Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-21087/2018

28 мая 2018 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  17 мая 2018 года.

Полный текст решения изготовлен  28 мая 2018 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Воробьевой Ю.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Общество с ограниченной ответственностью "Мабрук" (адрес: 197227, Санкт-Петербург, пр. Комендантский, д. 11, корп. Л.В, оф. 28Н, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

ответчик: Региональная общественная организация "Аштанга Йога центр" (адрес: 194295, Санкт-Петербург, пр. Северный, д. 26, корп., кв. 32, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

о взыскании 991 863 руб. 68 коп. 

при участии

- от истца: ФИО2 – доверенность от 24.04.2017, 

ФИО3 – доверенность от 24.04.2017, 

- от ответчика: ФИО4 – доверенность от 01.03.2018, 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Мабрук" (далее – Истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  с иском к Региональной общественной организации "Аштанга Йога центр" (далее – Ответчик) о взыскании 991 863 руб. 68 коп., из которых 221 589 руб. 68 коп. – штраф в соответствии с п. 5.9 договора аренды от 18.06.2017 № Мб/47/17 за период с 03.01.2018 по 15.01.2018, 770 274 руб. 00 коп. – убытки в размере расходов по приведению объекта аренды в исходное состояние в соответствии с условиями договора аренды от 18.06.2017 № Мб/47/17.

В судебном заседании 26.04.2018 Истец заявил об уменьшении размера убытков до 767 118 руб. 06 коп.

Заявленное уменьшение размера исковых требований принято судом в соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ).

14.05.2018 в суд от Истца поступили дополнительные документы для приобщения к материалам дела. 

15.05.2018 в суд поступили дополнительные доводы Ответчика. 

В судебном заседании Истец поддержал заявленные исковые требования в полном объеме с учетом принятого судом уточнения.

Ответчик в судебном заседании против удовлетворения иска возражал по основаниям, изложенным в отзыве. 

Исследовав материалы настоящего дела, оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, а также заслушав пояснения сторон, арбитражный суд установил следующее. 

Между Истцом и  заключен договор аренды от 18.06.2017 № Мб/47/17 (далее – Договор) части административно-бытового здания (далее - Объект аренды), расположенного по адресу: 

<

...>, литер. А, кадастровый номер 78:34:0413001:3059, а именно расположенную на четвертом этаже часть нежилого помещения № 157 (внутренняя нумерация А-4-44, А-4-20к) общей площадью 260,2 кв.м. (далее – помещение). 

Из пунктов п.п. 4.1, 4.2 Договора следует, что передача Объекта аренды арендодателем во временное пользование арендатору осуществляется по акту приема-передачи в день подписания сторонами Договора.

Помещение передано Ответчику по акту приема-передачи от 18.06.2017, подписанному обеими сторонами. 

Уведомлением от 25.09.2017 Ответчик сообщил Истцу об одностороннем отказе от исполнения Договора. 

В соответствии с п. 4.2 Договора в течение 7-ми дней с момента прекращения действия Договора (в том числе при его досрочно прекращении) арендатор обязан возвратить объект аренды арендодателю по акту приема-передачи. К предусмотренному Договором моменту возврата Объекта аренды арендодателю арендатор обязан провести работы по приведению Объекта аренды в исходное состояние (с учетом нормального износа), если иное не предусмотрено соглашением сторон. 

Согласно п. 5.9 Договора в случае несоблюдения арендатором сроков передачи (возврата) Объекта аренды арендодателю, предусмотренных п. 4.2 Договора, арендатор обязан уплатить арендодателю штраф в размере двойной ежедневной арендной платы, действующей на момент окончания срока действия Договора, за каждый день просрочки. 

Ссылаясь на просрочку Ответчиком возврата помещения на 12 дней, а также неисполнение обязанности по приведению возвращаемого помещения в надлежащее состояние, Истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании начисленного штрафа и убытков в размере расходов по приведению объекта аренды в исходное состояние в соответствии с условиями Договора.

Оценивая обоснованность заявленных требований, арбитражный суд исходит из следующего. 

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона, иных правовых актов.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Согласно ч. 1 ст. 408 ГК РФ кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Сторона освобождается от уплаты неустойки (штрафа, пени), если докажет, что неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, предусмотренного контрактом, произошло вследствие непреодолимой силы или по вине другой стороны.

Отказывая в удовлетворении иска, арбитражный суд учитывает следующее. 

Из п.п. 4.1, 4.2 Договора следует, что передача объекта аренды арендодателем во временное пользование Арендатору осуществляется по акту приема-передачи в день подписания сторонами Договора. 

В акте приема-передачи сторонами фиксируется техническое состояние Объекта аренды на дату его передачи арендатору.

При отсутствии в акте приема-передачи замечаний в отношении состояния Объекта аренды (наличия повреждений, изношенности его элементов) Объект аренды считается переданным в надлежащем состоянии.

