АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-369/2020

г. Чебоксары

30 июля 2020 года

Резолютивная часть решения оглашена 23.07.2020.

Полный текст решения изготовлен 30.07.2020.

Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии в составе судьи Юрусовой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью "Юридическая фирма "Защита", ОГРН:1162130065712 ИНН:2112004582, 429551, 

<

...>, 

к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом администрации города Чебоксары, ОГРН:1022101131293 ИНН:2126002000, 428000, 

<

...> а, 

третьи лица: 

Администрация города Чебоксары Чувашской Республики, 

индивидуальный предприниматель ФИО2,

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения,

при участии:

от истца - ФИО3 по доверенности от 20.01.2020,

от ответчика - ФИО4 по доверенности от 12.05.2020 №039-21,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Юридическая фирма "Защита" обратилось в арбитражный суд с иском к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом администрации города Чебоксары об обязании заключить договор купли-продажи нежилых комнат №5, №6, расположенных в цокольном этаже семнадцатиэтажного монолитного дома, общей площадью 32,0 кв.м, находящегося по адресу: Чувашская Республика - Чувашия, 

<

...>, обремененных залоговым обязательством, в следующей редакции:

- изложив пункт 1.3 договора купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством в следующей редакции: - "1.3. Выкупная стоимость (продажная цена) Нежилого помещения составляет 720 000 (Семьсот двадцать тысяч) рублей без учета НДС.";

- изложив пункт 2.1 договора купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством в следующей редакции: - "2.1. Оплата выкупной стоимости Нежилого помещения, указанной в пункте 1.3 настоящего договора, производится Покупателем в рассрочку в течение 60 (шестидесяти) месяцев по 12 000 (Двенадцать тысяч) рублей ежемесячно, путем внесения Покупателем на расчетный счет Продавца.

Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) Нежилого помещения, с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения.";

- исключив пункт 2.12, абзац 11 пункта 3.3, пункт 4.3, пункт 4.4 из текста договора купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством;

- изложив пункт 4.1 договора купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством в следующей редакции: - "За нарушение сроков оплаты, указанных в пункте 2.1 настоящего договора, Покупатель уплачивает Продавцу пени из расчета 0,01 % от неоплаченной в срок суммы за каждый день просрочки.".

Заявленное требование мотивировано следующими обстоятельствами.

Сторонами заключен договор аренды нежилого помещения (строения) муниципальной собственности 

<

...> от 15.08.2017 № 2493, согласно которому арендатору на праве аренды предоставлены нежилые комнаты №5, №6, расположенные в цокольном этаже семнадцатиэтажного монолитного дома, общей площадью 32,0 кв.м, находящегося по адресу: Чувашская Республика - Чувашия, 

<

...>.

15.08.2019 истец обратился к ответчику с заявлением о реализации преимущественного права на приватизацию арендуемого нежилого помещения.

В проекте договора купли-продажи нежилого помещения, направленного ответчиком истцу, выкупная стоимость (цена) нежилого помещения была определена в размере 800000 руб. без учета НДС.

Истец письмом от 20.12.2019 направил подписанный проект договора купли-продажи нежилого помещения с протоколом разногласий, в котором выкупная цена была указана в размере 720000 руб..

Письмом от 23.12.2019 № 039-12578 ответчик направил истцу протокол урегулирования разногласий, в котором отклонил все предложения истца.

Определением суда от 22.01.2020 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Администрация города Чебоксары Чувашской Республики, индивидуальный предприниматель ФИО2.

Определением суда от 12.03.2020 по ходатайству истца по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью "Институт оценки и консалтинга"; производство по делу приостановлено.

Определение суда от 01.06.2020 срок проведения судебной экспертизы продлен до 01.06.2020; производство по делу возобновлено.

