ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-147854/2018

06 июня 2019 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена 30 мая 2019 года

Постановление изготовлено в полном объеме  06 июня 2019 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Желтянникова В.И.,

судей  Жиляевой Е.В., Полубехиной Н.С.,

при ведении протокола судебного заседания:  Самарчук Ю.В., 

при участии:  

от истца: Федоров П.Н., по доверенности от  25.10.2018,

от ответчика: Иванова В.А., по доверенности от  05.02.2019, Сурядова О.В., по доверенности от  09.01.2019,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-10547/2019)  общества с ограниченной ответственностью "Стройинтерьерсервис" на решение  Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.03.2019 по делу № А56-147854/2018 (судья Воробьева Ю.В.), принятое

по иску общества с ограниченной ответственностью "Стройинтерьерсервис"

к  Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования Ломоносовский муниципальный район Ленинградской области

о расторжении договора и взыскании,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Стройинтерьерсервис" (далее – Истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования Ломоносовский муниципальный район Ленинградской области (далее – Ответчик, Комитет) о расторжении договора купли-продажи № 78402054/92/2017-001 от 03.04.2017 и взыскании 2 275 974 руб. 28 коп.

Решением от 02.03.2019 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда, Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования.

По мнению истца судом не принято во внимание, что истец, ответчик, сотрудники КГИОП в период с 01.05.2001 и до проведения технического обследования № 268/18/1-ТО не были осведомлены о реальном техническом состоянии объекта; истец не имеет возможности использовать Объект по назначению из-за выявленных скрытых недостатков Объекта, возникших до перехода права собственности на Объект к покупателю, а сам Объект представляет опасность для пребывания людей и сохранности оборудования покупателя. Данная ситуация, по мнению истца, является существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.

 Исследовав материалы дела, ознакомившись с доводами апелляционной жалобы, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции установил следующее.

 03.04.2017 между сторонами заключен договор купли-продажи №78402054/92/2017-001 (далее — Договор купли-продажи), по которому объект нежилого фонда общей площадью 698,7 кв.м. с кадастровым номером 78:40:20546:2001:5, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, г. Ломоносов, ул. Рубакина, д. 15/11, лит. А, (далее – Объект) и земельный участок общей площадью 1 577 кв.м., расположенный по адресу: Санкт-Петербург, г. Ломоносов, ул. Рубакина, д. 15/11, лит. А, были переданы в собственность Истца.

Стоимость отчуждаемого имущества составляет 7 780 000 руб. Согласно условиям Договора данная сумма оплачивается покупателем частями в срок до 02.04.2022.

Переход права собственности зарегистрирован 09.06.2017.

Во исполнение условий Договора купли-продажи Истец перечислил Ответчику денежные средства в размере 2 275 974 руб. 28 коп.

По заказу Истца экспертной организацией - ООО «Гипротеатр» в 2018 году было проведено обследование строительных конструкций Объекта. Целью обследования являлось установление фактического, технического состояния строительных конструкций, с разработкой технического заключения, и выработки мероприятий по их восстановлению, и продлению эксплуатационной пригодности под современное использование.

По результатам обследования ООО «Гипротеатр» пришло к следующим выводам:

1) Установлено несоответствие объекта обследования обязательным требованиям ст. 7 Федерального закона РФ №384-Ф3 от 30.12.2009 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» - «Требования механической безопасности»;

2) Установлено несоответствие объекта обследования обязательным требованиям ст. 10 Федерального закона РФ №384-Ф3 от 30.12.2009 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» - «Требования безопасных для здоровья человека условий проживания и пребывания в зданиях и сооружениях»;

3) Установлено несоответствие объекта обследования обязательным требованиям ст. 13 Федерального закона РФ №384-Ф3 от 30.12.2009 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» - «Требования энергетической эффективности зданий и сооружений»;

4) Техническое состояние объекта на момент проведения обследования в соответствии с ГОСТ 31937-2011 комплексно оценивается как аварийное;

5) Установлено несоответствие объекта требованиям ГОСТ 55567-2013 п. 3.15; 3.16.

Техническое состояние конструкций, при котором имеются дефекты и повреждения, приведение к снижению несущей способности и эксплуатационных характеристик, при которых существует опасность для пребывания людей и сохранности оборудования (необходимо проведения страховочных мероприятий и выполнение работ по сохранению объекта культурного наследия, нет возможности приспособить под современные нужды).

