АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА 

Именем Российской Федерации 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда кассационной инстанции 

г. Краснодар Дело № А53-33747/2023 2 5 о к т я б р я 2024 года  

Резолютивная часть постановления объявлена 22 октября 2024 года.  Постановление в полном объеме изготовлено 25 октября 2024 года.  

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего  судьи Анциферова В.А., судей Захарова В.В. и Мещерина А.И в отсутствие в судебном  заседании представителей истца – департамента имущественно-земельных отношений  города Ростова-на-Дону (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), ответчика –  публично-правовой компании «Фонд развития территорий» (ИНН 

<

***>,  ОГРН 

<

***>), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного  заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда  в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную  жалобу департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону  на решение Арбитражного суда Ростовской области от 07.03.2024  и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.05.2024 по делу   № А53-33747/2023, установил следующее.  

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону  (далее – департамент) подал в Арбитражный суд Ростовской области иск  к публично-правовой компании «Фонд развития территорий» (далее – компания)  о взыскании 4754 рублей 55 копеек задолженности по арендной плате с 25.10.2021  по 09.06.2022 и 27 096 рублей 11 копеек пени с 21.12.2021 по 24.08.2023 по договору  от 19.06.2014 № 35423 аренды земельного участка с кадастровым номером  61:44:0062304:22 площадью 1402 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, относящегося к категории земель населенных  пунктов, с разрешенным использованием для завершения строительства  многоквартирного дома со встроено-пристроенными офисными помещениями,  детской поликлиникой и подземным гаражом-стоянкой (далее – договор аренды,  

земельный участок), а также пени, начисленной на сумму долга с 25.08.2023  по дату фактической оплаты денежных средств из расчета 1/300 действующей в период  просрочки ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации  за каждый день просрочки.  

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 07.03.2024, оставленным  без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда  от 16.05.2024, в удовлетворении иска отказано со следующей мотивировкой. В связи  с признанием первоначального арендатора земельного участка – общества с ограниченной  ответственностью «Донквартстрой» (далее – общество) несостоятельным (банкротом)  права и обязанности арендатора по договору аренды переданы компании на основании  определения Арбитражного суда Ростовской области от 06.10.2021. Земельный участок  и расположенные на нем объекты переданы компании по акту приема передачи  от 18.11.2021. С этого момента у компании возникла обязанность по внесению арендных  платежей. Договор аренды прекращен в связи с осуществлением 10.06.2022  государственной регистрации заключенного с компанией нового договора аренды  от 03.06.2022 № 38332. Основания для взыскания с компании арендной платы с 06.10.2021  по 17.11.2021 отсутствуют. С учетом перерасчета арендной платы с 18.11.2021  по 09.06.2022, исключения из расчета неустойки периода действия моратория  на возбуждение дел о банкротстве и оплаты компанией 311 105 рублей 90 копеек  отыскиваемая департаментом задолженность по арендным платежам и неустойке  отсутствует.  

Департамент, обжаловав решение Арбитражного суда Ростовской области  от 07.03.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда  от 16.05.2024 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), привел  следующие основания проверки законности судебных актов. Права и обязанности  арендатора по договору аренды земельного участка перешли к компании 25.10.2021 –  с момента внесения соответствующего изменения в запись о регистрации договора  аренды. Компания должна была вносить арендную плату с 25.10.2021 по 09.06.2022.  С учетом внесения компанией 311 105 рублей 90 копеек ее долг по арендной плате  с 25.10.2021 по 09.06.2022 составил 4754 рублей 55 копеек и по неустойке с 21.12.2021  по 24.08.2023 – 27 096 рублей 11 копеек. Отзыв на кассационную жалобу не поступил.  

Исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, Арбитражный  суд Северо-Кавказского округа находит решение и апелляционной постановление  подлежащими отмене с принятием по делу нового судебного акта.  

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что департамент  (арендодатель) и общество (арендатор) заключили 14.06.2014 договор аренды земельного  участка до 21.02.2017 (пункты 1.1, 2.1). Размер арендной платы в год составил  597 957 рублей 35 копеек. Арендная плата должна была вноситься ежеквартально  равными частями (1/4) от общей суммы за один год не позднее 20-го числа последнего  месяца квартала. Обязанность арендатора по внесению арендной платы за пользование  земельным участком считалась исполненной с момента поступления денежных средств  на счет арендодателя (пункты 3.1, 3.2). Своевременное внесение арендной платы  обеспечено неустойкой (пеней) из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального  банка Российской Федерации от размера невнесенной арендной платы за каждый  календарный день просрочки (пункт 5.2). Государственная регистрация договора  аренды осуществлена 15.04.2015 (запись с номером регистрации 61-61/00161/001/011/2015-1924/1). По окончании срока договора аренды общество продолжило  использование земельного участка в отсутствие на этот счет возражений департамента,  в связи с чем договор аренды считался возобновленным на неопределенный срок.  

