Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-95990/2023

30 июня 2025 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  23 июня 2025 года.

Полный текст решения изготовлен  30 июня 2025 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе судьи  Потыкаловой К.Р.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью «Транс-Миссия» (192019, Санкт-Петербург, Обводного канала наб., д. 24, литера Д, помещ. 345 офис 1, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Фабрика» (123112, Москва, 1-Й Красногвардейский пр-д, д. 22, стр. 2, помещ. 592Б, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

о взыскании неосновательного обогащения,

при участии: согласно протоколу судебного заседания от 23.06.2025, 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Транс-Миссия» обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Фабрика» о взыскании неосновательного обогащения в размере 330 395 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 24.05.2023 по день вынесения решения суда и до даты фактического исполнения обязательства.

В ходе производства по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью НПО «Эксперт Союз» ФИО2. В связи с поступлением заключения эксперта в суд производство по делу было возобновлено. 

В настоящем предварительном судебном заседании явку обеспечил ответчик, надлежащим образом извещенный истец не явился. 

Ходатайство истца об отложении рассмотрения дела в связи с нахождением представителя истца  в отпуске суд отклонил, поскольку в подтверждение нахождения его в отпуске не представлены какие-либо доказательства, пояснения по тексту ходатайства относительно наличия препятствий для принятия заключения эксперта как надлежащего доказательства направлены на затягивание процесса, принимая во внимание период с даты возобновления производства по делу определением от 06.05.2025 и представления ходатайства суду только 20.06.2025 о немотивированном несогласии с выводами эксперта. 

Ответчик представил в материалы дела письменные объяснения с учетом заключения эксперта, просил в иске отказать. Истец до приостановления производства по делу на удовлетворении иска настаивал, поддерживал доводы своих письменных позиций. 

С учетом изложенного, суд признал дело подготовленным, завершил предварительное судебное заседание, открыл судебное заседание суда первой инстанции и рассмотрел дело по существу. 

Исследовав материалы дела, суд установил следующее. 

Между обществом с ограниченной ответственностью «Транс-Миссия» (далее по тексту – арендатор) и обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Фабрика» (далее по тексту – арендодатель) был заключен договор от 08.08.2022 № 144, в соответствии с условиями которого арендатору во временное пользование часть (каб. 22, 24, 25, 26, 41, 47) нежилого помещения П2 с кадастровым номером 52:18:0070191:410 по адресу 

<

...> площадью 431,5 кв.м.

В соответствии с пунктом 4.1 цена договора включает арендную плату, размер которой составляет 332 255 рублей, а также стоимость услуг управляющей компании 34 520 рублей, а всего 366 775 рублей. В состав платы не включены коммунальные услуги. 

Дополнительным соглашением от 01.09.2022 стороны увеличили площадь арендуемых помещений, к арендованным помещениям добавилась часть (каб. № 28) нежилого помещения П22 с кадастровым номером 52:18:0070191:214 площадью 116 кв.м. в здании по адресу 

<

...>. Размер платы по договору составил 401 575 рублей, коммунальные услуги в состав платы не включены. 

Из пункта 4.1.6 договора следует, что арендатор принял на себя обязательство перечислить арендодателю в обеспечение исполнений обязательств по договору обеспечительный платеж в размере цены договора, предусмотренной пунктом 4.1, который зачитывается управляющей компанией в счет арендной платы и постоянной части стоимости услуг управляющей компании за последний оплачиваемый месяц аренды помещения по договору. 

Обязанность по внесению обеспечительного платежа исполнена арендатором платежным поручением от 10.08.2022 № 55181 на 330 395 рублей. 

Пунктом 7.4 договора арендатору предоставлено право одностороннего отказа от исполнения договора при условии направления уведомления арендодателю за 30 календарных дней до дня расторжения. 

Уведомлением от 27.12.2022 (вручено 28.12.2022) арендатор сообщил арендодателю о расторжении договора, предложил принять помещение 31.01.2023. Сторонами акт возврата помещения не подписывался. 

В соответствии с пунктом 5.2.6 договора при прекращении его действия, арендатор обязан возвратить помещение арендодателю приведенным в первоначальное состояние с учетом нормального износа и произведенных неотделимых улучшений в последний день действия договора по акту приема-передачи, либо компенсировать расходы арендодателя на приведение помещения в первоначальное состояние в течение 5 календарных дней с момента получения такого требования. 