Состояние конструкций объекта в целом характеризуется повреждениями и деформациями, свидетельствующими об исчерпании несущей способности и опасности обрушения (необходимо проведения противоаварийных мероприятий).

По результатам технического обследования рекомендуется демонтировать существующее здание.

Ссылаясь на то, что указанные недостатки являются скрытыми и возникли по независящим от сторон причинам до заключения Договора купли-продажи, Истец обратился в суд с настоящим иском о расторжении Договора купли-продажи и взыскании денежных средств в размере 2 275 974 руб. 28 коп., оплаченных им по указанному договору.

Повторно рассмотрев настоящее дело в порядке апелляционного производства, апелляционный суд полагает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению в связи со следующим.

 Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу п. 1 ст. 556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии со ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Согласно п. 2 ст. 475 ГК РФ, в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

01.05.2001 между муниципальным образованием Ломоносовский муниципальный район Ленинградской области, от имени которого выступал КУМИ и ООО «Стройинтерьерсервис», был заключен договор аренды № 64-01 на объект нежилого фонда - нежилое здание, расположенного по адресу: г. Ломоносов, ул. Рубакина, дом 15/11 для использования под офис, выставочный зал «мебель и столярные изделия на заказ», складские помещения. Общая площадь сдаваемых в аренду помещений 566,2 кв.м. Договор заключен сроком на 3 года (с 01.05.2001 по 30.04.2004).

Согласно подписанному сторонами договора акту приема-передачи нежилых помещений от 01.05.2001, техническое состояние нежилого помещения на 01.05.2001 удовлетворительное.

Решением Исполнительного комитета Ленинградского городского Совета народных депутатов № 608 от 16.07.1990 указанный объект недвижимости включен в Государственный список памятников градостроительства и архитектуры местного значения.

07.12.2016 Арбитражным судом города Санкт-Петербурга и Ленинградской области вынесено решение по делу №A56-9273/2016, согласно которому на администрации муниципального образования Ломоносовский муниципальный район Ленинградской области возложена обязанность заключить с Обществом с ограниченной ответственностью ”Стройинтерьерсервис” договор купли-продажи имущества - вечерней школы (назначение нежилое, 1-2 - этажный, общая площадь 698, 7 кв.м., адрес: Санкт-Петербург, г. Ломоносов, ул. Рубакина, д. 15/11, лит. А, кадастровый номер 78:40:20546:2001:5) за 3 780 000 руб., без учета НДС и земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов дошкольного, начального и среднего общего образования, общая площадь 1577 кв.м, адрес: кадастровый номер  Санкт-Петербург, г. Ломоносов, ул. Рубакина, д. 15/11, лит. А, кадастровый номер 78:40:00220546:1040 за 4 000 000 руб., без учета НДС.

03.04.2017 на основании выше указанного решения суда с ООО «Стройинтерьерсервис» заключен договор купли-продажи № 78402054/92/2017-001 (далее - Договор купли-продажи), по которому стоимость отчуждаемого имущества составляет 7 780 000 руб. Согласно условиям Договора данная сумма оплачивается покупателем частями в срок до 02.04.2022 года.

Для установления стоимости объекта, являющегося предметом спорного договора, определением суда от 27.07.2016 была назначена экспертиза: согласно заключению эксперта № 85 от 31.08.2016 стоимость объекта по состоянию на 02.11.2015 составила 7 780 000 руб. без учета НДС, из которых 3 780 000 руб. -  цена здания и 4 000 000 руб. - цена земельного участка. В результатах данной экспертизы указано, на основании каких данных и технических характеристик значительно снижена цена спорного объекта.

07.12.2016 Арбитражным судом города Санкт-Петербурга и Ленинградской области вынесено решение по делу №A56-9273/2016, согласно которому на Администрацию муниципального образования Ломоносовский муниципальный район Ленинградской области возложена обязанность заключить с Обществом с ограниченной ответственностью «Стройинтерьерсервис» договор купли-продажи имущества - вечерней школы (назначение нежилое, 1-2 - этажный, общая площадь 698, 7 кв.м., адрес: Санкт-Петербург, г. Ломоносов. ул. Рубакина, д. 15/11, лит. А, кадастровый номер за 3 780 000 руб., без учета НДС и земельного участка (категория земель: земли населенных п.уктов, разрешенное использование: для размещения объектов дошкольного, начального и среднего общего образования, общая площадь 1577 кв.м., адрес: Санкт-Петербург, г. Ломоносов, ул. Рубакина, д. 15/11, лит. А, кадастровый номер 78:40:00220546 :1040 за 4 000 000 руб., без учета НДС.

