СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

улица Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, http://7aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А67-9088/2019

город Томск

12 апреля 2021 года

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего                               Логачева К.Д., 

судей                                                               Бородулиной И.И.,  

                                                                         ФИО1,   

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Толстогузовой Е.В., с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственности «Спецгазстрой» (№ 07АП-2208/2021) на решение от 26.01.2021 Арбитражного суда Томской области по делу № А67-9088/2019 (судья Сулимская Ю.М.) по иску Общества с ограниченной ответственностью «Спецгазстрой» (123557, 

<

...>, эт. 1 пом. XII оф 1/1 Б, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Департаменту управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (634050, пер. Плеханова, 4, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), о признании незаконным бездействия, о признании незаконным и отмене Решения от 30.09.2019, с привлечением в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамента архитектуры и градостроительства администрации Города Томска (634050, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), ОГКУ «Облстройзаказчик» (634009, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), Департамента по управлению государственной собственностью Томской области (634034, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>).

В судебном заседании приняли участие:

от заявителя: ФИО2, доверенность от 01.03.2021,

от ответчика: ФИО3, доверенность от 02.12.2020.

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью «Спецгазстрой» (далее – ООО «Спецгазстрой», заявитель) обратилось в Арбитражный суд Томской области с заявлением (уточненным) к Департаменту управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (далее – Департамент недвижимости, Департамент, ответчик) о признании незаконным бездействия Муниципального образования «Город Томск» в непринятии решения об установлении разрешенных видов использования земельных участков с кадастровыми номерами 70:21:0000000:2741, 70:21:0000000:2742, 70:21:0000000:2743, 70:21:0100087:12643, 70:21:0000000:2744, 70:21:0000000:2745, 70:21:0000000:2746, 70:21:0000000:2747, 70:21:0100087:12648, 70:21:0100087:12649, 70:21:0100087:12650, 70:21:0100087:12651, 70:21:0100087:12646, 70:21:0100087:12646, 70:21:0000096:4964, и в непредоставлении их в аренду ООО «Спецгазстрой».

Также указал, что оспариваемое бездействие следует исчислять со срока не ранее 14.05.2019 (даты издания постановления об изменении вида разрешенного использования спорных земельных участков). Определением суда от 06.09.2019 заявление принято к производству, делу присвоен номер А67-9088/2019. 

Также ООО «Спецгазстрой» обратилось в Арбитражный суд Томской области с заявлением к Муниципальному образованию «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска о признании незаконным и отмене Решения от 30.09.2019 об отказе в предоставлении ООО «Спецгазстрой» на праве аренды земельных участков с кадастровыми номерами: 70:21:0100087:12651, 70:21:0100087:12646, 70:21:0000000:2743, 70:21:0000000:2741, 70:21:0000000:2744, 70:21:0000000:2746, 70:21:0100087:12648, 70:21:0100087:12650, 70:21:0000000:2742, 70:21:0100087:12649, 70:21:0100087:12647, 70:21:0000000:2745, 70:21:0100096:4964, 70:21:0000000:2747 без торгов в аренду и обязании Департамента управления муниципальной собственностью администрации г. Томска подготовить проект договора аренды обществом с ограниченной ответственностью «Спецгазстрой» земельных участков с кадастровыми номерами: 70:21:0100087:12651, 70:21:0100087:12646, 70:21:0000000:2743, 70:21:0000000:2741, 70:21:0000000:2744, 70:21:0000000:2746, 70:21:0100087:12648, 70:21:0100087:12650, 70:21:0000000:2742, 70:21:0100087:12649, 70:21:0100087:12647, 70:21:0000000:2745, 70:21:0100096:4964, 70:21:0000000:2747 в трех экземплярах, подписать их, а также направить проекты указанных договоров для подписания заявителю. 

Определением арбитражного суда от 20.02.2020 заявление принято к производству, делу присвоен номер А67-112/2020.

Определением от 04.03.2020 (объявлена резолютивная часть определения) дела № А67-9088/2019 и № А67-112/2020 объединены в одно производство для их совместного рассмотрения, делу присвоен номер А67-9088/2019. 

Определением от 07.07.2020 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент архитектуры и градостроительства администрации Города Томска. 