В предложенную арендатором дату возврата в уведомлении от 27.12.2022 стороны для составления совместного акта возврата помещения не явились, арендатор акт возврата помещения в адрес арендодателя не направлял, арендодатель в одностороннем порядке произвел осмотр помещений, которым были установлены его недостатки. 

Письмом от 08.10.2023 арендодатель потребовал арендатора обеспечить явку в помещение 10.02.2023 для проведения совместного осмотра в целях оценки состояния помещения. В связи с неявкой арендатора, арендодатель составил односторонний акт осмотра помещения от 10.02.2023, в котором указано на выявленные недостатки, в том числе наличие на окрашенных стенах следов затертости, сколов вследствие передвижения офисной мебели, присутствие сколов на верхних откосах окон, следы скотча, отсутствуют розетки или заглушки на кабель каналах (3 шт), сломана крышка короба над розетками, демонтированы верхние части плинтусов и фурнитура около 1 м. 

Для оценки стоимости устранения выявленных недостатков арендодателем был заключен договор с ООО «НижНовЭксперт» от 08.02.2023 № А03/23, в заключении от 21.02.2023 эксперт пришел к выводу о наличии недостатков, не связанных с текущим износом, стоимость устранения которых составит 292 568 рублей 40 копеек. 

Письмом от 21.02.2023 арендодатель сообщил арендатору об удержании из остатка обеспечительного платежа 234 215 рублей 47 копеек, а также потребовал оплаты 58 352 рублей 93 копеек в счет возмещения материального ущерба помещению. 

Арендатор при этом полагал недоказанным факт причинения убытков, не согласился с содержанием актов осмотра в связи с их составлением в одностороннем порядке, в связи с чем также полагал необоснованным использование обеспечительного платежа в счет стоимости устранения недостатков в помещении. 

Поскольку договор прекратился и арендодателем обеспечительный платеж возвращен не был, а требования претензии от 06.04.2023 оставлены без удовлетворения, арендатор обратился в суд с требованием о взыскании неосновательного обогащения. 

Положениями статей 309 и 310 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со статьями 606 и 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в соответствии с условиями договора аренды.

Статьей 381.1 ГК РФ установлено, что денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

Обеспечительный платеж предусмотрен пунктом 4.1.6 договора, факт перечисления обеспечительного платежа сторонами не оспаривается, подтверждается платежным поручением от 10.08.2022 № 55181 на 330 395 рублей.  

Из пункта 2 статьи 381.1 ГК РФ следует, что в случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Стороны предусмотрели, что обеспечительный платеж засчитывается арендодателем в счет исполнения обязательства по оплате за последний месяц, при этом истец представил в дело доказательства оплаты последнего месяца аренды, в том числе платежными поручениями от 09.01.2023 № 1556 на 402 889 рублей с назначением платежа «аренда нежилого помещения и ку с 01 по 31 января 2023», от 21.02.2023 № 18720 на 51 204 рубля с назначением платежа «оплата по счету № 269 от 31.01.2023 услуги по уборке помещений за январь» и от 21.02.2023 № 18735 на 36 445 рублей 52 копейки с назначением платежа «переменная составляющая арендной платы за январь». 

Таким образом, обеспеченное обязательство по внесению платы за последний месяц истцом было исполнено, обеспечительный платеж подлежал возврату ответчиком. 

Вместе с тем, указанный обеспечительный платеж ответчиком был удержан, в обоснование чего сторона поясняет, что после прекращения фактического использования помещения арендодателем были выявлены недостатки помещения, требующие проведения восстановительного ремонта. 

Истец против такого удержания возражал и пояснил, что заблаговременно в соответствии с условиями договора уведомил арендодателя о расторжении договора в письме от 27.12.2022, также в указанном письме указана предполагаемая дата возвращения помещения. Дополнительно истец отмечает, что сторонами 31.01.2023 подписан акт приема-передачи пультов от кондиционеров помещения 4 этажа корпуса 8 (пом. 22, 24, 25, 26, серверная).

