АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

www.krasnodar.arbitr.ru, info@krasnodar.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-22521/2017

г. Краснодар

10 мая  2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 28.04.2018г.

Решение суда в полном объеме изготовлено  10.05.2018г.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С., при ведении протокола судебного заседания  секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 350063, 

<

...> (далее – истец, управление)

к обществу с ограниченной ответственностью «Луч» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 353244, 

<

...> (далее – ответчик, общество)

о понуждении заключить дополнительные соглашение к договору аренды земельного участка

по встречному исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Луч» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 353244, 

<

...>

к межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 350063, 

<

...>

об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости

при участии:

от истца (ответчика по встречному исковому заявлению): ФИО2 – представитель, по доверенности;

от ответчика (истца по встречному исковому заявлению): ФИО3– директор, паспорт;

УСТАНОВИЛ:

Управление обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением о понуждении общества заключить дополнительные соглашение от 03.06.2015 и обратиться за государственной регистрацией дополнительного соглашения от 03.06.2015 к договору аренды от 03.06.2015 № 01-09-939 в управление Росреестра по Краснодарскому краю.

Определением суда от 16.10.2017 к производству принято встречное исковое заявление общества, согласно которого просит обязать управление (с учетом уточнения встречных требований):

- привести в соответствие действующему законодательству Российской Федерации пункты 2.1, 3.1, 3.2, 3.3, 4.1.5, 7.2 дополнительного соглашения от 03.06.2015 к договору аренды от 08.04.2003 земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:26:1101000:6, площадью 19 831 000 кв. м, установив срок начала его действия с 06.06.2017;

- при заключении дополнительного соглашения от 06.06.2017 к договору аренды от 08.04.2003 для определения размера арендной платы земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:26:1101000:6, площадью 19 831 000 кв. м, применять рыночную стоимость земельного участка, определенную согласно Отчету об оценке, выполненному ООО «Оценка +» 14.12.2016, в размере 18 825 265,00 рублей.

В судебном заседании объявлен перерыв до 11-00 часов 28.04.2018.

После перерыва судебное заседание продолжено в отсутствие лиц, участвующих в деле, аудиозапись судебного заседания не ведется. 

Исковые требования (по основному требованию) мотивированы неправомерным уклонением общества от подписания дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, условия которого предложены Теруправлением с учетом п. 6 Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582. 

В процессе рассмотрения настоящего спора ответчик по основному иску возражал относительно удовлетворения заявленных требований, ссылаясь на неправомерное включение Туруправлением в расчет арендной платы вместо рыночной стоимости земельного участка его кадастровую стоимость. Кроме того, общество ссылается на применение в предложенном к подписанию дополнительном соглашении п. 6 Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 в редакции без учета внесенных изменений Постановлением Правительства РФ от 05.05.2017 № 531. Также общество указывает, что Теруправлением не учитывается при расчетах занимаемая зданиями и сооружениями общая площадь обособленных земельных участков равная 34 га, в то время как остальная часть земельного участка является землями сельскохозяйственного назначения.

Также в процессе рассмотрения настоящего спора Теруправлением в материалы дела был представлен отчет от 26.12.2016  № 020/21-2016 об определении рыночной стоимости земельного участка общей площадью 19831000 кв.м. с кадастровым номером 23:26:1101000:6, расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, Северский район, Черноморский сельский округ, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 26.12.2016 составляет 18 825 265 руб.

На основании результатов  полученного отчета, обществом заявлены встречные исковые требования об обязании управления при заключении спорного  дополнительного соглашения  к договору аренды применить рыночную стоимость земельного участка в размере 18 825 265 руб., установив срок действия дополнительного соглашения с 06.06.2017, а также об обязании привести пункты 2.1, 3.1, 3.2, 3.3, 4.1.5, 7.2 дополнительного соглашения в соответствие с нормами действующего законодательства.

При этом, довод ООО «Луч»  о несоблюдении истцом по основному иску претензионного порядка урегулирования спора  отклоняется судом как необоснованный  и не соответствующий фактическим обстоятельствам дела, поскольку из материалов дела усматривается направление истцом ответчику проекта дополнительного соглашения на подписание.

Более того, в соответствии с правовой позицией, сформированной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2015) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2015), по смыслу пункта 8 части 2 статьи 125, части 7 статьи 126, пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ претензионный порядок урегулирования спора в судебной практике рассматривается в качестве способа, позволяющего добровольно без дополнительных расходов на уплату госпошлины со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы. Такой порядок урегулирования спора направлен на его оперативное разрешение и служит дополнительной гарантией защиты прав.

