АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

Нижний Новгород

Дело № А82-13976/2019

23 мая 2022 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 16.05.2022.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Кислицына Е.Г.,

судей Бабаева С.В., Павлова В.Ю.,

при участии представителя

истца: ФИО1 (доверенность от 21.10.2021)

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика –

общества с ограниченной ответственностью «Проком»

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 23.09.2021  и

на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 28.01.2022

по делу № А82-13976/2019 

по иску администрации города Екатеринбурга 

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Проком» 

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 

о взыскании 165 043 рублей 08 копеек,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, – общество с ограниченной ответственностью «АСП-СТАР» 

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

и   у с т а н о в и л : 

администрация города Екатеринбурга (далее – Администрация) обратилась в Арбитражный суд Ярославской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Проком» (далее – ООО «Проком», Общество) о взыскании 155 536 рублей 72 копеек задолженности по арендной плате за период с 09.06.2015 по март 2019 года по договору аренды земельного участка № 5-715 от 25.04.2002, 9 506 рублей 36 копеек пеней, начисленных с 11.01.2019 по 14.03.2019.

Суд первой инстанции привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «АСП-СТАР» (далее – ООО «АСП-СТАР», третье лицо).

Арбитражный суд Ярославской области решением от 08.06.2020, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 13.11.2020, отказал в удовлетворении иска. 

Арбитражный суд Волго-Вятского округа постановлением от 19.05.2021 отменил решение от 08.06.2020 и постановление от 13.11.2020, направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ярославской области.

При новом рассмотрении Арбитражный суд Ярославской области решением от 23.09.2021, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 28.01.2022, удовлетворил иск частично: взыскал с Общества 102 468 рублей 25 копеек долга по арендной плате за период с 01.06.2016 по 31.03.20219 и 6 163 рубля 03 копейки пеней, начисленных с 11.01.2019 по 14.03.2019. Суд удовлетворил требования истца в пределах исковой давности, придя к выводу о том, что Общество является долевым собственником на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства и обязан вносить плату за пользование земельным участком, на котором расположен объект недвижимости.

Не согласившись с вынесенными судебными актами, Общество обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление вследствие несоответствия выводов судов фактическим обстоятельствам дела и неправильного применения норм материального и процессуального права.

По мнению Общества, суды, проигнорировали его доводы о том, что Администрация неправомерно начислила арендную плату, поскольку здание не введено в эксплуатацию, ответчик не пользуется принадлежащей ему долей в праве собственности и соответственно частью земельного участка. Кассатор считает, что для определения размера арендной платы суды не установили площадь части земельного участка, занятую зданием и необходимую для его использования, доля в котором принадлежит ответчику. Расчет размера арендной платы, представленный истцом и принятый судами, который учитывает соотношения площадей помещений здания торгового центра и административного (офисного) здания (проектной площади) не соотносится со статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации и не учитывает степени строительной готовности административного здания.

Администрация в отзыве на кассационную жалобу и в заседании окружного суда отклонила доводы заявителя кассационной жалобы и просила оставить в силе оспариваемые судебные акты, как законные и обоснованные.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, письменного отзыва и заслушав представителя истца, окружной суд пришел к выводу об отсутствии оснований  для отмены обжалованных судебных актов.

Как видно из документов и установили суды, Администрация (арендодатель) и ЗАО «Торговый дом «Чкаловский» (арендатор, впоследствии переименовано в ООО «АСП-СТАР») заключили договор от 25.04.2002 № 5-715 аренды земельного участка муниципального образования «город Екатеринбург», в соответствии с которым арендатору предоставлен земельный участок с кадастровым номером 66:41:0501005:004, общей площадью 12 082 квадратных метра, расположенный по адресу: 

<

...>, под существующий рынок.

Договор заключен на срок 10 лет (пункт 9.1 договора).

Согласно дополнительному соглашению № 2 от 28.12.2004 площадь предоставленного в аренду земельного участка увеличена до 19 550 квадратных метров, кадастровый номер изменен на 66:41:0501005:0016, цель предоставления в аренду –«строительство торгового центра».

На указанном земельном участке арендатором возведены шестиэтажное здание торгового центра общей площадью 40 968,8 квадратного метра, кадастровый номер 66:41:0505001:81, введенное в эксплуатацию, и незавершенное строительством здание с кадастровым номером 66:41:0206014:94 и степенью готовности – 35 процентов, общей площадью 18 855,6 квадратного метра.

ООО «Торговый дом «Чкаловский» (заказчик) и ООО «МедикалТЕСТ» (инвестор) заключили договор от 27.10.2006 № 22оф-06и долевого инвестирования строительства, в соответствии с которым заказчик обязался за счет инвестора реализовать инвестиционный проект (четырнадцатиэтажное торгово-офисное здание на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0501005:0016) и передать заказчику помещение площадью 190 квадратных метров на седьмом этаже.