В заседании суда представитель истца заявил ходатайство об изменении предмета иска, просил обязать Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрации города Чебоксары заключить с обществом с ограниченной ответственностью "Юридическая фирма "Защита" договор купли-продажи нежилых комнат №5, №6, расположенных в цокольном этаже семнадцатиэтажного монолитного дома, общей площадью 32,0 кв.м, находящихся по адресу: Чувашская Республика - Чувашия, 

<

...>, обремененных залоговым обязательством, изложив пункт 1.3 Договора № Н-____ купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством от "__" ____________ 2019 года в следующей редакции: "1.3. Выкупная стоимость (продажная цена) Нежилого помещения составляет 581592 (Пятьсот восемьдесят одна тысяча пятьсот девяносто два) рубля без учета НДС."; изложив пункт 2.1 Договора № Н-____ купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством от "__" ____________ 2019 года в следующей редакции: "2.1. Оплата выкупной стоимости Нежилого помещения, указанной в пункте 1.3 настоящего договора, производится Покупателем в рассрочку в течение 60 (шестидесяти) месяцев по 9693 (Девять тысяч шестьсот девяносто три) рубля 20 копеек ежемесячно, путем внесения Покупателем на расчетный счет Продавца. Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) Нежилого помещения, с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения."; исключив пункт 2.12, абзац 11 пункта 3.3, пункт 4.3, пункт 4.4 из текста Договора № Н-____ купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством от "__" ____________ 2019 года; изложив пункт 4.1 Договора № Н-____ купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством от "__" ____________ 2019 года в следующей редакции: "За нарушение сроков оплаты, указанных в пункте 2.1 настоящего договора, Покупатель уплачивает Продавцу пени из расчета 0,01 % от неоплаченной в срок суммы за каждый день просрочки.". 

В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изменение предмета иска судом принято.

Представитель ответчика вопрос об урегулировании разногласий в части размера выкупной стоимости нежилого помещения оставил на усмотрение суда. Просил оставить абзац 11 пункта 3.3 договора в редакции ответчика, поскольку передача истцом нежилого помещения третьим лицам в отсутствие согласия ответчика может привести к нарушению прав ответчика. Кроме того, с иными покупателями нежилых помещений муниципальной собственности заключаются договоры купли-продажи с условием о рассрочке платежа с указанием в договоре условия согласно оспариваемому истцом абзацу 11 пункта 3.3 договора. Размер неустойки 0,1% является обычно применяемым при заключении аналогичных договоров.

Третьи лица, надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. От третьего лица - ИП ФИО2 до заседания суда поступили возражения на заключение судебной экспертизы.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей третьих лиц.

Выслушав представителя сторон, изучив материалы дела, суд установил следующее. 

Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом (арендодатель), товариществом собственников жилья "Кабельщик-2" (управляющая организация) и обществом с ограниченной ответственностью "Юридическая фирма "Защита" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 15.08.2017 №2493, по условиям которого арендодатель при участии управляющей организации сдает, а арендатор принимает в аренду нежилые комнаты №5, №6 общей площадью 32 кв.м, расположенные в цокольном этаже семнадцатиэтажного монолитного дома, находящегося по адресу: 

<

...> (т.1 л.д.11-16).

Согласно пункту 5 приложения №1 к договору срок действия договора устанавливается с 15.08.2017 по 14.08.2022.

Объект аренды передан арендатору по акту передачи 15.08.2017.

Согласно пункту 3 акта арендатор пользуется помещением с 15.08.2017 на основании протокола рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе по извещению от 27.07.2017 №040717/0056734/01.

В соответствии с пунктом 6.1 договор аренды действует с момента его подписания сторонами, за исключением первых платежей за аренду помещения, которые должны быть произведены с даты, указанной в приложении "Описание объекта аренды, размер арендной платы и другие переменные условия договора".

15.08.2019 ООО "Юридическая фирма "Защита" обратилось в Администрацию г. Чебоксары и Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом с заявлением о намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества (т.1 л.д.17).