Также суд принял уточнение требований, в соответствии с которым заявитель просит суд о признании незаконным бездействия, о признании незаконным и отмене Решения от 30.09.2019. Бездействие выразилось в непринятии решения о предоставлении земельных участков, образованных из исходного в аренду, начиная с момента внесения в ЕГРН сведений об изменении разрешенного использования земельных участков (постановления № 368-372 от 15.05.2019) 5-ти из 14-ти, до 30.09.2019. 

Определением от 11.08.2020 в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: ОГКУ «Облстройзаказчик», Департамент по управлению государственной собственностью Томской области.

В ходе судебного разбирательства заявитель неоднократно уточнял заявленные требования, 12.01.2021 от заявителя поступило уточнение исковых требований, в соответствии с которыми истец просил суд: 

1. Признать незаконным и отменить Решение Департамента управления муниципальной собственностью администрации г. Томска об отказе в предоставлении ООО «Спецгазстрой» на праве аренды земельных участков с кадастровыми номерами 70:21:0100087:12651, 70:21:0100087:12646, 70:21:0000000:2743, 70:21:0000000:2741, 70:21:0000000:2744, 70:21:0000000:2746, 70:21:0100087:12648, 70:21:0100087:12650, 70:21:0000000:2742, 70:21:0100087:12649, 70:21:0100087:12647, 70:21:0000000:2745, 70:21:0100096:4964, 70:21:0000000:2747 без торгов в аренду, изложенное в Письме Департамента от 30.09.2019г. № 11954 «О земельных участках, образованных в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 70:21.0000000:1369». 

2. Обязать Департамент управления муниципальной собственностью администрации г. Томска подготовить проект договора аренды Обществом с ограниченной ответственностью «Спецгазстрой» земельных участков с кадастровыми номерами 70:21:0100087:12651, 70:21:0100087:12646, 70:21:0000000:2743, 70:21:0000000:2741, 70:21:0000000:2744, 70:21:0000000:2746, 70:21:0.100087:12648, 70:21:0100087:12650, 70:21:0000000:2742, 70:21:0100087:12649, 70:21:0100087:12647, 70:21:0000000:2745, 70:21:0100096:4964, 70:21:0000000:2747 в трех экземплярах, подписать их, а также направить проекты указанных договоров для подписания Заявителю». 

3. Постановить, что судебное решение является основанием для восстановления в ЕГРН сведений о земельных участках с кадастровыми номерами 70:21:0000000:2741, 70:21:0000000:2744, 70:21:0000000:2746, 70:21:0100087:12648, 70:21:0100087:12650, 70:21:0000000:2742, 70:21:0100087:12649, 70:21:0100087:12647, 70:21:0000000:2745, 70:21:0100096:4964, и исключении из ЕГРН сведений о земельном участке с кадастровым номером 70:21:0000000:3190. 

4. Признать незаконными действия и решения МО «Город Томск» по передаче в безвозмездное пользование Областного государственного казенного учреждения «Облстройзаказчик» земельных участков с кадастровыми номерами 70:21:0000000:2741, 70:21:0000000:2744, 70:21:0000000:2746, 70:21:0100087:12648, 70:21:0100087:12650, 70:21:0000000:2742, 70:21:0100087:12649, 70:21:0100087:12647, 70:21:0000000:2745, 70:21:0100096:4964. 

5. Признать отсутствующим право Томской области на земельный участок с кадастровым номером 70:21:0000000:3190.

Решением от 26.01.2021 Арбитражного суда Томской области в удовлетворении  заявленного требования отказано. 

Не согласившись с принятым судебным актом, общество с ограниченной ответственности «Спецгазстрой» обратилось в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что судом первой инстанции применены нормы права, не подлежащие применению. Так спорные правоотношения регулируются пп.5 п.2 ст.39.6, а не п.3, п.4 ст.39.6 Земельного Кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ). Также апеллянт в своей жалобе указывает на необоснованный вывод суда о неисполнении обществом предусмотренных договором аренды обязанностей, в том числе, и по оплате арендных платежей, в данном случае служит препятствием для предоставления образованных земельных участков на правах аренды. Так ст. 39.16 ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, без проведения торгов, и такого основания как неисполнение обязательств по уплате арендных платежей не содержит. Апеллянт полагает, что тот факт, что после раздела исходного участка, образованные участки возвращены арендодателю, не может являться препятствием для их передачи в аренду на основании новых договоров – напротив, он создает условия для таковой передачи. Апеллянт считает, что вывод суда о том, что в имеющихся обстоятельствах договор аренды образованных земельных участков должен заключаться на срок действия договора аренды исходного участка, то есть до 01.02.2019г. противоречит закону.

