АРБИТРАЖНЫЙ  СУД   

   ЦЕНТРАЛЬНОГО  ОКРУГА

 

  

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

         кассационной инстанции по проверке законности

         и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

     вступивших в законную силу

Дело  № А64-6798/2011

г. Калуга

28 февраля 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 21.02.2024

Постановление в полном объеме изготовлено 28.02.2024

 

Арбитражный суд Центрального округа  в составе:

председательствующего

Ипатова А.Н.,

судей

Антоновой О.П.,

ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи

при участии в заседании:

 

ФИО2

 

от заявителя жалобы:

от конкурсного управляющего 

ООО «Тамбовстройкомплект» ФИО3:

 

 

от  ФИО4: 

 

от ФИО5:

 

от иных участвующих в деле лиц:

 

 

ФИО3, паспорт;

ФИО6 - представитель,

доверенность от 16.10.2023;

 

ФИО7 – представитель,

доверенность от 17.06.2020;

 

ФИО8- представитель,

доверенность от 18.10.2021;

 

не явились, извещены надлежаще;

            рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного  суда Тамбовской области кассационную жалобу конкурсного управляющего ООО «Тамбовстройкомплект» ФИО3 на определение Арбитражного суда Тамбовской области от 10.07.2023 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2023 по делу         №А64-6798/2011, 

УСТАНОВИЛ:

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 03.02.2014 к процедуре банкротства ООО «Тамбовстройкомплект» применены правила параграфа 7 «Банкротство застройщиков»главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве).

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 03.06.2014 ООО «Тамбовстройкомплект» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производств, конкурсным управляющим должника утвержден ФИО3. 

В Арбитражный суд Тамбовской области обратилось общество с ограниченной ответственностью «Ремстроймонтаж» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) с заявлением о признании объекта незавершенного строительства ООО «Тамбовстройкомплект» с кадастровым номером 68:29:0213016:1011 самовольной постройкой и принятии решения о его сносе с привлечением к участию в данном обособленном споре в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Управления государственного строительного надзора Администрации Тамбовской области, Управления Росреестра по Тамбовской области, Администрации города Тамбова Тамбовской области.

Определением суда от 21.09.2021 в порядке ст. 51 АПК РФ к участию в обособленном споре в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО5.

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 27.10.2021 к участию в обособленном споре в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Прокуратура Октябрьского района г. Тамбова.

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 26.09.2022 в качестве лица, участвующего в деле о банкротстве ООО «Тамбовстройкомплект», привлечена Публично-правовая компания «Фонд развития территорий».

ООО «Ремстроймонтаж» заявлялось ходатайство о назначении по рассматриваемому спору судебной строительно-технической и землеустроительной экспертизы.

Определением от 24.11.2021 с учетом мнения участников процесса, принимая во внимание предмет и основания заявленных требований, суд первой инстанции отказал в удовлетворении ходатайства ООО «Ремстроймонтаж» о назначении судебной строительно-технической и землеустроительной экспертизы.

Представитель ООО «Ремстроймонтаж» уточнил заявленные требования, просил устранить ООО «Ремстроймонтаж» препятствия в пользовании земельными участками с КН 68:29:0213016:78 и 68:29:021:3016:83 со стороны ООО «Тамбовстройкомплект, ФИО4, ФИО9, ФИО10, признав принадлежащий им на праве общей долевой собственности объект незавершенного строительства с КН 68:29:0213016:1011 самовольной постройкой, а все зарегистрированные права собственности на него отсутствующими.

Суд первой инстанции отказал в принятии уточнений заявленных требований, поскольку они противоречат ст. 49 АПК РФ.

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 10.07.2023, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2023,  в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с вышеуказанными судебными актами, ссылаясь на их незаконность и необоснованность, конкурсный управляющий ООО «Тамбовстройкомплект» ФИО3 обратился  с кассационной жалобой, в которой просит названные судебные акты отменить.

В судебном заседании суда кассационной инстанции конкурсный управляющий и его представитель поддержали доводы кассационной жалобы, просили ее удовлетворить.

