АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

Пушкина ул., дом 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-3172/2019

26 июля 2019 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 23 июля 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 июля 2019 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: Гребенщикова С.И.

Судей: Новиковой С.Н., Ульяновой М.Ю.

при участии:

от ТСЖ «Олега Кошевого д. 9А»: ФИО1, председатель правления (протокол от 24.04.2019 № 5)

от других участвующих в деле лиц: представители не явились

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества                       с ограниченной ответственностью «Источник ДВ»

на решение от 14.02.2019, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 16.05.2019

по делу № А73-20780/2017 Арбитражного суда Хабаровского края

дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Коваленко Н.Л.,                  в апелляционной инстанции судьи: Иноземцев И.В., Волкова М.О.,         Дроздова В.Г.

По иску общества с ограниченной ответственностью «Источник ДВ»

к товариществу собственников жилья «Олега Кошевого д. 9А»

третье лицо: Департамент муниципальной собственности администрации города Хабаровска

о признании договора аренды недействительным, применении последствий недействительности сделки

Общество с ограниченной ответственностью «Источник ДВ»               (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес (место нахождения): 680031, 

<

...> 144А-6; далее – ООО «Источник ДВ», общество) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском                     к товариществу собственников жилья «Олега Кошевого д. 9А»                      (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес (место нахождения): 680007, 

<

...>-82А; далее – ТСЖ «Олега Кошевого            д. 9А», товарищество) о признании заключенного между сторонами договора аренды земельного участка от 01.07.2016 недействительным, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата истцу денежных средств, внесенных в пользу ответчика в качестве арендной платы за период с июля 2016 года по март 2017 года включительно, а также платы за потребленную электрическую энергию в общей сумме 156 589 руб. 83 коп.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент муниципальной собственности администрации города Хабаровска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес (место нахождения): 680000, 

<

...>; далее – Департамент).

Решением суда от 23.05.2018, оставленным постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2018 без изменения, требования общества были удовлетворены частично, договор аренды земельного участка                от 01.07.2016 признан недействительным и с товарищества взыскано                  135 000 руб. арендной платы, в удовлетворении остальной части иска отказано.

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа                     от 11.12.2018 названные решение от 23.05.2018 и апелляционное постановление от 31.07.2018 отменены в части удовлетворенных требований с направлением дела в указанной части на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

По результатам нового рассмотрения решением суда от 14.02.2019, оставленным постановлением апелляционного суда от 16.05.2019                         без изменения, в удовлетворении иска отказано полностью.

В кассационной жалобе ООО «Источник ДВ» выражает несогласие                с состоявшимися в итоге судебными актами об отказе в иске и просит                   их отменить, заявленные требования – удовлетворить.

По мнению общества, в данном случае судами необоснованно отказано в ходатайстве истца о запросе в Управлении Росреестра информации о характеристиках спорного земельного участка на момент его предоставления обществу в аренду. Также заявитель жалобы полагает, что пункт 14.3 Устава товарищества не наделяет его председателя правом на распоряжение общим имуществом многоквартирного дома, к которому относится и спорный участок. Настаивает на то, что до окончания процедуры оформления права общедолевой собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом, только органы местного самоуправления вправе предоставлять такой участок в аренду третьим лицам. Считает, что у судов            не имелось оснований для указания на недобросовестность поведения общества, тогда как в данном случае именно товарищество действовало                 со злоупотреблением правом, поскольку должно было знать о запрете размещения на придомовой территории торговых объектов согласно пункту 2.10 СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования                 к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях. Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы», утвержденных Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 10.06.2010 № 64           (далее – СанПиН 2.1.2.2645-10).

ТСЖ «Олега Кошевого д. 9А» в отзыве на кассационную жалобу опровергло приведенные в ней обществом доводы и предложило оставить обжалуемые судебные акты без изменения. 

Департамент отзыв на кассационную жалобу не представил. 

В судебном заседании кассационной инстанции представитель               ТСЖ «Олега Кошевого д. 9А» возражал против удовлетворения поданной ООО «Источник ДВ» жалобы.

ООО «Источник ДВ» и Департамент извещены о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, однако явку своих представителей в судебное заседание кассационной инстанции не обеспечили, что не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие. 

Проверив законность обжалуемых судебных актов с учетом доводов поданной жалобы, поступившего отзыва на нее, а также пояснений представителя ответчика, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что в данном случае предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены не имеется.  