В порядке статьи 262 АПК РФ Департамент управления муниципальной собственностью администрации Города Томска и Департамент по управлению государственной собственностью Томской области представили отзывы на апелляционную жалобу, в которых указали на несостоятельность доводов апелляционной жалобы, просили оставить ее без удовлетворения, решение суда первой инстанции – без изменения.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель общества с ограниченной ответственности «Спецгазстрой» доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Представитель департамента доводы апеллянта отклонил за необоснованностью.  

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного заседания, не явились в судебное заседание суда апелляционной инстанции.

Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, по итогам аукциона от 27.01.2012 по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, местоположение которого: Томская обл., г. Томск, мкр. № 9 жилищного комплекса «Солнечная долина», между МО «Город Томск» в лице Департамента (арендодатель) и ООО «Стройзаказчик» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № ТО-21-20436 от 03.07.2014 (далее – договор аренды) (т. 1 л. д. 35-36).

Согласно условиям договора аренды, арендодатель обязуется передать арендатору во временное возмездное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок, расположенный по адресу: Томская область, г. Томск, с кадастровым номером 70:21:0000000:1369, площадью 122 179 кв.м. (п. 1.2 договора).

Вид разрешенного использования в соответствии с кадастровым паспортом – для комплексного освоения в целях жилищного строительства (п. 1.5 договора). Срок действия договора установлен с 19.02.2014 по 01.02.2019 (п. 2.1 договора). Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 03.07.2014.

11.11.2015 на основании соглашения о перемене стороны в договоре аренды права и обязанности по договору перешли к ООО «Спецгазстрой» (т. 1 л.д. 37).

30.10.2017 от арендатора поступило заявление о расторжении договора аренды земельного участка № ТО-21-20436 от 03.07.2014 в связи с его разделом на 14 участков на основании Постановлений Администрации г. Томска № 908-з от 15.03.2013 «Об утверждении проекта планировки территории, ограниченной пр. Новаторов, ул. А. Крячкова, ул. П. Федоровского в г. Томске (Томская область, г. Томск, мкр. № 9 жилищного комплекса «Солнечная долина»), № 1720-з от 05.09.2013 «Об утверждении проекта межевания территории, ограниченной пр. Новаторов, ул. А. Крячкова, ул. П. Федоровского в г. Томске (Томская область, г. Томск, мкр. № 9 жилищного комплекса «Солнечная долина») (т. 2 л.д. 130).

14.02.2018 между сторонами заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка № ТО-21-20436 от 03.07.2014 (далее – соглашение о расторжении) (т. 2 л.д.132).

В соответствии с пунктом 1 соглашения о расторжении договор аренды расторгнут с момента осуществления государственного кадастрового учета земельных участков, образованных в результате раздела земельного участка.

Согласно кадастровым паспортам кадастровый учет 14 земельных участков (70:21:0000000:2741, 70:21:0000000:2742, 70:21:0100087:12650, 70:21:0100087:12649, 70:21:0100087:12648, 70:21:0100087:12647, 70:21:0000000:2746, 70:21:0000000:2745, 70:21:0100096:4964, 70:21:0000000:2743, 70:21:0000000:2744, 70:21:0100087:12646, 70:21:0000000:2747, 70:21:0100087:12651), образованных в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 70:21:0000000:1369, произведен 02.04.2018, с указанной даты договор аренды расторгнут.

В соответствии с пунктом 3 Соглашения о расторжении арендатор подтверждает намерение заключить в соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации договоры аренды земельных участков, образованных в результате раздела земельного участка, после осуществления их государственного кадастрового учета.

12.04.2018 ООО «Спецгазстрой» обратился в Департамент управления муниципальной собственностью с заявлением о заключении договоров аренды на вновь образованные земельные участки (на 13 шт., без заявления в отношении земельного участка с кадастровым номером 70:21:0000000:2747)

04.05.2018 Департамент управления муниципальной собственностью отказал ООО «Спецгазстрой» в предоставлении на праве аренды 13 образованных земельных участков по причине не соответствия целей испрашиваемых земельных участков их разрешенному использованию (для комплексного освоения в целях жилищного строительства) и в связи с отсутствием обращения в отношении земельного участка с кадастровым номером 70:21:0000000:2747, руководствуясь при этом п. 14 ст. 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из следующих оснований, в том числе, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка (письмо № 5687 от 14.05.2018 - т. 2 л.д. 134).

