ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

Березина ул., д. 4, г. Владимир, 600017

http://1aas.arbitr.ru,  тел/факс: (4922) телефон 44-76-65, факс 44-73-10 

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А38-7023/2020

25 марта 2022 года

г. Владимир

 

Резолютивная часть постановления объявлена 21 марта 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 марта 2022 года.

 

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Ковбасюка А.Н., судей Мальковой Д.Г., Устиновой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Серф» на решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 16.12.2021 по делу № А38-7023/2020,

 

по иску общества с ограниченной ответственностью «Серф» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к муниципальному образованию «Город Йошкар-Ола» в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола», третье лицо: Республика Марий Эл в лице Министерства государственного имущества Республики Марий Эл, о понуждении к заключению договора,

 

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом,

 

установил.

 

Общество с ограниченной ответственностью «Серф» (далее – истец, Общество, ООО «Серф») обратилось в Арбитражный суд Республики Марий Эл с исковым заявлением к муниципальному образованию «Город Йошкар-Ола» в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» (далее – ответчик, Комитет) о заключении договора №1877-Р от 3.06.2016 аренды земельного участка с кадастровым номером 12:04:0210102:938 на новый срок в пять лет.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено: Республика Марий Эл в лице Министерства государственного имущества Республики Марий Эл.

Решением от 16.12.2021 Арбитражный суд Республики Марий Эл отказал в удовлетворении иска.

Не согласившись с принятым по делу решением, Общество обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В апелляционной жалобе заявитель жалобы указал, что истечение срока действия, предусмотренного пунктом 2.1 договора № 1 о комплексном освоении территории от 18.06.2015, не прекращает его во времени, поскольку строительство многоквартирных жилых домов на земельном участке начато в 2018 году и не окончено, из указанного следует, что окончание срока определено в порядке предусмотренном абзацем 2 пункта 3 статьи 425 ГК РФ, пунктом 3.3 договора № 1. Также вывод суда сделан без учета разъяснений данных письмом Министерства экономического развития Российской Федерации от 03.07.2015 №Д23 и 3084 «О рассмотрении обращения». Сроки аренды производных земельных участков не могут быть меньше срока действия договора о комплексном освоении территории, в течении которого подлежали выполнению мероприятия, направленные на его исполнение. Акты обследования земельного участка от 21.05.2020, 19.06.2020 и 26.06.2020 не отражают фактическую действительность и не позволяют установить конкретный земельный участок. Кроме того судом первой инстанции не разрешен вопрос о восстановлении процессуального срока на подачу заявления о заключении договора аренды на новый срок.

Ответчик в отзыве возразил против доводов апелляционной жалобы, просил обжалуемое решение оставить без изменений, жалобу – без удовлетворения. 

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассматривается в отсутствие представителей сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся в нем материалам.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом, во исполнение постановления Правительства Республики Марий Эл № 249 от 29.04.2015 «О проведении аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в федеральной собственности, для комплексного освоения территории» Министерством государственного имущества Республики Марий Эл издано распоряжение № 1190 от 15.05.2015, и организован аукцион на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 12:04:0210102:598 для комплексного освоения территории, результаты которого оформлены протоколом заседания единой комиссии по приватизации государственного имущества, продаже прав на заключение договоров аренды и иных прав, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного имущества казны от 17.06.2015. 

Согласно аукционной документации и информации, размещенной в газете «Йошкар-Ола», земельный участок предоставляется в аренду на срок пять лет в целях комплексного освоения территории, которое также должно было быть завершено по проекту договора комплексного освоения территории в течение 5 лет.

По результатам аукциона 18.06.2015 между Мингосимуществом, действовавшим от имени публично-правового образования (арендодателем), и ООО «Серф» (арендатором) заключен договор № 1 аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка для комплексного освоения территории. 

По условиям договора арендатору во временное владение и пользование был предоставлен на срок по 30.06.2020 земельный участок для комплексного освоения в целях жилищного строительства площадью 304 500 кв.м. категории – земли населенных пунктов с кадастровым номером 12:04:0210102:598, расположенный по адресу: Республика Марий Эл, город Йошкар-Ола. 

Земельный участок передан арендатору по акту от 01.07.2015, а договор зарегистрирован в ЕГРН 09.07.2015.

В соответствии с пунктом 6.4.1 договора аренды № 1 от 18.06.2015 арендатор обязан заключить договор о комплексном освоении территории одновременно с заключением настоящего договора. 

18.06.2015 между Мингосимуществом (уполномоченным органом), действовавшим от имени публично-правового образования, и ООО «Серф» (застройщиком) заключен договор комплексного освоения территории, по условиям которого застройщик в срок по 30.06.2020 своими силами и за свой счет обязуется выполнить обязательства по комплексному освоению территории.

Администрацией городского округа «Город Йошкар-Ола» 03.03.2016 принято постановление № 307 об утверждении документации по планировке территории, а 28.04.2016 – постановление № 671 об утверждении проекта межевания территории.