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 14.07.2020 по делу   № А53-491/2017 общество признано несостоятельным (банкротом), в отношении него  открыто конкурсное производство. Определением Арбитражного суда Ростовской области  от 06.10.2021 удовлетворено заявление компании о намерении приобрести права  застройщика на земельный участок с находящимся на нем объектом (объектами)  незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями в случае выплаты  возмещения участникам строительства в рамках дела о несостоятельности (банкротстве)  общества. Земельный участок со всеми неотделимыми улучшениями передан компании.  

На основании названного определения и заявления компании в сведения Единого  государственного реестра недвижимости 25.10.2021 внесены соответствующие изменения  с указанием компании как арендатора земельного участка (письмо Управления  Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии  по Ростовской области от 21.06.2023 № 15-032821/23). Передача обществом компании  земельного участка с находящимися на нем объектами незавершенного строительства  и неотделимыми улучшениями оформлена актом приема-передачи от 18.11.2021.  

Департамент (арендодатель) и компания (арендатор) заключили новый договор  от 03.06.2022 № 38332 аренды земельного участка до 08.05.2025. Государственная  регистрация нового договора аренды осуществлена 10.06.2022 (запись с номером  регистрации 61:44:0062304:22-61/183/2022-40).  

Компания по платежному поручению от 24.10.2022 перечислила департаменту  в счет арендной платы по договору аренды (от 19.06.2014 № 35423) 311 105 рублей  90 копеек. Департамент направил компании претензию от 28.06.2023 № 59.30-2290/13-А  с предупреждением о необходимости погашения задолженности по договору аренды,  которая по расчетам департамента по состоянию на 28.06.2023 составила 4754 рубля  55 копеек основного долга и 27 017 рублей 74 копейки пени. Претензия оставлена  компанией без удовлетворения.  

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения департамента  в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой  и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся  в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного  процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной  инстанции.  

Нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее –  Гражданский кодекс) установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется  предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование.  Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан  своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки  внесения арендной платы определяются договором аренды, а если договором они  не определены, то считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно  применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах  (статьи 606, 610, 614).  

Земельным кодексом Российской Федерации (далее – Земельный кодекс)  к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющих  обязанности землепользователей, отнесен принцип платности использования земли,  согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением  случаев, установленных федеральными и региональными законами (статья 1).  Одной из форм платы за использование земли является арендная плата (часть 1 статьи 65),  размер которой определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22). Порядок определения  размера арендной платы за земли, находящиеся в федеральной, региональной,  муниципальной собственности, устанавливается соответственно Правительством  Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской  Федерации, органами местного самоуправления. При этом размер арендной платы  определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы,  установленными Правительством Российской Федерации (статья 39.7).  

Если законом предусмотрена государственная регистрация сделки, правовые  последствия такой сделки наступают после ее регистрации. Сделка, предусматривающая  изменение условий зарегистрированной сделки, также подлежит государственной  регистрации (статья 164 Гражданского кодекса). В отношении третьих лиц договор,  подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его  регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433 Гражданского  кодекса). Договоры аренды земельных участков, заключенные на срок год и более,  подлежат государственной регистрации (пункт 2 статьи 25, пункт 2 статьи 26 Земельного  кодекса, пункт 2 статьи 609 Гражданского кодекса).  

По смыслу названных норм государственная регистрация договора  осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать  о долгосрочной аренде (пункт 3 информационного письма Президиума Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной  практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными»). В отсутствие  государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий  для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении  (пункт 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018   № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса  Российской Федерации о заключении и толковании договора»).  

Статьями 201.15-1, 201.15-2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ  «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон № 127-ФЗ) определен правовой  механизм замены застройщика, направленный на урегулирование проблем  незавершенного строительства и дающий дополнительные гарантии защиты прав  участников долевого строительства. Замена застройщика преследует цели завершения  строительства многоквартирного дома и последующей передачи жилых помещений  участникам строительства.  