В поведении сторон не усматривается намерения добровольно и оперативно урегулировать возникший спор во внесудебном порядке, поэтому оставление иска без рассмотрения в настоящем случае приведет к необоснованному затягиванию разрешения возникшего спора и ущемлению прав одной из его сторон.

С учетом изложенного, заявление общества о несоблюдении претензионного порядка урегулирования спора отклоняется судом как необоснованное.

Кроме того, не подлежит рассмотрению ходатайство ООО «Луч» о назначении по делу судебной экспертизы, в виду предоставления в материалы дела истребуемого судом отчета о рыночной стоимости земельного участка.

Исследовав материалы дела, оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности все представленные в дело доказательства, суд первой инстанции установил. 

Как следует из материалов дела, Всероссийский научно-исследовательский институт табака, махорки и табачных изделий Российской Академии Сельскохозяйственных Наук по договору аренды от 08.04.2003 передал в аренду обществу с ограниченной ответственностью «Луч» (далее - общество) земельный участок сельскохозяйственного назначения общей площадью 1983,1 га с кадастровым номером 23:26:1101000:6, расположенный на территории Черноморского поселкового округа Северского района Краснодарского края.

На основании соглашения от 08.04.2013 (дата государственной регистрации от 17.05.2013) «О переводе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 08.04.2003 б/н» на Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (далее -Территориальное управление) перешли права и обязанности арендодателя по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 08.04.2003.

В соответствии с условиями соглашения от 08.04.2013 ООО «Луч» надлежит в двухмесячный срок со дня государственной регистрации соглашения заключить с Территориальным управлением дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 08.04.2003 б/н о внесении в него необходимых изменений.

Территориальным управлением был подготовлен проект дополнительного соглашения от 03.06.2015 к договору аренды от 03.06.2015 № 01-09/939 и письмом от 05.06.2015 № 09/7724 направлен в адрес ООО «Луч» для подписания и обеспечения государственной регистрации.

Письмом от 15.06.2015 № 40 ООО «Луч» в адрес Территориального управления направлен ответ, согласно которому общество считает условия предложенного к подписанию дополнительного соглашения кабальными и не соответствующими нормам действующего законодательства. В связи с чем, общество предложило Территориальному управлению внести соответствующие  изменения в предлагаемое к подписанию дополнительное соглашение.

Письмом от 18.11.2016 № 09/17790 Территориальным управлением сообщено об отсутствии оснований для принятия к расчету поправок, предложенных ООО «Луч».

Поскольку разногласия между сторонами не урегулированы в добровольном порядке, Территориальное управление обратилось в суд с исковым заявлением (основное требование) о понуждении общества заключить дополнительное соглашение от 03.06.2015 и обратиться за государственной регистрацией дополнительного соглашения от 03.06.2015 к договору аренды от 03.06.2015 № 01-09/939 в территориальный орган Росреестра по краснодарскому краю. Обществом заявлены встречные исковые требования о понуждении Теруправления привести отдельные условия дополнительного соглашения в соответствие с нормами действующего законодательства, а также обязании при расчете арендной платы  применить рыночную стоимость земельного участка в размере 18 825 265 руб., установив срок действия дополнительного соглашения с 06.06.2017.

Принимая решение, суд руководствовался следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 446 Гражданского кодекса в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. Названная норма не содержит запрета на передачу суду по соглашению сторон разногласий, возникших при изменении и (или) дополнении условий ранее заключенного договора.

При рассмотрении настоящего спора суд исходил из  того, что между сторонами возникли договорные правоотношения в результате заключения трехстороннего соглашения от 08.04.2013 о переводе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 08.04.2003 б/н, по условиям которого ООО «Луч» в двухмесячный срок со дня государственной регистрации данного  соглашения обязалось заключить с Теруправлением дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка о внесении в него необходимых изменений.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса).

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса).

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы, в том числе, земельные участки.

В силу пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 данного Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и данным Кодексом.

В соответствии с положениями пунктов 1, 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. 

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений (п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

В силу действовавшего в части спорного периода п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен. Порядок определения размера, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно п. 4 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление Правительства от 16.07.2009 N 582) утверждены Правила определения размера арендной платы, в которых определены способы расчета размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации и расположенные на территории Российской Федерации.

С учетом компетенции органов государственной власти и местного самоуправления, Правительство Российской Федерации уполномочено устанавливать порядок определения размера арендной платы лишь в отношении земель, находящихся в федеральной собственности. Следовательно, утвержденные постановлением Правительства от 16.07.2009 N 582 Правила определения размера арендной платы подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации.

