ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А05-9160/2023

г. Вологда

22 мая 2024 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 15 мая 2024 года.

В полном объёме постановление изготовлено 22 мая 2024 года.

 

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шадриной А.Н., судей Зреляковой Л.В. и               Черединой Н.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Вирячевой Е.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Северодвинска на решение Арбитражного суда Архангельской области от           08 февраля 2024 года по делу № А05-9160/2023, 

 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Торговый Двор» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; адрес: 164500, Архангельская обл.,                     г. Северодвинск, Тепличный пр-зд, д. 12, оф. 203; далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Северодвинска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; адрес: 164500, 

<

...>; далее – Комитет) об урегулировании разногласий по договору купли-продажи муниципального имущества – нежилого помещения общей площадью 367,7 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: «Имущество продано Покупателю в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ по цене 9 498 000 (Девять миллионов четыреста девяносто восемь тысяч) рублей 00 копеек без учёта налога на добавленную стоимость в соответствии с экспертным заключением от 14.11.2023 № 671-ПО-2023» (с учетом уточнения иска).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Первоцвет».

Решением от 08 февраля 2024 года суд урегулировал разногласия, возникшие между Обществом и Комитетом при заключении договора купли-продажи муниципального имущества – нежилого помещения общей площадью 367,7 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 29:28:104154:2278, пункт 2.1 договора изложен в следующей редакции:

«2.1. Имущество продано Покупателю в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ по цене 9 498 000 (Девять миллионов четыреста девяносто восемь тысяч) рублей 00 копеек без учёта налога на добавленную стоимость в соответствии с экспертным заключением от 14.11.2023 № 671-ПО-2023». С Комитета в пользу Общества взыскано                    6 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Комитет с решением суда не согласился и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить. Указывает, что цена, установленная по результатам экспертного заключения от 14.11.2023 № 671-ПО-2023, существенно занижена.    

Общество в отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Дело рассмотрено в порядке, предусмотренном статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее –               АПК РФ). 

Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, приведенные в жалобе, апелляционная инстанция считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу – не подлежащей удовлетворению. 

Как следует из материалов дела, 20.01.2021 Обществом (арендатор) и администрацией муниципального образования «Северодвинск» (арендодатель) заключён договор аренды муниципального имущества № 03-07/813-21, в соответствии с которым арендатору во временное владение и пользование передано нежилое помещение общей площадью 367,7 кв. м, расположенное в городе Северодвинске по адресу: проспект Победы, дом 58, пом. 20010, кадастровый номер 29:28:104154:2278 для оказания платных образовательных услуг.

Общество 13.03.2023 обратилось к Комитету с заявлением от 06.03.2023 о реализации преимущественного права на приобретение указанного помещения в собственность.

Распоряжением заместителя Главы администрации Северодвинска по финансово-экономическим вопросам от 03.07.2023 № 113-рфэ утверждено решение об условиях приватизации нежилого помещения. Цена продажи имущества определена равной рыночной стоимости в сумме 13 397 582 руб.               78 коп. без учёта налога на добавленную стоимость в соответствии с отчётом об оценке рыночной стоимости муниципального имущества от 12.05.2023                      № 1394/23. 

Письмом от 04.07.2023 № 11-04-04/5625 Комитет направил Обществу проект договора купли-продажи муниципального имущества с графиком платежей.

Пункт 2.1 договора изложен Комитетом в следующей редакции: «Имущество продано Покупателю в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ по цене 13 397 582 (Тринадцать миллионов триста девяносто семь тысяч пятьсот восемьдесят два) рубля 00 копеек без учёта налога на добавленную стоимость, в соответствии с отчётом об оценке рыночной стоимости муниципального имущества от 12.05.2023 № 1394/23».

Проанализировав рынок цен на аналогичное имущество, со ссылкой на справку ООО «Экспертиза Собственности» от 12.07.2023, Общество, не согласилось с пунктом 2.1 договора, изложенным в редакции Комитета и направило в адрес Комитета заявление от 13.07.2023  № 9   с  предложением   установить цену продажи нежилого помещения в сумме 9 200 000 руб. (том 1, листы 21–23).

Письмом от 20.07.2023 № 11-04-04/6019 Комитет уведомил Общество об отклонении протокола разногласий.

Поскольку стороны не достигли соглашения по спорным условиям договора купли-продажи, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции, с учетом проведенной по делу судебной экспертизы, урегулировал возникшие разногласия, приняв пункт 2.1 договора в редакции истца.

Апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения решения суда.

         В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ).

Согласно статье 8 Закона № 135-ФЗ проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

В силу статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Фактически спор между сторонами касается пункта 2.1 договора, то есть величины продажной цены нежилого помещения. Общество не согласилось с выкупной ценой, предложенной Комитетом, в размере 13 397 582 руб. 78 коп., считая её завышенной.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 1, 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 (далее – Информационное письмо № 92), вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В пункте 2.1 проекта договора купли-продажи цена продажи нежилых помещений Комитетом указана в размере 13 397 582 руб. 78 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости муниципального имущества от 12.05.2023 № 1394/23.

Поскольку между сторонами возникли разногласия относительно цены выкупаемого муниципального имущества, определением от 25.10.2023 судом назначена судебная экспертиза на предмет установления рыночной стоимости нежилого помещения по состоянию на 13.03.2023 (дата получения уполномоченным органом от Общества заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества); проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости «Троицкий Дом» Дуникову К.В., имеющему соответствующую квалификацию и  стаж работы в оценочной деятельности с 1996 года, в экспертной деятельности с 2001 года.

Согласно экспертному заключению от 14.11.2023 № 671-ПО-2023 рыночная стоимость объекта недвижимого имущества по состоянию на 13.03.2023 составляет 9 498 000 руб. (том 1, листы 96–159). 

 Представленное экспертное заключение по форме и содержанию соответствует требованиям части 1 статьи 86 АПК РФ. 

Поскольку процедура назначения и проведения экспертизы полностью соблюдена, а заключение эксперта соответствует предъявляемым законом требованиям и является достаточно ясным и полным, а потому не вызывает сомнений в его обоснованности, суд первой инстанции правомерно признал его допустимым доказательством по делу.

Несогласие подателя жалобы с выводами, изложенными в заключении эксперта, не свидетельствует о какой-либо недостаточной ясности или полноте указанного заключения. Доказательств, достаточных для опровержения выводов эксперта, податель жалобы не представил, о повторной либо дополнительной экспертизе в суде первой инстанции не заявлял.

Таким образом, поскольку заключение судебной экспертизы соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и других актов, а итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки является достоверной и может быть использована для совершения сделки купли-продажи с объектом оценки в соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», иск Общества в части урегулирования разногласий по пункту 2.1 договора в редакции Покупателя правомерно удовлетворен судом.

Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 08 февраля               2024 года по делу № А05-9160/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Северодвинска – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд                Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

        А.Н. Шадрина

 

Судьи

        Л.В. Зрелякова 

 

        Н.В. Чередина