АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-4224/24 

Екатеринбург

10 октября 2024 г.

 

Дело № А07-33431/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 09 октября 2024 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 октября 2024 г. 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Татариновой И.А.,

судей Гуляевой Е.И., Скромовой Ю.В.     

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу государственного унитарного предприятия «Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан» на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2024 по делу № А07-33431/2021 Арбитражного суда Республики Башкортостан.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан –  ФИО1 (доверенность от 29.12.2023); 

государственного унитарного предприятия «Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан» – ФИО2 (доверенность от 09.01.2024 № 1); 

Правительства Республики Башкортостан (посредством онлайн-присутствия) – ФИО3 (доверенность от 08.11.2021).

Государственное унитарное предприятие «Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан» (далее – предприятие) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее – министерство) о взыскании 57 728 394 руб.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Правительство Республики Башкортостан, Министерство финансов Республики Башкортостан. 

Решением суда первой инстанции от 18.12.2023 исковые требования удовлетворены частично. Суд взыскал с министерства в пользу предприятия неосновательное обогащение в сумме 51 775 102 руб. 30 коп., 179 360 руб. расходов по государственной пошлине. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 04.04.2024 решение суда отменено. В удовлетворении исковых требований предприятия отказано.

В кассационной жалобе предприятие просит постановление суда апелляционной инстанции  отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на нарушение судом норм процессуального права, неправильное применение норм материального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и предоставленным доказательствам.  Заявитель ссылается на ошибочный, по его мнению, вывод суда апелляционной инстанции о том, что из содержания договора аренды земельного участка прямо не следует, что он передан в аренду для строительства, как и не следует, что в связи с преобразованием границ спорного земельного участка арендные отношения между сторонами продолжились. По мнению заявителя, судом не учтено, что министерством согласованы действия предприятия по поиску инвестора на заключение договора инвестиционного товарищества для осуществления строительства административных зданий на земельном участке с кадастровым номером 02:55:010168:1180, согласована оценка рыночной стоимости права аренды земельного участка с учетом его освобождения от прав третьих лиц, согласовано заключение договора инвестиционного товарищества с обществом с ограниченной ответственностью «ТолпарСтрой». Заявитель поясняет, что реализация инвестиционного соглашения с целью строительства без освобождения земельного участка от застроенных объектов и без улучшения земельного участка невозможна. Наличие последовательно заключенных договоров аренды вызвано преобразованием границ земельного участка, что свидетельствует о том, что в силу положений пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендные правоотношения между сторонами сохранились. По мнению заявителя, материалы дела содержат достаточные доказательства исполнения предприятием обязанности по предоставлению возмещения в виде построенных за счет собственных средств в результате осуществления хозяйственной деятельности объектов недвижимого имущества, сноса объектов и полной очистки территории. Обращает внимание суда на то, что договоры подряда содержат отсылку на территорию проведения работ, а перечень демонтируемых объектов идентичен перечню сносимых объектов по адресу: Гоголя, 16. По мнению заявителя, поскольку договорные правоотношения были прекращены ввиду одностороннего отказа арендодателя от договора, обязанность предоставления встречного обеспечения отпала, однако до расторжения сделки истец понес спорные затраты, не реализовав цели, которые преследовал, получая указанный участок в аренду для предпринимательской деятельности, на стороне ответчика возникла необоснованная выгода. Заявитель отмечает, что ответчик получил земельный участок свободный от прав третьих лиц и зданий, строений, подлежащих сносу, в результате произведенных арендатором улучшений стоимость данного имущества увеличилась на заявленную к возмещению сумму.

Кроме того, заявитель полагает, что, давая критическую оценку документам, представленным истцом в качестве доказательств фактического сноса предприятием объектов,  вопрос о том, кем был выполнен снос, суды не исследовали. Вместе с тем заявитель отмечает, что в ходе судебного разбирательства сторонами факт сноса и передачи земельного участка свободного от сооружений не подвергался сомнению. Учитывая изложенное, заявитель полагает, что выводы суда апелляционной инстанции об отсутствии затрат на снос объектов сделаны в условиях неполного исследования фактических обстоятельств по делу.

