АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А20-5004/2020

г. Краснодар

16 марта 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 16 марта 2022 года

Постановление в полном объеме изготовлено 16 марта 2022 года

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., в отсутствие в судебном заседании заявителя – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 320072600028015), органа, осуществляющего публичные полномочия – муниципального казенного учреждения «Департамент городского имущества и земельных отношений местной администрации городского округа Нальчик» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) и третьего лица – местной администрации городского округа Нальчик (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 26.07.2021 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2021 по делу № А20-5004/2020, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель, заявитель) обратился в арбитражный суд к муниципальному казенному учреждению «Департамент городского имущества и земельных отношений местной администрации городского округа Нальчик» (далее – департамент, уполномоченный орган) с заявлением, в котором просил:

– признать незаконным отказ департамента в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 07:09:0104018:58, площадью 899 кв. м, выраженный в письме от 03.06.2020 № 45-1-06/1244; 

– обязать уполномоченный орган направить предпринимателю проект договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен незавершенный строительный объект недвижимости последнего сроком на три года для завершения строительства нежилого здания кафе-магазина с кадастровым номером 07:09:0102076:752, степень готовности – 50%.

Требования основаны на положениях статей 39.6, 39.14 – 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс). Заявление мотивировано незаконностью отказа департамента в предоставлении предпринимателю в аренду земельного участка с кадастровым номером 07:09:0104018:58 на новый срок без проведения торгов как собственнику незавершенного строительством объекта недвижимости. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена местная администрация городского округа Нальчик (далее – администрация).

Решением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 26.07.2021, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2021, в удовлетворении заявления отказано.

Суды установили, что между администрацией (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) на основании постановления главы администрации от 08.05.2009 № 937 заключен договор от 29.07.2010 № 2603-A3 аренды земельного участка площадью 900 кв. м, распложенного по адресу: 

<

...> Земельный участок предоставлен в аренду для проектирования здания магазина-кафе, договор заключен на срок до 01.05.2016. Между ФИО2 (продавец) и ФИО3 (покупатель) 25.01.2013 заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства – здания магазина-кафе с подвалом (готовность 6%), назначение – нежилое, этажность – 1, площадь застройки 153,4 кв. м, расположенного на земельном участке по адресу: 

<

...>, территория Атажукинского сада. Переход права собственности на объект незавершенного строительства за ФИО3 зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН), которому выдано свидетельство о государственной регистрации права от 26.01.2013. ФИО3 обратился в департамент с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 07:09:0104018:58 в аренду в связи с приобретением по договору от 25.01.2013 незавершенного строительством объекта недвижимости. На основании постановления администрации от 06.05.2016 № 897 с ФИО3 заключен договор от 24.06.2016 № 4036-АЗ аренды земельного участка с кадастровым номером 07:09:0104018:58. Участок из категории земель населенных пунктов общей площадью 899 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>, предоставлен под магазин-кафе, сроком на 3 года (с 24.06.2016 по 23.06.2019). Между ФИО3 (продавец) и предпринимателем (покупатель) 10.06.2019 заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства – здания магазина-кафе с кадастровым номером 07.09.0102076:752, площадью 3856,4 кв. м, степень готовности объекта – 50%. Предприниматель 27.05.2020 как собственник незавершенного строительством объекта недвижимости обратился в департамент с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 07:09:0104018:58. Письмом от 03.06.2020 № 45-01-06/1244 департамент отказал в заключении договора аренды без проведения торгов. Ссылаясь на незаконность решения департамента, нарушающего его права (интересы), предприниматель оспорил данное решение в судебном порядке по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). При разрешении спора судебные инстанции руководствовались статьями 39.6, 39.8, 39.14, 39.16, 39.17 Земельного кодекса, статьей 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ). Также судами учтены разъяснения, содержащиеся в пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020 (далее – Обзор № 2). Материалы дела подтверждают, что предыдущим собственником объекта незавершенного строительства (ФИО3) реализовано право на заключение договора аренды земельного участка, на котором расположен такой объект, однократно для завершения строительства. Данное обстоятельство подтверждается постановлением администрации от 06.05.2016 № 897 «О заключении договора аренды земельного участка с ФИО3», которое принято на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса. Собственник объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, имеет право на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года. Такой договор может быть заключен при условии, что земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства ни одному из предыдущих собственников этого объекта. Основания для предоставления предпринимателю испрашиваемого земельного участка в аренду без проведения торгов по иным основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса, также отсутствуют. С учетом изложенного, судебные инстанции пришли к выводу о законности решения департамента, оформленного письмом от 03.06.2020 № 45-1-06/1244. Суды отклонили довод предпринимателя о том, что договор аренды от 24.07.2016 заключен с ФИО3 как с собственником объекта недвижимости (не в порядке, предусмотренном подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса). Из содержания договора от 24.06.2016 № 4036 следует, что арендатор обязан до истечения срока его действия осуществить строительство в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности и зарегистрировать право собственности на завершенный строительством объект. Следовательно, договор аренды от 24.07.2016 заключен для завершения строительства, то есть по основанию, предусмотренному пунктом 10 части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса. Из содержания постановления главы администрации от 06.05.2016 № 897 о заключении договора аренды земельного участка с ФИО3, также усматривается, что земельный участок передается не для использования недостроенного (незавершенного строительством) объекта. Данное постановление принято в целях предоставления ФИО3 в аренду земельного участка именно для завершения строительства объекта.