Представители ФИО4 и ФИО5 против удовлетворения кассационной жалобы возражали, просили оставить обжалуемые определение и постановление без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в суд округа не явились. Дело рассмотрено без их участия в порядке, предусмотренном ст. 284 АПК РФ.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, правильность применения норм материального и процессуального права в пределах, установленных статьей 286 АПК РФ, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, судебная коллегия кассационной инстанции считает необходимым решение суда области и апелляционное постановление оставить без изменения в связи со следующим.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и следует из материалов дела, постановлением Администрации города Тамбова от 22.02.2007 N 1070 ООО «Тамбовстройкомплект» в аренду сроком на 2 года предоставлен земельный участок площадью 4463 кв. м под строительство многоквартирного жилого дома с магазинами непродовольственных товаров и офисными помещениями на первом этаже по ул. Пензенской/Карла Маркса, 61/175 с учетом сноса жилых помещений и хозяйственных строений по ул. Пензенской, 57, 59, по ул. Пензенской/Карла Маркса, 61/175, по ул. Карла Маркса, 177, 179, 181 на основании заключенных договоров по условиям сноса.

30.03.2007 Комитетом градостроительства и землепользования Администрации города Тамбова выдано разрешение на строительство NRU 68306000-250 многоквартирного жилого дома с магазинами непродовольственных товаров и офисными помещениями на первом этаже, расположенного по адресу: 

<

...>/Карла Маркса, 61/175. Срок действия настоящего разрешения до 22.08.2008. Действие настоящего разрешения продлевалось до 23.02.2009, до 01.07.2011.

Постановлением главы администрации города Тамбова от 16.04.2007 N 2360 внесены изменения и дополнения в постановление главы администрации города Тамбова от 22.02.2007 N 1070 «О предоставлении ООО «Тамбовстройкомплект» земельного участка под строительство многоквартирного жилого дома с магазинами непродовольственных товаров и офисными помещениями на первом этаже по ул. Пензенской/Карла Маркса, 61/175» с уточнением площади земельного участка под означенное строительство. Самостоятельный земельный участок площадью 4356 кв. м (состоящий из двух частей площадью 1417 кв. м и площадью 2939 кв. м) выделен из земельного участка государственной собственности (прочие земли) с кадастровым номером 68:29:0213016:0064 под строительство многоквартирного жилого дома с магазинами непродовольственных товаров и офисными помещениями на первом этаже по ул. Пензенской/Карла Маркса, 61/175».

Комитетом муниципального имущества и земельных ресурсов администрации города Тамбова с ООО «Тамбовстройкомплект» заключен договор аренды земельного участка в г. Тамбове N 95 от 25.05.2007 общей площадью 4356 кв. м с кадастровым номером 68:29:0213016:0065 сроком на два года с 23.02.2007 по 23.02.2009.

Постановлением главы администрации города Тамбова от 11.12.2007 N 8440 строящийся многоквартирный жилой дом с магазинами непродовольственных товаров и офисными помещениями на первом этаже по ул. Пензенской/Карла Маркса, 61/175 разделен на три самостоятельных объекта строительства с присвоением почтового адреса каждому:

- многоквартирный жилой дом с магазинами непродовольственных товаров на первом этаже по ул. Пензенской/Карла Маркса, 61/175, корпус 1;

- многоквартирный жилой дом с магазинами непродовольственных товаров на первом этаже по ул. Пензенской/Карла Маркса, 61/175, корпус 2;

- многоквартирный жилой дом с магазинами непродовольственных товаров на первом этаже по ул. Пензенской/Карла Маркса, 61/175, корпус 3.

Постановлением главы администрации города Тамбова от 11.12.2007 N 8440 земельный участок площадью 4356 кв. м с кадастровым номером 68:29:0213016:0065, состоящий из двух частей площадью 1417 кв. м и площадью 2939 кв. м, разделен на два самостоятельных земельных участка: площадью 86 кв. м (присвоен адрес: 

<

...>/Карла Маркса, 61/175, корпус 3); площадью 4270 кв. м, состоящий из двух частей: площадью 1331 кв. м и площадью 2939 кв. м, под строительство многоквартирного жилого дома с магазинами непродовольственных товаров на первом этаже по ул. Пензенской/Карла Маркса, 61/175, корпус 1, корпус 2.