Как указано выше, к предусмотренному Договором моменту возврата Объекта аренды арендодателю арендатор обязан провести работы по приведению Объекта аренды в исходное состояние (с учетом нормального износа), если иное не предусмотрено соглашением Сторон.

Под исходным состоянием Объекта аренды стороны понимают состояние Объекта аренды, в том числе, состояние оборудования арендодателя, установленного на Объекте, зафиксированное в Акте приема-передачи на момент передачи Объекта аренды в пользование арендатору.

Арендатор вправе по своему выбору:

- выполнить работы по приведению Объекта аренды в исходное состояние своими силами и за свой счет, либо

- выплатить арендодателю стоимость работ по приведению Объекта аренды в исходное состояние в соответствии со сметой, предоставленной арендодателем.

В случае отказа или уклонения от надлежащей передачи Объекта аренды арендодателю и/или от подписания акта приема-передачи (возврата) Объекта аренды арендодатель имеет право принять Объект аренды в одностороннем порядке с составлением соответствующего акта.

Как указано выше, в силу п. 5.9 Договора в случае несоблюдения арендатором сроков передачи (возврата) Объекта аренды арендодателю д/или освобождения Объекта аренды от имущества, не принадлежащего арендодателю, предусмотренных п. 4.2. Договора, арендатор обязан уплатить арендодателю штраф в размере двойной дневной арендной платы, действующей на момент окончания срока действия Договора, за каждый день просрочки.

Объект аренды первично был передан Истцом Ответчику по акту от 18.06.2017, в котором стороны указали следующие характеристики переданного помещения:  

- пол: плитка из керамического гранита (35 шт. 600x600 повреждены), ковролин, плинтус по периметру,

- потолок: гипрочные короба, подвесной из минерало-ватных панелей типа Armstrong (12 шт. повреждены),

 - стены гипсокартонные, гипсокартон с окраской (15 отверстий и 2м2 необходима окраска), зеркала 1200x2000-8 шт., зеркала 1600x700-9 шт., стеклопакеты 1100x1600- 4 шт.,

 - система электроснабжения: выключатель одноклавишный 10 шт., выключатель двухклавишный 2 шт., розетки двойные 1 шт., розетки одинарные 4 шт., автоматы распределительного щитаоднополюсные 23 шт., трёхполюсные 1 шт., щит учета вводной 2 шт., счетчик СА4-И678зав. № 456327 Светильники основного освещения, Круглые точечные светильники 2 шт., “Northcliffe” для потолков “Armstrong” люминесц., растровый 600x600 40 шт., Светильник над входом 1 шт.,

- центральная система вентиляции и кондиционирования Дефлекторы 11 шт., Решётки 4 шт.

- спринклерная система автоматического пожаротушения, форсунки 14 шт., датчики охранной сигнализации ОС ПИК4 шт.,

 - система водоснабжения счетчик ГВС, зав. № 0538790 счетчик ХВС, зав. № 0539982,

- двери входные одностворчатые с врезным замком, остекленные, с декоративной пленкой 1 шт.

- двери входные двухстворчатые с врезным замком 1 шт.

- система водоснабжения раковина керамическая малая2 шт.

- пожарный щит пожарный рукав 2 шт., брандспойт 2 шт., огнетушитель 1 шт.

Как указано выше, уведомлением от 25.09.2017, что не оспаривается Ответчиком, он в одностороннем порядке отказался от договора. 

Уведомлением от 24.11.2017 № 24/11/17 Ответчик потребовал представить смету по восстановлению помещения по акту приема-передачи в соответствии с п. 4.2 Договора.

Письмом от 18.12.2017 № 655 Истец сообщил Ответчику, что Истец предоставил Ответчику смету с актом приема-передачи от 11.12.2017 (Смета получена сотрудником Ответчика, ФИО5), на 18.12.2017 ответа не поступило в связи с чем Истец пришел к выводу о том, что работы на основании п. 4.2 Договора будут производиться Ответчиком своими силами. Из этого же ответа следует, что Истец отзывает смету и признает ее недействительной. 

Телеграммой от 25.12.2017 в адрес Истца Ответчик сообщил, что он избрал вариант приведения помещения в исходное состояние в виде выплаты стоимости работ по смете и что смета была Истцом отозвана без оснований. 

Уведомлением от 25.12.2017 Ответчик потребовал от Истца сдачи Объекта аренды, предложил к подписанию вариант акта приема-передачи, а также попросил пригласить на осмотр объекта аренды, если таковой потребуется со стороны Истца.