Предприниматель обжаловал решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанные акты отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявление, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие судебных выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Суды пришли к необоснованному выводу об отсутствии у предпринимателя законного права на заключение договора аренды испрашиваемого земельного участка без проведения торгов со ссылкой на то, что ФИО3 уже реализовано право на заключение договора аренды в порядке, предусмотренном подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса. Согласно имеющимся в материалах дела документам ФИО2 являлся первоначальным собственником незавершенного строительством объекта недвижимости с кадастровым номером 07:09:0102076:752 и арендатором земельного участка с кадастровым номером 07:09:0104018:58. В связи с отчуждением ФИО2 названного объекта ФИО3, с новым собственником объекта заключен договор аренды земельного участка от 24.07.2016 № 4036-А3. При этом указанный договор заключен уполномоченным органом с ФИО3 не на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса. Указанная норма, предусматривающая возможность однократного перезаключения на три года договора аренды земельного участка, на котором расположен незавершенный строительством объект, введена в Земельный кодекс Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», и действует с 01.03.2015. То есть, на момент предоставления земельного участка по договору от 29.07.2010 № 260З-АЗ первоначальному арендатору ФИО2, законодательство не содержало норм, ограничивающих возможность предоставления в аренду участка, находящегося в муниципальной собственности, собственнику объекта недвижимости, расположенного на этом участке, без проведения торгов. Такие ограничения возникли в правовом регулировании с 01.03.2015, и распространяются лишь на договоры аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, заключенные после названной даты. Поэтому ФИО3, заключая после 01.03.2015 договор аренды от 24.07.2016 № 4036-А3, имел право на однократное перезаключение, либо заключение нового договора аренды земельного участка, на котором расположен незавершенный строительством объект недвижимости, для завершения строительства такого объекта сроком на три года без проведения торгов в порядке, предусмотренном подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса. Однако таким правом ФИО3 не воспользовался, заключенный с ним договор аренды от 24.07.2016 № 4036-А3 в соответствии с названной нормой Земельного кодекса с ним не пролонгировался и повторно не перезаключался. Таким образом, правопредшественником предпринимателя право на однократное перезаключение (либо заключение нового) договора аренды земельного участка в целях завершения строительства расположенного на нем объекта недвижимости не реализовано. Поэтому предприниматель, как собственник незавершенного строительством объекта, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 07:09:0104018:58, вправе требовать заключения договора аренды указанного участка сроком на три года для завершения строительства объекта недвижимости без проведения торгов.

Отзывы на кассационную жалобу в суд округа не поступили.

Участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили. 