17.05.2018 заявителем было подано заявление № 5593 с просьбой обратиться в Департамент архитектуры и градостроительства администрации Города Томска с заявлением об установлении видов разрешенного использования 14-ти земельных участков. Письмом от 21.05.2018 № 6011 Департамент недвижимости обратился в Департамент архитектуры и градостроительства с заявлением об установлении видов разрешенного использования вновь образованных земельных участков в соответствии с заявлением ООО «Спецгазстрой» от 17.05.2018 № 5593 (т.2 л.д.135-136).

Письмом от 03.07.2018 № 01-01-21/3609 Департамент архитектуры и градостроительства сообщил, что для изменения видов разрешенного использования необходимо получение разрешения на условно разрешенный вид использования (т.2 л.д.135-136). 19.07.2018 Департамент недвижимости обратился в Департамент архитектуры и градостроительства с заявлением № 8956 о предоставлении условно разрешенного вида использования земельных участков (т.2 л.д.138).

Письмами от 30.08.2018 № 01-01-21/4840, от 07.12.2018 № 01-01-21/6984 Департамент архитектуры и градостроительства сообщил о невозможности изменения видов разрешенного использования земельных участков с кадастровыми номерами 70:21:0000000:2743, 70:21:0100087:12646, 70:21:0100087:12651, 70:21:0000000:2741, 70:21:0100087:12648, 70:21:0000000:2746, 70:21:0000000:2744 в связи с несоответствием указанных ООО «Спецгазстрой» в заявлении видов разрешенного использования земельных участков утвержденной планировочной документации (т.2 л.д.139-140).

13.12.2018 ООО «Спецгазстрой» было подано заявление № 14949 о предоставлении на праве аренды 14 земельных участков (т.2 л.д.141).

Письмом от 14.01.2019 № 204 Департамент недвижимости сообщил, что в настоящее время Департаментом архитектуры и градостроительства проводятся мероприятия по предоставлению разрешения па условно разрешенный вид использования земельных участков по адресам: 

<

...> с кадастровым номером 70:21:0000000:2742, 

<

...> с кадастровым номером 70:21:0100096:4964, 

<

...> с кадастровым номером 70:21:0000000:2745, 

<

...> с кадастровым номером 70:21:0100087:12647, 

<

...> с кадастровым номером 70:21:0100087:12649 в соответствии с градостроительным регламентом территориальной зоны Ж-1, установленным Правилами землепользования и застройки муниципального образования «Город Томск», утвержденными решением Думы города Томска от 27.11.2007 № 687 - «автостоянки для временного хранения индивидуальных легковых автомобилей - подземные или полуподземные».

Также было сообщено, что Департаментом архитектуры и градостроительства администрации Города Томска отказано в изменении вида разрешенного использования следующих земельных участков: 

<

...> с кадастровым номером 70:21:0000000:2741, 

<

...> с кадастровым номером 70:21:0100087:12650, 

<

...> с кадастровым номером 70:21:0100087:12648, 

<

...> с кадастровым номером 70:21:0000000:2746, г.Томск с кадастровым номером 70:21:0000000:2744 па «многоквартирные многоэтажные жилые дома выше 16 этажей», указанного в заявлении ООО «Спецгазстрой», поскольку указанный вид не соответствует утвержденной планировочной документации. В изменении вида разрешенного использования следующих земельных участков: г.Томск с кадастровым номером 70:21:0000000:2743, г.Томск с кадастровым номером 70:21:01.00087:12646, г.Томск с кадастровым номером 70:21:0100087:12651, г.Томск с кадастровым номером 70:21:0000000:2747 на «объекты, предназначенные для обеспечения благоприятной и комфортной жизнедеятельности и нормальной эксплуатации объектов недвижимости», указанного в заявления ООО «Спецгазстрой», Департаментом архитектуры и градостроительства отказано (т.2 л.д.143).

31.01.2019 ООО «Спецгазстрой» было подано заявление № 1053 о предоставлении на праве аренды 14 земельных участков (т. 2 л.д. 144-145).

По результатам рассмотрения заявления ООО «Спецгазстрой» департаментом недвижимости 29.03.2019 (с учетом продления рассмотрения заявления) был дан ответ № 3748 с разъяснениями, аналогичным ранее изложенными в письме от 14.01.2019 № 204 (т.2 л.д.146).

