АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А76-32581/2019

20 июля 2020 г.

г. Челябинск

Резолютивная часть решения объявлена 16 июля 2020 г.

Решение изготовлено в полном объеме 20 июля 2020 г.

Арбитражный суд Челябинской области в составе судьи Жернакова А.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело

по иску Администрации города Магнитогорска, ОГРН 

<

***>, г. Магнитогорск, Челябинская область, к обществу с ограниченной ответственностью «Трест Магнитострой», ОГРН 

<

***>, г. Магнитогорск, Челябинская область,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, ОГРН 

<

***>, г. Челябинск, общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Молодежный», ОГРН 

<

***>, г. Магнитогорск, Челябинская область,

о расторжении договоров купли-продажи земельных участков,

при участии в судебном заседании:

от истца – представителя ФИО2 по доверенности № АГ-02/1635 от 16.03.2020, служебное удостоверение, диплом,

от ответчика – представителя ФИО3 по доверенности № 29 от 29.01.2020, паспорт, диплом,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Магнитогорска (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Трест Магнитострой» (далее – ответчик, ООО «Трест Магнитострой») о расторжении договора купли-продажи земельного участка № 7542 от 29.06.2018 и договора купли-продажи земельного участка № 7543 от 29.06.2018, заключенных между Администрацией и ООО «Трест Магнитострой».

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 26.08.2019 исковое заявление принято, возбуждено производство по делу.

На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, общество с ограниченной ответственностью «Оптово-розничное предприятие «Класс» (далее – ООО «ОРП «Класс»).

Протокольным определением от 16.07.2020 в порядке ст. 124 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) произведено изменение наименования третьего лица с ООО «ОРП «Класс» на общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Молодежный».

От ООО «Трест Магнитострой» в материалы дела поступил отзыв на исковое заявление (т. 1 л.д. 108-110), в котором ответчик с заявленным иском не согласился, указал, что у истца отсутствуют правовые основания, предусмотренные ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), требовать расторжения договоров купли-продажи. Ответчик в полном объеме исполнил свои обязательства по оплате земельных участков по договорам купли-продажи № 7542 от 29.06.2018 и № 7543 от 29.06.2018. Истец просит суд расторгнуть договоры купли-продажи земельных участков и основанием указывает неисполнение ответчиком требований пп. 8 п. 3 ст. 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), тогда как, по мнению ответчика, основанием для расторжения договора купли-продажи может являться нарушение покупателем условий договора или норм гражданского законодательства.

Ответчик также указал, что окончание жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования в срок до 01.06.2018 оказалось невозможным в результате неисполнения истцом своих обязательств по осуществлению технологического присоединения. В данном случае имеет место невозможность исполнения ответчиком принятых на себя обязательств в установленные сроки по причине встречного неисполнения истцом своих обязательств (ст. 328 ГК РФ).

ООО «ОРП «Класс» представило отзыв на иск, в котором поддержало правовую позицию ответчика (т. 3 л.д. 18).

Лица, участвующие в деле, извещены о судебном разбирательстве по делу надлежащим образом в порядке статей 121, 123 АПК РФ, третьи лица явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. 

Информация о движении дела также размещена на официальном сайте суда в сети Интернет. 

На основании статей 123, 156 АПК РФ судебное заседание проведено в отсутствие представителей третьих лиц.

Исследовав письменные материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Постановлением Администрации  города Магнитогорска от 06.04.2011 № 3769-П «О продаже на аукционе права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства» (т. 1 л.д. 6-13) решено продать на аукционе, открытым по составу участников с открытой формой подачи предложений о цене, право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 74:33:0314001:49 для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.

В приложении № 2 к указанному постановлению утверждено информационное сообщение о проведении аукциона по продаже гражданам и юридическим лицам права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства (далее – информационное сообщение, т. 1 л.д. 7-8).

Согласно п. 10 информационного сообщения победитель аукциона в срок до 01.06.2018 года обязан осуществить жилищное и иное строительство в соответствии с видами разрешенного использования земельного участка.

В силу п. 11 информационного сообщения победитель аукциона в срок до 01.06.2018 года обязан выполнить работы по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.

На основании п. 13 информационного сообщения по окончании строительства продавец обеспечивает возможность подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения в соответствии с проектом планировки территории без взимания платы за технологическое присоединение.