На основании определения арбитражного суда о передаче приобретателю  земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и обязательств  застройщика конкурсный управляющий заключает с приобретателем договор о такой  передаче (далее – договор о передаче). Договор о передаче заключается в письменной  форме, а сама передача осуществляется по передаточному акту. Государственная  регистрация перехода к приобретателю прав на земельный участок с находящимися  на нем неотделимыми улучшениями осуществляется на основании определения  арбитражного суда о передаче. Залог прав застройщика на земельный участок  с находящимися на нем неотделимыми улучшениями по обязательствам, не связанным  

с обеспечением прав участников строительства по договорам участия в долевом  строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве  многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, прекращается со дня  государственной регистрации перехода прав на указанное имущество к приобретателю  (пункты 8, 10, 11 статьи 201.15-2 Закона № 127-ФЗ).  

Применительно к прекращению залога в судебной практике выработан правовой  подход, согласно которому согласие залоговых кредиторов на передачу имущества,  имущественных прав приобретателю не требуется. Обязательства перед ними  к приобретателю не переходят. Залоговое обременение, возникшее ранее, подлежит  прекращению в силу закона. Записи о залоге в Едином государственном реестре  недвижимости погашаются одновременно с государственной регистрацией перехода  к приобретателю прав на передаваемые ему объекты застройщика. Основанием  для погашения залога являются определение арбитражного суда о передаче  приобретателю имущества, прав и обязательств застройщика, а также договор о передаче  земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и обязательств  застройщика, передаточный акт к договору (определение Судебной коллегии  по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 29.08.2022   № 309-ЭС21-22265).  

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (штрафом, пеней),  которой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую  должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего  исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения (статьи 329, 330  Гражданского кодекса).  

Согласно статье 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ  «О несостоятельности (банкротстве)» для обеспечения стабильности экономики  Правительство Российской Федерации вправе в исключительных случаях ввести  на определенный срок мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям,  подаваемым кредиторами. Правительству Российской Федерации предоставлено право  определить категории лиц, подпадающих под действие моратория, в том числе  и по признаку видов экономической деятельности.  

Мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым  кредиторами, был введен постановлением Правительства Российской Федерации  от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве  по заявлениям, подаваемым кредиторами» на 6 месяцев с 01.04.2022. По смыслу данных  в пунктах 2, 4, 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации  

от 24.12.2020 № 44 «О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1  Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»  разъяснений для целей применения моратория не требуется установления в отношении  должников признаков неплатежеспособности и (или) недостаточности имущества.  Предусмотренные мораторием мероприятия предоставляют лицам, на которых он  распространяется, преимущества в виде освобождения от уплаты неустойки и иных  финансовых санкций. Последние не подлежат начислению на требования, возникшие  до введения моратория.  

Названный мораторий применяется в отношении всех участников  гражданско-правовых отношений, за исключением лиц, прямо указанных в пункте 2  постановления от 28.03.2022 № 497 (определение Судебной коллегии по  экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.06.2023   № 303-ЭС23-148).  

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся  в деле доказательства, правильно применив приведенные нормативные положения,  разъяснения и правовой подход высшей судебной инстанции, суды первой  и апелляционной инстанций должны были исходить из следующего.  

Государственная регистрация перехода к компании прав на земельный участок  с находящимися на нем неотделимыми улучшениями необходима для целей оглашения  результата соответствующего договора, придания порожденным таким договором  правовым последствиям эффекта публичности, обеспечения доступности третьим лицам,  в том числе департаменту как арендодателю информации о факте заключения договора  о передаче и его условиях. Только при такой регистрации для третьих лиц создается  презумпция знания о факте заключения договора о передаче и о его содержании (эффект  публичности зарегистрированной сделки). С момента государственной регистрации  предполагается, что третьи лица, в том числе департамент действуют, зная о факте  заключения договора о передаче и о его условиях.  