20.04.2018 Департамент недвижимости обратился в Департамент архитектуры и градостроительства с заявлением № 4237 об изменении видов разрешенного использования земельных участков. Письмом от 29.04.2019 № 02-19/4128 в изменении видов разрешенного использования Департаментом архитектуры и градостроительства отказано (т. 2 л.д. 147-148). 

Постановлениями администрации г. Томска от 15.05.2019 № 368, № 369, № 370, № 371, № 372 изменены виды разрешенного использования 5 земельных участков (т. 2 л.д. 149150, т. 3 л.д. 1-3). 

29.08.2019 ООО «Спецгазстрой» подано заявление № 10479 о предоставлении 14 земельных участков (т. 3 л.д. 4-5). 

Решением от 30.09.2019 № 11954 в предоставлении земельных участков было отказано в связи с истечением срока действия договора № ТО-21-20436 от 03.07.2014 (01.02.2019), при этом Департамент руководствовался п. 1 ст. 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, пп. 1 п. 2.8 Административного регламента предоставления муниципальной услуги «Заключение договоров аренды земельных участков без проведения торгов в случаях, установленных законодательством», утвержденного Постановлением администрации Города Томска от 11.03.2019 № 189 (т. 3 л.д. 6).

Считая указанный выше отказ незаконным, ООО «Спецгазстрой» обратилось в суд с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что отсутствовало неправомерное бездействие ответчика, соответствующие действия осуществлены в пределах полномочий, все меры, отнесенным к ведению Департамента, соответствуют требованиям действующего законодательства, в связи с чем, не имелось правовых оснований для удовлетворения заявления Общества по тем основаниям, которые указаны заявителем.

Апелляционный суд находит выводы суда первой инстанции обоснованными и соответствующими действующему законодательству исходя из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие). В силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания оспариваемого ненормативного правового акта (действий, бездействия) недействительным необходимо наличие одновременно двух условий - несоответствие его закону или иным нормативным правовым актам и нарушение им прав и охраняемых законом интересов субъектов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.. 

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, заключается на торгах.

Случаи, при которых, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов предусмотрены пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, согласно подпункту 5 которого торги не проводятся в случае предоставления земельного участка, образованного из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного освоения территории, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка, если иное не предусмотрено подпунктами 6 и 8 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ (в редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 340-ФЗ).

Данная норма права предусматривает возможность заключения без проведения торгов договора аренды в отношении земельного участка, который образован из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Порядок образования земельных участков установлен статьей 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с пунктом 1 которой земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Как следует из позиции, изложенной в Определении Верховного Суда РФ от 17.11.2015 № 306-КГ15-8301, положения п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ направлены на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ).

Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов (п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ).

Особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности урегулированы статьями 30.2, 38.2 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 01.03.2015).

В соответствии с пунктом 14 статьи 34 Закона N 171-ФЗ отношения, связанные с реализацией положений заключенных до дня вступления в силу названного Федерального закона договоров аренды земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, и договоров аренды земельных участков, образованных из таких земельных участков, регулируются ЗК РФ в редакции, действовавшей до 01.03.2015.

Согласно пункту 1 статьи 30.2 ЗК РФ (в редакции до 01.03.2015) земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.

Пунктом 3 названной статьи на арендатора земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, возложена обязанность выполнять требования, предусмотренные подпунктами 6 - 8 пункта 3 статьи 38.2 ЗК РФ, а именно соблюдать максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи, максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.

Пунктом 5 статьи 30.2 ЗК РФ арендатору земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка предоставлено исключительное право, если иное не предусмотрено федеральным законом, приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду. При этом на собственника или арендатора указанных земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, возлагается обязанность соблюсти максимальные сроки осуществления жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков (пункт 6 статьи 30.2 ЗК РФ).

Из приведенных правовых норм следует, что у арендатора земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения документации по планировке территории и выполнения необходимых землеустроительных и кадастровых работ возникает исключительное право на приобретение в собственность или в аренду земельных участков, вновь образованных в соответствии с документацией по планировке территории в границах ранее предоставленного земельного участка, при условии возможности достижения целей, для которых изначально был предоставлен исходный земельный участок - строительства объектов жилого назначения, в пределах установленных договором аренды максимальных сроков осуществления жилищного строительства.

Судом установлено и следует из материалов дела, что договор аренды для комплексного освоения в целях жилищного строительства заключен сторонами 03.07.2014, то есть до вступления в силу Закона № 171-ФЗ, в связи с чем суд пришел к верному выводу, что к данным правоотношениям подлежат применению вышеизложенные положения ЗК РФ в редакции, действовавшей до 01.03.2015.