По результатам проведенного аукциона между Администрацией (арендодатель) и ООО «ОРП «КЛАСС» (арендатор) были подписаны договор купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства № 1 от 26.05.2011 (т. 1 л.д. 14-15) и договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства № 5995 от 26.05.2011 (т. 1 л.д. 17-19; далее – договор № 5995 от 26.05.2011), в соответствии с п. 1.1. которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель: земли населенных пунктов (Ж-1 зона многоэтажной многоквартирной жилой застройки; Ж-2 зона среднеэтажной многоквартирной жилой застройки; Ж-2 зона среднеэтажной многоквартирной жилой застройки; Ж-3 зона малоэтажной многоквартирной жилой застройки; Ж-4 зона индивидуальной жилой застройки), с кадастровым номером 74:33:0314001:49, согласно кадастровому паспорту земельного участка (выписка из государственного кадастра недвижимости), утверждённому Межрайонным отделом № 1 Федерального государственного учреждения «Земельная кадастровая палата» Челябинской области), находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, 147 мкр. (далее - участок), в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 430 501,00 кв.м.

Согласно п. 1.2 договора № 5995 от 26.05.2011 разрешенное использование участка: комплексное освоение в целях жилищного строительства. Приведенное разрешенное использование земельного участка является окончательным. Изменение разрешенного использования допускается исключительно с согласия арендодателя.

В п. 2.1. договора № 5995 от 26.05.2011 стороны определили, что настоящий договор заключен сроком до 01.06.2018 и вступает в силу с момента его государственной регистрации. 

Согласно п. 4.2.2 договора № 5995 от 26.05.2011 арендодатель обязан обеспечить возможность подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения в соответствии с проектом планировки микрорайона без взимания платы за технологическое подключение.

В силу п. 4.3.2 договора № 5995 от 26.05.2011 арендатор имеет право после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка, приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду. Цена выкупа 1 кв.м. земельного участка составляет 27,9 руб./кв.м. - для размещения объектов жилого фонда, 147,31 руб./кв.м. - для размещения иных объектов (в соответствии с таблицей раздела информационного сообщения «Сведения о земельном участке»).

Согласно п. 4.4.2 договора № 5995 от 26.05.2011 арендатор обязан в срок до 01.06.2018 года осуществить жилищное и иное строительство в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.

Согласно п. 4.4.3 договора № 5995 от 26.05.2011 арендатор обязан в срок до 01.06.2018 года выполнить работы по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.

По акту приема-передачи земельного участка от 26.05.2011 земельный участок с кадастровым номером 74:33:0314001:49, общей площадью 430 501,00 кв.м был передан в аренду ООО «ОРП «КЛАСС» (т. 1 л.д. 20).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 17.08.2019 № 99/2019/278621708 (т. 1 л.д. 82-84) из земельного участка с кадастровым номером 74:33:0314001:49 был образован ряд земельных участков, в том числе земельный участок с кадастровым номером 74:33:0314001:677.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 20.08.2019 № 99/2019/279207354 (т. 1 л.д. 85-88) из земельного участка с кадастровым номером 74:33:0314001:677 был образован ряд земельных участков, в том числе земельный участок с кадастровым номером 74:33:0314001:1279 и земельный участок с кадастровым номером 74:33:0314001:1277.

Между Администрацией (арендодатель) и ООО «ОРП «КЛАСС» (арендатор) был подписан договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства № 7729 от 29.04.2013 (т. 1 л.д. 21-24; далее – договор № 7729 от 29.04.2013), в соответствии с п. 1.1. которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель: земли населенных пунктов (Ж-1 зона многоэтажной многоквартирной жилой застройки), с кадастровым номером 74:33:0314001:1277, согласно кадастровому плану земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра), утверждённому Магнитогорским филиалом ФГУ «Земельная кадастровая палата» Челябинской области, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, 147 микрорайон (далее - участок), в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 841 кв.м. Цель использования участка: комплексное освоение в целях жилищного строительства.

Согласно п. 4.4.3 договора № 7729 от 29.04.2013 арендатор обязан в срок до 01.06.2018 года осуществить жилищное и иное строительство в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.

Согласно п. 4.4.4 договора № 7729 от 29.04.2013 арендатор обязан в срок до 01.06.2018 года выполнить работы по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.