Как установлено судебными инстанциями и подтверждается материалами дела, между ТСЖ «Олега Кошевого д. 9а» (арендодатель)                    и ООО «Источник ДВ» (арендатор) был заключен договор аренды                       от 01.07.2016, по условиям которого арендатору во временное владение                 и пользование на срок до 31.12.2021 передавался земельный участок общей площадью 24 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>, в целях размещения торгового павильона,

Пунктом 2.1 договора установлен размер ежемесячной платы за арендованный земельный участок, который составляет 15 000 руб. и оплату потребленной электрической энергии по показаниям прибора учета на основании двухстороннего акта.

В установленном законом порядке договор не регистрировался и по соглашению сторон от 01.04.2017 расторгнут с момента его подписания.

В период действия спорного договора с июля 2016 года по март 2017 года ООО «Источник ДВ» произвело арендные платежи на общую сумму  135 000 руб. и возместило товариществу стоимость потребленной для собственных нужд электрической энергии в размере 21 589 руб. 83 коп.

Вместе с тем вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Хабаровского края от 09.08.2017 по делу № А73-5401/2017                               с ООО «Источник ДВ» в пользу Департамента взыскано неосновательное обогащение в размере 98 305 руб. 24 коп. за фактическое пользование указанным земельным участком.

В связи с этим ООО «Источник ДВ» направило в адрес товарищества претензию от 14.08.2017 № 3 с требованием вернуть арендные платежи                  в размере 135 000 руб. 

Оставление указанных требований без удовлетворения послужило основанием для обращения общества в Арбитражный суд Хабаровского края в рамках дела № А73-14735/2017 с иском о взыскании с товарищества неосновательного обогащения в общей сумме 156 589 руб. 83 коп., полученных последним во исполнение договора аренды от 01.07.2016. 

Определением суда от 26.12.2017 производство по названному делу                                № А73-14735/2017 прекращено на основании статей 49, 150 АПК РФ ввиду отказа общества от исковых требований. 

Обращаясь в арбитражный суд по настоящему делу, общество полагало, что заключенный между сторонами договор аренды от 01.07.2016 является недействительной сделкой, поэтому уплаченные по нему ответчику денежные средства подлежат возврату истцу.

Разрешая возникший спор после направления дела на новое рассмотрение, суды первой и апелляционной инстанции пришли к верному выводу о том, что сложившиеся между сторонами правоотношения подпадают под правовое регулирование главы 34 ГК РФ о договоре аренды.

В силу статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В данном случае в качестве основания для признания заключенного между сторонами договора аренды от 01.07.2016 недействительным общество указало на отсутствие у ответчика полномочий по распоряжению спорным участком.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки,              не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли (пункт 2 статьи 166 ГК РФ).

Пунктом 5 статьи 166 ГК РФ также предусмотрено, что заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта,              по общему правилу является оспоримой, если из закона не следует,                     что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).

В иных, предусмотренных пунктом 2 статьи 168 ГК РФ случаях, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Отказывая в удовлетворении требований общества в части признания заключенного с товариществом договора аренды от 01.07.2016 земельного участка недействительным, суды обеих инстанций правомерно руководствовались следующим.

В пункте 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление Пленума ВАС РФ № 73) разъяснено, что в соответствии                   со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. 

Судам следует иметь в виду, что по смыслу названной статьи арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него             в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи),                        не является недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ. 

Кроме того, судам необходимо учитывать, что применительно к статье 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного            им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию.

Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом                  и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю,               а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание (пункт 12 Постановления Пленума         ВАС РФ № 73). 

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004                     № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный   дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. 

Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.                        При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ (пункт 67 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22                   «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», далее – Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22). 

Таким образом, в силу приведенных выше норм права и разъяснений  об их применении заключение от имени собственников помещений МКД договора аренды в отношении части земельного участка под жилым домом до его постановки на кадастровый учет и оформления права общедолевой собственности на этот участок не влечет недействительности           (ничтожности) такого договора как заключенного неуполномоченным лицом и с нарушением прав соответствующего публично-правового образования.

В соответствии с положениями части 2 статьи 137 Жилищного кодекса РФ, в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе, в том числе предоставлять в пользование                 или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме, заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия. 

В силу статьи 152 Жилищного кодекса РФ на основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья доход от хозяйственной деятельности товарищества используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом товарищества. Дополнительный доход может быть направлен на иные цели деятельности товарищества собственников жилья, предусмотренные настоящей главой и уставом товарищества. 

Исследовав и оценив все представленные сторонами в материалы дела доказательства с позиции норм статьи 71 АПК РФ, судебные инстанции установили, что предметом настоящего спора выступает сделка по предоставлению истцу в аренду для размещения торгового киоска               общего имущества МКД в виде части придомовой территории жилого дома № 9 по ул. Олега Кошевого в г. Хабаровске. 