Заявление о заключении нового договора аренды подано Обществом до истечения срока действия заключенного договора аренды от 03.07.2014, но договор был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 ЗК РФ.

При изложенных обстоятельствах, исследовав и оценив по правилам, предусмотренным статьей 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства, учитывая отсутствие на спорном земельном участке объектов незавершенного строительства, дающих право на заключение договора аренды без торгов однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для предоставления спорных земельных участков обществу в аренду без проведения торгов.

Судебная коллегия поддерживает обоснованный вывод суда первой инстанции.

Довод заявителя жалобы о то, что судом первой инстанции применены нормы права, не подлежащие применению, спорные правоотношения регулируются пп.5 п.2 ст.39.6, а не п.3, п.4 ст.39.6 Земельного Кодекса Российской Федерации, апелляционным судом отклоняются виду необоснованности.

В соответствии с указанной нормой осуществляется предоставление земельного участка без проведения торгов, который образован из земельного участка, находящеюся в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного освоения территории, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка, если иное не предусмотрено подпунктами 6 и 8 настоящего пункта, пунктом 5 статьи 46 настоящего Кодекса.

Данная норма введена Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». 

Согласно п. 14 ст. 34 указанного закона отношения, связанные с реализацией положений заключенных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона договоров аренды земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, и договоров аренды земельных участков, образованных из таких земельных участков, регулируются Земельным кодексом Российской Федерации в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Земельные участки не могли быть предоставлены по правилам ст. поди. 5 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, поскольку первоначальный договор аренды, во-первых, заключен до введения в действие нормы поди. 5 и. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, во-вторых, срок его действия на момент подачи заявления № 10479 от 29.08.2019 истек.

Апелляционным судом отклоняется довод жалобы о необоснованности вывода суда первой инстанции о неисполнении обществом предусмотренных договором аренды обязанностей, в том числе, и по оплате арендных платежей, в данном случае служит препятствием для предоставления образованных земельных участков на правах аренды. 

Довод апеллянта о том, что тот факт, что после раздела исходного участка, образованные участки возвращены арендодателю, не может являться препятствием для их передачи в аренду на основании новых договоров – напротив, он создает условия для таковой передачи, не принимается судом апелляционной инстанции, поскольку свидетельствует о несогласии общества с установленными судом обстоятельствами и направлен на их переоценку.

Апеллянт считает, что вывод суда о том, что в имеющихся обстоятельствах договор аренды образованных земельных участков должен заключаться на срок действия договора аренды исходного участка, то есть до 01.02.2019 противоречит закону. Данный довод отклоняется судом апелляционной интенции за необоснованностью. 

Согласно п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Положения п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ направлены на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его нравами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях. Указанная позиция была сформулирована Верховным Судом РФ в определении от 17.11.2015 № 306-КГ15-8301 и неоднократно применялась судом при разрешении аналогичных споров.

Поскольку срок действия ранее заключенного договора аренды № ТО-21-20436 от 03.07.2014 с 19.02.2014 по 01.02.2019 является одним из его условий, заключение новых договоров аренды в отношении вновь образованных земельных участков на условиях ранее действующего договора возможно только в пределах ранее действующего договора -до 01.02.2019. Иной срок соглашением сторон не установлен.

Кроме того, иное толкование данной нормы - согласование сторонами большего срока действия нового договора аренды, чем это было предусмотрено ранее заключенным, будет нарушать положения ст. 15 ФЗ «О защите конкуренции» а именно: возможной квалификацией действий департамента недвижимости как предоставление ООО «Сиецгазстрой» преимущества, которое обеспечило бы ему более выгодные условия деятельности в связи с передачей земельного участка без проведения торгов.

В целом доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда, положенные в основу принятого решения, и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Иных доводов, основанных на доказательственной базе, опровергающих установленные судом первой инстанции обстоятельств и его выводы, в апелляционной жалобе не приведено.

При изложенных обстоятельствах принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 258, 268, 271, пунктом 1  статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд  

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 26.01.2021 Арбитражного суда Томской области по делу №А67-9088/2019 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственности «Спецгазстрой» – без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Томской области.

      Председательствующий                                                              К.Д. Логачев 

      судьи                                                                                             И.И. Бородулина 

                                                                                                             ФИО1