АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-6756/2022

г. Краснодар

26 июля 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 25 июля 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 26 июля 2024 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В. в отсутствие представителей заявителя – общества с ограниченной ответственностью «Глобал Инвестментс» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), органа, осуществляющего публичные полномочия, – департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, публичного акционерного общества «Россети Кубань», извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края и департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.06.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2022 по делу № А32-6756/2022, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Глобал Инвестментс» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к департаменту имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее – департамент) о признании незаконным выраженного в письме от 13.01.2022 № 1022/02.01-25 решения об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0118009:1081 площадью 2480 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, 

<

...> относящегося к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для обеспечения эксплуатации пансионата и территориального центра реабилитации пенсионеров и инвалидов (далее – земельный участок), о понуждении к подготовке, подписанию и направлению проекта договора аренды земельного участка. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, публичное акционерное общество «Россети Кубань» (далее – администрация, акционерное общество).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.06.2022, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2022, выраженное в письме департамента от 13.01.2022 № 1022/02.01-25 решение об отказе в предоставлении земельного участка в аренду признано незаконным. Департамент присужден к подготовке, подписанию и направлению проекта договора аренды земельного участка обществу в 7-дневный срок с момента вступления решения суда в законную силу. В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано. Судебные акты мотивированы следующим. Общество имеет исключительное право на приобретение земельного участка в аренду без проведения торгов. Временный статус земельного участка не освобождает департамент от обязанности предоставить его в аренду. Департамент не обосновал несоразмерность испрашиваемой обществом площади земельного участка. Заключение договора аренды на 49 лет подлежит осуществлению во внесудебном (административном) порядке

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.11.2022 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.06.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2022 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Суд кассационной инстанции констатировал несоответствие содержащихся в обжалуемых судебных актах выводов о соразмерности площади земельного участка эксплуатационным потребностям принадлежащего обществу нежилого здания, имеющимся в деле доказательствам, на которых эти выводы основаны. Для целей достоверного установления соразмерности (несоразмерности) земельного участка площади, необходимой для размещения и эксплуатации нежилого здания, суду первой инстанции предложено вынести на обсуждение вопрос о целесообразности назначения по делу судебной экспертизы. 

В результате нового рассмотрения дела решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.12.2023, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2024, выраженное в письме департамента от 13.01.2022 № 1022/02.01-25 решение об отказе в предоставлении земельного участка в аренду признано незаконным. Департамент присужден к подготовке, подписанию и направлению обществу проекта договора аренды земельного участка. В удовлетворении остальной части заявления отказано со следующей мотивировкой. Общество обладает исключительным правом на заключение договора аренды земельного участка. Земельный участок образован в 2013 году для эксплуатации пансионата и территориального центра реабилитации пенсионеров и инвалидов. Заявленная обществом цель использования земельного участка соответствует его фактическому использованию и основному виду разрешенного использования, внесенному в кадастр недвижимости. Временный статус земельного участка не освобождает департамент от обязанности предоставить его в аренду. Площадь земельного участка является необходимой и достаточной для эксплуатации расположенного в его границах нежилого здания. Данное обстоятельство установлено экспертным путем.

Департамент и администрация, обжаловав решение Арбитражного суда Краснодарского края от 04.08.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2022 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), привели следующие основания проверки законности судебных актов. Земельный участок образован путем раздела исходного земельного участка площадью 87 312 кв. м с кадастровым номером 23:49:0118009:3, расположенного по адресу: г. Сочи, 

<

...>, относящегося к категории земель населенных пунктов, находящегося во второй зоне санитарной охраны курорта, с разрешенным использованием для обеспечения эксплуатации пансионата и территориального центра реабилитации пенсионеров и инвалидов (далее – исходный земельный участок). Уполномоченным органом решение о таком разделе не принималось. Земельный участок носит временный характер и не может выступать объектом земельных правоотношений. Общество не обосновало испрашиваемую площадь земельного участка. Оно не обладает исключительным правом на предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов.

Отзывы на кассационную жалобу не поступили.

Исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что исходный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 01.11.2002. По договору от 23.01.2004 № 4900003016 исходный земельный участок предоставлен в аренду обществу с ограниченной ответственностью «Пансионат "Морская Даль"» на 49 лет. Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 04.12.2018  по делу № А32-56577/2017, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2019 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.05.2019, применены последствия недействительности ничтожного договора аренды от 23.01.2004 № 4900003016 путем погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи с номером регистрации 23-01.46-2.2004-210. 

В 2013 году в связи с разделом исходного земельного участка образован земельный участок. Его государственный кадастровый учет осуществлен 20.11.2013. В границах земельного участка расположено принадлежащее обществу на праве собственности нежилое здание площадью 67,1 кв. м с кадастровым номером 23:49:0118009:1040 и принадлежащее акционерному обществу на праве собственности нежилое здание трансформаторной подстанции Д-200 площадью 25,6 кв. м с кадастровым номером 23:49:0118009:1121. 

Общество предложило акционерному обществу совместно обратиться в департамент с заявлением о заключении договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора. Акционерное общество сообщило об установлении постановлением администрации от 20.09.2021 № 2017 в отношении части земельного участка, на которой расположена трансформаторная подстанция, на 49 лет зоны с особыми условиями использования территории (публичного сервитута) с реестровым номером 23:49-6.5692 (письмо от 14.12.2021). 