В связи с изложенным, истец полагает, что ответчик уклонялся от приемки помещений, что препятствовало его исполнению обязанности как арендатора возвратить помещение. По мнению стороны, поскольку такой отказ является необоснованным, арендодатель считается просрочившим кредитором.

Вместе с тем, представленный в дело акт от 31.01.2023 не подтверждает возврата ответчику всех помещений, предусмотренных договором от 08.08.2022 № 144. 

Неявка арендодателя в помещение в день, указанный в уведомлении от 27.12.2022 сама по себе не прекращает обязанности арендатора возвратить имущество в состоянии, обусловленном договором, как это предусмотрено статьей 622 ГК РФ. Уведомление о расторжении договора и возврат помещения являются самостоятельными сделками, в дело же не представлено доказательств уведомления истцом ответчика о возврате помещений в указанный в уведомлении срок, равным образом не представлено доказательств составления одностороннего акта возврата и направление его арендодателю.

Такое обстоятельство позволяет сделать вывод о наличии оснований для освобождения истца от обязанности по внесению арендной платы вследствие просрочки кредитора, при этом не прекращает обязанностей связанных с возвратом помещения, в том числе исполнением условий, предусмотренных договором, например положений пункта 5.2.6 договора. 

При изложенном, суд не находит оснований полагать, что риски неисполнения обязанности по приемке помещения и оценке его состояния перешли на ответчика, поскольку сторона, обнаружив прекращение деятельности истцом в разумный срок осуществила осмотр помещения самостоятельно, что подтверждается актами от 03.02.2023 и от 10.02.2023. 

Также суд не усматривает оснований признавать доказанным факт извещения ответчиком истца о проведении осмотра 10.02.2023, поскольку такое уведомление направлено по адресу электронной почты, не принадлежащему истцу, доказательства получения такого уведомления материалами дела и письменными доказательствами не подтверждаются, в связи с чем связать направление такого уведомление с возникновением у истца юридически-значимых последствий не представляется возможным. 

Представленный в материалы дела акт экспертного исследования, выполненный ООО «НижНовЭксперт» от 21.02.2023 № А03/23 суд оценивает критически в связи с неизвещением ответчиком истца о проведенном обследовании с участием эксперта, вместе с тем, суд принимает во внимание то обстоятельство, что содержание акта экспертного исследования не отличается по характеру описанных повреждений с односторонними актами обследования, проведенными ответчиком 03.02.2023 и 10.02.2023, в связи с чем не усматривает оснований не доверять содержанию экспертного исследования в исследовательской части (страницы с 8 по 21) в которой отражены фотографии повреждений в помещении и схемы расположения повреждений в арендованном ранее истцом помещении. 

Судом принято во внимание и то, что истец возражает против факта причинения ущерба помещению возражает в том числе и по доводу о чрезмерной стоимости устранения дефектов, как указанных первоначально в претензии от 21.02.2023, так и впоследствии в ходе рассмотрения дела, где ответчик сообщил о стоимости работ 436 500 рублей, что является расходами ответчика по договору с ООО «Профит», предметом которого являлось устранение недостатков, выявленных в части (кабинеты №№ 22, 24, 25, 26) нежилого помещения П2. 

В связи с изложенным, суд в ходе рассмотрения дела назначил судебную экспертизу, проведение которой было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью НПО «Эксперт Союз» ФИО2. На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы: 1) Определить наличие и характер (причины) возникновения недостатков (дефектов) в Помещении – части (кабинеты №№ 22, 24, 25, 26, 41, 47) нежилого помещения пом. П2 с кадастровым номером 52:18:0070191:410 по адресу: 

<

...>, этаж 4? 2) В случае выявления недостатков (дефектов) в Помещении – части (кабинеты №№ 22, 24, 25, 26, 41, 47) нежилого помещения пом. П2 с кадастровым номером 52:18:0070191:410 по адресу: 

<

...>, этаж 4, определить, являются ли такие недостатки (дефекты) следствием нормального износа? 3) В случае выявления недостатков (дефектов) в Помещении – части (кабинеты №№ 22, 24, 25, 26, 41, 47) нежилого помещения пом. П2 с кадастровым номером 52:18:0070191:410 по адресу: 

<

...>, этаж 4, определить стоимость их устранения?