От предпринимателя в суд округа поступило (направлено в электронном виде 16.03.2022) ходатайство об объявлении перерыва в судебном заседании ввиду невозможности явки представителя в суд кассационной инстанции в связи с наличием у него признаков острого респираторного заболевания, проявившихся 15.03.2022.

Рассмотрев данное ходатайство, судебная коллегия не находит оснований для его удовлетворения.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 163 Кодекса арбитражный суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе может объявить перерыв в судебном заседании. Перерыв в судебном заседании может быть объявлен на срок, не превышающий пяти дней.

Суд кассационной инстанции осуществляет проверку законности судебных актов исходя из материалов дела, содержания судебных актов и доводов, приведенных в жалобе (часть 1 статьи 286 Кодекса). Присутствие (либо отсутствие) в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, не может влиять на такую проверку.

Участники спора извещены времени и месте судебного заседания в порядке, установленном Кодексом (статьи 121, 123). Предприниматель является подателем кассационной жалобы, доводы о несогласии с судебными актами изложены им в письменном виде. Неявка в судебное заседание суда кассационной инстанции лица, подавшего жалобу, и (или) других лиц, участвующих в деле, не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие, если они были надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства (часть 3 статьи 284 Кодекса). Таким образом, нормы главы 35 Кодекса предоставляют суду кассационной инстанции право на рассмотрение кассационной жалобы в отсутствие лиц, участвующих в деле (при условии их надлежащего извещения).

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как видно из материалов дела и установлено судами, между администрацией (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) на основании постановления главы администрации от 08.05.2009 № 937 заключен договор от 29.07.2010 № 2603-A3 аренды земельного участка площадью 900 кв. м, распложенного по адресу: 

<

...> Земельный участок предоставлен в аренду для проектирования здания магазина-кафе, договор заключен на срок до 01.05.2016. 

Между ФИО2 (продавец) и ФИО3 (покупатель) 25.01.2013 заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства – здания магазина-кафе с подвалом (готовность 6%), назначение – нежилое, этажность – 1, площадь застройки 153,4 кв. м, расположенного на земельном участке по адресу: 

<

...>, территория Атажукинского сада. 

Переход права собственности на объект незавершенного строительства за ФИО3 зарегистрирован в ЕГРН, которому выдано в установленном порядке свидетельство о государственной регистрации права от 26.01.2013. 

ФИО3 обратился в департамент с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 07:09:0104018:58 в аренду в связи с приобретением по договору от 25.01.2013 незавершенного строительством объекта недвижимости. 

На основании постановления администрации от 06.05.2016 № 897 с ФИО3 заключен договор от 24.06.2016 № 4036-АЗ аренды земельного участка с кадастровым номером 07:09:0104018:58. Участок из категории земель населенных пунктов общей площадью 899 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>, предоставлен под магазин-кафе, сроком на 3 года (с 24.06.2016 по 23.06.2019). 

Между ФИО3 (продавец) и предпринимателем (покупатель) 10.06.2019 заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства – здания магазина-кафе с кадастровым номером 07.09.0102076:752, площадью 3856,4 кв. м, степень готовности объекта – 50%. 

Предприниматель 27.05.2020 как собственник незавершенного строительством объекта недвижимости обратился в департамент с заявлением о предоставлении в аренду (без торгов) земельного участка с кадастровым номером 07:09:0104018:58. 

Письмом от 03.06.2020 № 45-01-06/1244 департамент отказал в заключении договора аренды земельного участка, указав на отсутствие оснований для его предоставления без проведения торгов. 

Предприниматель, ссылаясь на незаконность решения департамента, нарушающего его права (интересы) как собственника незавершенного строительством объекта недвижимости, оспорил данное решение в судебном порядке.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Решения органов, осуществляющих публичные полномочия, могут быть признаны арбитражным судом незаконными при одновременном несоответствии их закону (иному нормативному акту) и нарушении прав (законных интересов) заявителя в сфере предпринимательской (иной экономической) деятельности (часть 1 статьи 198, часть 2 статьи 201 Кодекса).