Далее, по мнению заявителя,  в нарушение положений абз. 6 пункта 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», части 7 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции,  принимая во внимание доводы Правительства Республики Башкортостан и приобщая предоставленные им дополнительные документы, не учел, что доводы и документы, представленные указанным лицом в суд апелляционной инстанции, не являются возражениями на апелляционную жалобу министерства, а фактически сами по себе направлены на обжалование решения суда первой инстанции. 

Помимо изложенного заявитель оспаривает ошибочный, по его мнению, вывод суда апелляционной инстанции о пропуске предприятием срока исковой давности. Заявитель поясняет, что о нарушении своих прав предприятие не могло узнать ранее 07.07.2021  (дата получения истцом письма ответчика с протоколом разногласий). Поскольку с иском предприятие обратилось 02.12.2021, срок исковой давности истцом пропущен не был.

Министерство и Правительство Республики Башкортостан предоставили отзыв на кассационную жалобу заявителя, в которых просят в удовлетворении жалобы отказать, отмечая, что обстоятельства дела установлены судом апелляционной инстанции полно и всесторонне, спор разрешен при полном исследовании имеющихся в материалах дела доказательств и с правильным применением норм материального и процессуального права.

Проверив законность обжалуемого судебного акта, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции.

При исследовании обстоятельств настоящего дела суд апелляционной инстанции установил следующее.

Правительством Республики Башкортостан в связи с осуществлением реконструкции и застройки квартала, ограниченного улицами Ахмет-Заки Валиди, Карла Маркса, ФИО4 и территорией ФГБОУ высшего профессионального образования «Башкирский государственный университет», в Кировском районе городского округа г. Уфа Республики Башкортостан утверждено распоряжение от 29.05.2013 № 634-р (далее - распоряжение № 634-р). 

Согласно пункту 1 распоряжения № 634-р в хозяйственное ведение предприятия подлежат передаче объекты нежилого фонда, расположенные по адресу: 

<

...>, по перечням согласно приложениям № 1 и 2 для последующего сноса с целью реконструкции и застройки указанного квартала. В пункте 2 распоряжения № 634-р указано отнести к государственной собственности Республики Башкортостан построенные предприятием нежилые помещения на ул. Высотная, д. 12 и д. 10/1. Министерству предписано передать объекты, указанные в пункте 2 распоряжения № 634-р, в хозяйственное ведение государственного унитарного предприятия Республики Башкортостан Киностудия «Башкортостан»; в установленном порядке заключить с государственным унитарным предприятием Республики Башкортостан Киностудия «Башкортостан» договоры о передаче указанных объектов в хозяйственное ведение (пункт 3 распоряжения № 634-р). Пунктом 7 распоряжения № 634-р закреплена обязанность предприятия предоставить министерству документы, подтверждающие снос недвижимого имущества, указанного в пункте 1 распоряжения № 634-р. В соответствии с пунктом 8 распоряжения № 634-р на министерство возложена обязанность в установленном порядке предоставить предприятию земельный участок с кадастровым номером 02:55:010168:33, расположенный в квартале, ограниченном улицами Ахмет-Заки Валиди, Карла Маркса, ФИО4 и территорией ФГБОУ высшего профессионального образования «Башкирский государственный университет», в Кировском районе г.о. г. Уфа Республики Башкортостан. 

В ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции в материалы дела истцом представлены копии договоров аренды земельных участков, приказов министерства, которые последовательно издавались и заключались между истцом и ответчиком. 

Проанализировав представленные в суд договоры, судом апелляционной инстанции установлено следующее. 

На основании распоряжения № 634-р между министерством и предприятием заключен договор от 10.01.2014 № М1-14, согласно пункту 1 которого в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 02:55:010168:33 под административно-производственные здания площадью 18 277 кв. м. Срок аренды с 21.11.2013 по 20.11.2016 (пункт 3 договора). 

Согласно приказу министерства от 07.07.2015 № 852 предприятию предоставлен земельный участок с кадастровым номером 02:55:010168:260, площадью 12 078 кв. м для строительства торгово-офисного центра с подземной стоянкой, пристроенной подземно-наземной стоянкой. 

Сторонами 25.02.2016 заключен договор аренды № РБ2-16 о передаче предприятию земельного участка с кадастровым номером 02:55:010168:260 площадью 12 078  кв. м для строительства торгово-офисного центра с подземной стоянкой, пристроенной подземно-наземной стоянкой. Срок действия договора с 04.02.2016 по 03.02.2019 (пункт 3 договора). 