Цена договора составила 9 550 000 рублей, срок строительства определен до 30.12.2008.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 17.05.2011 по делу № А60-6046/2011 за ООО «МедикалТЕСТ» признано право на долю в размере 190/18303,80 в праве собственности на объект незавершенного строительства (административное здание), литера А, степень готовности – 35 процентов, площадь застройки – 1507,5 квадратного метра, инвентарный номер 1\38888\А\21, расположенный по адресу: 

<

...>.

ООО «МедикалТЕСТ» зарегистрировало право на долю в Едином государственном реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним 04.08.2011.

ООО «Проком» зарегистрировало право собственности на указанную долю посредством вклада в уставный капитал 09.06.2015.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 19.12.2018 по делу № А40-63279/11-101-303, вынесенным в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «АСП-Стар» и вступившим в законную силу, установлено, что права и обязанности ООО «АСП-Стар» по договору аренды от 25.04.2002 № 5-715 прекращены с 01.01.2014. В соответствии с заключенными дополнительными соглашениями к указанному договору аренды арендаторами с множественностью лиц на стороне арендатора являются физические и юридические лица, имеющие и зарегистрировавшие право собственности на долю в спорном объекте незавершенного строительства.

Администрация, полагая, что с момента государственной регистрации права на долю в объекте незавершенного строительства ООО «Проком» является стороной договора аренды от 25.04.2002 № 5-715, поэтому обязано вносить арендную плату за пользование земельным участком, обратилась в Арбитражный суд Ярославской области с иском. 

Из статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, а также пункта 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – Постановление № 11) следует, что покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение; если недвижимость находится на земельном участке.

В пункте 14 Постановления № 11 указано, что при рассмотрении споров, связанных с применением пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее: покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Аналогичные разъяснения содержатся в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

В названном пункте также разъяснено, что переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка. В частности лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.

За ответчиком зарегистрировано право собственности на долю в объекте незавершенного строительства, что является основанием для вступления в договор аренды земельного участка от 25.04.2002 № 5-715 на правах соарендатора.

Таким образом, Общество с 09.06.2015 обязано вносить арендную плату за пользование земельным участком.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Порядок определения размера арендной платы, за земельные участки, расположенные на территории Свердловской области, установлен Положением о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области, утвержденным постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 № 1855-ПП (далее – Положение № 1855-ПП).

В пункте 5 Положения № 1855-ПП установлена формула расчета годовой арендной платы за земельные участки, на которых расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие разным лицам.

С учетом данной методики площадь земельного участка, приходящаяся на долю Общества, правильно определена истцом в соответствии с пунктом 5 Положение № 1855-ПП и составляет 63,96 квадратного метра.

Доводы ответчика о том, что единственно верным и обоснованным является расчет платы, исходя из определения размера части земельного участка, фактически занятой незавершенным строительством административным зданием, апелляционным судом не принимаются.

Предметом договора аренды, права и обязанности по которому возникли у ответчика, является единый земельный участок площадью 19 550 квадратных метров.

Следовательно, размер обязательств ответчика должен быть определен на основании Положения № 1855-ПП, исходя из имеющихся в деле доказательств, подтверждающих размер доли ответчика в праве на объект недвижимости, общую площадь объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, площадь земельного участка.

Сведений о том, что на момент рассмотрения спора земельный участок с кадастровым номером 66:41:0501005:16 разделен в установленном порядке, не имеется.

По результатам исследования и оценки имеющихся в материалах дела доказательств, установив факт ненадлежащего исполнения Обществом условий договора аренды земельного участка, суды первой и апелляционной инстанций, осуществив расчет размера арендной платы пропорционально площади объектов недвижимости, находящихся в собственности ответчика, к общей площади объектов недвижимости от общей площади земельного участка, с учетом срока исковой давности, о применении которого заявлено Обществом, пришли к обоснованному выводу о том, что на стороне ответчика образовалась задолженность по арендной плате за период с 01.06.2016 по 31.03.20219 в размере 102 468 рублей 25 копеек.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и получили надлежащую правовую оценку, по существу направлены на переоценку доказательств и сделанных на их основании выводов судов, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судами по правилам, предусмотренным в статьях 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, им дана надлежащая правовая оценка согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

Согласно статьям 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 287 (пункт 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

П О С Т А Н О В И Л :

решение Арбитражного суда Ярославской области от 23.09.2021 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 28.01.2022 по делу № А82-13976/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Проком»

 – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

           Председательствующий

 

Е.Г. Кислицын

 

Судьи

С.В. Бабаев

В.Ю. Павлов