Постановлением главы администрации города Тамбова от 03.12.2008 N 9213 земельный участок площадью 4270 кв. м, состоящий из двух частей: площадью 1331 кв. м и площадью 2939 кв. м с кадастровым номером 68:29:0213016:0071 по ул. Пензенской/Карла Маркса, 61/175, корпус 1, корпус 2 разделен на два самостоятельных земельных участка:

- площадью 1331 кв. м под строительство многоквартирного жилого дома с магазинами непродовольственных товаров на первом этаже (присвоен адрес: 

<

...>/Карла Маркса, 61/175, корпус 2);

- площадью 2939 кв. м под строительство многоквартирного жилого дома с магазинами непродовольственных товаров на первом этаже (присвоен адрес: 

<

...>/Карла Маркса, 61/175, корпус 1).

Земельному участку площадью 230 кв. м с кадастровым номером 68:29:0213016:0078 присвоен адрес: 

<

...>/Карла Маркса, 61/175, корпус 1.

Постановлением администрации города Тамбова от 19.08.2009 N 6431 (с изменениями от 15.09.2010) уточнено название строящегося объекта по ул. Пензенской/Карла Маркса, 61/175, корпус 1: многоквартирный жилой дом с магазинами непродовольственных товаров на первом этаже и в подвале.

06.04.2010 ООО «Тамбовстройкомплект» получено положительное заключение государственной экспертизы N 68-1-4-0137-10 проектной документации без сметы и результатов инженерных изысканий по объекту капитального строительства многоквартирный жилой дом с магазинами непродовольственных товаров на первом этаже и в подвале по ул. Пензенская/Карла Маркса, 61/175 корпус 1 в г. Тамбове, подготовленное ТОГУ «Центр государственной экспертизы документов в области градостроительной деятельности».

13.07.2010 Инспекцией государственного строительного надзора Тамбовской области ООО «Тамбовстройкомплект» по результатам проведенной 13.07.2010 проверки строительства объекта капитального строительства многоквартирного жилого дома с магазинами непродовольственных товаров, расположенного по адресу: 

<

...>/Карла Маркса, 61/175, корпус 1 выдано предписание об устранении нарушений, а именно: предоставлении в инспекцию заполненных общего журнала работ, журнала бетонных работ, журнала сварочных работ, проектной документации с внесенными изменениями, предусматривающими устройство монолитной железобетонной фундаментной плиты толщиной 200 мм.

10.08.2010, 01.02.2011 строительно-монтажные работы приостановлены.

22.02.2011 Администрацией города Тамбова выдано разрешение на строительство NRU 68306000-916 многоквартирного жилого дома с магазинами непродовольственных товаров и офисными помещениями на первом этаже, расположенного по адресу: 

<

...>/Карла Маркса, 61/175, корпус 1. Срок действия настоящего разрешения до 01.07.2011.

Постановлением администрации города Тамбова от 10.03.2011 N 1570 ООО «Тамбовстройкомплект» продлен срок аренды земельного участка площадью 2939 кв. м с кадастровым номером 68:29:0213016:83 под строительство многоквартирного жилого дома с магазинами непродовольственных товаров и офисными помещениями на первом этаже и в подвале по ул. Пензенской/Карла Маркса, 61/175, корпус 1 до 01.06.2012.

После корректировки проекта, ООО «Тамбовстройкомплект» 09.11.2012 получено отрицательное заключение государственной экспертизы N 68-3-2-0543-12 повторно представленной проектной документации без сметы по объекту капитального строительства многоквартирный жилой дом с магазинами непродовольственных товаров на первом этаже и в подвале по ул. Пензенская/Карла Маркса, 61/175 корпус 1 в г. Тамбове, подготовленное ТОГУ «Центр государственной экспертизы документов в области градостроительной деятельности».

Согласно постановлению администрации города Тамбова от 20.09.2012 N 7534 с ООО «Тамбовстройкомплект» заключен на новый срок (11 месяцев) договор аренды земельного участка площадью 2939 кв. м с кадастровым номером 68:29:0213016:83 под строительство многоквартирного жилого дома с магазинами непродовольственных товаров и офисными помещениями на первом этаже и в подвале по ул. Пензенской/Карла Маркса, 61/175, корпус 1.