В 2016 г. земельные участки с кадастровыми номерами 02:55:010168:33 и 02:55:010168:260 объединены с формированием земельного участка с кадастровым номером 02:55:010168:834, что следует из кадастрового паспорта сформированного земельного участка от 18.03.2016. 

Согласно приказу министерства от 18.03.2016 № 375 предприятию в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером 02:55:010168:834 общей площадью 28 976 кв. м для строительства торгово-офисного центра с подземной стоянкой, пристроенной подземно-наземной стоянкой. 

Сторонами 21.03.2016 заключен договор аренды № РБ8-16 о передаче в аренду земельного участка с кадастровым номером 02:55:010168:834 общей площадью 28 976 кв. м для строительства торгово-офисного центра с подземной стоянкой, пристроенной подземно-наземной стоянкой. Срок аренды установлен с 18.03.2016 по 22.08.2020 (пункт 3.1 договора). 

Согласно содержанию приказов министерства от 07.07.2015 № 852, от 18.03.2016 № 375 земельные участки предоставлены, в том числе в соответствии с договором от 23.08.2012 № 7227/12=04 о развитии застроенной территории. 

Между тем указанный договор развития территории истцом в материалы дела сторонами не предоставлен, несмотря, в том числе на обсуждение необходимости его представления в ходе судебного заседания 27.02.2024 суда апелляционной инстанции. 

Исходя из предмета заявленных требований, принимая во внимание, что истцом не указывается, что в основание иска положен договор развития территории, суд апелляционной инстанции счел возможным рассмотрение требований истца с учетом избранного им основания иска. 

Как пояснил истец, 27.12.2018 между министерством (арендодатель) и предприятием заключен договор аренды № РБ83-18 земельного участка с кадастровым номером 02:55:010168:1180, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:010168:1180, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, р-н Кировский, ул. Карла Маркса, «Административные здания, торговые комплексы, универмаги». Указанный договор заключен в соответствии с подп. 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. 

Из имеющейся в материалах дела выписки из Единого государственного реестра недвижимости на 30.11.2021 (актуальна на дату обращения с исковым заявлением) суд установил, что земельный участок с кадастровым номером 02:55:010168:1180, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: среднее и высшее профессиональное образование, образован из земельного участка с кадастровым номером 02:55:010168:834. 

Данный факт сторонами не оспорен, подтвержден в ходе судебного разбирательства в суде апелляционной инстанции. 

Согласно пункту 3.1 договора № РБ83-18 срок аренды земельного участка установлен с 20.09.2018 по 22.08.2020. 

Пунктом 2.1 договора установлено, что участок обладает всеми свойствами и качествами, необходимыми для его использования по целевому назначению. 

Согласно пункту 4.1 договора № РБ83-18  размер годовой арендной платы устанавливается исходя из расчета арендной платы, согласованной сторонами. 

Согласно условиям пункта 4.5 договора № РБ83-18 арендная плата за первый подлежащий оплате период с 11.09.2018 по дату подписания договора, определяется как сумма арендных плат, начисленных за период с 11.09.2018 по месяц подписания договора включительно, и вносится арендатором в течение двадцати дней с момента подписания договора. Расчеты арендной платы, начиная с 11.09.2018 указаны в приложениях к договору и являются его неотъемлемой частью. 

В соответствии с пунктом 4.6 договора № РБ83-18 арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед, но не позднее десятого числа текущего месяца. 

В силу пунктов 5.3.1, 5.4.3 договора № РБ83-18 арендатор самостоятельно осуществляет хозяйственную деятельность на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием. 

В соответствии с пунктом 5.4.2 договора арендатор обязан нести бремя содержания участка. 

Согласно пункту 8.5 договора стоимость неотделимых улучшений участка, произведенных арендатором, возмещению не подлежит ни при каких условиях. 

Настоящий договор может быть расторгнут по соглашению сторон (пункт 6.5 договора).

Дополнительным соглашением от 23.06.2020 о внесении изменений № 1 в договор аренды № РБ83-18, заключенный на основании пункта 6 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ, срок аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:010168:1180 установлен с 20.09.2018 по 26.07.2022. 