18.11.2019 Администрация города Чебоксары вынесла постановление №2839 об условиях приватизации объекта недвижимости со стоимостью (цены продажи) в размере 800000 руб. (без учета НДС) (т.1 л.д.20).

Письмом Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрации города Чебоксары направил истцу постановление администрации от 18.11.2019 №2839, а также проект договора купли-продажи нежилого помещения (т.1 л.д.19).

Истец подписал проект договор купли-продажи нежилого помещения с протоколом разногласий, указав стоимость (продажную цену) нежилого помещения в размере 720000 руб. без учета НДС, определенную ООО "Независимый экспертно-правовой центр" в справке от 18.12.2019 №2019/2-С (т.1 л.д.26).

Ответчик путем направления истцу протокола урегулирования разногласий фактически отклонил протокол разногласий.

Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Как следует из материалов дела и сторонами не оспаривается, истец обладает преимущественным правом на приобретение аренду нежилых комнат №5, №6 общей площадью 32 кв.м, расположенных в цокольном этаже семнадцатиэтажного монолитного дома, находящегося по адресу: 

<

...>, в связи с чем заключение договора купли-продажи для ответчика является обязательным. Разногласия сторон сводятся к возражениям общества с ограниченной ответственностью "Юридическая фирма "Защита" относительно стоимости выкупаемого помещения и содержания пунктов 2.12, 3.3, 4.1, 4.3, 4.4.

В рассматриваемом случае стороны не достигли соглашения в порядке соблюдения процедуры, предусмотренной статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Согласно статье 217 Гражданского Кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон №159-ФЗ) предусмотрено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона. 

Согласно статье 3 Закона №159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон №135-ФЗ).

В соответствии со статьей 12 Закона №135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Вместе с тем в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании (статья 13 Закона №135-ФЗ).

Согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Поскольку при рассмотрении дела в суде представлены противоречивые сведения относительно стоимости нежилого помещения, по ходатайству истца определением суда от 12.03.2020 назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Институт оценки и консалтинга".

Согласно заключению эксперта от 27.05.2020 №Э/20-022 отчет об оценке рыночной стоимости нежилых комнат от 30.09.2019 №245.1125/2019, составленный индивидуальным предпринимателем ФИО2, не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральных стандартов оценки. Выявленные несоответствия повлияли на достоверность отчета. Степень влияния указана в тексте заключения. Рыночная стоимость объекта экспертизы - нежилых комнат №5, №6 общей площадью 32 кв.м, расположенных в цокольном этаже семнадцатиэтажного монолитного дома, находящегося по адресу: 

<

...>, по состоянию на 15 августа 2019 года составляет - 697910 руб. Письменными пояснениями к заключению эксперта, поступившими в суд 02.06.2020, эксперт ООО "Институт оценки и консалтинга" пояснил, что рыночная стоимость объекта экспертизы без учета НДС составляет 581592 руб.  

В соответствии с частью 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств по делу, которое оценивается судом в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в совокупности с иными допустимыми доказательствами по делу. 

Проведенная судебная экспертиза отвечает требованиям статей 82, 83 и 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации: в заключении эксперта отражены все сведения, предусмотренные в части 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; при назначении экспертизы вопросы сформулированы с учетом требований обеих сторон спора; экспертное заключение основано на материалах дела, является ясным и полным. 

При этом заключение эксперта исследовалось и оценивалось судом наряду с другими доказательствами.

Доказательства, свидетельствующие о наличии оснований для возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта, в материалы дела не представлены.

Ответчиком не названы обстоятельства, указывающие на то, что заключение судебной экспертизы является недопустимым доказательством.

Доказательств недостоверности заключения судебной экспертизы от 27.05.2020 №Э/20-022 ответчиком не представлено.

При таких обстоятельствах разногласия сторон относительно стоимости выкупаемого помещения, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, подлежат урегулированию в заявленном истцом порядке.