В своем заключении, предупрежденный об уголовной ответственности эксперт пришел к следующим выводам. По первому вопросу: в результате проведенного исследования установлено, что на момент осмотра в  помещении – части (кабинеты №№ 22, 24,25, 26, 41, 47) нежилого помещения № П2 с кадастровым номером 52:18:0070191:410 по адресу: 

<

...>, этаж 4 выполнены ремонтные работы, дефекты после ООО «Транс-Миссия» устранены. При этом анализ представленных фотоматериалов показывает, что в указанном помещении имелись недостатки (дефекты) в виде потертостей, царапин, сколов краски, следов скотча – данные недостатки можно идентифицировать по представленным фотоматериалам. По второму вопросу: в результате проведенного исследования, установлено, что недостатки (дефекты) в помещении – части (кабинеты №№ 22, 24, 25, 26, 41, 47) нежилого помещения пом. П2 с кадастровым номером 52:18:0070191:410 по адресу: 

<

...>, этаж 4, не являлись следствием нормального износа, а являлись следствием неаккуратной эксплуатации помещения. Также следует учитывать то, что согласно условиям договора, арендатор обязан проводить текущий ремонт помещений. По третьему вопросу: в результате проведенного исследования, установлено, что стоимость устранения недостатков (дефектов) в помещениях – части (кабинеты №№ 22, 24, 25, 26, 41, 47) нежилого помещения пом. П2 с кадастровым номером 52:18:0070191:410 по адресу: 

<

...>, этаж 4, подтвержденных экспертом, составит 345 143 рубля 17 копеек. 

В примечании к исследованию эксперт указал, что на момент осмотра все недостатки устранены, расчет производился относительно недостатков определенных исследованием на основе предоставленных документов. Из сопроводительного письма суда от 20.11.2024 следует, что для исследования эксперту направлялись копии материалов дела.

Выводы эксперта сторонами мотивированно не опровергнуты. 

В связи с изложенным, принимая во внимание стоимость устранения недостатков в соответствии с локальным сметным расчетом, направленным истцу в претензии от 10.02.2023, а также стоимость расходов, понесенных ответчиком при проведении восстановительных работ на 436 500 рублей, суд отмечает следующее. 

В силу положений статей 15, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации нарушение условий договора, причинение ущерба стороне договора и причинно-следственная связь между указанными обстоятельствами является основанием для возникновения у стороны договора обязательства по возмещению причиненного вреда.

В пункте 5 Постановления от 24.03.2016 № 7 Пленум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил, что при установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

Как отмечено в пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

Принимая во внимание то, что недостатки помещения должны были быть устранены истцом при прекращении фактического владения помещением и такая обязанность стороной договора исполнена не была, а также надлежащим образом не был произведен возврат помещения, суд назначил проведение судебной экспертизы для оценки выявленных арендодателем недостатков непосредственно после прекращения пользованием помещением, где эксперт пришел к выводу о стоимости устранения недостатков в  345 143 рубля 17 копеек. 

Поскольку обязанность по приведению помещения в надлежащее состояние истцом исполнена не была, ответчиком были понесены убытки в размере стоимости восстановительного ремонта, справедливый размер которых был установлен в ходе проведения судебной экспертизы по делу. 

Договором специальные условия использования обеспечительного платежа предусмотрены не были, в связи с чем ответчик имел возможность произвести зачет внесенного обеспечительного платежа в счет компенсации стоимости восстановительного ремонта. 

Само по себе прекращение договора аренды в силу своей правовой природы не предполагает прекращение обязательства стороны по возврату помещения в надлежащем состоянии, аналогичная позиция выражена в  пункте 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора».

В связи с изложенным, суд приходит к правомерности использования ответчиком обеспечительного платежа после прекращения договора и поскольку сумма понесенных убытков превысила размер внесенного обеспечительного платежа, основания для его взыскания в качестве неосновательного обогащения в пользу истца отсутствуют. 

В связи с отказом в удовлетворении требования о взыскании неосновательного обогащения, требование о взыскании процентов на сумму неосновательного обогащения также удовлетворению не подлежит. 

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

В иске отказать. 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья                                                                          Потыкалова К.Р.