03.04.2017 на основании выше указанного решения суда с ООО «Стройинтерьерсервис» заключен договор купли-продажи №78402054/92/2017-001 (далее - Договор купли-продажи), по которому стоимость отчуждаемого имущества составляет 7 780 000 руб. Согласно условиям Договора, данная сумма оплачивается покупателем частями в срок до 02.04.2022 года.

В соответствии с условиями договора аренды № 64-01 от 2001 года Арендатор обязан: производить текущий и капитальный ремонт за свой счет с предварительным письменным согласованием Арендодателя; обеспечивать сохранность инженерных сетей, коммуникаций и оборудования на Объекте; не производить на Объекте без письменного разрешения Арендодателя прокладок, скрытых и открытых проводок и коммуникаций, перепланировок и переоборудования. Являясь правообладателем данного здания в течение 16 лет Истец не производил ни текущий, ни капитальный ремонт здания и не поддерживал его в надлежащем состоянии согласно договору аренды.

В 2013 году Истцу было выдано Охранное обязательство № 11703 Комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (далее - КГИОП) согласно которому Истец должен был провести полное техническое обследование Памятника культуры и известить КГИОП обо всех повреждения, авариях или иных обстоятельствах, причинивших ущерб Памятнику и безотлагательно принять меры для дальнейшего разрушения Памятника. Также, в соответствии с прилагающемуся к Охранному обязательству акту технического осмотра объекта, КГИОП установил Истцу план выполнения работ, а именно:

выполнить техническое обследование основных несущих конструкций здания (срок выполнения работ в течение 8 месяцев со дня заключения охранного обязательства);

разработать документацию на приспособление для современного использования Памятника (срок выполнения работ - в течение 12 месяцев со дня заключения охранного обязательства);  выполнить работы по приспособлению Памятника для современного использования, в соответствии с документацией согласованной с КГИОП срок выполнения работ - в течение 24 месяцев со дня заключения охранного обязательства).

Также согласно Охранному обязательству Истец был обязан содержать Памятник в исправном техническом санитарном и противопожарном состоянии.

Какие-либо работы по выявлению и устранению нарушений Истцом выполнены не были, ровно также как и предписание КГИОП по содержанию Памятника в удовлетворительном состоянии.

Объект до перехода права собственности по Договору купли-продажи находился во временном владении и пользовании Истца, который в свою очередь, в соответствии с условиями Договора аренды с 2001 года обязан поддерживать объект в надлежащем состоянии.

Фактически Объект был передан Истцу в 2001 году, что подтверждается актом приема-передачи к договору аренды, в удовлетворительном состоянии. до заключения договора купли-продажи Истец пользовался арендованным имуществом 16 лет, следовательно, требования, связанные с его ненадлежащим качеством, могли быть предъявлены ранее.

Кроме того, при расторжении договора аренды данный Объект не передавался Ответчику по акту приема - передачи, а значит, не выбывал из шестнадцатилетнего владения Истца.

Подписывая Договор купли-продажи, Истец знал о состоянии Объекта, претензий не предъявлял.

На основании вышеизложенного можно сделать вывод о том, что с 2001 года на протяжении 16 лет правообладателем спорного здания являлся Истец, который допустил аварийное и технически неисправное состояние Памятника культуры путем своего бездействия, а также путем нарушения предписания КГИОП. Поэтому основания для расторжения Договора купли-продажи и взыскании денежных средств в размере 2 275 974,28 отсутствуют, так как отчуждаемое имущество передавалось Истцу в удовлетворительном состоянии в 2001 году и из его владения до заключения договора купли-продажи не выбывало.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что факт наличия недостатков, которые не могли быть выявлены при приемке, Истцом не доказан, в силу чего оснований для расторжения Договора купли-продажи и возврате оплаченных по указанному договору денежных средств судом не установлено.

При рассмотрении дела и вынесении обжалуемого решения судом первой инстанции были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы суда основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемого судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

 Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 02.03.2019 по делу №  А56-147854/2018  оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление  может быть  обжаловано  в  Арбитражный  суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

В.И. Желтянников

Судьи

Е.В. Жиляева

 Н.С. Полубехина