Кроме того, у сторон возникли разногласия относительно содержания следующих пунктов договора:

- пункт 2.12 "Оплата стоимости Нежилого помещения по настоящему договору третьими лицами не допускается";

- абзац 11 пункта 3.3 "Покупатель обязан не передавать Нежилое помещение третьим лицам в какой бы то ни было форме (в том числе в аренду, в безвозмездное пользование, в залог, а также любыми другими способами) без письменного согласия Продавца";

- пункт 4.1 "За нарушение сроков оплаты, указанных в пункте 2.1 настоящего договора, Покупатель уплачивает Продавцу пени из расчета 0,1% от неоплаченной в срок суммы за каждый день просрочки.

- пункт 4.3 "Существенным нарушением условий настоящего договора является невыполнение Покупателем пунктов 2.10, 2.11 настоящего договора.

При невыполнении Покупателем пунктов 2.10, 2.11 Продавец вправе расторгнуть настоящий договор в судебном порядке";

- пункт 4.4 "В случае расторжения договора купли-продажи по вине Покупателя выплаченная по настоящему договору сумма не возвращается".

Согласно пунктам 1 - 6 статьи 313 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если исполнение обязательства возложено должником на указанное третье лицо.

Если должник не возлагал исполнение обязательства на третье лицо, кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника таким третьим лицом, в следующих случаях:

1) должником допущена просрочка исполнения денежного обязательства;

2) такое третье лицо подвергается опасности утратить свое право на имущество должника вследствие обращения взыскания на это имущество.

Кредитор не обязан принимать исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично.

В случаях, если в соответствии с настоящей статьей допускается исполнение обязательства третьим лицом, оно вправе исполнить обязательство также посредством внесения долга в депозит нотариуса или произвести зачет с соблюдением правил, установленных настоящим Кодексом для должника.

К третьему лицу, исполнившему обязательство должника, переходят права кредитора по обязательству в соответствии со статьей 387 настоящего Кодекса. Если права кредитора по обязательству перешли к третьему лицу в части, они не могут быть использованы им в ущерб кредитору, в частности такие права не имеют преимуществ при их удовлетворении за счет обеспечивающего обязательства или при недостаточности у должника средств для удовлетворения требования в полном объеме.

Если третье лицо исполнило обязанность должника, не являющуюся денежной, оно несет перед кредитором установленную для данного обязательства ответственность за недостатки исполнения вместо должника.

Учитывая то, что обязанность истца по оплате выкупной стоимости нежилого помещения не относится к обязательству, которое истец обязан исполнить лично, суд считает обоснованным и правомерным требование истца об исключении пункта 2.12 договора.

В соответствии с абзацем 11 пункта 3.3 проекта договора "Покупатель обязан не передавать Нежилое помещение третьим лицам в какой бы то ни было форме (в том числе в аренду, в безвозмездное пользование, в залог, а также любыми другими способами) без письменного согласия Продавца".

Согласно пункту 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога. В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 настоящего Кодекса. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества.

Пунктом 3 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если иное не предусмотрено законом или договором залога, залогодатель, у которого осталось заложенное имущество, вправе передавать без согласия залогодержателя заложенное имущество во временное владение или пользование другим лицам. В этом случае залогодатель не освобождается от исполнения обязанностей по договору залога. Аналогичная норма содержится в статье 40 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". 

В соответствии с разъяснениями, изложенными в абзаце втором пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" Из положений пункта 2 статьи 40 Закона об ипотеке следует, что действия по распоряжению заложенным недвижимым имуществом, совершенные без согласия залогодержателя после заключения договора ипотеки (за исключением сделок по отчуждению заложенного имущества, а также последующих договоров об ипотеке, заключенных несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке), не могут быть оспорены последним. В то же время в силу прямого указания закона (статья 39, пункт 3 статьи 43 Закона об ипотеке) отдельные сделки с заложенным недвижимым имуществом, совершенные без согласия залогодержателя, могут быть признаны недействительными по иску залогодержателя. Так, последующий договор об ипотеке, заключенный несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке, может быть признан судом недействительным по иску залогодержателя по предшествующему договору независимо от того, знал ли залогодержатель по последующему договору о таком запрещении, в случае если залогодержатель по предшествующему договору о залоге докажет, что оспариваемый им последующий договор об ипотеке нарушает его права и законные интересы.