При этом арендуемая часть входит в границы земельного участка, изначально сформированного для строительства МКД, а в настоящее время на данный участок уже оформлено в установленном порядке право общедолевой собственности.

Также судами установлено, что ТСЖ «Олега Кошевого д. 9А» осуществляет управление указанным многоквартирным домом и в силу пункта 14.3 Устава, утвержденного протоколом  от 30.06.2016 № 24 общего собрания, обладает необходимыми полномочиями по предоставлению в аренду третьим лицам отдельных объектов общедомового имущества.

С учетом изложенного судебные инстанции признали, что в данном случае оспариваемый истцом договор аренды от 01.07.2016 не противоречит требованиям действовавшего законодательства; заключен уполномоченным лицом в пределах имевшихся в у него правомочий; не нарушает каких-либо прав публично-правового образования. Следовательно, достаточных правовых оснований для признания его недействительным в связи с указанными обществом обстоятельствами не имеется.

Само по себе отсутствие кадастрового учета земельного участка, предназначенного для эксплуатации многоквартирного дома, не признано судами в качестве безусловного основания для признания оспариваемого договора недействительной сделкой. 

Кроме того, судами отмечено, что истцу до заключения оспариваемого договора было достоверно известно о нахождении предоставляемого ему участка в стадии оформления, но, несмотря на это обстоятельство, общество по своей воле вступило в арендные отношения и надлежащим образом исполняло принятые на себя обязательства.

С учетом изложенного выводы судов, положенные в основу отказа в иске, признаются судом округа соответствующими положениям пунктов 2, 5 статьи 166 ГК РФ и фактическим обстоятельствам спора.

Все возражения общества, аналогичные доводам кассационной жалобы, рассматривались судами первой и апелляционной инстанций, получили должную правовую оценку и мотивировано отклонены. 

Мнение заявителя жалобы об отсутствии у председателя товарищества необходимых полномочий по сдаче в аренду спорного земельного участка       и о наличии права на распоряжение данным участком до его оформления только у органов местного самоуправления, основано на ошибочном толковании норм материального права и не учитывает положений статей           36, 44, 137, 152 Жилищного кодекса РФ, а также разъяснения пунктов 66, 67  Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22). 

При этом доказательств того, что заключение оспариваемого договора повлекло нарушение прав собственников помещений МКД на принадлежащее им общее имущество, в деле не имеется. По таким основаниям данная сделка никем не оспаривалась. 

Ссылки общества на противоречие договора требованиям пункта 2.10 СанПиН 2.1.2.2645-10 также не подтверждают его недействительность                    с точки зрения пункта 2 статьи 168 ГК РФ. Вопреки утверждению заявителя           о наличии запрета на размещение во дворах жилых домов торговых киосков, должно было быть известно не только товариществу, но и самому обществу. Поскольку о данном обстоятельстве безусловно должны были знать обе стороны договора, то после его фактического исполнения, общество утратило право оспаривать эту сделку по указанному основанию лишь                      в целях возврата уплаченных за пользование земельным участком денежных средств. 

Несогласие общества с указанием судов на недобросовестность его поведения и утверждение заявителя о злоупотреблении товариществом своими правами касаются результатов исследования судами фактической стороны спора и оценки имеющихся в деле доказательств. В связи с этим суд округа не усматривает оснований для иных выводов по указанным вопросам, поскольку это выходит за рамки компетенции кассационной инстанции, ограниченной нормами статей 284, 286 АПК РФ.    

Отказ судов в истребовании указанных обществом доказательств  также не привел к принятию неправильных судебных актов. При этом заявитель вопреки требованиям части 4 статьи 66 АПК РФ не указал конкретные обстоятельства, которые могли повлиять на итоговый результат разрешения настоящего спора, и не представил доказательств невозможности самостоятельного получения испрашиваемых документов. Вместе с тем объем имеющихся в деле доказательств позволил судам полно и всесторонне рассмотреть возникший между сторонами спор. 

Иных доводов и аргументов, которые имеют существенное значение           и не были предметом проверки судов обеих инстанций, в кассационной жалобе не приведено. 

Поскольку нормы материального права применены арбитражными судами верно, нарушений норм процессуального права, в том числе  являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловными основаниями для отмены судебных актов, судами не допущено, то в такой ситуации кассационная жалоба ООО «Источник ДВ» удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа 

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 14.02.2019, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 16.05.2019 по делу № А73-20780/2017 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, кассационную жалобу –         без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия,                  в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.       

Председательствующий судья                                                  С.И. Гребенщиков                           

Судьи                                                                                                 С.Н. Новикова   

                                                                                                          М.Ю. Ульянова