17.10.2012 Администрацией города Тамбова выдано разрешение на строительство NRU 68306000-298 многоквартирного жилого дома с магазинами непродовольственных товаров и офисными помещениями на первом этаже, расположенного по адресу: 

<

...>/Карла Маркса, 61/175, корпус 1. Срок действия настоящего разрешения до 21.08.2013.

25.01.2013 Инспекцией государственного строительного надзора Тамбовской области ООО «Тамбовстройкомплект» по результатам проведенной 25.01.2013 проверки строительства объекта капитального строительства многоквартирного жилого дома с магазинами непродовольственных товаров, расположенного по адресу: 

<

...>/Карла Маркса, 61/175, корпус 1 выдано предписание об устранении нарушений.

Согласно постановлению администрации города Тамбова от 20.08.2013 N 6934 комитетом земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова с ООО «Тамбовстройкомплект» заключен на новый срок по 31.07.2014 договор аренды земельного участка площадью 2939 кв. м с кадастровым номером 68:29:0213016:83 под строительство многоквартирного жилого дома с магазинами непродовольственных товаров и офисными помещениями на первом этаже и в подвале по ул. Пензенской/Карла Маркса, 61/175, корпус 1.

21.08.2013 Администрацией города Тамбова выдано разрешение на строительство NRU 68306000-693 многоквартирного жилого дома с магазинами непродовольственных товаров и офисными помещениями на первом этаже, расположенного по адресу: 

<

...>/Карла Маркса, 61/175, корпус 1. Срок действия настоящего разрешения до 31.07.2014.

В соответствии с письмом Управления Росреестра по Тамбовской области от 19.02.2021 согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости объект незавершенного строительства поставлен на кадастровый учет 12.03.2014 и ему присвоен кадастровый номер 68:29:0213016:1011. Основанием являлся технический план от 28.02.2014.

21.10.2014 в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве конкурсным управляющим были размещены сведения о проведении торгов (сообщение N 406323) в форме конкурса по продаже имущества ООО «Тамбовстройкомплект» с обременением в виде заключенных договоров участия в долевом строительстве и включенных в реестр передачи жилых помещений ООО «Тамбовстройкомплект».

Лот N 1. Право аренды земельного участка площадью 2 939 кв. м, расположенного по адресу 

<

...>/Карла Маркса, 61/175, кадастровый номер 68:29:0213016:83. Земельный участок площадью 230 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>/Карла Маркса, 61/175, корпус 1, кадастровый номер 68:29:0213016:78. Стоимость лота N 1 - 131 000 руб.

Лот N 2. Право аренды земельного участка площадью 2 965 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>/Студенецкая, 163/4, кадастровый номер 68:29:0214013:33. Стоимость лота N 2 - 36 000 руб.

03.12.2014 в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве конкурсным управляющим размещены сведения о результатах торгов (сообщение N 445159), торги признаны состоявшимися, а 12.12.2014 размещены сведения о заключении договора купли-продажи (сообщение N 455293) с победителем торгов ООО «Ремстроймонтаж».

Как полагал заявитель, объект незавершенного строительства с кадастровым номером 68:29:0213016:1011 является объектом капитального строительства, был построен застройщиком-банкротом на земельном участке, не предоставленном ему для этих целей, объект капитального строительства был построен без получения необходимого разрешения на строительство и по проекту, который получил отрицательное заключение.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО «Ремстроймонтаж» в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

По мнению суда округа, разрешая спор, руководствуясь ст.ст. 201.4, 201.8 Закона о банкротстве, положениями ст.ст. 209,304,305 ГК РФ,  разъяснениями, данными в пункте 45 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление Пленумов N 10/22), п. 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации», суды первой и апелляционной инстанций в полном объеме исследовали представленные доказательства, дали им правильную юридическую оценку и пришли к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований, правомерно исходя при этом из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В пункте 2 определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 N 595-О-П разъяснено, что вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 ГК РФ три признака самовольной постройки, а именно: возведение постройки на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке; возведение постройки без получения необходимых разрешений; возведение постройки с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Для признания постройки самовольной достаточно наличия хотя бы одного из указанных.