01.06.2016 стороны заключили дополнительное соглашение к договору № 1 о комплексном освоении территории от 18.06.2015, которым утвердили в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 12:04:0210102:95, 12:04:0210102:689, 12:04:0210102:694, 12:04:0210102:923-12:04:0210102:969, образованных в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 12:04:0210102:598, график осуществления мероприятий по освоению территории, содержащий дату окончания строительства – 30.06.2020.

Распоряжением Правительства Республики Марий Эл № 86-р от 26.02.2018 26 земельных участков с кадастровым номерами 12:04:0210102:694, 12:04:0210102:925-12:04:0210102:933, 12:04:0210102:935, 12:04:0210102:937, 12:04:0210102:938, 12:04:0210102:940, 12:04:0210102:941, 12:04:0210102:945, 12:04:0210102:946, 12:04:0210102:948-12:04:0210102:951, 12:04:0210102:960-12:04:0210102:964 переданы безвозмездно в собственность городского округа «Город Йошкар-Ола».

3.06.2016 между Мингосимуществом РМЭ, действующим от имени Республики Марий Эл (арендодателем), и ООО «Серф» (арендатором) заключен договор № 1877-Р аренды вновь образованного земельного участка, по условиям которого во временное владение и пользование арендатора на срок по 30.06.2020 передается земельный участок площадью 2429 кв.м с кадастровым номером 12:04:0210102:938, расположенный по адресу: Республика Марий Эл, город Йошкар-Ола, для благоустройства и озеленения придомовых территорий. 3.06.2016 земельный участок передан арендатору по акту, договор зарегистрирован в ЕГРН 23.08.2016.

Распоряжением Правительства РМЭ № 86-р от 26.02.2018 земельные участки, включая участок с кадастровым номером 12:04:0210102:938, переданы безвозмездно в собственность городского округа «Город Йошкар-Ола» с регистрацией перехода права 02.04.2018. Также соглашением от 18.07.2018, заключенным между Мингосимуществом РМЭ и комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола», последнему переданы права и обязанности уполномоченного органа по договору № 1 о комплексном освоении территории от 18.06.2015. 

В связи передачей земельного участка в муниципальную собственность между комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола», выступающим от имени муниципалитета (арендодатель), и ООО «Серф» (арендатор) 15.10.2018 заключено дополнительное соглашение к договору аренды № 1877-Р от 3.06.2016, зарегистрированное в ЕГРН, с целью изменения наименования арендодателя, а также размера арендной платы и порядка ее начисления (л.д. 63)

По окончании срока действия договоров аренды земельных участков комитет письмом 29.06.2020 сообщил ООО «Серф» о необходимости подписания соглашения о расторжении договоров, так как основания для продления срока их действия отсутствуют, договор о комплексном освоении территории прекратил свое действие, а территория, предоставленная для застройки, согласно актам обследования от 21.05.2020, 19.06.2020 и 26.06.2020 не освоена.

11.08.2020 в администрацию городского округа «Город Йошкар-Ола», а 13.08.2020 в комитет от ООО «Серф» поступили заявления о продлении срока действия договоров аренды земельных участков, включая спорный договор. В ответ на заявление общества комитет письмом от 19.08.2020 сообщил, что оснований для продления срока действия договоров аренды земельных участков не имеется, дополнительно указав о направлении в Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии исков о возврате участков.

Не согласившись с указанным ответом, общество направило в комитет претензию о продлении срока действия договора аренды или заключении договора на новый срок. Комитет от имени муниципалитета в письмах от 31.08.2020 и от 28.09.2020 отказал обществу в удовлетворении его требований (л.д. 23-24, 41-42).

Полагая, что отказ муниципального образования «Город Йошкар-Ола» в лице комитета заключить договор аренды на новый срок является незаконным, ООО «Серф» требует понудить его заключить договор в судебном порядке.

Оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции не нашел правовых оснований для удовлетворения иска. 

Изучив материалы дела, проверив доводы заявителя жалобы, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены (изменения) судебного акта.

Первый арбитражный апелляционный суд полагает, что судом первой инстанции при рассмотрении спора правильно определен характер спорного правоотношения, круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, правильно определены законы и иные нормативные акты, которые следовало применить по настоящему делу, дана оценка всем имеющимся в деле доказательствам с соблюдением требований арбитражного процессуального законодательства.

Суд первой инстанции, полно и всесторонне исследовав и оценив совокупность имеющихся в материалах дела доказательств, пришел в соответствии с вышеприведенными нормами права к обоснованным выводам.

Обжалуемый судебный акт отвечает требованиям законности, обоснованности и мотивированности, предусмотренным частью 4 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основан на правильном применении норм материального права и соблюдении норм процессуального права, содержит обоснование сделанных судом выводов применительно к конкретным обстоятельствам дела.

В силу части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела.

Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2011 N 30-П).

Таким образом, обстоятельства, установленные судами в рамках дел № А38-5916/2020 и № А38-2/2021, имеют преюдициальное значение, и не подлежат доказыванию вновь при рассмотрении настоящего спора.

Несогласие участника спора с обстоятельствами, ранее установленными вступившим в законную силу судебным актом при разрешении другого дела, не дает оснований суду, рассматривающему иной спор, констатировать по собственной инициативе иные обстоятельства.

