АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЕВРЕЙСКОЙ АВТОНОМНОЙ ОБЛАСТИ

Театральный переулок, дом 10, г. Биробиджан, Еврейская автономная область, 679016

E-mail: info@eao.arbitr.ru, сайт: https://eao.arbitr.ru, тел./факс: (42622) 2-37-98, 3-82-40, факс 2-11-23

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А16-1397/2024

г. Биробиджан

16 октября 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 03 октября 2024 года. Полный текст решения изготовлен 16 октября 2024 года.

Арбитражный суд Еврейской автономной области в составе: 

судьи Столбовой С.К., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Дедешко А.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

 общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "БИРГРАД" (г. Биробиджан Еврейской автономной области, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к муниципальному образованию «Город Биробиджан» Еврейской автономной области в лице Мэрии  города МО «Город Биробиджан»

о расторжении договора управления многоквартирными домами № 1-2022 от 07.11.2022, в части управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: 

<

...>, 

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика - Пограничное управление Федеральной службы безопасности Российской Федерации по Хабаровскому краю и Еврейской автономной области (г. Хабаровск Хабаровского края, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>). 

при участии 

ФИО1 – представителя истца по доверенности от 01.05.2024, 

ФИО2, представителя ответчика по доверенности от 09.01.20224; 

ФИО3, представителя третьего лица по доверенности от 13.01.2023 № 21/702/31/398; 

 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "БИРГРАД" обратилось в Арбитражный суд Еврейской автономной области с иском к муниципальному образованию «Город Биробиджан» Еврейской автономной области в лице Мэрии  города МО «Город Биробиджан» о расторжении договора управления многоквартирными домами № 1-2022 от 07.11.2022, в части управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: 

<

...>.

           Представитель,   обосновывая иск, указал, что большая часть квартир принадлежит на праве оперативного  управления третьему лицу; денег на установку системы противопожарной защиты нет, в тариф не включены. Данные работы  не предусмотрены и в перечне по капитальному ремонту, в связи с чем, просит расторгнуть договор в указанной части.

        От   ответчика в адрес суда поступил  отзыв на иск 05.07.2024, просит в удовлетворении иска  отказать (л.д. 90-94 том 1).

          Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика  представил отзыв 16.08.2024 (л.д. 105-110). Просил в иске отказать.  В обоснование  позиции указано, что для управления многоквартирными домами  07.11.2022 между  сторонами заключен договор управления многоквартирными домами, по условиям которого Предприятие взяло на себя обязанность оказывать жителям услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирных домов, в том числе, спорного дома. При заключении договора управления состояние общего имущества многоквартирного дома было известно, так как управление спорным домом истец осуществляет с 2014 года, в течение последних 10 лет. 

На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика.

Представитель истца в судебном заседании настаивал на удовлетворении исковых требований.

 Представители ответчика и третьего лица просили в иске отказать.

Суд, изучив материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства, заслушав в судебном заседании участника процесса, приходит к следующим выводам.

            Как видно из материалов дела,  по результатам открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами, на основании протокола № 3 от 25.10.2022 между мэрией города муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области (заказчиком) и обществом с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "БИРГРАД" (управляющей организацией) заключен договор управления многоквартирными домами № 1-2022. 

            Целью договора является обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания собственников (нанимателей) жилья в жилых помещениях многоквартирных домов, обеспечение сохранности, надлежащего управления и содержания, ремонта общего имущества домов, инженерных систем и оборудования, мест общего пользования и придомовой территории, решение вопросов пользования указанным имуществом (пункт 1.1 договора).

            Срок действия договора установлен в пункте 8.1 договора – с 07.11.2022 по 06.11.2025. Договор  продлевается на три месяца, если имеются основания предусмотренные п. 8.2.1.- 8.2.4.

          В приложении № 1, пункте 2 к договору «Перечень многоквартирных домов» указан, в том числе, спорный МКД.

            Приложение № 2 к договору содержит акты о состоянии общего имущества спорного многоквартирного дома (лист дела 16 обратная сторона и 17). 