Из положений статьи 222 ГК РФ следует, что к признанию постройки самовольной приводит либо частноправовое нарушение (строительство на земельном участке в отсутствие соответствующего гражданского права на землю), либо публично-правовые нарушения: формальное (отсутствие необходимых разрешений) или содержательное (нарушение градостроительных и строительных норм и правил) (Определение Верховного Суда РФ от 10.03.2016 N 308-ЭС15-15458).

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления (пункт 2 статьи 222 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

С учетом позиции Конституционного Суда Российской Федерации о том, что обязанность снести самовольную постройку представляет собой санкцию за совершенное правонарушение, судами верно отмечено, что сами по себе отдельные нарушения, которые могут быть допущены при предоставлении земельного участка для строительства и при возведении постройки, в том числе градостроительных, строительных, иных норм и правил, не являются безусловным основанием для сноса строения, поскольку постройка может быть снесена лишь при наличии со стороны лица осуществившего ее, тех нарушений, которые указаны в статье 222 ГК РФ (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014).

В силу требований Градостроительного кодекса Российской Федерации, проектная документация на строительство объекта, для которого требуется установление санитарно-защитных зон, должна проходить государственную экспертизу.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 263 ГК РФ, собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам.

Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 ГК РФ). 

На основании пункта 2 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), собственник земельного участка имеет право возводить жилье, производственные, культурно-бытовые, иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. Кроме того, в соответствии со статьей 42 названного Кодекса, собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно части 3 статьи 85 ЗК РФ, градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

В соответствии со статьей 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

Согласно нормам статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации документы.

Оценив в порядке ст. 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, суды  первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о том, что возведение спорного объекта осуществлялось на земельном участке, выделенном в установленном законом порядке при наличии разрешений на строительство. Законность выдачи указанных разрешений не оспорена. В феврале 2014 года была проведена техническая инвентаризация, объект поставлен на кадастровый учет, за частью участников долевого строительства зарегистрировано право общей долевой собственности.

Согласно справке ГУПТИ Тамбовской области от 16.04.2019 N 898 в инвентарном деле N 5516/329 в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

...>/Карла Маркса, д. 61/175 корпус 1 имеются следующие сведения. В феврале 2014 года проведены кадастровые работы объекта недвижимости - незавершенное строительство многоквартирного жилого дома с магазинами непродовольственных товаров на первом этаже и в подвале, расположенного по адресу: 

<

...>/Карла Маркса, д. 61/175 корпус 1, в результате чего составлен технический план от 28.04.2014, согласно которому объект имеет следующие характеристики: площадь застройки - 382 кв. м, процент готовности -5%. 06.11.2018 проведена первичная техническая инвентаризация объекта недвижимости -незавершенное строительство многоэтажного многоквартирного жилого дома с помещениями общественного назначения на первом, втором этажах и в подвале, расположенного по адресу: 

<

...>/Карла Маркса, д. 61/175 корпус 1, который по состоянию на 06.11.2018 имеет следующие характеристики: площадь застройки - 1531,6 кв. м, процент готовности - 8%. Технический паспорт был выдан 13.11.2018.

При рассмотрении в рамках дела N А64-10768/2018 иска индивидуального предпринимателя ФИО5  к ООО «Ремстроймонтаж», дата регистрации: 01.10.2007, 392000, 

<

...>, о признании права собственности 84286/1262049 доли в объекте незавершенного строительства многоэтажного многоквартирного жилого дома с помещениями общественного назначения на первом, втором этажах и в подвале, расположенного по адресу: 

<

...>/К. Маркса, 61/175, корп. 1, что после ввода жилого дома в эксплуатацию будет представлять собой нежилое помещение на первом этаже, площадью 842,86 кв. м представитель ответчика, возражая против удовлетворения исковых требований, пояснил, что объект, строительство которого начато ООО «Тамбовстройкомплект» был полностью демонтирован новым застройщиком ООО «Ремстроймонтаж», на новый объект подготовлена проектная документация, получено разрешение на строительство, срок действия которого истек. Кроме того, как установлено судом, технические характеристики спорного объекта неоднократно изменялись.