В пункте 1 постановление Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 "О свободе договора и ее пределах" разъяснено, что в соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Применяя названные положения, судам следует учитывать, что норма, определяющая права и обязанности сторон договора, толкуется судом исходя из ее существа и целей законодательного регулирования, то есть суд принимает во внимание не только буквальное значение содержащихся в ней слов и выражений, но и те цели, которые преследовал законодатель, устанавливая данное правило.

Принцип свободы договора в сочетании с принципом добросовестного поведения участников гражданских правоотношений не исключает необходимость оценки судом условия абзаца 10 пункта 3.3 рассматриваемого договора об ограничении покупателя передавать нежилое помещение третьим лицам в какой бы то ни было форме (в том числе в аренду, в безвозмездное пользование, в залог, а также любыми другими способами) без письменного согласия продавца с точки зрения его разумности и справедливости, и с учетом того, что данное условие договора, с одной стороны, не должно быть явно обременительным для покупателя, а с другой стороны, оно должно учитывать интересы продавца как стороны договора.

Суд считает, что предложенная ответчиком редакция абзаца 11 пункта 3.3 договора не противоречит нормам пунктов 2, 3 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также статье 40 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Оснований считать, что, предлагая оспариваемую редакцию абзаца 11 пункта 3.3 договора, ответчик действует недобросовестно по отношению к покупателю, суд не усматривает. Доказательства, подтверждающие заключение ответчиком с иными лицами аналогичных договоров без включения в них оспариваемого истцом абзаца 11 пункта 3.3 договора, в материалы дела не представлены. Наоборот, представитель ответчика пояснил суду, что аналогичные договоры заключаются с иными лицами с обязательным включением к них спорного условия. Предлагаемая ответчиком редакция абзаца 11 пункта 3.3 договора не противоречит действующему законодательству интересу публичного собственника, не нарушает баланс интересов сторон договора. Возражение истца против предложенной ответчиком редакции спорного условия само по себе не может являться безусловным основаниям для принятия судом иной редакции договорного условия.  

Исходя из изложенного, абзац 11 пункта 3.3 договора следует принять в редакции ответчика.

Истец просит пункт 4.1 договора изложить в следующей редакции: - "За нарушение сроков оплаты, указанных в пункте 2.1 настоящего договора, Покупатель уплачивает продавцу пени из расчета 0,01% от неоплаченной в срок суммы за каждый день просрочки.".

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ ответственность за просрочку оплаты выкупной стоимости не установлена, соответственно, в данном случае имеет место не законная, а договорная неустойка, размер которой определяется сторонами в каждом конкретном случае. 

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение.

Как указано в пункте 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.01.2011 №11680/10 отмечено, что необоснованное уменьшение неустойки с экономической точки зрения позволяет должнику получить доступ к финансированию за счет другого лица на нерыночных условиях, что в целом может стимулировать недобросовестных должников к неплатежам. Неисполнение должником денежного обязательства позволяет ему пользоваться чужими денежными средствами, однако никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения.

Ответчиком не представлено доказательств в подтверждение своего довода о необходимости уменьшения размера неустойки до 0,01%.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд пришел к выводу о том, что неустойка в размере 0,1% от суммы, подлежащей оплате, за каждый день просрочки платежа не является явно несоразмерной последствиям нарушения обязательства.

Кроме того, размер неустойки 0,1% является обычно применяемым в деловом обороте и не считается чрезмерно высоким, в связи с чем пункт 4.1 договора следует оставить в редакции ответчика.