            В  предписании ГУ ЧС и ликвидации последствий стихийных бедствий от 23.07.2023 № 34/2307/002-79/36-В/РВП/1 указало Предприятию на виды нарушений требований пожарной безопасности, в том числе в пунктах 2,3   указано: на объекте отсутствует договор  на техническое обслуживание  систем противопожарной защиты, руководителем не проведена  проверка работоспособности установок  противопожарной защиты; срок устранения 24.05.2024.

  Предприятие считая, что  противопожарная система разукомплектована, при передаче в 2014 году в перечне общедомового имущества не значилась, срок эксплуатации таких  систем 10 лет  направило  информацию - Пограничному управлению Федеральной службы безопасности Российской Федерации по Хабаровскому краю и Еврейской автономной области 22.02.2024 о решении вопроса по финансированию  работ по восстановлению систем противопожарной защиты;  Мэрии  города МО «Город Биробиджан» о расторжении договора по соглашению в части дома по ул. Шалаева, 5 в г. Биробиджане.  

        В ответе от 19.04.2024  Мэрия  города МО «Город Биробиджан» указала, что договор может быть расторгнут только по решению суда.

      Указанные выше обстоятельства послужили основанием для обращения в суд  с иском.

В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса на собственника возложено бремя содержания, принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. 

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 данного Кодекса).

В соответствии со ст. ст. 779, 781 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг.

Помимо общих норм ГК РФ к спорным правоотношениям подлежат применению положения Жилищного Кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).

В соответствии с частью 17 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления таким домом в порядке, установленном настоящим Кодексом, или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация, в том числе по причине признания несостоявшимся открытого конкурса по отбору управляющей организации, проводимого органом местного самоуправления в соответствии с настоящим Кодексом, осуществляется управляющей организацией, имеющей лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, определенной решением органа местного самоуправления в порядке и на условиях, которые установлены Правительством Российской Федерации. Такая управляющая организация осуществляет деятельность по управлению многоквартирным домом до выбора собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления многоквартирным домом или до заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, определенной собственниками помещений в многоквартирном доме или по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, но не более одного года.

        В соответствии с ч. 6 ст. 162 ЖК РФ при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

          Согласно ч. 8 ст. 162 ЖК РФ изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

           Согласно п. 2 ст. 782 ГК РФ исполнитель вправе отказаться от исполнения обязательств по договору возмездного оказания услуг лишь при условии полного возмещения заказчику убытков. Однако суд считает,  что действия указанной статьи не распространяются на договор управления МКД, поскольку такой договор по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.

         Предметом данного договора является производство работ и оказание услуг по содержанию и ремонту многоквартирных домов, а также предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в спорных домах.

      Согласно пункту 1.1. спорного договора  цель договора управления многоквартирными домами и обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания собственников (нанимателей) жилья в жилых помещениях многоквартирных домов, обеспечение сохранности, надлежащего управления и содержания, ремонта общего имущества домов, инженерных систем и оборудования, мест общего пользования и придомовой территории, решение вопросов пользования указанным имуществом (пункт 1.1 договора).

        Закон предусматривает односторонний порядок расторжения договора управления многоквартирным домом только по инициативе собственников помещений на основании решения общего собрания, и не предусматривает односторонний порядок расторжения договора управления по инициативе управляющей компании; управляющей компании закон предоставляет право внести предложение расторгнуть договор, а принятие решения о расторжении договора полностью зависит от волеизъявления собственников (пп. 8.1, 8.2 ст. 162 ЖК РФ).

       Пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

         По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 

 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 

2) в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

  Согласно материалам дела в целях выбора управляющей организации для управления многоквартирным домом осуществлена организация открытого конкурса, по итогу которого  заключен спорный договор управления с истцом как единственным участником.

        Отношения в области пожарной безопасности регулируются Федеральным законом от 21.12.1994 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности» (далее - Закон № 69-ФЗ) и иными нормативными документами, содержащими требования пожарной безопасности. 

   На основании статей 37 и 38 Закона № 69-ФЗ собственники имущества, лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом обязаны соблюдать требования пожарной безопасности, выполнять предписания, постановления и иные законные требования должностных лиц пожарной охраны.