Министерством в адрес предприятия направлена претензия от 25.05.2021 № ДС-01-1/8826 о расторжении договора аренды земельного участка от 27.12.2018 № РБ83-18 и возврате арендованного имущества в связи с допущенной арендатором просрочкой по внесению арендной платы более двух раз подряд с обоснованием своего намерения пунктами 4.5, 4.6, 5.1.5 договора и статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. В приложении к указанной претензии министерство направило арендатору соглашение о расторжении договора. 

В ответ на претензию от 25.05.2021 № ДС01-1/8826 предприятие в письме от 08.06.2021 № 33-1727 указало, что считает возможным расторгнуть договор аренды по взаимному соглашению сторон при условии возмещения стоимости произведенного предприятием выкупа и сноса объектов недвижимого имущества, ранее расположенных на земельном участке, в сумме 57 728 394 руб. в любом порядке, не запрещенном законодательством, в течение 3 месяцев. В письме от 08.06.2021 № 33-1727 предприятие указало на то, что выкуп и снос объектов недвижимого имущества, ранее расположенных на земельном участке, являются улучшениями земельного участка, поскольку участок освобожден от прав третьих лиц и пригоден для дальнейшего строительства. К письму от 08.06.20021 № 33-1724 приложено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 27.12.2018 № РБ83-18, подписанное генеральным директором предприятия. В соглашение о расторжении договора предприятие включило пункт 2 следующего содержания: «Стоимость произведенного арендатором выкупа и сноса объектов недвижимого имущества, ранее расположенных на земельном участке, в сумме 57 728 394 руб. подлежит возмещению арендодателем в любом порядке, не запрещенном законодательством в течение 3 месяцев с момента государственной регистрации настоящего соглашения.». 

Министерство, рассмотрев направленное предприятием соглашение о расторжении договора аренды земельного участка, составило протокол разногласий от 25.06.2021 к соглашению о расторжении договора аренды земельного участка от 27.12.2018 № РБ83-18. В протоколе разногласий от 25.06.2021 министерство выразило свое несогласие с пунктом 2 соглашения, предложило согласовать соглашение о расторжении договора аренды, исключив пункт 2. Протокол подписан министерством в одностороннем порядке. 

Министерство 28.06.2021 обратилось в Федеральную государственную информационную систему Единый государственный реестр недвижимости с заявлением от 23.06.2021 на государственную регистрацию соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 27.12.2018 № РБ83-18, заключенного между истцом и ответчиком. К заявлению приложены соглашение о расторжении договора аренды, протокол разногласий от 25.06.2021, подписанный стороной арендодателя. 

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан 29.06.2021 зарегистрировано соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 27.12.2018 № РБ83-18, в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись о прекращении договора аренды земельного участка. 

Как пояснил истец, направленное 01.07.2021 в адрес предприятия письмо № АА-01-1/10634, в  котором ответчик  указал на несогласие с условиями пункта 2 соглашения,  предложил согласовать их в редакции, исключив пункт 2, получено истцом только 07.07.2021. К письму № АА-01-1/10634 приложены протокол разногласий к соглашению о расторжении договора аренды, проект соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 27.12.2018 № РБ83-18. 

Письмом от 31.08.2021 исх. №33-2458 истец сообщил ответчику об отказе от подписания протокола разногласий от 25.06.2021 на условиях, предложенных министерством. 

Истец в адрес министерства направил претензию от 15.10.2021 № 33-2853 о компенсации (возмещении) расходов в сумме 57 728 394 руб., потребовал возмещение затрат, возникших вследствие одностороннего отказа ответчика от договора аренды от 27.12.2018 № РБ83-18 земельного участка. 

В ответе от 11.11.2021 № АА-01-1/16579 на досудебную претензию от 15.10.2021 № 33-2853 министерство сообщило об отсутствии правовых оснований для взыскания заявленной суммы, что послужило основанием для обращения предприятия с иском в суд.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истец обязанность по предоставлению возмещения государственному унитарному предприятию Республики Башкортостан Киностудия «Башкортостан» исполнил, объекты недвижимого имущества, построенные в результате хозяйственной деятельности за счет собственных средств, переданы в хозяйственное ведение указанного лица, доводы о предоставлении объектов взамен сносимых подтверждены предоставленными в материалы дела доказательствами. Поскольку встречного удовлетворения истец не получил, договор аренды под строительство прекращен в связи с односторонним отказом ответчика от договора аренды, суд пришел к выводу о том, что ответчик, обязанный к предоставлению помещений и избежавший исполнения данной обязанности за счет истца, сберег те денежные средства, которые он должен был потратить на снос изъятых у киностудии объектов. Учитывая изложенное, суд счел необходимым удовлетворить требование истца о взыскании с ответчика неосновательного обогащения за вычетом задолженности по арендным платежам.

