Арбитражный суд Московской области

   107053, г. Москва, проспект Академика Сахарова, д.18 

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-46889/17

23 августа 2017 года

г.Москва

Резолютивная часть объявлена 09 августа 2017

Полный текст решения изготовлен 23 августа 2017

Арбитражный суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Ю.Г. Богатиной, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску 

ООО "СГ-ГАЗ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к ООО "АК "ВИСТА" (ИНН 5003041734, ОГРН 1025000657560)

ООО «Лакойл» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) 

об обязании перевести права и обязанности по договору аренды земельного участка,

при участии в заседании согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

ООО "СГ-ГАЗ" обратился в суд к ООО "АК "ВИСТА" со следующими требованиями: обязать ООО «АК «Виста» перевести на ООО «СГ–ГАЗ» права и обязанности по договору аренды между ООО «АК «Виста» и ООО «Лакойл». 

К участию в деле в качестве второго ответчика, привлечено ООО «Лакойл».

Дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие представителей ООО «Лакойл», не заявляющего самостоятельных требований, извещенных о времени и месте рассмотрения заявления надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда. 

Представитель истца поддержал требования в полном объеме, представитель ответчика против удовлетворения иска возражал.

Исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд установил следующее.

ООО "АК "ВИСТА" является собственником земельного участка КН 50:28:0090245:6 площадью 21673 кв.м, расположенного по адресу: Московская области, Домодедовский район, г. Домодедово, мкр. Барыбино.

29.04.2016 между ООО «АК «ВИСТА» (арендодатель) и ООО "СГ-ГАЗ" (арендатор) заключен договор аренды 3/09/16. 

Предметом договора аренды является часть земельного участка общей площадью 1029 кв.м, расположенное по адресу: Московской области, Домодедовский район, г. Домодедово, мкр. Барыбино, принадлежащий арендодателю на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права собственности 50НГ №671131, выданное 20.05.2009) для размещения участка выдачи сжиженного углеводородного газа в составе: операторная (бытовка), топливораздаточная колонка, сосуды, работающие под давлением. 

Срок договора был установлен на с 01.05.2016 по 31.12.2016 (п. 7.1. договора), поэтому договор не подлежал государственной регистрации.

22.12.2016 ООО "АК "ВИСТА" направило в адрес ООО "СГ-ГАЗ" уведомление о прекращении действия договора аренды от 29.04.2016 №3/09/16 в связи с истечением срока аренды с 01.01.2017. Уведомление получено представителем истца 22.12.2016, о чем свидетельствует подпись на уведомлении.

 Между ООО "АК "ВИСТА" и ООО «Лакойл» заключен договор аренды части земельного участка общей площадью 1000 кв.м, расположенного по адресу: Московская области, Домодедовский район, г. Домодедово, мкр. Барыбино, принадлежащего арендодателю на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права собственности 50НГ №671131, выданное 20.05.2009) для осуществления деятельности в соответствии с разрешенным видом использования данного земельного участка.  Границы объекта недвижимости обозначены на ситуационном плане, копия которого является неотъемлемым приложением к договору. Срок договора – с 22.03.2017 по 28.02.2018.

Полагая, что истец имеет преимущественное право на аренду, истец обратился в суд с настоящими требованиями для защиты своих интересов.

Изучив доводы сторон, оценив все представленные в материалы дела письменные доказательства, суд считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. 

Пунктом 1 статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В силу пункта 1 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В силу требований статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

Статья 11 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает судебную защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав.

В соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Из содержания приведенных норм права следует, что положения пункта 1 статьи 621 ГК РФ не обязывают арендодателя продлить договор на новый срок, а лишь определяют порядок судебной защиты преимущественного права арендатора в случае последующего заключения арендодателем договора аренды с другим лицом.

Пунктом 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. По смыслу части 3 пункта 1 статьи 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды.

Таким образом, для реализации арендатором преимущественного права должны быть установлены следующие обстоятельства: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды; согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором, тождественность условий аренды (наличие равных условий аренды имущества). 

Исковые требования о переводе прав и обязанностей по заключенному договору аренды могут быть удовлетворены в случае, если доказано наличие условий, позволяющих реализовать преимущественное право на заключение договора.

Согласно по. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в соответствии со статьей 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). 

Судам следует иметь в виду, что это положение ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

Согласно пункту 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 данного Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом РФ.

В силу положений статьи 6 ЗК РФ объектами земельных отношений являются: земля как природный объект и природный ресурс, земельные участки, части земельных участков. Земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Согласно статье 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в результате кадастрового учета земельного участка происходит его описание и индивидуализация объекта, в результате чего он получает такие характеристики, которые позволят однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества.