На основании п. 4.4.6 договора № 7729 от 29.04.2013 по окончании строительства арендодатель обеспечивает возможность подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения в соответствии с проектом планировки территории без взимания платы за технологическое присоединение.

Арендатор обязан использовать предоставленный ему земельный участок исключительно в целях, указанных в п. 1.1 договора, в соответствии с действующим законодательством, условиями настоящего договора (п. 4.4.7 договора № 7729 от 29.04.2013).

Договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства № 7729 от 29.04.2013 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области 14.05.2013, о чем сделана запись регистрации № 74-74-33/153/2013-6 и о чем свидетельствует отметка регистрирующего органа на обороте договора (т. 1 л.д. 24 оборот).

Между Администрацией (арендодатель) и ООО «ОРП «КЛАСС» (арендатор) был подписан договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства № 7731 от 29.04.2013 (т. 1 л.д. 25-27; далее – договор № 7731 от 29.04.2013), в соответствии с п. 1.1. которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель: земли населенных пунктов (Ж-1 зона многоэтажной многоквартирной жилой застройки), с кадастровым номером 74:33:0314001:1279, согласно кадастровому плану земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра), утверждённому Магнитогорским филиалом ФГУ «Земельная кадастровая палата» Челябинской области, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, 147 микрорайон (далее - участок), в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 768 кв.м. Цель использования участка: комплексное освоение в целях жилищного строительства.

Согласно п. 4.4.3 договора № 7731 от 29.04.2013 арендатор обязан в срок до 01.06.2018 года осуществить жилищное и иное строительство в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.

Согласно п. 4.4.4 договора № 7731 от 29.04.2013 арендатор обязан в срок до 01.06.2018 года выполнить работы по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.

На основании п. 4.4.6 договора № 7731 от 29.04.2013 по окончании строительства арендодатель обеспечивает возможность подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения в соответствии с проектом планировки территории без взимания платы за технологическое присоединение.

Арендатор обязан использовать предоставленный ему земельный участок исключительно в целях, указанных в п. 1.1 договора, в соответствии с действующим законодательством, условиями настоящего договора (п. 4.4.7 договора № 7731 от 29.04.2013).

Договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства № 7731 от 29.04.2013 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области 14.05.2013, о чем сделана запись регистрации № 74-74-33/153/2013-10 и о чем свидетельствует отметка регистрирующего органа на обороте договора (т. 1 л.д. 27 оборот).

Впоследствии между ООО «ОРП «КЛАСС» и ООО «Трест Магнитострой» подписано соглашение от 17.06.2013 № 16 о переводе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства № 7729 от 29.04.2013 (т. 1 л.д. 28), согласно которому ООО «Трест Магнитострой» приняло на себя права и обязанности арендатора по договору аренды № 7729 от 29.04.2013 земельного участка с кадастровым номером 74:33:0314001:1277, расположенного по адресу: г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, 147 микрорайон, в границах, указанных в кадастровой карте (плане), общей площадью 841 кв.м.

Соглашение от 17.06.2013 № 16 о переводе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства № 7729 от 29.04.2013 зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области 02.07.2013, о чем сделана запись регистрации № 74-74-33/218/2013-93 и о чем свидетельствует отметка регистрирующего органа на обороте соглашения (т. 1 л.д. 28 оборот).

Кроме этого, между ООО «ОРП «КЛАСС» и ООО «Трест Магнитострой» подписано соглашение от 17.06.2013 № 18 о переводе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства № 7731 от 29.04.2013 (т. 1 л.д. 29), согласно которому ООО «Трест Магнитострой» приняло на себя права и обязанности арендатора по договору аренды № 7731 от 29.04.2013 земельного участка с кадастровым номером 74:33:0314001:1279, расположенного по адресу: г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, 147 микрорайон, в границах, указанных в кадастровой карте (плане), общей площадью 768 кв.м.

Соглашение от 17.06.2013 № 18 о переводе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства № 7731 от 29.04.2013 зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области 02.07.2013, о чем сделана запись регистрации № 74-74-33/218/2013-97 и о чем свидетельствует отметка регистрирующего органа на обороте соглашения (т. 1 л.д. 29 оборот).