Поскольку из кадастровой выписки о земельном участке и из выписки ЕГРП следует, что земельный участок кадастровый номер 23:26:1101000:6, в отношении которого заключается дополнительное соглашение относится к собственности Российской Федерации, арендная плата является регулируемой и подлежит установлению в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582.

В редакции истца по основному иску:

-  п. 3.1 дополнительного соглашения изложен следующим образом:

«Расчет арендной платы за участок с 17.05.2013г. по 15.05.2014г. составляет

Кадастровая стоимость участка                                         109 026 871,80 руб.

Процент                                                                                1,5%

Размер уровня инфляции на начало 2014 года                1,005

(федеральный закон от 02.12.2013 № 349-ФЗ)

Размер уровня инфляции на начало 2015 года                1,055

(федеральный закон от 01.12.2014 № 384-ФЗ)

109 026 871,80 *1,5% = 1 635 403,08 руб.

(расчет арендной платы)

Размер арендной платы за участок с 17.05.2014г. по 16.05.2015г. составляет:

1 635 403,08*1,005 = 1 643 580,10 руб.

(расчет арендной платы)

Сумма ежегодной арендной платы за участок с 17.05.2015г. по 16.05.2016г. составляет:

1 643 580,10 * 1,055 = 1 733 977,00 рублей»;

- п. 3.2 дополнительного соглашения изложен следующим образом: «Расчет арендной платы произведен в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка. Условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями), (ред. От 30.10.2014), Федеральным законом от 02 декабря 2013 № 349-ФЗ «О федеральном бюджете на 2014 год и плановый  период 2015 и 2016 годов» и Федеральным законом от 01 декабря 2014 № 384-ФЗ «О федеральном бюджете на 2015 год и плановый период 2016 и 2017 годов»»;

- п. 3.3 дополнительного соглашения изложен следующим образом: «Размер ежегодной арендной платы установлен с 17.05.2013 г., в дальнейшем изменяется ежегодно на размер уровня инфляции. Установленного в федеральном законе на очередной год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года. При этом арендодатель направляет арендатору уведомление с приложением расчета арендной платы.»;

- п. 2.1 дополнительного соглашения изложен следующим образом: «Срок аренды участка устанавливается с 08 апреля 2003 года  по 07 апреля 2052 года»;

- п. 4.1.5 дополнительного соглашения изложен следующим образом: «Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при следующих существенных нарушениях условий договора: - использование участка (его части) не по целевому назначению и разрешенному использованию, указанному в п. 1.1 договора; - неиспользование участка (его части) в течение одного года; - нарушении арендатором условий предоставления участка, указанных в п. 9 договора и невыполнения арендатором обязанностей, указанных в п. 5.2, 5.3 договора; - невнесении арендной платы за землю более двух раз подряд по истечении установленного п. 3.5 договора срока платежа; использовании участка способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку»;

  - п. 7.2 дополнительного соглашения изложен следующим образом: «договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.5 договора».

В обоснование установления условия дополнительного соглашения в части п. 3.1  Теруправление ссылается на п. 6 Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 № 582: «Арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности».

Между тем, как верно отмечено ООО «Луч», в противоречие данному пункту Теруправлением при расчете арендной платы использована вместо рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость составляющая значительно больший размер. Более того, из материалов дела усматривается, что спорный земельный участок имеет категорию земель: «Земли сельскохозяйственного назначения»; виды разрешенного использования: «Для сельскохозяйственного использования», что в свою очередь подтверждается выпиской из ЕГРП. Соответственно, п. 6 Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 в данном случае не применим.

Учитывая, что применительно к договорам аренды государственных и муниципальных земельных участков, заключенным после введения в действие ЗК РФ (ст. 65), арендная плата является регулируемой, то есть изменяется при изменении нормативных актов, установление судом того обстоятельства, что на момент вынесения решения договор содержит условие об арендной плате, не соответствующее требованиям нормативных актов, с одновременной констатацией того, что испрашиваемые истцом изменения такому закону соответствуют, влечет необходимость удовлетворения иска.

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 02.02.2010 N 12404/09 прямо указано, что, несмотря на то, что новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, стороны договора не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

Содержащееся в указанном постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм объявлено общеобязательным и подлежащим применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

Специфика рассматриваемого спора состоит в том, что установив противоречия предложенного договорного условия императивной норме закона на момент рассмотрения спора, суд должен изложить договорное условие таким образом, чтобы оно соответствовало императивным нормам права, даже если предложенная истцом  формулировка не будет признана правомерной. Иными словами, суд не может отказать в удовлетворении такого иска, если установит, что договорное условие в существующем виде не соответствует закону и одновременно выявит, что данное условие в предлагаемой истцом формулировке также закону не соответствует. В указанном случае суд удовлетворяет иск, приводя договорное условие в соответствие с требованиями закона.