Уведомлением от 17.01.2018 Ответчик потребовал от Истца повторно принять объект аренды, указал, что с 29.12.2017 доступ в помещение закрыт, а также представил возражения по отозванной Истцом смете, где указал, что Истцом включены в смету работы, которые относятся к имуществу, которое уже было передано изначально в адрес Ответчика вместе с помещением и которое там в настоящее время находится в том же состоянии. Истец включил в смету демонтаж раковины, внутренней разводки гвс и хвс, труб канализации, глушение выпуска канализации ниже уровня пола, заглушка фановая d110мм. При этом раковина была в адрес Ответчика передана, а в остальной части Ответчик признал смету в сумме: 2 724 руб. 00 коп.

Письмом № 38 от 28.01.2018 Истец уведомил Ответчика о неисполнении Ответчиком обязанности сдать объект аренды не позднее 02.01.2018 в исходном состоянии, в связи с чем Истец принял объект аренды в одностороннем порядке 15.01.2018 с приложением акта и перечнем работ, которые, по его мнению, он должен выполнить для приведения объекта аренды в исходное состояние, а также потребовал уплаты неустойки в размере 221 689 руб. 68 коп.

Из одностороннего акта приема – передачи (возврата) помещения от 15.01.2018 следует, что для приведения помещения в исходное состояние требуются восстановительные работы, а именно:

1) Стены:

-демонтаж ГКЛ перегородок;

-демонтаж плитки на стене;

-демонтаж плинтуса;

-демонтаж дверных коробок и наличников.

2) Потолок:

-демонтаж п/п Армстронг;

-монтаж п/п Армстронг.

3) Система электроснабжения /светильники:

-демонтаж светильников;

-демонтаж розеток, выключателей, проводов, расключение щита;

-монтаж светильников.

4) Пол:

-демонтаж линолеума;

-демонтаж напольной плитки;

-демонтаж клея.

5) Система водоснабжения: 

-демонтаж раковины настенной в сборе со смесителем, подводками и сифоном;

-демонтаж внутренней разводки ГВС и ХВС;

-демонтаж внутренней разводки труб канализации;

-глушение выпуска канализации ниже уровня пола;

-заглушка фановая dl 10мм.

При этом в указанном акте техническое состояние Объекта соответствует акту от 18.06.2017, в отношении пола, потолка и стен указано, что требуются восстановительные работы без указания, какие конкретно имеются повреждения и в чем выразилось несоответствие акта от 18.06.2017 и осмотру от 15.01.2018. 

Истцом представлен в качестве доказательства объема, содержания и цены выполненных работ договор подряда от 01.08.2017 и техническое задание от 16.01.2018, из которого следует, что Истцом были заказаны:

Демонтаж ГКЛ перегородок – 160 кв.м.

Демонтаж плитки на стене – 50 кв.м.

Демонтаж плинтуса – 50 м.п.

Демонтаж дверных коробок и наличников – 9 штук. 

Потолок:

Демонтаж п/п Армстронг – 180 кв.м.

Монтаж п/п Армстронг – 180 кв.м.

Система электроснабжения:

Демонтаж светильников – 20 шт. 

Демонтаж розеток, выключателей, проводов, расключение щита – 1 шт.

Монтаж светильников – 20 шт. 

Пол:

Демонтаж линолеума – 50 кв.м.

Демонтаж напольной плитки – 150 кв.м.

Демонтаж клея – 250 кв.м.

Работы по укладке плитки – 250 кв.м.

Система водоснабжения:

Демонтаж раковины настенной в сборе со смесителем, подводками и сифоном – 2 шт.

Демонтаж внутренней разводки гвс и хвс – 1 комплект.

Глушение выпуска канализации ниже уровня пола – 1 шт. 

Уведомлением № 83 от 08.02.2018 Истец потребовал от Ответчика оплаты произведенных ремонтно-отделочных работ в размере 770 274 руб. на основании договора подряда от 01.08.2017, технического задания от 16.01.2018, справки о стоимости по форме КС-3 от 25.01.2018 и акта выполненных работ по форме КС- 2 от 25.01.2018.  

Уведомлением от 16.02.2018 Ответчик согласился лишь с самим фактом принятия Помещения, но не с датой и не с перечнем работ по приведению объекта аренды в исходное состояние. Перечень работ Ответчиком был признан только на сумму 3 155 руб. 94 коп. 

Платежным поручением от 21.02.2018 Ответчик перечислил Истцу 3 155 руб. 94 коп.

Таким образом, Ответчик был лишен возможности исполнить свои обязательства по Договору путем оплаты стоимости восстановительного ремонта.

Уведомлением от 25.12.2017 Ответчик потребовал от Истца сдачи Объекта аренды, предложил к подписанию акт приема-передачи, а также попросил пригласить на осмотр объекта аренды, если таковой потребуется со стороны Истца. Уведомлением от 17.01.2018 Ответчик потребовал от Истца повторно принять объект аренды, а также предоставил возражения по смете. 