Отменяя решение суда первой инстанции, отказывая в удовлетворении требований предприятия в полном объеме, суд апелляционной инстанции принял во внимание следующее.

Согласно пункту 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств. 

Согласно пункту 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению. 

В соответствии с пунктом 3 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне.

В силу положений пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства. 

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении», при расторжении договора сторона не лишена права истребовать ранее исполненное, если другая сторона неосновательно обогатилась. 

Пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 этого кодекса. 

Из содержания названной нормы права следует, что для возникновения обязательства вследствие неосновательного обогащения необходимо наличие одновременно двух обстоятельств: обогащение одного лица за счет другого и приобретение или сбережение имущества без предусмотренных законом, правовым актом или сделкой оснований.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку иное не установлено данным кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные главой 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. 

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

При исследовании фактических обстоятельств настоящего дела суд установил, что договор аренды расторгнут по соглашению сторон. 

При этом суд заключил, что отсутствие достижения согласия сторон по пункту о стоимости произведенного выкупа и сноса объектов недвижимости, не лишает истца права требовать взыскания неосновательного обогащения при наличии к тому оснований. 

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предоставленные в материалы дела доказательства, в том числе в суд апелляционной инстанции, суд не установил оснований для вывода о том, что связи с расторжением договора на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение. 

Суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда первой инстанции о том, что с даты вынесения распоряжения от 29.05.2013 № 634-р до даты одностороннего расторжения договора аренды № РБ83-18 – 24.05.2021 земельный участок с кадастровым номером 02:55:010168:1180 был представлен истцу, о том, что заключение других договоров аренды вызвано преобразованием границ спорного земельного участка, арендные отношения между сторонами продолжились, руководствуясь следующим. 

Пункт 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов). 

В силу разъяснений, изложенных в пункте 31 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019, норма пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, а не на прекращение арендных отношений в силу предусмотренного в ней обстоятельства. 

Суд принял во внимание, что между сторонами изначально был заключен договор от 10.01.2014 № М1-14 земельного участка с кадастровым номером 02:55:010168:260 площадью 12 078 кв. м для строительства торгово-офисного центра с подземной стоянкой, пристроенной подземно-наземной стоянкой.

Далее 25.02.2016 сторонами заключен договор аренды № РБ2-16 относительно земельного участка с кадастровым номером 02:55:010168:260 площадью 12 078 кв. м для строительства торгово-офисного центра с подземной стоянкой, пристроенной подземно-наземной стоянкой. 

 В 2016 г. земельные участки с кадастровыми номерами 02:55:010168:33 и 02:55:010168:260 объединены с формированием земельного участка с кадастровым номером 02:55:010168:834, указанный земельный участок на основании приказа министерства от 18.03.2016 № 375 и договора  № РБ8-16 предоставлен предприятию в аренду для строительства торгово-офисного центра с подземной стоянкой, пристроенной подземно-наземной стоянкой. 

В дальнейшем 27.12.2018 между министерством (арендодатель) и предприятием заключен договор аренды № РБ83-18 земельного участка с кадастровым номером 02:55:010168:1180, образованного согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости на  дату 30.11.2021 из земельного участка с кадастровым номером 02:55:010168:834, на срок с 20.09.2018 по 22.08.2020.

Данный факт сторонами не оспорен, подтвержден в ходе судебного разбирательства в суде апелляционной инстанции. 

Дополнительным соглашением от 23.06.2020 № 1 о внесении изменений в договор аренды № РБ83-18, заключенный на основании пункта 6 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ, срок аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:010168:1180 установлен с 20.09.2018 по 26.07.2022. 

Оценив содержание договора аренды № РБ83-18, суд  установил, что из условий договора прямо не следует, что он передан в аренду для строительства, как и не следует, что в связи с преобразованием границ спорного земельного участка арендные отношения между сторонами продолжились.