Обязанность доказывания законности принятия оспариваемого решения, наличия у органа надлежащих полномочий на принятие оспариваемого решения, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия такого решения, возлагается на принявший соответствующее решение орган (часть 5 статьи 200 Кодекса).

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса, переходными положениями, установленными Законом № 137-ФЗ и статьей 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с пунктом 21 статьи 31 Закона № 137-ФЗ (в редакции, действующей с 01.03.2015) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 – 39.17 Земельного кодекса. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

На основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса); собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса).

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта (подпункт 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса). 

Таким образом, действующее после 01.03.20215 законодательство предоставляет собственнику объекта незавершенного строительства право на заключение (однократную пролонгацию) договора аренды земельного участка без торгов для завершения строительства такого объекта при наличии условий, предусмотренных статьей 39.6 Земельного кодекса и пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

В пункте 24 Обзора № 2 приведены следующие разъяснения. Действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции пришли к выводу об отсутствии  оснований для удовлетворения заявленных требований. Суды первой и апелляционной инстанций при разрешении спора установили, что договор от 24.07.2016 № 4036-А3 аренды земельного участка с кадастровым номером 07:09:0104018:58 заключен с прежним собственником незавершенного строительством объекта недвижимости в порядке, предусмотренном подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса. Поскольку право на однократное предоставление в аренду земельного участка для завершения строительства реализовано правопредшественником заявителя, оспариваемое решение департамента об отказе в предоставлении предпринимателю в аренду на новый срок без проведения торгов для завершения строительства такого объекта не может быть признано незаконным. 

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Доводы кассационной жалобы предпринимателя судом округа отклоняются как основанные на неправильном понимании им норм главы V.1 Земельного кодекса и положений Закона № 137-ФЗ. Заявитель полагает, что правопредшественником предпринимателя право на однократное перезаключение (либо заключение нового) договора аренды земельного участка в целях завершения строительства расположенного на нем объекта недвижимости не реализовано. Однако податель жалобы не учитывает, что договор от 24.06.2016 № 4036-АЗ аренды земельного участка с кадастровым номером 07:09:0104018:58 мог быть заключен департаментом с ФИО3 (собственником незавершенного строительством объекта) только по основанию, предусмотренному подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса. Данный договор заключен в период действия указанной нормы, а также пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в редакции, действующей после 01.03.2015. Повторное предоставление в такой ситуации испрашиваемого предпринимателем земельного участка недопустимо. Законодатель, вводя после 01.03.2015 ограничение однократности для договора аренды, заключаемого в целях завершения строительства объекта, не имел ввиду, что право на заключение договора аренды на льготных условиях может быть реализовано собственником объекта незавершенного строительства неоднократно (либо однократно – но каждым из новых собственников незавершенного строительством объекта). Материалы дела подтверждают, что земельный участок, который просит предоставить в аренду предприниматель, ранее (в 2016 году) уже предоставлялся правопредшественнику заявителя (ФИО3) в аренду на 3 года как собственнику объекта незавершенного строительства без торгов для завершения строительства, которое так и не было завершено к истечению срока действия договора аренды. Иных предусмотренных земельным законодательством оснований для предоставления предпринимателю (как собственнику незавершенного строительством объекта) испрашиваемого им земельного участка в аренду также не имеется.  

С учетом изложенного, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления. Судами исполнена обязанность по определению обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения дела, и правильно определен характер спорного материального правоотношения. Нарушений судебными инстанциями норм процессуального права при исследовании и оценке доказательств, приведших к судебной ошибке (часть 3 статьи 288 Кодекса), не выявлено. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), также не установлено.

Государственная пошлина уплачена предпринимателем в доход федерального бюджета при подаче кассационной жалобы (чек-ордер от 17.12.2021). 

Руководствуясь статьями 159, 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

в удовлетворении ходатайства индивидуального предпринимателя ФИО1 об объявлении перерыва в судебном заседании – отказать.

Решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 26.07.2021 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2021 по делу № А20-5004/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий                                                                                        В.Е. Епифанов

 

Судьи                                                                                                                       А.И. Мещерин

 

                                                                                                                                  И.В. Сидорова