Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-33934/2021

23 июля 2021 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  20 июля 2021 года.

Полный текст решения изготовлен  23 июля 2021 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Варениковой А.О.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью «Санкт-Петербургская страховая корпорация» (адрес:  Россия 190031, 

<

...>, лит. А, пом. 1-Н, ОГРН:  

<

***>);

ответчик: Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие по обслуживанию иностранных представительств «Инпредсервис» (адрес:  Россия 191187, 

<

...>, ОГРН:  

<

***>);

третьи лица: 1) Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, 2) Администрация Санкт-Петербурга;

о внесении изменений в договор аренды,

при участии

- от истца: ФИО2 (доверенность от 14.01.2021),

- от ответчика: ФИО3 (доверенность от 15.06.2021),

- от третьих лиц: 1) ФИО4 (доверенность от 30.12.2020), 2) ФИО4 (доверенность от 11.01.2021),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Санкт-Петербургская Страховая корпорация» (далее – истец, арендодатель) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Санкт-Петербургскому государственному унитарному предприятию по обслуживанию иностранных представительств «Инпредсервис» (далее – ответчик, арендатор) об обязании с 01.09.2020 снизить размер арендной платы по договору аренды от 01.09.2020 №АНП 867  до 250 000 руб. в месяц без учета НДС и без коммунальных услуг, об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды от 01.09.2020 № АНП 867, содержащее условие о снижении ежемесячного размера арендной платы по договору за пользование арендуемым имуществом с 468 211,20 руб. (в т.ч. НДС 78 035,20 руб.) до 250 000 руб. в месяц без учета НДС и без коммунальных услуг, об обязании произвести перерасчет сумм, уплаченных по договору аренды от 01.09.2020 № АНП 867 в период с 01.09.2020 по дату вступления решения по настоящему иску в законную силу в качестве арендной платы, исходя из сниженного платежа в размере до 250 000 руб. в месяц без учета НДС и без коммунальных услуг, и зачесть сумму переплаты в счет будущих периодов аренды.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация Санкт-Петербурга (далее – Администрация), Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет).

В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал, в материалы дела представил дополнения к иску с учетом позиции ответчика, пояснил, что представленный истцом отчет ГУП «ГУИОН» отражает реальную величину стоимости размера арендной платы, тогда как размер арендной платы, установленный ответчиком, является завышенным.

Представители ответчика, Комитета и Администрации против удовлетворения иска возражали по основаниям, изложенным в отзывах. 

Заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, рассмотрев представленные доказательства, арбитражный суд установил следующее.

08.02.2010 истцом и ответчиком был заключен договор аренды № АНП 471, согласно которому истцу за плату во временное владение и пользование было передано нежилое помещение, находящееся в государственной собственности Санкт-Петербурга, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Малая Морская ул., д. 19, лит. А, пом. 1Н, кадастровый номер 78:32:1094:0:26:4, площадью 71,20 кв.м., этаж 1 (далее – помещение) сроком действия с 08.02.2010 по 04.06.2019. 

В целях заключения договора аренды на новый срок истец, руководствуясь требованиями п. 1 ч. 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – ФЗ № 135-ФЗ), обратился в ООО «РМС-ОЦЕНКА» для определения рыночной стоимости арендной платы за помещение. Согласно отчету от 17.04.2020 № 153-11/19-pa1(21) ежемесячная стоимость арендной платы за помещение составляет 390 176 руб. без учета НДС и коммунальных платежей. 

01.09.2020 между сторонами был заключен договор аренды № АНП 867 (далее – договор), в соответствии с которым истцу за плату во временное владение и пользование было передано помещение пом. 1Н, кадастровый номер 78:32:1094:0:26:4. 

Согласно п. 3.1 договора, расшифровке арендных платежей (Приложение № 1 к договору) ежемесячный размер арендной платы устанавливается в 2020 году 468211,20 руб., из которых 390 176 руб. арендная плата, 78 035,20 руб. НДС. 

Пунктом 3.2 договора предусмотрено, что размер арендной платы по договору с 2021 года подлежит ежегодной корректировке в соответствии с индексом ежегодного изменения размера ставки арендной платы по отношению к предыдущему году, утверждаемым Правительством Санкт-Петербурга в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 03.09.1997 № 149-51 «О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург». Размер арендной платы может изменяться не чаще одного раза в год. 