По смыслу вышеназванных норм права, часть земельного участка может являться объектом гражданско-правовых отношений (передаваться в аренду) при наличии характеристик, позволяющих определить такую часть в качестве индивидуально определенной вещи, в случае, если исходный земельный участок поставлен на кадастровый учет.

Согласно материалам дела, между истцом и ответчиком заключены также договоры аренды от 01.07.2014, от 01.06.2015, предметом которых являлась часть земельного участка площадью 1029 кв.м, на территории АЗС, расположенное по адресу Московской области, Домодедовский район, г. Домодедово, мкр. Барыбино, принадлежащий арендодателю на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права собственности 50НГ №671131, выданное 20.05.2009) для организации в нем деятельности в соответствии в Уставом. 

К данным договорам имеется приложение №1, содержащие схемы расположения части земельного участка. 

Предметом договора аренды от 29.04.2016 является часть земельного участка общей площадью 1029 кв.м, расположенное по адресу: Московской области, Домодедовский район, г. Домодедово, мкр. Барыбино, принадлежащий арендодателю на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права собственности 50НГ №671131, выданное 20.05.2009) для размещения участка выдачи сжиженного углеводородного газа в составе: операторная (бытовка), топливораздаточная колонка, сосуды, работающие под давлением. 

Договор аренды от 29.04.2016 какой-либо схемы, ситуационного плана не содержит. 

Согласно договору аренды, заключенному между ООО «АК «ВИСТА» и ООО «ЛАКОЙЛ» от 22.03.2017, предметом договора является часть земельного участка общей площадью 1000 кв.м, расположенного по адресу: Московская области, Домодедовский район, г. Домодедово, мкр. Барыбино, принадлежащего арендодателю на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права собственности 50НГ №671131, выданное 20.05.2009) для осуществления деятельности в соответствии с разрешенным видом использования данного земельного участка.  Границы объекта недвижимости обозначены на ситуационном плане, копия которого является неотъемлемым приложением к договору. 

Таким образом, площадь частей земельного участка КН 50:28:0090245:6, арендованные ранее ООО «СГ-ГАЗ» по договору от 29.04.2016 и ООО «Лакойл» по договору от 22.03.2017, различны, что не позволяет осуществить перевод прав и обязанностей по договору от 22.03.2017 в соответствии со ст. 621 ГК РФ.

Как следует из материалов дела, земельный участок КН 50:28:0090245:6 поставлен на кадастровый учет 01.11.2008, его площадь составляет 21673 кв.м. согласно Выписки из ЕГРН от 17.07.2017, сведений о частях земельного участка в ЕГРН не имеется. 

Таким образом, земельные участки, указанные в договорах от 29.04.2016, от 22.03.2017 не определены, земельный участок КН 50:28:0090245:6 не имеет отдельных сформированных его частей, которые прошли бы установленный государственный кадастровый учет.

Граница части каждого из частей земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства, а именно: в государственном кадастре недвижимости отсутствуют координаты характерных точек границ земельного участка, определенные с требуемой точностью в системе координат, принятой для ведения государственного кадастра недвижимости.

Таким образом, условие договора аренды от 22.03.2017 не позволяют идентифицировать объект арендных отношений. 

Кроме того, как следует из ситуационного плана (приложение №2) к договору от 22.03.2017, в аренду переданы здания и сооружения (баня, столовая, КПП, гараж, бытовка, бытовка, газ, склад, шиномонтаж, ТП, ГАЗ, беседка), площадки (2000 кв.м, 4000 кв.м, 1600 кв.м, 1029 кв.м, 800 кв.м, 1000 кв.м, 8000 кв.м. таким образом, общая площадь площадок составляет 18429 кв.м.

При этом, как следует из предмета договора, определенного в п. 1.1, в аренду передана часть участка площадью 1000 кв.м. Таким образом, площади, указанная в п.1.1. договора от 22.03.2017 и указанная в ситуационном плане не совпадают.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что договор от 22.03.2017 является незаключенным, поскольку из условий договора невозможно установить фактическое и юридическое существование его предмета. 

Судом учтено также, что ситуационный план содержит указание на передачу арендатору площадки площадью 1029 кв.м.

Вместе с тем, как следует из искового заявления, истец просит перевести на него права и обязанности по договору аренды между ООО «АК «ВИСТА « и ООО «ЛАКОЙЛ». Требования о переводе прав и обязанностей по договору между ООО «АК «ВИСТА « и ООО «ЛАКОЙЛ» в части земельного участка, ранее арендованного по договору от 29.04.2016 не заявлено. 

Учитывая изложенное, заявленные требования не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении требований отказать.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

Судья Богатина Ю.Г.