Согласно техническому паспорту на незавершенное строительство многоэтажного многоквартирного жилого дома от 06.11.2018, расположенного по адресу: 

<

...>/К. Маркса, 61/175, корп. 1, представленного в материалы дела истцом, степень готовности объекта - 8%.

Согласно сведениям из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество от 14.03.2017, объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: 

<

...>/К. Маркса, 61/175, корп. 1, имеет степень готовности 5%, выходит за границы земельного участка.

Таким образом, спорный объект на текущую дату со степенью готовности 8% существует в иных технических характеристиках.

Как правомерно установлено судами, доказательств, свидетельствующих о наличии существенных нарушений строительных норм и правил при возведении объекта, того что сохранение самовольной постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан, заявителем в материалы дела не представлено.

По результатам торгов, состоявшихся в ноябре 2014, ООО «Ремстроймонтаж» приобрело строительную площадку за минимально низкую цену с целью достройки многоквартирного дома и восстановления прав всех дольщиков.

В соответствии с условиями договора купли-продажи имущества от 04.12.2014 ООО «Тамбовстройкомплект» (продавец) обязуется передать в собственность, а ООО «Ремстроймонтаж» (покупатель) оплатить и принять в соответствии с условиями настоящего договор следующее имущество:

Право аренды земельного участка площадью 1 690 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>/Карла Маркса, 61/175, корпус 1, кадастровый номер 68:29:0213016:83, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под строительство многоквартирного жилого дома с магазинами непродовольственных товаров на первом этаже и в подвале.

Земельный участок площадью 230 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>/ФИО11, 61/175, корпус 1, кадастровый номер 68:29:0213016:78, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под строительство многоквартирного жилого дома с магазинами непродовольственных товаров на первом этаже.

Стоимость всего отчуждаемого имущества определена по результатам открытых торгов в размере 131 000 руб.

На момент заключения настоящего договора отчуждаемое имущество никому не продано, в споре и под арестом не состоит.

Право аренды земельного участка площадью 1 690 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>/Карла Маркса, 61/175, корпус 1, кадастровый номер 68:29:0213016:83, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под строительство многоквартирного жилого дома с магазинами непродовольственных товаров на первом этаже и в подвале. Земельный участок площадью 230 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>/Карла Маркса, 61/175, корпус 1, кадастровый номер 68:29:0213016:78, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под строительство многоквартирного жилого дома с магазинами непродовольственных товаров на первом этаже находятся в залоге у участников долевого строительства. На земельном участке площадью 1690 кв. м кадастровый номер 68:29:0213016:83 находится незавершенное строительство многоквартирного дома площадь застройки 7049,1 кв. м, степень готовности 5%, находящееся в общей долевой собственности физических лиц.

23.01.2015 на основании постановления Администрации г. Тамбова от 26.12.2014 N 11482 ООО «Тамбовстройкомплект» в лице конкурсного управляющего (арендатор) был заключен с ООО «Ремстроймонтаж» (новый арендатор) договор передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, по условиям которого арендатор обязуется передать новому арендатору права и обязанности, предусмотренные договором аренды земельного участка от 21.08.2013 N 216 - право аренды земельного участка, площадью 1690 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>/К. Маркса, 61/175, корпус 1, кадастровый номер 68:29:0213016:83.

На момент заключения настоящего договора отчуждаемое имущество никому не продано, в споре и под арестом не состоит. На земельном участке площадью 1690 кв. м кадастровый номер 68:29:0213016:83 находится незавершенное строительство многоквартирного дома площадь застройки 7049,1 кв. м, степень готовности 5%, находящееся в общей долевой собственности физических лиц. Новый арендатор берет на себя обязательство по достройке дома на приобретаемом земельном участке. Земельный участок обременен ипотекой в пользу участников долевого строительства.