Вместе с тем, в силу пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

По смыслу приведенной нормы права ретроспективное изменение условий договорного обязательства в судебном порядке невозможно. Оспаривание размера арендной платы за прошедшие периоды должно осуществляться только в рамках иска о взыскании задолженности либо в рамках кондикционного иска о взыскании переплаты.

Ввиду чего, суд пришел к выводу, что размер арендной платы может быть установлен только на момент вынесения настоящего решения.

В настоящее время к спорным правоотношениям сторон подлежит применению   Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 в редакции от 05.05.2017г.

Согласно пункту  названного постановления размер регулируемой арендной платы определяется одним из следующих способов: а) на основании кадастровой стоимости земельных участков; б) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации; в) на основании земельного налога; г) на основании рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В силу подпункта "в" пункта 3 Правил определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся  в собственности Российской Федерации в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов для целей, указанных в настоящем пункте, арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере: 0,6 процента в отношении земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства.

В материалы дела представлена выписка из ЕГРП по состоянию на 18.04.2018, согласно сведениям из которой, кадастровая стоимость земельного участка в настоящее время  составляет 175 020 528,79 руб.

В связи с изложенным,  суд считает необходимым определить п. 3.1 дополнительного соглашения в следующей редакции: «Расчет годовой арендной платы за земельный участок составляет 0,6 процента от кадастровой стоимости земельного участка равной 175 020 528,79 руб. Расчет арендной платы 0,6%*175 020 528,79 руб. = 1 050 123,17 руб.».

Также суд отмечает, что  данный размер арендной платы является предельным и не подлежит ежегодной индексации на коэффициент инфляции, может быть изменен только при изменении кадастровой стоимости участка, либо изменении нормативно определенной методики расчета арендной платы.

В связи с чем, п. 3.2 дополнительного соглашения следует изложить в следующей редакции: «Расчет арендной платы произведен в соответствии с подпунктом "в" пункта 3 Правил определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся  в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением правительства Российской Федерации от 16.07.2009 года № 582 (ред. от 05.05.2017) «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации»».

На основании изложенного, п. 3.3 дополнительного соглашения следует изложить в следующей редакции «Размер ежегодной арендной платы установлен с момента вступления решения суда по делу № А32-22521/2017 в законную силу, и не подлежит ежегодной индексации на коэффициент инфляции, может быть изменен только при изменении кадастровой стоимости участка, либо изменении нормативно определенной методики расчета арендной платы. При этом арендодатель направляет арендатору уведомление с приложением расчета арендной платы».

Как видно, истец по основному иску и истец по встречному иску испрашивали  иной размер арендной платы, но учитывая направленность иска на достижение правовой определенности в правоотношениях сторон, и цель судебной защиты, состоящую в исчерпании возникшего конфликта, а также принимая во внимание императивный характер регулирования размера арендной платы и отсутствие у сторон возможности произвольного усмотрения по данному вопросу, суд полагает необходимым внести изменения в спорное дополнительное соглашение к договору аренды в части п. 3.1, п. 3.2, п. 3.3, указав на частичное удовлетворение основного иска Теруправления и встречного иска ООО «Луч» в данной части.

Ввиду чего, требование ООО «Луч» по встречному иску  о применении рыночной стоимости земельного участка, определенной согласно отчету об оценке, выполненному ООО «Оценка+»  14.12.2016г., в размере  18 825 265 руб.  для определения размера арендной платы  земельного участка сельскохозяйственного назначения при заключении дополнительного соглашения, удовлетворению не подлежит.

Поскольку суд устанавливает условия дополнительного соглашения в соответствии с нормами действующего законодательства на момент принятия настоящего решения, начальным сроком действия указанных условий будет являться вступление настоящего решения суда в законную силу.

Соответственно, в удовлетворении требований Теруправления  об установлении срока действия дополнительного соглашения с 17.05.2013 и требований ООО «Луч» об установлении срока действия дополнительного соглашения с 06.06.2017 надлежит отказать.

Как следует из встречного иска общество несогласно с предложенной редакцией пункта 2.1 дополнительного соглашений, а именно: «Срок аренды участка устанавливается с 08 апреля 2003 года  по 07 апреля 2052 года» и просит привести его в соответствие с нормами действующего законодательства.