Предусмотренное пунктом 4.3 договора условие, определяющее невыполнение покупателем пунктов 2.10, 2.11 договора (уплата арендной платы и пени по договору аренды) как существенное нарушение его условий, в законе отсутствует, в связи с чем его включение в договор возможно лишь по соглашению сторон. Принимая во внимание отсутствие согласия истца на включение данного положения договора, суд признает обоснованным требование об исключении пункта 4.3 договора.

Кроме того, суд считает правомерными возражения истца относительно пункта 4.4 договора, которым установлено, что в случае расторжения договора купли-продажи нежилого помещения покупателю не возвращается выплаченная им по договору денежная сумма, ввиду следующего.

Согласно пункту 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны расторгнутого договора не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Вместе с тем в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 "О последствиях расторжения договора" разъяснено, что при отсутствии соглашения сторон об ином положение пункта 4 статьи 453 ГК РФ подлежит применению лишь в случаях, когда встречные имущественные предоставления по расторгнутому впоследствии договору к моменту расторжения осуществлены надлежащим образом либо при делимости предмета обязательства размеры произведенных сторонами имущественных предоставлений эквивалентны (например, размер уплаченных авансовых платежей соответствует предусмотренной в договоре стоимости оказанных услуг или поставленных товаров, такие услуги и товары сохраняют интерес для получателя сами по себе и т.п.), а потому интересы сторон договора не нарушены.

Исходя из приведенного разъяснения, поскольку расторжение договора купли-продажи предполагает возврат продавцу нежилого помещения и, следовательно, отсутствие какого-либо встречного предоставления на сумму, уплаченную покупателем к моменту расторжения, у продавца отсутствуют основания для удержания полученной до расторжения договора суммы оплаты. Включение в договор условия об удержании продавцом полученной до момента расторжения суммы (пункт 4.4 договора) является неправомерным.

Расходы истца по уплате государственной пошлины, подтвержденные платежным поручением от 18.01.2020 №9, и расходы по предварительной оплате судебной экспертизы в размере 22000 руб., подтвержденные платежным поручением от 18.03.2020 №35, суд взыскивает с ответчика в пользу истца в соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Руководствуясь статьями 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

обязать Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрации города Чебоксары заключить с обществом с ограниченной ответственностью "Юридическая фирма "Защита" договор купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством, в отношении нежилых комнат №5, №6 общей площадью 32 кв.м, расположенных в цокольном этаже семнадцатиэтажного монолитного дома, находящегося по адресу: 

<

...>, изложив спорные пункты договора в следующей редакции:

- пункт 1.3 "Стоимость (продажная цена) нежилого помещения составляет 581592 (Пятьсот восемьдесят одна тысяча пятьсот девяносто два)  руб. без учета НДС";

- пункт 2.1 "Оплата выкупной стоимости нежилого помещения, указанной в пункте 1.3 настоящего договора производится покупателем в рассрочку в течение 60 (шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора по 9693 (Девять тысяч шестьсот девяносто три)  руб. 20 коп. путем внесения Покупателем на расчетный счет Продавца.

Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость нежилого помещения с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения.";

- пункт 2.12. исключить;

- абзац 11 пункта 3.3 "- не передавать Нежилое помещение третьим лицам в какой бы то ни было форме (в том числе в аренду, в безвозмездное пользование, в залог, а также любыми другими способами) без письменного согласия Продавца.". 

- пункт 4.1 "За нарушение сроков оплаты, указанных в пункте 2.1 настоящего договора, Покупатель уплачивает Продавцу пени из расчета 0,1% от неоплаченного в срок суммы за каждый день просрочки";  

- пункты 4.3, 4.4 исключить.

Взыскать с Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары в пользу общества с ограниченной ответственностью "Юридическая фирма "Защита" 22000 (Двадцать две тысячи)  руб. - расходы по судебной экспертизе, 6000 (Шесть тысяч) руб. - расходы по оплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Чувашской Республики-Чувашии в течение месяца с момента его принятия.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья

Н.В. Юрусова