Суд пришел к выводу о том, что указанный договор является самостоятельным, заключенным на указанных в нем условиях, отличных от условий иных договоров аренды, предоставленных в дело.

Суд принял во внимание, что согласно условиям договора аренды земельный участок обладает всеми свойствами и качествами, необходимыми для его использования по целевому назначению (пункт 2.1 договора), арендатор самостоятельно осуществляет хозяйственную деятельность на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием (пункты 5.3.1, 5.4.3 договора, арендатор обязан нести бремя содержания участка (пункт 5.4.2 договора), при этом согласно пункту 8.5 договора стоимость неотделимых улучшений участка, произведенных арендатором, возмещению не подлежит ни при каких условиях. 

На основании изложенного с учетом буквального толкования положений договора аренды, в том числе пункта 8.5 договора, принимая во внимание, что доказательств, подтверждающих, что предприятие согласовало необходимость неотделимых улучшений участка, в материалы дела не предоставлено, суд апелляционной инстанции не усмотрел оснований для вывода о том, что стоимость произведенных истцом неотделимых улучшений земельного участка подлежит оплате ответчиком. 

Далее, исследовав предоставленные в обоснование исковых требований предоставленные истцом в материалы дела в качестве доказательств стоимости сносимых зданий акты приема-передачи и в качестве доказательств фактического сноса объектов - договор № 2014.1659 (14/162=04) на выполнение проектных и изыскательских работ от 05.03.2014, договор генерального подряда от 08.04.2014 № 14/267=18, договор от 08.05.2015 № 15/220=04, договор подряда от 07.05.2015 № 15/226=18, платежные поручения, справки по форме КС-3, счета-фактуры, акты формы КС-2, акты взаимозачета, суд установил, что общая сумма затрат на компенсацию в форме передачи нежилых помещений государственному унитарному предприятию Республики Башкортостан Киностудия «Башкортостан» за снесенные здания, на разработку проекта, демонтаж зданий, монтаж ограждений, разборку зданий и вывоз мусора составила сумму 57 728 394 руб. 24 коп. 

Вместе с тем суд выявил, что  затраты предприятия возникли не в связи с заключением спорного договора аренды и его исполнением, а во исполнение распоряжения Правительства Республики Башкортостан от 29.05.2013 № 634-р, по условиям которого в хозяйственное ведение предприятия подлежали передаче объекты нежилого фонда, расположенные по адресу: 

<

...>, по перечням согласно приложениям № 1 и 2 для последующего сноса с целью реконструкции и застройки указанного квартала, построенные предприятием нежилые помещения на ул. Высотная, д. 12 и д. 10/1 подлежали отнесению к государственной собственности Республики Башкортостан. 

Согласно представленным в материалы дела актам приема-передачи от 08.12.2014 № 282, 283, 284 в хозяйственное ведение государственного унитарного предприятия Киностудия «Башкортостан» передано государственное имущество - нежилое помещение площадью 406 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...> д. 10, корп.1, общей балансовой стоимостью 12 422 329 руб. 95 коп., нежилое помещение площадью 618,3 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>, общей балансовой стоимостью 22 308 872 руб. 28 коп., нежилое помещение площадью 406 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...> д. 10, корп.1, общей балансовой стоимостью 12 422 329 руб. 95 коп. 

Учитывая дату заключения договора аренды – 27.12.2018 и дату актов приема-передачи – 08.12.2014, суд выявил, что передача помещений произведена истцом задолго до заключения договора аренды № РБ83-18, с учетом чего критически отнесся к представленным истцом в качестве доказательств фактического сноса объектов документам, датированным 2014-2015 г., то есть подготовленным задолго до заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:010168:1180. 

При этом суд принял во внимание то обстоятельство, что период составления актов приема-передачи от 08.12.2014 № 282, 283, 284, документов представленных в обоснование фактического сноса объектов 2014-2015 г. по времени соотносятся со сроком действия договора аренды земельного участка от 10.01.2014 № М1-14 (пункт 3.1 – срок с 21.11.2013 по 20.11.2016). Более того, земельный участок с кадастровым номером 02:55:010168:0033 впоследствии преобразован в земельный участок с кадастровым номером 02:55:010168:834, на который также заключен договор аренды от 21.03.2016 № РБ8-16. 