Между тем, суд не находит условие данного пункта не соответствующим закону, в связи с чем, в данной части встречный иск удовлетворению не подлежит. При этом, суд отмечает, что условие п. 2.1 идентично условию п. 5.2 первоначального договора аренды от 08.04.2003.

 Положениями пункта 4.1.5 дополнительного соглашения арендодатель предусмотрел условия, при которых арендодатель имеет право требовать досрочного  расторжения договора аренды, в том числе:  - использование участка (его части) не по целевому назначению и разрешенному использованию, указанному в п. 1.1 договора; - неиспользование участка (его части) в течение одного года; - нарушении арендатором условий предоставления участка, указанных в п. 9 договора и невыполнения арендатором обязанностей, указанных в п. 5.2, 5.3 договора; - невнесении арендной платы за землю более двух раз подряд по истечении установленного п. 3.5 договора срока платежа; использовании участка способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку»;

  При этом, пункт 7.2 дополнительного соглашения устанавливает возможность расторжения договора аренды по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.5 договора.

Порядок и основания расторжения договора аренды земельного участка урегулированы ст. ст. 450, 619, 620 ГК РФ и ст. 46 ЗК РФ.

При этом специальное правило, регулирующее расторжение долгосрочных договоров аренды земельных участков, заключенных на срок более 5 лет, предусмотрено п. 9 ст. 22 ЗК РФ. 

Согласно указанной статье, если иное не предусмотрено ЗК РФ, другим федеральным законом, досрочное расторжение указанного договора аренды земельного участка по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В силу положений ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Проанализировав положения пунктов 7.2 и 4.1.5 предлагаемой редакции спорного дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка на предмет соответствия вышеназванным нормам действующего законодательства, суд не находит предлагаемые условия  противоречащими закону. 

Напротив, предлагаемые условия расторжения долгосрочного договора аренды земельного участка устанавливают возможность досрочного расторжения договора аренды лишь по решению суда. При этом,  основания и порядок расторжения договора устанавливается в соответствии с  гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.5 договора как существенные. Перечисленные условия п. 4.1.5 дополнительного соглашения являются существенными и при наличии их нарушения будут в любом случае оценены судом с учетом положений ст. 619 ГК РФ.

 Учитывая изложенное, правовые основания для удовлетворения встречных исковых требований в данной части у суда отсутствуют.

В соответствии со ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

Согласно п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.

Из положений ст. 25, 26 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что первоначальный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, суд считает также подлежащим удовлетворению требование Теруправления  о понуждении общества обратиться за государственной регистрацией дополнительного соглашения после его заключения.

Поскольку судом устанавливаются условия дополнительного соглашения в соответствии с действующим законодательством на момент принятия решения суда исходя из 0,6 % кадастровой стоимости земельного участка, доводы  общества относительно уменьшения площади земельного участка, а также  рыночной стоимости земельного участка оценке и исследованию в рамках настоящего спора не подлежат.

Руководствуясь статьями  32, 65, 71, 110, 167-170, 176 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Основное и встречное  исковое заявление удовлетворить частично.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Луч» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), пос. Октябрьский Северского района Краснодарского края заключить дополнительное соглашение от 03.06.2015 и обратиться за государственной регистрацией дополнительного соглашения от 03.06.2015 к договору аренды от 08.04.2003 № б/н в территориальный орган Росреестра по Краснодарскому краю, изложив условия пунктов 3.1, 3.2, 3.3 дополнительного соглашения от 03.06.2015 к договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 08.04.2003 года б/н в следующей редакции: «п. 3.1: Расчет годовой арендной платы за земельный участок составляет 0,6 процента от кадастровой стоимости земельного участка равной 175 020 528,79 руб. Расчет арендной платы 0,6%*175 020 528,79 руб. = 1 050 123,17 руб.; п. 3.2: Расчет арендной платы произведен в соответствии с подпунктом "в" пункта 3 Правил определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся  в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением правительства Российской Федерации от 16.07.2009 года № 582 (ред. от 05.05.2017) «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации»; п. 3.3: Размер ежегодной арендной платы установлен с момента вступления решения суда по делу № А32-22521/2017 в законную силу, и не подлежит ежегодной индексации на коэффициент инфляции, может быть изменен только при изменении кадастровой стоимости участка, либо изменении нормативно определенной методики расчета арендной платы. При этом арендодатель направляет арендатору уведомление с приложением расчета арендной платы».

В остальной части основных и встречных исковых требований отказать.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационной порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы

Судья       О.С. Левченко