Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-27694/2017

29 июня 2017 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  27 июня 2017 года.

Полный текст решения изготовлен  29 июня 2017 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Галенкиной К.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Акционерное общество «Недвижимость ИЦ ЕЭС» (125080, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

ответчик: Общество с ограниченной ответственностью «Никси» (196084, Санкт-Петербург, ул. Киевская, д. 5, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о расторжении договора и обязании освободить занимаемые помещения

при участии

- от истца: представитель ФИО2, по доверенности от 16.08.2016,

- от ответчика: представитель не явился, извещен,

установил:

Акционерное общество «Недвижимость ИЦ ЕЭС» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Никси» (далее – ответчик) о расторжении договора аренды нежилого помещения № А3-02 от 15.05.2002, обязании ответчика освободить занимаемые помещения 42-Н, 20-Н и 22-Н по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., д. 111/3, лит. А, общая площадь которых составляет 1 023,6 кв.м, передав их по акту приема-передачи в срок 30 дней со дня расторжения указанного договора.

В предварительном судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме.

Представитель ответчика, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения спора, в предварительное судебное заседание не явился, отзыв по существу исковых требований не представил, что в силу части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела по существу в его отсутствие.

Признав дело подготовленным к судебному разбирательству, арбитражный суд завершил предварительное судебное заседание и начал рассмотрение дела в арбитражном суде первой инстанции.

Заслушав пояснения представителя истца, исследовав представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд установил следующее.

15.05.2002 ответчик по договору аренды нежилых помещений № А3-02 (далее – договор) получил во временное владение и пользование часть нежилого помещения с кадастровым номером 78:1497:2:6:30, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., д. 111/3, лит. А.

Со стороны арендодателя договор был заключен открытым акционерным обществом «Проектно-изыскательский и научно-исследовательский институт по проектированию энергетических систем и электрических сетей «Севзапэнергосетьпроект», являвшимся собственником на дату заключения договора. В настоящее время указанное нежилое помещение принадлежит на праве общей долевой собственности истцу (доля в праве 1501/16786), который приобрел право собственности на переданные ответчику помещения в порядке универсального правопреемства в процессе реорганизации, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 17.07.2015 сделана запись регистрации № 78-78/042-78/042/001/2015-1698/2.

Согласно условиям договора, а также дополнительных соглашений от 16.05.2002 № 1 и от 31.10.2003 № 2 ответчик использует помещения 42-Н, 20-Н и 22-Н по указанному адресу, площадь которых составляет 1 023,6 кв.м, являющиеся частью объекта недвижимости с кадастровым номером 78:1497:2:6:30 (состоящим из помещений 20-Н, 21-Н, 22-Н, 42-Н, 44-Н, 48-Н общей площадью 1 678,6 кв.м, расположенных на 1-2-3-4 этажах).

Пунктом 7 дополнительного соглашения от 16.05.2002 № 1 срок аренды помещений установлен по 31.12.2027.

Согласно пункту 4.1 договора арендная плата определена в размере 25 долларов США за 1 кв.м в год без НДС (из расчета стоимости 1 доллар на 1 число месяца, следующего за расчетным). 

Коммунальные платежи за арендованные помещения не входят в стоимость аренды и уплачиваются на основании отдельных счетов, выставляемых арендодателем.

В обоснование требований истец указывает, что арендная плата рассчитывается и уплачивается ответчиком без изменения ее размера с января 2004 года, т.е. более 13 лет. По мнению истца, в течение указанного периода уплачиваемая арендная плата за помещения уменьшилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и стала существенно ниже таких ставок. 

Для определения фактической стоимости использования помещений истец провел оценку рыночной стоимости размера арендной платы. Согласно данным отчета об оценке рыночной стоимости размера арендной платы за пользование объектами недвижимости № Р-1796/16 на дату 23.08.2016 рыночная стоимость права временного владения и пользования за 1 кв.м в год составляет 6 552 руб. без учета НДС (7 731,54 руб. с учетом НДС). Стоимость пользования всеми занимаемыми ответчиком помещениями в год составляет 6 831 770 руб. без учета НДС (8 061 488,6 руб. с учетом НДС), что эквивалентно более чем 100 долларам США за 1 кв.м в год без НДС. Ответчиком в 2016 году было оплачено 3 427 692,54 руб. с учетом НДС.

Письмом от 22.11.2016 № 0671-УК истец обратился к ответчику с предложением о пересмотре условий договора, касающихся размера арендной платы с приложением проекта дополнительного соглашения № 3 от 18.11.2016 для подписания; в случае отказа от пересмотра условий договора истец предложил ответчику согласиться с досрочным расторжением договора с 01.01.2017.

16.11.2016 истцом в адрес ответчика было направлено письмо № 0470 с просьбой об осмотре арендуемых помещений при участии представителя ответчика. Однако ответчик участия в осмотре не принял, при этом истцом в результате осмотра части помещения 42-Н каб. 3, 4, 5, 6, 8, 9, 27 установлено, что они переданы в субаренду индивидуальному предпринимателю ФИО3

Ссылаясь на несправедливость условий договора, касающихся размера арендной платы, злоупотребление ответчика своим правом, лишение возможности исполнять договор на справедливых условиях, соответствующих рыночным, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Положениями статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 2 данной статьи предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу пункта 2 статьи 451 ГК РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Согласно пункту 4 статьи 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Статьей 619 ГК РФ установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Разделом 6 спорного договора определен порядок его расторжения.

Пунктом 6.1 договора установлено, что договор может быть расторгнут судом по требованию одной из сторон только при существенном нарушении условий договора одной из сторон или в иных случаях, предусмотренных договором или действующим законодательством.

Согласно пункту 6.2 договора по инициативе арендатора договор может быть досрочно расторгнут в одностороннем порядке с письменным уведомлением арендодателя не менее чем за 30 дней.

Дополнительным соглашением от 16.05.2002 № 1 раздел 6 договора дополнен пунктом 6.4, в соответствии с которым договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда при возникновении задолженности по внесению арендной платы в течение трех месяцев.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходит из того, что ни действующим гражданским законодательством, ни условиями заключенного между сторонами договора, не предусмотрено право истца требовать по суду расторжения договора в связи с изменившимися среднерыночными арендными ставками. Доказательств существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, предусмотренных в пункте 2 статьи 451 ГК РФ, истцом также не представлено. Не имеется в деле и доказательств недобросовестного поведения ответчика, нарушения баланса сторон и обогащения ответчика за счет несправедливого, неразумного и несоответствующего рынку условия о цене договора. Равно как и не представлено доказательств существенного нарушения ответчиком условий договора либо невнесения арендной платы в течение трех месяцев (пункты 6.1 и 6.4 договора).

С учетом изложенного следует признать, что истцом в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказано наличие обстоятельств, свидетельствующих о возможности в рассматриваемом случае досрочного расторжения договора по инициативе истца.

Поскольку из материалов дела следует, что право пользования помещениями в данном случае основано на действующем договоре аренды, оснований для обязания ответчика освободить занимаемые помещения также не имеется. 

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Галенкина К.В.