При таких обстоятельствах суд не усмотрел оснований для вывода о том, что представленными истцом в материалы дела доказательствами подтверждено несение затрат, оставшихся некомпенсированными ввиду расторжения договора аренды от 27.12.2018 № РБ83-18. 

Более того, на основании предоставленных в материалы дела документов суд установил, что предприятие выступило застройщиком торгово-офисного центра с автостоянкой общей площадью 35 485,3 кв. м, объект включал в себя: 15-этажное строение бизнес-центра, 7-этажное строение административно-офисного центра и подземно-надземную автостоянку, которые в последствии выкуплены у инвестора в государственную собственность Республики Башкортостан по цене 850 000 000 руб. и  966 300 000 руб. соответственно. 

Учитывая изложенное, суд признал ошибочными выводы суда первой инстанции о том, что истец не получил встречного предоставления в связи с выкупом и сносом объектов недвижимости. 

Суд заключил, что предприятие получило доход, на который рассчитывало, произведя затраты на снос имущества и компенсацию за него согласно распоряжению Правительства Республики Башкортостан от 29.05.2013 № 634-р, то есть реализовало те цели, которые преследовало, получая земельный участок с кадастровым номером 02:55:010168:0033, в последующем земельные участки с кадастровыми номерами 02:55:010168:834 и 02:55:010168:1180. 

Помимо изложенного суд апелляционной инстанции признал ошибочным вывод суда первой инстанции о том, что срок исковой давности не пропущен истцом ввиду того, что предприятие узнало о нарушении своих прав не ранее 07.07.2021 (дата получения письма ответчика с протоколом разногласий, направленного в адрес истца простым почтовым отправлением 01.07.2021, спустя 6 дней с момента подписания соглашения).

Суд установил, что с исковым заявлением истец обратился посредством сервиса «Мой арбитр» 02.12.2021. 

Досудебная претензия направлена истцом в адрес ответчика 15.10.2021, письмом от 11.11.2021 (от 14.11.2021 вх. № 33-3442) отказано в ее удовлетворении, доказательств того, что ответчик в пределах срока исковой давности производил платежи по задолженности не предоставлено, как и доказательств, свидетельствующих о приостановлении срока исковой давности. 

Учитывая изложенное, суд признал, что срок исковой давности в данном случае пропущен за период до 02.11.2018. 

При этом учитывая, что понесенные истцом затраты, вопреки позиции предприятия, не могут быть расценены как понесенные в связи с расторжением договора аренды от 27.12.2018, суд отклонил довод истца о том, что последний узнал о нарушении своих прав не ранее 07.07.2021 (дата получения письма ответчика с протоколом разногласий, направленного в адрес истца простым почтовым отправлением 01.07.2021, спустя 6 дней с момента подписания соглашения).

Таким образом, руководствуясь положениями статьи 195, пункта 1 статьи 196, пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в пункте 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», учитывая, что истец основал свои требования на актах приема-передачи от 08.12.2014 № 282, 283, 284, документах, предоставленных в обоснование фактического сноса объектов в 2014-2015 г., суд пришел к выводу о том, что истцом требования предъявлены в суд с пропуском срока исковой давности.

При таких обстоятельствах, учитывая, что истцом не предоставлено доказательств обоснованности исковых требований, требования заявлены за пределами срока исковой давности, суд апелляционной инстанции обоснованно признал, что оснований для удовлетворения исковых требований предприятия не имеется, с учетом чего правомерно отказал в удовлетворении исковых требований истца в полном объеме.

Фактические обстоятельства дела судом апелляционной инстанции установлены и исследованы в полном объеме, выводы суда соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела, и нормам действующего законодательства.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, не свидетельствуют о неправильном применении судом норм материального права, являлись предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции, им дана надлежащая правовая оценка, основания для ее непринятия у суда кассационной инстанции отсутствуют, доводы направлены на переоценку установленных судом фактических обстоятельств дела и принятых доказательств, что недопустимо в силу требований, предусмотренных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, не выявлено.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2024 по делу № А07-33431/2021 Арбитражного суда Республики Башкортостан оставить без изменения, кассационную жалобу государственного унитарного предприятия «Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                               И.А. Татаринова 

 

Судьи                                                                            Е.И.  Гуляева

 

                                                                                             Ю.В. Скромова