Вместе с тем, Истец в одностороннем порядке 15.01.2018 без вызова Ответчика на осмотр с целью фиксации состояния объекты аренды составил односторонний акт приема-передачи объекта аренды и уже 16.01.2018 приступил самостоятельно к ремонтным работам.

При этом, как следует из материалов дела, Ответчик дважды предпринимал действия по возврату объекта аренды и просил вызвать его на осмотр для принятия объекта аренды. Кроме того, стороны в п. 4.1 Договора предусмотрели условие, что при отсутствии в акте приема-передачи объекта аренды замечаний в отношении состояния Объекта аренды (наличия повреждений, изношенности его элементов), Объект аренды считается переданным в надлежащем состоянии. В одностороннем акте от 15.01.2018 отсутствуют замечания в виде наличия повреждений и изношенности его элементов, которые не были бы отражены при его приеме 18.06.2017. 

Истец также не представил доказательств, что он вызвал Ответчика на приемку-сдачу объекта аренды на 15.01.2018. 

Таким образом, односторонний акт от 15.01.2018 не является допустимым доказательством технического состояния объекта аренды на день его возврата Истцу.

Кроме того, из данного акта следует, что техническое состояние объекта аренды в акте от 15.01.2018 и в акте приема-передачи от 18.06.2017 при его первичной передаче Ответчику идентичны друг другу, более того, как при приеме, так и в возврате были указаны одинаково уже поврежденные элементы объекта аренды. В акте от 15.01.2018 Истец указывает в отношении пола, стен и потолка, что требуются восстановительные работы, однако, не указано в каком состоянии они находятся на 15.01.2018 и в чем выразилось не соответствие их исходному состоянию. 

Перечень проведенных Истцом восстановительных работ также не соответствует акту от 15.01.2018, в частности, в нем указаны работы: Демонтаж ГКЛ перегородок – 160 кв.м., Демонтаж плитки на стене – 50 кв.м., Демонтаж линолеума – 50 кв.м. демонтаж плиток со стен, однако наличие данных элементов не отражено в актах от 18.06.2017, от 15.01.2018. При этом Истец оплатил работы по демонтажу напольной плитки на площади 150 кв.м. и монтаж плитки на площади 250 кв.м., хотя в актах при приеме объекта аренды и в одностороннем акте его возврата указано одинаковое количество имеющейся плитки. В отношении работ по демонтажу и монтажу подвесного потолка Армстронг в актах не указано, в чем именно выразилось его несоответствие исходному состоянию при приеме и при возврате объекта аренды, когда как и в акте приема, и в акте возврата было указано, что такой потолок был уже поврежден.

Ссылка Истца на соглашение о замене стороны в договоре аренды от 20.06.2015 № Мб/37/15, согласно которому, по мнению истца, Ответчику принял на себя обязательства привести помещение в первоначальное состояние, является несостоятельной.

Как следует из материалов дела, помещение передано Ответчику по акту приема-передачи от 18.06.2017, в котором указано состояние помещения на момент его передачи.

Таким образом, возврату подлежало помещение в исходном состоянии (с учетом нормального износа). Иного соглашением сторон предусмотрено не было.

Учитывая изложенное, оснований для удовлетворения требования Истца о взыскании убытков не имеется.

Требование Истца о взыскании неустойки также подлежит отклонению в связи со следующим. 

Как следует из материалов дела, 25.12.2017, 17.01.2018 Ответчик обращался к Истцу с требованием принять Объект из аренды.

02.01.2018, как указывает Истец, им был произведен осмотр Объекта в присутствии представителя Ответчика, в подтверждение чего представлен акт приема-передачи (возврата) от 02.01.2018.

При этом на акте имеется запись представителя Ответчика о том, что с актом не согласны, кроме факта передачи помещения обратно.

Таким образом, фактически помещения были возвращены Истцу 02.01.2018, т.е. в срок, предусмотренный условиями Договора.  

С учетом положений п.п. 4.1, 4.2 Договора оснований не принимать помещения у Истца отсутствовали. Состояние помещения в момент возврата не освобождает арендодателя от обязанности его принять. 

При этом арендодатель не лишен права взыскать убытки, понесенные им в связи с невозможностью использовать помещения по назначению, в случае, если объект аренды был передан в ненадлежащем состоянии.

При указанных обстоятельствах, суд не усматривает оснований для взыскания с Ответчика штрафа по п. 5.9 Договора.

Учитывая изложенное, суд считает исковые требования Истца не подлежащими удовлетворению.

В соответствии с п.п. 1 п. 1 ст. 333.40 Налогового кодекса РФ Истцу подлежит возврату из федерального бюджета излишне уплаченная государственная пошлина в размере 63 руб. 00 коп.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

В иске отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Мабрук" из федерального бюджета государственную пошлину в размере 63 руб. 00 коп.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья Воробьева Ю.В.