Между Администрацией (арендодатель) и ООО «Трест Магнитострой» (новый арендатор) на основании вышеуказанных соглашений о переводе прав и обязанностей подписаны:

- дополнительное соглашение от 17.01.2014 к договору аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства № 7729 от 29.04.2013 (т. 1 л.д. 32),

- дополнительное соглашение от 17.01.2014 к договору аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства № 7731 от 29.04.2013 (т. 1 л.д. 30-31).

Между Администрацией (продавец) и ООО «Трест Магнитострой» (покупатель) подписан договор купли-продажи земельного участка № 7542 от 29.06.2018 (далее – договор № 7542 от 29.06.2018, т. 1 л.д. 33-34), согласно п. 1.1 которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из категории земель земли населенных пунктов (Ж-1 зона многоэтажной многоквартирной жилой застройки),  площадью 768 кв.м., с кадастровым номером 74:33:0314001:1279, согласно данных государственного кадастрового учета, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, ул. Зеленый Лог, 25 а (далее - участок). Участок предоставлен для строительства. Разрешенное использование: аптека, раздаточный пункт молочной кухни.

Согласно п. 2.1 договора № 7542 от 29.06.2018 стоимость участка составляет 113 134,08 руб.

ООО «Трест Магнитострой» произведена оплата по договору № 7542 от 29.06.2018 в размере 113 134,08 руб., что подтверждается платежным поручением № 1299 от 04.10.2018 (т. 1 л.д. 117).

Между Администрацией (продавец) и ООО «Трест Магнитострой» (покупатель) подписан договор купли-продажи земельного участка № 7543 от 29.06.2018 (далее – договор № 7543 от 29.06.2018, т. 1 л.д. 35-36), согласно п. 1.1 которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из категории земель земли населенных пунктов (Ж-1 зона многоэтажной многоквартирной жилой застройки),  площадью 841 кв.м., с кадастровым номером 74:33:0314001:1277, согласно данных государственного кадастрового учета, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, ул. Зеленый Лог, 21 а (далее - участок). Участок предоставлен для строительства. Разрешенное использование: здание с помещениями культурно-массовой работы.

Согласно п. 2.1 договора № 7543 от 29.06.2018 стоимость участка составляет 123 887,71 руб. 

ООО «Трест Магнитострой» произведена оплата по договору № 7543 от 29.06.2018 в размере 123 887,71 руб., что подтверждается платежным поручением № 1298 от 04.10.2018 (т. 1 л.д. 116).

Переход права собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 74:33:0314001:1279 и 74:33:0314001:1277 к ООО «Трест Магнитострой» зарегистрирован в установленном законом порядке (т. 1 л.д. 48-54, 55-61).

Дополнительными соглашениями от 25.10.2018 (т. 2 л.д. 2, 3) договор № 7542 от 29.06.2018 и договор № 7543 от 29.06.2018 были дополнены условием о том, что продавец обязан обеспечить возможность подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения в соответствии с проектом планировки территории без взимания платы за технологическое присоединение.

В материалы дела представлен акт обследования земельного участка № 358 от 16.05.2019 (т. 1 л.д. 44), в котором указано, что в ходе обследования установлено: земельный участок площадью 768 кв.м., с кадастровым номером 74:33:0314001:1279, расположенный по адресу: г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, ул. Зеленый Лог, 25а, был образован из земельного участка с кадастровым номером 74:33:0314001:49, который ранее предоставлялся ООО «Оптово-розничное предприятие «КЛАСС» по договору аренды земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, от 26.05.2011 № 5995.   Право   аренды   на   земельный   участок   с   кадастровым   номером   74:33:0314001:1279 перешло от ООО «Оптово-розничное  предприятие  «КЛАСС»  к  ООО «Трест Магнитострой»  на основании соглашения об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 17.06.2013. Согласно   договору  купли-продажи   земельного   участка   от   29.06.2018   №    7542    ООО   «Трест Магнитострой»   приобрело вышеуказанный   земельный   участок   в   собственность,   с   разрешенным использованием:   аптека,   раздаточный  пункт  молочной  кухни,   что   подтверждается  кадастровой выпиской от 19.04.2019 № 7400/101/19-373625. На момент  обследования  установлено, что данный земельный  участок  не  освоен, каких-либо строений не обнаружено, строительство не ведется. 