        В  силу абзаца пятого части 1 статьи 38 Федерального закона от 21.12.1994 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности» (далее – Закон № 69-ФЗ) ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в соответствии с действующим законодательством несут, в том числе лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом.

 Ответственность за нарушение требований пожарной безопасности согласно действующему законодательству несут собственники имущества, а также лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом. 

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2006 года, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27 сентября 2006 г. (вопрос 14) указано следующее: в силу части 1 статьи 38 Закона № 69-ФЗ ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в соответствии с действующим законодательством несут собственники имущества и лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом.

при аренде помещений арендаторами должны выполняться противопожарные требования норм для данного типа зданий с учетом изменения назначения объекта, установки иного технологического оборудования; стороны в договоре аренды могут сами урегулировать вопрос об объеме обязанностей в области обеспечения правил пожарной безопасности, к ответственности за нарушение этих правил должно быть привлечено лицо, которое не выполнило возложенную на него обязанность; при этом если в договоре аренды указанный вопрос не урегулирован, то ответственность за нарушение требований пожарной безопасности может быть возложена как на арендатора, так и на арендодателя - в зависимости от того, чье противоправное, виновное действие (бездействие) способствовало правонарушению.

В соответствии с частью 1 статьи 161 ЖК РФ управление МКД должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в МКД.

         В силу части 2.3 статьи 161 ЖК РФ при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, за обеспечение готовности инженерных систем

       В силу подпункта «е» пункта 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее - Правила № 491), содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома, включает в себя, в том числе, и меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности.

       Пунктом 16 Правил № 491 предусмотрено, что надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома обеспечивается собственниками помещений путем заключения договора с управляющей организацией, либо товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.

       Согласно пункту 27 Постановления Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения» в работы по обеспечению требований пожарной безопасности входит: осмотры и обеспечение работоспособного состояния пожарных лестниц, лазов, проходов, выходов, систем аварийного освещения, пожаротушения, сигнализации, противопожарного водоснабжения, средств противопожарной защиты, противодымной защиты. 

        Как следует из материалов дела пунктом 5.1.21 спорного договора  установлена обязанность последнего в обеспечении соблюдения требований норм пожарной безопасности в домах ( л.д. 12).

  Статьей 1 Закона № 123-ФЗ предусмотрено, что технический регламент определяет основные положения технического регулирования в области пожарной безопасности и устанавливает общие требования пожарной безопасности к объектам защиты (продукции), в том числе к зданиям и сооружениям, промышленным объектам, пожарно-технической продукции и продукции общего назначения

       Согласно пункту 2 части 2 указанной статьи положения данного технического регламента об обеспечении пожарной безопасности объектов защиты обязательны для исполнения при разработке, принятии, применении и исполнении технических регламентов, принятых в соответствии с Федеральным законом «О техническом регулировании», содержащих требования пожарной безопасности, а также нормативных документов по пожарной безопасности. 

        В силу части 1 статьи 6 Закона № 123-ФЗ пожарная безопасность объекта защиты считается обеспеченной при выполнении одного из следующих условий: в полном объеме выполнены требования пожарной безопасности, установленные техническими регламентами, принятыми в соответствии с Федеральным законом «О техническом регулировании», и пожарный риск не превышает допустимых значений, установленных настоящим Федеральным законом; в полном объеме выполнены требования пожарной безопасности, установленные техническими регламентами, принятыми в соответствии с Федеральным законом «О техническом регулировании», и нормативными документами по пожарной безопасности.

          Пунктом 1 части 1 статьи 42 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» установлено, что требования к обеспечению пожарной безопасности здания или сооружения, введенного в эксплуатацию до вступления в силу таких требований, а также к связанным с такими зданиями и сооружениями процессам проектирования (включая изыскания), строительства, монтажа, наладки, эксплуатации и утилизации (сноса), установленные данным законом, не применяются вплоть до реконструкции или капитального ремонта здания или сооружения. 

         В соответствии с пунктом 3 Постановления № 1464 объекты защиты оснащаются автоматическими установками пожаротушения и системой пожарной сигнализации в соответствии с критериями оснащения зданий системой пожарной сигнализации и автоматическими установками пожаротушения согласно приложению № 1. 