Департамент, не являющийся участником правоотношений между обществом  и компанией по передаче прав и обязанностей арендатора, лишен возможности  каким-либо образом влиять на эти отношения и поэтому является тем третьим лицом,  в отношении которого переход к приобретателю прав на земельный участок  с находящимися на нем неотделимыми улучшениями считается совершенным  с момента внесения в сведения Единого государственного реестра недвижимости  изменений с указанием компании как арендатора земельного участка (25.10.2021).  С этого момента общество выбыло из арендных отношений, а к компании перешли права  

и обязанности арендатора, в числе которых обязанность по внесению арендных платежей.  Со стороны департамента компании не чинились какие-либо препятствия в пользовании  объектом аренды – земельным участком. Оформление передачи департаментом компании  земельного участка в аренду не требовалось. Департамент исполнил обязанность  по передаче земельного участка в аренду и не допустил обстоятельств, за которые  отвечает арендодатель и которые могли исключить обязанность компании как арендатора  по внесению арендной платы.  

Поскольку акт приема-передачи земельного участка с находящимися на нем  объектами незавершенного строительства и неотделимыми улучшениями подписан после  осуществления государственной регистрации перехода прав арендатора к компании,  дата подписания этого акта (18.11.2021) не имела правового значения для определения  периода арендного пользования компании и расчета арендной платы.  

Ввиду того, что на основании определения Арбитражного суда Ростовской области  от 06.10.2021 по делу № А53-491/2017 к компании перешли права и обязанности  арендатора земельного участка по договору аренды, а государственная регистрация  соответствующего перехода осуществлена 25.10.2021, компания должна была внести  арендную плату с 25.10.2021 по 09.06.2022 в сумме 315 860 рублей 45 копеек. Компания  24.10.2022 перечислила департаменту 311 105 рублей 90 копеек. Долг по арендной плате  составил 4754 рубля 55 копеек.  

Заявив о взыскании с компании 27 096 рублей 11 копеек пени с 21.12.2021  по 24.08.2023, департамент не учел действовавший с 01.04.2022 по 01.10.2022 мораторий  на возбуждение дел о банкротстве. В этот период к компании не могли применяться  финансовые санкции на требования, возникшие до введения моратория. С учетом  определенного сторонами срока внесения арендных платежей (не позднее 20-го числа  последнего месяца квартала), приходящегося на нерабочий день 20.03.2022 и периодов  расчета (с 21.12.2021 по 31.03.2022 и с 02.10.2022 по 24.08.2023) сумма подлежащей  взысканию неустойки (пени) составила 9252 рубля 67 копеек.  

Обратные ошибочные выводы судов первой и апелляционной инстанций  как следствие неправильного применения приведенных нормативных положений  и разъяснений высшей судебной инстанции повлекли принятие неправильных судебных  актов. С учетом того, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела,  установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного  и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, по результатам  рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе  отменить обжалуемые решение и постановление и, не передавая дело на новое  

рассмотрение, принять новый судебный акт (пункт 2 части 1 статьи 287 Арбитражного  процессуального кодекса).  

Расходы на оплату государственной пошлины, понесенные сторонами при  рассмотрении дела в судах первой, апелляционной и кассационной инстанций, относятся  на них по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса. Согласно  подпункту 4 пункта 1 статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации в случае,  если истец освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии с главой 25.3  Налогового кодекса Российской Федерации, государственная пошлина уплачивается  ответчиком (если он не освобожден от уплаты государственной пошлины)  пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.  

Требования департамента, освобожденного от оплаты государственной пошлины,  удовлетворены на 43,98%. Государственная пошлина от суммы иска составляла  2000 рублей, за рассмотрение апелляционной и кассационной жалоб – по 3000 рублей.  С компании в доход федерального бюджета подлежит взысканию 3518 рублей  государственной пошлины.  

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса,  Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 07.03.2024 и постановление  Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.05.2024 по делу   № А53-33747/2023 отменить.  

Взыскать с публично-правовой компании «Фонд развития территорий»  (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)  14 007 рублей 22 копейки, в том числе 4754 рубля 55 копеек задолженности по арендной  плате с 25.10.2021 по 09.06.2022 и 9252 рубля 67 копеек пени с 21.12.2021 по 31.03.2022  и с 02.10.2022 по 24.08.2023, а также пеню, начисленную на сумму долга с 25.08.2023  по дату фактической оплаты денежных средств из расчета 1/300 действующей в период  просрочки ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации  за каждый день просрочки.  

В удовлетворении остальной части иска отказать. 

Взыскать с публично-правовой компании «Фонд развития территорий»  (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 3518 рублей  государственной пошлины.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть  обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не  превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном  статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий судья В.А. Анциферов  Судья В.В. Захаров  

Судья А.И. Мещерин