В пункте 31 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» даны разъяснения о том, что договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды.

Для заключения нового договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в пунктах 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ установлены специальные основания и условия.

Так, в соответствии с пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 ЗК РФ).

Как следует из материалов дела договор аренды № 1877-Р от 03.06.2016 заключен с ООО «Серф» без проведения торгов в связи с предоставлением по данному договору земельного участка, образованного из земельного участка, находящегося в государственной собственности и подлежащего комплексному освоению, в отношении которого с обществом ранее также был заключен договор аренды на срок по 30.06.2020.

В силу пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ для реализации арендатором преимущественного права на заключение нового договора требуется совокупность следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды земельного участка подано до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных ЗК РФ, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 ЗК РФ; 4) на момент заключения нового договора аренды земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Суд первой инстанции верно исходил из того, что земельный участок 12:04:0210102:598, из которого впоследствии был образован земельный участок с кадастровым номером 12:04:0210102:938, предоставлен Обществу в аренду по результатам аукциона для комплексного освоения в целях жилищного строительства на торгах, поэтому в силу подпункта 1 пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации истец не имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов. Предусмотренных пунктами 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации случаев и условий заключения договора на новый срок без проведения торгов не установлено.

Кроме того, заявление о продлении срока действия договора аренды поступило арендодателю лишь 11.08.2020, то есть после окончания 30.06.2020 срока действия.

На дату обращения Общества с требованием о продлении действия договора N 1877-р от 03.06.2016 срок его действия истек, в связи с чем порядок продления договора аренды, в спорной ситуации также неприменим, в соответствии с частями 6 и 7 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» поскольку указанная норма регулирует вопросы продления договора аренды, срок которого не истек. 

Актами обследования от 21.05.2020, 19.06.2020 и 26.06.2020, предметом которых был и земельный участок с кадастровым номером 12:04:0210102:938, установлено, что земельные участки не освоены, строительные работы не начаты, строительных материалов либо строительной техники не имеется, естественный травяной покров на всей территории не нарушен.

Вопреки мнению Общества, указанные документы правомерно приняты судом в качестве надлежащих доказательств по делу, поскольку составлены Комитетом в пределах предоставленных ему полномочий на проведение земельного контроля, и в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом документально не опровергнуты.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что осуществление обществом строительства на одном или нескольких земельных участках не означает надлежащее исполнение условий договоров аренды по всем земельным участкам.

Таким образом, суд пришел к правомерному выводу о том, что правовые основания для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов отсутствуют.

Доводы о том, что спорный договор заключен без проведения торгов отклонены апелляционным судом в силу следующего.

В пункте 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов.

Возможность предоставления в аренду без торгов земельных участков, образованных из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного освоения территории, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка, существует однократно непосредственно после образования нового земельного участка. По истечении срока действия такого договора аренды, заключенного в отношении земельного участка, образованного из исходного земельного участка, арендатор не имеет преимущественного права по сравнению с другими лицами. Повторное предоставление земельных участков на таких же условиях земельным законодательством не предусмотрено.

Таким образом, ссылка заявителя на подпункт 5 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации правомерно не принята судом во внимание.

Данный правовой подход не противоречит определению Верховного Суда Российской Федерации от 24.05.2019 N 304-ЭС19-6572.

На этом основании, аргумент заявителя о наличии оснований для восстановления срока на подачу заявления о заключении договора аренды на новый срок не подлежит рассмотрению, как не имеющий правового значения.

Ссылки на разъяснения Министерства экономического развития Российской Федерации и Федеральной антимонопольной службы не подлежат учету, поскольку они не являются нормативными актами, содержащиеся в них разъяснения законодательства носят рекомендательный характер.

В свою очередь суд апелляционной инстанции обращает внимание заявителя на следующее.

С учетом статей 1, 9 ГК РФ юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей, в своем интересе и по своему усмотрению. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

По смыслу приведенных норм закона и условий договора истец в его рамках должен был в разумных пределах предвидеть и мог предвидеть  последствия истечения срока договора, но без достаточных к тому оснований самонадеянно рассчитывал на предотвращение таких последствий, либо не предвидел возможности наступления таких последствий, как истечение срока действия договора и невозможность его продления, в силу законодательства действующего в спорный период.

Вопреки доводам жалобы срок действия заключенного с Обществом договора о комплексном освоении территории истек 30.06.2020, обязательства сторон по нему прекратились, что также нашло свое подтверждение в выводах изложенных судами в судебных актах № А38-5916/2020 и № А38-2/2021.

Несогласие заявителя с выводом суда, иная оценка им фактических обстоятельств дела и иное толкование положений закона не означают допущенной судом при рассмотрении дела ошибки и не подтверждают существенных нарушений судом нормы права, в связи с чем нет оснований для отмены судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 16.12.2021 по делу № А38-7023/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Серф» – без удовлетворения.

 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

 

Председательствующий судья 

 

А.Н. Ковбасюк

 

Судьи

Д.Г. Малькова

 

Н.В. Устинова