        Пунктом 6 приложения № 1 предусмотрено, что жилые здания высотой более 28 метров оборудуются системой пожарной сигнализации независимо от площади здания. Согласно пункту 8 Постановления № 1464 объекты защиты оснащаются системой оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре в соответствии с критериями оснащения объектов защиты системой оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре согласно приложению № 5

При таком положении довод истца о том, что у него не имеется обязанности выполнять работы по проверке работоспособности установок  противопожарной защиты т.е работы в целях обеспечения соблюдения требований пожарной безопасности и устранения нарушений данных требований, выявленных Управлением  при вынесении предписания в период  управления многоквартирным домом сделан  истцом без учета приведенных норм права.

В силу статьи 69 АПК РФ преюдициально значимыми являются установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу обстоятельства (факты), существовавшие на момент разрешения этого спора, а не правовые выводы суда, мотивы, которыми он руководствовался, принимая решение. 

При рассмотрении дела № А16-2215/2023 (копия постановления Шестого арбитражного суда представлена истцом в материалы дела как один из доводов к расторжению договора) суды проверяли законность предписаний Управления МЧС об устранении выявленных на спорном объекте нарушений требований пожарной безопасности при наличии  заключенного у истца  с ответчиком   договора управления многоквартирными домами.

Для рассмотрения настоящего спора данный акт имеет преюдициального значения, поскольку   касается исполнения обязательств по договору № 1-2022 управления многоквартирными  домами.

         Отсутствие денежных средств у истца как управляющей компании  для соблюдения требований пожарной безопасности,  закон не связывает с расторжением договора  управления многоквартирными домами. УК осуществляющая управление спорным домом , обязано принять организационные меры для соблюдения таких требований. Источник  финансирования  для расторжения договора правового значения не имеет. 

        Управляющая компания,   приступила к исполнению обязанностей своих по спорному дому еще в 2014 году,    за истекший период не принимала мер для включения работ по установке или ремонту систем пожарной сигнализации, оповещения и управления эвакуацией людей в Региональную программу капитального ремонта. 

           В соответствии с подпунктом 5.1 Договора управляющая организация обязуется:

5.1.1. Управлять домом в соответствии с условиями настоящего договора и действующим законодательством;

5.1.5.    Систематически проводить технические осмотры дома и корректировать базы данных, отражающих состояние дома, в соответствии с результатами осмотра.

5.1.6.   Разрабатывать текущие и перспективные планы работ и услуг по содержанию, текущему ремонту общего имущества дома.

5.1.21. Обеспечить соблюдение требований норм пожарной безопасности в домах.

В соответствии с подпунктом 10.3 Договора возникновение спора между сторонами не может служить основанием для отказа от выполнения обязательств по настоящему договору.

Таким образом, ООО «Бирград» добровольно прияло на себя обязательство по обеспечению соблюдения требований норм пожарной безопасности. Необходимость осуществления мер противопожарной безопасности, указанной стороной истца доводы, не являются основанием, свидетельствующим о существенном изменении   обстоятельств. 

Кроме того, управляющая компания может вынести вопрос о расторжении договора управления на обсуждение на общем собрании собственников помещений МКД (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ). В случае положительного решения, принятого в порядке, предусмотренном ст. 46 ЖК РФ, договор управления МКД будет расторгнут. Однако в данном случае речь идет не о согласованном с собственниками помещений МКД решении о расторжении договора, о расторжении  договора  на основании пункта 2 статьи 450 ГК РФ.

      В связи с изложенным в удовлетворении иска к муниципальному образованию «Город Биробиджан» Еврейской автономной области в лице Мэрии  города МО «Город Биробиджан» следует отказать.

      Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

 

реШил:

В удовлетворении иска общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "БИРГРАД" к мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области о расторжении договора управления многоквартирными домами № 1-2022 от 07.11.2022, в части управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: 

<

...>, отказать. 

        Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца с даты его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд, а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

          Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Еврейской автономной области. В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Шестого арбитражного апелляционного суда http://6aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Дальневосточного округа http://fasdvo.arbitr.ru.

 

 

Судья 

С.К. Столбова