Также в материалы дела представлен акт обследования земельного участка № 359 от 16.05.2019 (т. 1 л.д. 46), в котором указано, что в ходе обследования установлено: земельный участок площадью 841 кв.м., с кадастровым номером 74:33:0314001:1277, расположенный по адресу: г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, ул. Зеленый Лог, 21а, был образован из земельного участка с кадастровым номером 74:33:0314001:49, который ранее предоставлялся ООО «Оптово-розничное предприятие «КЛАСС» по договору аренды земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, от 26.05.2011 № 5995.   Право   аренды   на   земельный   участок   с   кадастровым   номером   74:33:0314001:1277 перешло от ООО «Оптово-розничное  предприятие  «КЛАСС»  к  ООО «Трест Магнитострой»  на основании соглашения об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 17.06.2013. Согласно   договору   купли-продажи   земельного   участка   от   29.06.2018   №    7543    ООО   «Трест Магнитострой»   приобрело вышеуказанный   земельный   участок   в   собственность,   с   разрешенным использованием:   здание с помещениями для культурно-массовой работы с населением,   что   подтверждается  кадастровой выпиской от 19.04.2019 № 7400/101/19-373656. На момент  обследования  установлено, что данный земельный  участок  не  освоен, каких-либо строений не обнаружено, строительство не ведется.

Администрация направила в адрес ООО «Трест Магнитострой» предложения № АГ-02/3228 от 23.05.2019 (т. 1 л.д. 37-38, 42) и № АГ-02/3229 от 23.05.2019  (т. 1 л.д. 39-40, 43) о расторжении договора купли продажи земельного участка № 7542 от 29.06.2018 и о расторжении договора купли продажи земельного участка № 7543 от 29.06.2018, мотивируя их нарушением со стороны общества максимальных сроков осуществления жилищного или иного строительства.

Поскольку в добровольном порядке со стороны ООО «Трест Магнитострой» указанные договоры расторгнуты не были, Администрация обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Оценив имеющиеся в деле письменные доказательства, а также заявленные сторонами доводы в обоснование заявленных требований и возражений по иску, суд приходит к следующим выводам.

На основании п.п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу п. 2 и п. 3 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Как следует из материалов дела, на основании соглашения от 17.06.2013 № 16 о переводе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства № 7729 от 29.04.2013 (т. 1 л.д. 28) ООО «Трест Магнитострой» приняло на себя права и обязанности арендатора по договору аренды № 7729 от 29.04.2013 земельного участка с кадастровым номером 74:33:0314001:1277, расположенного по адресу: г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, 147 микрорайон, в границах, указанных в кадастровой карте (плане), общей площадью 841 кв.м.

На основании соглашения от 17.06.2013 № 18 о переводе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства № 7731 от 29.04.2013 (т. 1 л.д. 29) ООО «Трест Магнитострой» приняло на себя права и обязанности арендатора по договору аренды № 7731 от 29.04.2013 земельного участка с кадастровым номером 74:33:0314001:1279, расположенного по адресу: г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, 147 микрорайон, в границах, указанных в кадастровой карте (плане), общей площадью 768 кв.м.

Пунктами  4.4.3 и 4.4.4 указанных договоров было установлено, что арендатор обязан в срок до 01.06.2018 года осуществить жилищное и иное строительство в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков и в срок до 01.06.2018 года выполнить работы по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.

Аналогичное обязательство для застройщика содержалось в п. 10 информационного сообщения. 

На основании п. 1 ст. 30.2 ЗК РФ (здесь и далее – в редакции, действовавшей до 01.03.2015) земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.

Предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 настоящего Кодекса, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 10 настоящей статьи (п. 2 ст. 30.2 ЗК РФ).

Согласно подп. 8 п. 3 ст. 38.2 ЗК РФ в извещении о проведении аукциона кроме сведений, указанных в подпунктах 1 - 3, 6 - 9 пункта 10 статьи 38.1 настоящего Кодекса, должны быть указаны максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.

Такие сроки Администрацией были установлены.

Согласно п. 10 информационного сообщения победитель аукциона в срок до 01.06.2018 года обязан осуществить жилищное и иное строительство в соответствии с видами разрешенного использования земельного участка.

Согласно п. 3 ст. 30.2 ЗК РФ арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан выполнять требования, предусмотренные подпунктами 6 - 8 пункта 3 статьи 38.2 настоящего Кодекса.

В силу п. 5 ст. 30.2 ЗК РФ арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право, если иное не предусмотрено федеральным законом, приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду либо, если указанные земельные участки образованы из предусмотренного пунктом 10 настоящей статьи земельного участка, в аренду.