01.01.2021 сторонами заключено дополнительное соглашение к договору, в соответствии с которым определено, что общая сумма арендных платежей за период 2021-2023 годы составляет 17 538 816,96 руб. 

Дополнительное соглашение к договору и сам договор прошли государственную регистрацию.

Однако, истец, полагая, что размер арендной платы является завышенным, обратился в ГУП «ГУИОН» с целью определения рыночной стоимости арендной платы за помещение.  Согласно отчету ГУП «ГУИОН» от 03.02.2021 № С31-0000263/2020 по состоянию на 22.01.2021 рыночная арендная плата за помещение составляет 300 000 руб. в месяц с учетом НДС и без коммунальных услуг и 250 000 руб. без учета НДС и коммунальных услуг. 

Руководствуясь указанным отчетом, истец направил а адрес ответчика претензию от 11.03.2021 № 1/03 о рассмотрении вопроса о снижении ежемесячного размера арендной платы и заключении дополнительного соглашения о снижении ежемесячного размера арендной платы до 300 000 руб. в месяц с учетом НДС и без коммунальных услуг либо 250 000 руб. без учета НДС и коммунальных услуг.

Ответчик, рассмотрев указанную претензию, не усмотрел оснований для снижения размера арендной платы, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим требоваинем. 

Оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) все, представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению ввиду следующего.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу положений статьи 451 ГК РФ изменение или расторжение договора допускается при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Как указано в пункте 2 статьи 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Причем в пункте 4 статьи 451 ГК РФ указано, что изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Таким образом, сторона, требующая изменения договора, должна доказать либо факт существенного нарушения условий договора другой стороной, либо наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. 

Обращаясь с иском в суд, истец указывает, что установленный договором размер арендной платы является необоснованным, поскольку не отвечает критериям, установленным действующим законодательством и обычаям делового оборота, значительное превышение арендной платы над ее рыночной стоимостью противоречит требованиям действующего законодательства, поскольку принцип свободы договора не является основанием для произвольного , не ограниченного добросовестностью и разумностью поведения участника экономических правоотношений. Кроме того, в качестве основания для снижения размера арендной платы истец ссылается на снижение деловой активности, затруднения в осуществлении предпринимательской деятельности и получения доходов в связи с введением ограничительных мер, связанных с распространением COVID-19.

Вместе с тем, в нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ доказательств наличия в рассматриваемом случае одновременно вышеперечисленных условий в материалы дела истцом не представлено. 

В п. 4.3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что если при заключении договора аренды на новый срок между сторонами возникнут разногласия относительно условий, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции, преддоговорный спор по требованию любой из сторон может быть передан на рассмотрение суда (статья 446 ГК РФ). Условие об арендной плате устанавливается судом на основании данных о размере такой платы, определенных оценщиком (пункт 1 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции) на момент истечения срока предыдущего договора аренды.

Однако, как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, при заключении договора, дополнительного соглашения у истца не было возражений относительно установленного размера арендной платы. Возражений против отчета ООО «РМС-ОЦЕНКА» истцом при заключении договора заявлено не было, отчет в установленном порядке в суде не оспорен.

Ссылка истца на необходимость снижения арендной платы в соответствии с Федеральным законом от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» несостоятельна, поскольку на момент заключения договора – 01.09.2020 запрет (временное приостановление) на территории Санкт-Петербурга на оказание услуг парикмахерских и салонов красоты был снят и о наличии существующий ограничений Обществу было известно. 

Истец при заключении договора, подписании дополнительного соглашения должен был исходить из возможности внесения арендной платы, установленной договором и мог оценить риски и последствия заключенного договора, в том числе с учетом ситуации сложившейся в связи с распространением COVID-19.

Также следует отметить, что в дополнительном соглашении от 01.01.2021 установленный договором размер арендной платы фактически не менялся, а проводилась его корректировка в соответствии с индексом ежегодного изменения размера ставки арендной платы, что также предусмотрено договором и было известно истцу. 

С учетом изложенного, суд считает, что истец не доказал наличие оснований для изменения договора, в связи с чем заявленные требования удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Вареникова А.О.