В целях реализации своего права на предоставление земельного участка в аренду для обеспечения эксплуатации нежилого здания общество обратилось в департамент с соответствующим заявлением. Письмом от 13.01.2022 № 1022/02.01-25 департамент уведомил общество о принятом решении об отказе в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов. Отказ мотивирован тем, что образованию земельного участка путем раздела исходного земельного участка не предшествовало принятие уполномоченным органом соответствующего решения. Земельный участок носит временный характер и не может выступать объектом земельных правоотношений.

В результате проведенной при новом рассмотрении дела судебной экспертизы экспертами Сочинской городской экспертно-исследовательской лаборатории подготовлено заключение от 20.06.2023 № 012С/23 с выводами о том, что площадь земельного участка соразмерна площади, необходимой для эксплуатации нежилого здания. Земельный участок с расположенными на нем объектами недвижимого имущества и элементами благоустройства является неотъемлемой частью общей инфраструктуры пансионата (отеля), принадлежащего заявителю на праве собственности. Для эксплуатации нежилого здания, предназначенного для размещения пяти посетителей пансионата, необходим весь земельный участок с разрешённым использованием для обеспечения эксплуатации пансионата и территориального центра реабилитации пенсионеров и инвалидов.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения общества в арбитражный суд с заявлением. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

По смыслу положений главы 24 Арбитражного процессуального кодекса удовлетворение требования о признании решения органа, осуществляющего публичные полномочия, незаконным возможно при установлении несоответствия этого решения закону или иному нормативному правовому акту и нарушения им прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200).

Нормами Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) в качестве одного из основных принципов земельного законодательства назван принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1). По общему правилу, заключение договора аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, осуществляется на торгах (пункт 1 статьи 39.6). Законодатель допускает возможность заключения без проведения торгов договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, в случае его предоставления собственнику расположенных на участке здания, сооружения (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6). Данное право собственников расположенных на публичных землях зданий, сооружений является исключительным (часть 1 статьи 39.20).

По смыслу данных Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 4, 5, 13 постановления от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснений исключительный характер права на приобретение земельного участка в аренду означает, что никто, кроме собственника расположенных на участке здания, сооружения, не имеет права на заключение договора аренды. Предельные размеры площади земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, определяются исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации. При отсутствии утвержденных нормативов местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

Площадь подлежащего предоставлению земельного участка должна определяться исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества (определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394).

Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации были выработаны следующие правовые подходы.

Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Заявитель при обращении в соответствующие органы государственной власти либо местного самоуправления о предоставлении земельного участка обязан обосновать площадь земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования (постановление от 01.03.2011 № 13535/10).

Исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования. Площадь такого участка не может быть менее предельных минимальных и более предельных максимальных размеров, установленных для конкретных видов деятельности, правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией (постановление от 03.06.2014 № 1152/14).

При доказанности использования совокупности правомерно возведенных объектов как имущественного комплекса их собственник вправе претендовать на приобретение земельного участка под всем принадлежащим ему комплексом, в том числе и под объектами, не обладающими признаками недвижимого имущества. Сама по себе регистрация права собственности на отдельные объекты недвижимости при определенных условиях не препятствует квалификации таких объектов как единого комплекса (постановления от 17.08.2004 № 4345/04, от 20.10.2010 № 6200/10).

Названные подходы поддерживаются Верховным судом Российской Федерации (определения от 13.12.2017 № 301-ЭС17-18823, от 26.01.2018 № 301-ЭС17-21416, от 07.09.2021 № 306-ЭС21-14703, от 18.11.2021 № 304-ЭС21-20862).

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив приведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, выполнив указания суда кассационной инстанции, изложенные в постановлении от 23.05.2022, суды первой и апелляционной инстанции обоснованно заключили о следующем.

Земельный участок с существующей площадью образован для обеспечения эксплуатации пансионата и территориального центра реабилитации пенсионеров и инвалидов, является неотъемлемой частью общей инфраструктуры пансионата (отеля) с объектами недвижимости и элементами благоустройства. Общество, являясь собственником расположенного на земельном участке объекта недвижимости, обладает исключительным правом на заключение с публичным собственником нового договора аренды. Факт образования земельного участка в 2013 году за счет территории, изначально отведенной для размещения комплекса пансионата (отеля), департаментом и администрацией не отрицается. Заявленная обществом цель использования земельного участка соответствует его фактическому использованию и основному виду разрешенного использования, внесенному в Единый государственный реестр недвижимости. Результатами проведенной при новом рассмотрении дела судебной экспертизы названные обстоятельства не опровергнуты. Испрашиваемая обществом площадь земельного участка является необходимой и достаточной для эксплуатации расположенного в границах участка комплекса пансионата, включающего нежилое здание. Экспертное заключение является полным, ясным, непротиворечивым и соответствующим нормативным требованиям. Выводы эксперта департаментом не опровергнуты. Департамент и администрация не представили доказательств, опровергающих экспертные выводы.

Доводы кассационной жалобы названные выводы не опровергают. В части они направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность ее удовлетворения. 

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.06.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2022  по делу № А32-6756/2022

оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                             В.А. Анциферов

Судья                                                                                                           А.И. Мещерин 

Судья                                                                                                            И.В. Сидорова