 17-395-КУ.

Привлечение АО «Эксперт-Оценка» для определения величины арендной платы по договору от 15 мая 2017 г. N 17-395-КУ следует также из определения Судебной коллегии по административным делам Верховного суда Российской Федерации от 07.06.2018 г. № 49-АПГ18-9, рассмотревшего спор об экономической обоснованности ставки арендной платы (подпункт 5.9 пункта 5 Приложения N 1-3 к  решению Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03 декабря 2007 г. N 30/7).

В своем ответе от 30.05.2022 года, исх. № 295 АО «Эксперт-оценка» сообщает, что ставка арендной платы в отношении земельных участков, предназначенных для размещения автосалонов, автоцентров, станций технического обслуживания автомобилей, автосервисов, автомоек, пунктов шиномонтажа, вулканизации, балансировки колес, диагностики двигателей, кодировки, установки стекол, автосигнализации и прочих автоаксессуаров, определенная в размере – 3,44%, установлена в полном соответствии и с соблюдением основных принципов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 582. 

По ходатайству истца к материалом дела приобщено также решение Верховного суда Республики Башкортостан от 19 декабря 2018 года по административному делу N 3га-985/2018, вступившее в законную силу, на которое была сделана отсылка в ответе АО «Эксперт-Оценка» и которым закреплены выводы суда о том, что ставка арендной платы, в размере 3,44%, в отношении земельных участков, предназначенных для размещения автосалонов, автоцентров, станций технического обслуживания автомобилей, автосервисов, автомоек, пунктов шиномонтажа, вулканизации, балансировки колес, диагностики двигателей, кодировки, установки стекол, автосигнализации и прочих автоаксессуаров, установлена административным ответчиком (Совет городского округа город Уфа Республики Башкортостан) в соответствии с принципом экономической обоснованности, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 582, что одновременно обеспечивает максимальное поступление в бюджет арендных платежей при одновременном соблюдении экономически справедливого баланса интересов арендодателя и арендаторов земельных участков.

Применительно к заявленным истцом требованиям по иску судом отмечается, что соответствующая ставка арендной платы, в размере – 3,44%, которая подлежит применению к таким объектам как: автосалоны, автоцентры, станции технического обслуживания автомобилей, автосервисы, автомойки, пункты шиномонтажа, вулканизации, балансировки колес, диагностики двигателей, кодировки, установки стекол, автосигнализации и прочих автоаксессуаров, применяется и к земельным участкам на которых в установленном порядке ведется строительство данных объектов.

В определении Верховного суда Российской Федерации от 28 мая 2019 г. N 309-ЭС19-6493, со ссылкой на п. 35 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», закреплен вывод, что использование земельного участка «для эксплуатации объекта недвижимости» допускается при установлении вида разрешенного использования «для строительства» исходя из того, что цель использования испрашиваемого земельного участка не противоречит разрешенному использованию, поскольку вид разрешенного использования «для строительства» одновременно предполагает и последующую эксплуатацию соответствующего объекта недвижимости.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абз. 2 п. 74 Постановления Пленума ВС РФ № 25 договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.  

В частности, в определение ВС РФ от 06.05.2019 г. № 308-ЭС19-4843 по делу № А53-38010/2017, со ссылкой на п. 1 ст. 422 ГК РФ, п. 16 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 года № 73, п. 74 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 г. № 25, указано, что при установлении размера арендной платы, стороны должны исходить из нормативно установленной ставки, а не из ставки, согласованной в договоре. Верховный суд посчитал, что поскольку заключение договора с нарушением условия о регулируемой цене противоречит сущности законодательного регулирования указанного правового института, нижестоящие суды правомерно признали, что в указанной части условие договора ничтожно, муниципальное образование обязано возвратить неосновательное обогащение, полученное в результате применения ничтожного условия договора, в размере, превышающем нормативно установленную ставку арендной платы.

В определение ВС РФ от 17.09.2020 года № 301-ЭС20-11908 по делу А43-51651/2018 Верховный суд согласился с позицией окружного кассационного суда, который отменил судебные акты нижестоящих судов и вернул дело на новое рассмотрение, указав в постановлении, что суды первой и апелляционной инстанций при рассмотрении спора не применили ст. 424 ГК РФ и 65 ЗК РФ, а также разъяснения, приведенные в 16 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 и пришли к неправомерному выводу о возможности определения платы за землепользование на основании соглашения сторон, в связи с чем доводы истца о несоответствии расчета арендной платы за землю действующим нормативным актам не были рассмотрены по существу. 

В своем определении ВС РФ, кроме того, отметил, что для применения регулируемой арендной платы не требуется оспаривание договора в соответствующей части в самостоятельном порядке. 

Принимая во внимание приведенные в решении нормы материального права, судебные акты Конституционного и Верховного судов Российской Федерации, а также учитывая, что нормативная ставка арендной платы, подлежащая включению в договоры аренды публичного земельного участка № 654-15 от 18.09.2015 г. и от 21.01.2022 года № 10-22, заключенные с ООО «Линкор-Инвест», является «регулируемой», признание недействительными (ничтожными) пунктов договоров, согласно которым ставка арендной платы в них установлены арендодателем, в размере – 5,18%, превышающая законно (нормативно) установленную ставку, в размере – 3,44%, не приведет к тому, что сторонам будет навязан договор, который они не намеревались заключать (п. 100 Постановления Пленума ВС РФ № 25), суд считает возможным удовлетворить требования истца в полном объеме. 

При этом, судом отмечается, что расторжение договора аренды земельного участка № 654-15 от 18.09.2015 г. соглашением его сторон от 21.01.2022 года, которым договор был расторгнут с 11.01.2022 года, не препятствует признанию судом отдельных его условий недействительными (ничтожными), поскольку расторжение договора не имеет юридического значения и не влияет на возможность признания договора недействительным.

Правовые последствия расторжения договора направлены на прекращение обязательств сторон на будущее время, тогда как признание сделки недействительной направлено на подтверждение того, что она не влечет юридических последствий с момента ее совершения. В этой связи расторжение договора не препятствует признанию его недействительным (Определение ВС РФ от 21.06.2018 № 303-ЭС14-4717(4)).

Таким образом, заявленные Обществом с ограниченной ответственностью  «Линкор-Инвест» к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине возлагаются на ответчика в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Признать недействительными ничтожными:

-     приложение № 2  к договору аренды земельного участка № 654-15 от 18.09.2015 г. в части установления ставки арендной платы, в размере 5,18%, на 2019-2021 годы, превышающей нормативно установленную ставку арендной платы, в размере 3,44%;

-     приложение № 2 к договору аренды земельного участка № 10-22 от 20.01.2022 года в части установления ставки арендной платы, в размере - 5,18%» на 2022 год, превышающей нормативно установленную ставку арендной платы, в размере 3,44%.

Взыскать с Министерства земельных и имущественных отношений  Республики Башкортостан (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "ЛИНКОР-ИНВЕСТ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 6 000 руб. сумму расходов по уплате госпошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по ходатайству взыскателя. 

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

 

Судья                                                                 И.С. Шайхутдинова