По договору купли-продажи земельного участка № 7542 от 29.06.2018 (т. 1 л.д. 33-34) в порядке п. 5 ст. 30.2 ЗК РФ ООО «Трест Магнитострой» приобрело в собственность земельный участок из категории земель земли населенных пунктов (Ж-1 зона многоэтажной многоквартирной жилой застройки),  площадью 768 кв.м., с кадастровым номером 74:33:0314001:1279, согласно данных государственного кадастрового учета, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, ул. Зеленый Лог, 25 а.

В договоре стороны указали, что участок предоставлен для строительства. Разрешенное использование: аптека, раздаточный пункт молочной кухни.

По договору купли-продажи земельного участка № 7543 от 29.06.2018 (т. 1 л.д. 35-36) в порядке п. 5 ст. 30.2 ЗК РФ ООО «Трест Магнитострой» приобрело в собственность земельный участок из категории земель земли населенных пунктов (Ж-1 зона многоэтажной многоквартирной жилой застройки),  площадью 841 кв.м., с кадастровым номером 74:33:0314001:1277, согласно данных государственного кадастрового учета, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, ул. Зеленый Лог, 21 а.

В договоре стороны указали, что участок предоставлен для строительства. Разрешенное использование: здание с помещениями культурно-массовой работы.

В п. 6 ст. 30.2 ЗК РФ установлено, что собственник или арендатор указанных в пункте 5 настоящей статьи земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, обязан выполнить требования, предусмотренные подпунктом 8 пункта 3 статьи 38.2 настоящего Кодекса.

При обороте указанных в пункте 5 настоящей статьи земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, к новым правообладателям переходят обязанности по выполнению требований, предусмотренных подпунктом 8 пункта 3 статьи 38.2 настоящего Кодекса (п. 7 ст. 30.2 ЗК РФ).

Согласно п. 8 ст. 30.2 ЗК РФ в случае неисполнения обязанностей, указанных в пунктах 3, 4, 6 и 7 настоящей статьи, а также в случае ненадлежащего их исполнения права на земельные участки могут быть прекращены в соответствии с настоящим Кодексом и гражданским законодательством.

Из материалов дела следует, что несмотря на установленный в п. 10 информационного сообщения, п. 4.4.3 договора аренды № 7729 от 29.04.2013, договора аренды № 7731 от 29.04.2013 максимальный срок осуществления жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельного участка до 01.06.2018 года, ООО «Трест Магнитострой» указанный срок соблюден не был, строительство объектов не осуществлено.

Более того, даже по прошествии двух лет по истечении указанного срока ООО «Трест Магнитострой» не приступило к строительству на земельных участках с кадастровыми номерами 74:33:0314001:1279 и 74:33:0314001:1277, что подтверждается актом обследования земельного участка № 358 от 16.05.2019 (т. 1 л.д. 44) и актом обследования земельного участка № 359 от 16.05.2019 (т. 1 л.д. 46), и не было опровергнуто ответчиком.

Указанное поведение ответчика не может быть расценено судом в качестве добросовестного осуществления своих прав в части комплексного освоения в целях жилищного строительства на спорных земельных участках.

При таких обстоятельствах, с учетом  норм п. 6 и п. 8 ст. 30.2 ЗК РФ, ст. 450 ГК РФ суд приходит к выводу об обоснованности исковых требований Администрации о расторжении договора купли-продажи земельного участка № 7542 от 29.06.2018 и договора купли-продажи земельного участка № 7543 от 29.06.2018, заключенных между Администрацией и ООО «Трест Магнитострой».

Предусмотренный п. 2 ст. 452 ГК РФ претензионный порядок по указанным требованиям соблюден Администрацией, что подтверждается направлением в адрес ответчика предложений № АГ-02/3228 от 23.05.2019 (т. 1 л.д. 37-38, 42) и № АГ-02/3229 от 23.05.2019  (т. 1 л.д. 39-40, 43) о расторжении договора купли продажи земельного участка № 7542 от 29.06.2018 и о расторжении договора купли продажи земельного участка № 7543 от 29.06.2018.

Доводы ответчика о том, что у истца отсутствуют правовые основания, предусмотренные ст. 450 ГК РФ, требовать расторжения договоров купли-продажи, так как основанием для расторжения договора купли-продажи может являться нарушение покупателем условий договора или норм гражданского законодательства, отклоняются судом, поскольку в рассматриваемом случае вышеуказанными нормами земельного законодательства предусмотрены специальные основания для прекращения прав на земельные участки.

Довод ответчика о том, что что окончание жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования в срок до 01.06.2018 оказалось невозможным в результате неисполнения истцом своих обязательств по осуществлению технологического присоединения, суд находит необоснованным.

В п. 13 информационного сообщения было предусмотрено, что по окончании строительства продавец обеспечивает возможность подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения в соответствии с проектом планировки территории без взимания платы за технологическое присоединение.

В п. 4.4.6 договоров № 7729 от 29.04.2013 и № 7731 от 29.04.2013, по которым ответчик приобрел права и обязанности арендатора, также было установлено, что по окончании строительства арендодатель обеспечивает возможность подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения в соответствии с проектом планировки территории без взимания платы за технологическое присоединение.

Таким образом, стороны предусмотрели, что сначала арендатор-застройщик в срок до 01.06.2018 года осуществляет жилищное и иное строительство в соответствии с видами разрешенного использования земельного участка, после чего арендодатель обеспечивает возможность подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, что опровергает доводы ответчика о том, что его обязательство по освоению земельных участков было встречным по отношению к обязательству Администрации обеспечить возможность подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения.

К представленным ответчиком с отзывом на иск письмам по вопросу подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения (т. 1 л.д. 105, 106, 121, 122) суд относится критически, поскольку переписка велась не ООО «Трест Магнитострой», а ООО «Оптово-розничное  предприятие  «КЛАСС». Кроме того, из содержания переписки не усматривается, что отсутствовала возможность подключения к сетям инженерно-технического обеспечения объектов, проектируемых именно на спорных земельных участках с кадастровыми номерами 74:33:0314001:1279 и 74:33:0314001:1277.

Администрацией, напротив, в материалы дела представлены письма МП трест «Водоканал» (т. 2 л.д. 72), АО «Горэлектросеть» (т. 2 л.д. 73), МП трест «Теплофикация» (т. 2 л.д. 74), АО «Газпром газораспределение Челябинск» (т. 2 л.д. 76), ООО «Магнитогорскгазстрой» (т. 1 л.д. 77), из которых следует, что ООО «Трест Магнитострой» с запросами на подключение к сетям инженерно-технического обеспечения объектов, расположенных на земельных участках с кадастровыми номерами 74:33:0314001:1279 и 74:33:0314001:1277, не обращалось.

Согласно письму МП трест «Водоканал» от 15.07.2020 № 01-02/5057 (т. 3 л.д. 50) земельный участок с кадастровым номером № 74:33:0314001:1277 имеет техническую возможность подключения к централизованной системе водоснабжения и водоотведения. Точки подключения - внутриплощадочная сеть хоз. питьевого водопровода 147 микрорайона, внутриплощадочная сеть бытовой канализации 147 микрорайона; земельный участок с кадастровым номером № 74:33:0314001:1279 имеет техническую возможность подключения к централизованной системе водоснабжения и водоотведения. Точки подключения - внутриплощадочная сеть хоз. питьевого водопровода 147 микрорайона, внутриплощадочная сеть бытовой канализации 147 микрорайона.

Поскольку по материалам дела судом не установлено соблюдение ответчиком норм п. 6 ст. 30.2 ЗК РФ, иск Администрации о расторжении договоров купли-продажи земельных участков подлежит удовлетворению.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

На основании п. 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» по смыслу норм статьи 110 АПК РФ вопрос о распределении судебных расходов по уплате государственной пошлины разрешается арбитражным судом по итогам рассмотрения дела, независимо от того, заявлено ли перед судом ходатайство о его разрешении.

Поскольку судом удовлетворены два требования неимущественного характера, Администрация от уплаты государственной пошлины по заявленному иску освобождена, с ответчика в доход федерального бюджета подлежат взысканию 12 000 руб. государственной пошлины по иску.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка № 7542 от 29.06.2018 и договор купли-продажи земельного участка № 7543 от 29.06.2018, заключенные между Администрацией города Магнитогорска и обществом с ограниченной ответственностью «Трест Магнитострой».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Трест Магнитострой» в доход федерального бюджета 12 000 руб. государственной пошлины по иску.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в  Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Судья                            А.С. Жернаков