24.02.2015 между Комитетом земельных ресурсов и землепользования администрации г. Тамбова (арендодатель) и ООО «Ремстроймонтаж» (арендатор) заключен договор аренды N 27 земельного участка с кадастровым номером 68:29:0213016:83 под объектом незавершенного строительства, расположенного по адресу: ул. Пензенская/Карла Маркса, 61/175, корпус 1.

Срок аренды земельного участка устанавливается по 31.12.2018.

Соглашением от 22.04.2015 о внесении изменений в соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка в г. Тамбове N 27 от 24.02.2015 от 08.04.2015 изменено наименование строящегося объекта на «многоквартирный жилой дом с помещениями общественного назначения на первом, втором этажах и в подвале» по ул. Пензенской/Карла Маркса, 61/175, корпус 1.

20.05.2016 ООО «Ремстроймонтаж» получено разрешение на строительство N 68306000-1878-2016 многоэтажного многоквартирного жилого дома с помещениями общественного назначения на первом, втором этажах и подвале, расположенного по адресу: 

<

...>/Карла Маркса, 61/175, корпус 1. Срок действия настоящего разрешения до 20.12.2017. Действие настоящего разрешения продлено до 31.03.2018.

Вместе с тем, имея обязательство по достройке объекта по условиям торгов, приняв его, ООО «Ремстроймонтаж» не вернуло объект ООО «Тамбовстройкомплект», не инициировало признание указанного объекта самовольной постройкой, а подало в Управление государственного строительного надзора Тамбовской области заявление о признании объекта проблемным.

На основании заявления ООО «Ремстроймонтаж» приказом Управления государственного строительного надзора Тамбовской области от 05.10.2016 N 738 утверждено Решение о признании многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...>/Карла Маркса, д. 61/175, корпус 1 проблемным объектом долевого строительства, проблемный объект долевого строительства включен в перечень проблемных объектов на территории Тамбовской области.

20.05.2016 ООО «Ремстроймонтаж» получено разрешение на строительство N 68306000-1878-2016 многоэтажного многоквартирного жилого дома с помещениями общественного назначения на первом, втором этажах и подвале, расположенного по адресу: 

<

...>/Карла Маркса, 61/175, корпус 1.

С целью оказания содействия в возобновлении строительства объекта ООО «АИЖК Строй» были направлены средства в размере 55,5 млн. руб., предусмотренные государственной программой Тамбовской области «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами населения области», утвержденной постановлением администрации области от 05.06.2013 N 586 на мероприятия по финансированию расходов по содействию развития жилищного строительства.

Также застройщику ООО «Ремстроймонтаж» предусмотрено предоставление определенных видов государственной поддержки (за счет бюджетных средств подключение объекта к сетям инженерной инфраструктуры, предоставление льгот по арендной плате за земельный участок, благоустройство территории) (ответ Прокуратуры Тамбовской области от 21.06.2021 N 7-469-2013).

Кроме того, решением Октябрьского районного суда г. Тамбова от 14.11.2022 по делу N 2-2675/2022 требования прокурора Октябрьского района г. Тамбова удовлетворены, признано незаконным бездействие ООО «Ремстроймонтаж» по устранению нарушений требований законодательства об участии в долевом строительстве, изложенных в представлении прокуратуры Октябрьского района г. Тамбова N 02-01-28-2021 от 25.02.2021.

Как установлено судами, по результатам проверки по обращениям участников долевого строительства многоквартирного дома N 61/175 корпус 1 по ул. Пензенской/Карла Маркса г. Тамбова на действия ООО «Ремстроймонтаж» 25.02.2021 прокуратурой района ООО «Ремстроймонтаж» вынесено представление об устранении нарушений законодательства об участии в долевом строительстве с требованиями: об обеспечении внесения изменений в договор купли-продажи имущества от 04.12.2014, заключенный между ООО «Тамбовстройкомплект» в лице конкурсного управляющего ФИО3 и ООО «Ремстроймонтаж», условий о передаче ООО «Ремстроймонтаж» объекта незавершенного строительства - кадастровый номер 68:29:0213016:1011 степенью готовности 5% с обязательством его достройки и перечня обременений согласно приложению к Положению о порядке, сроках и условиях продажи строительных площадок ООО «Тамбовстройкомплект» в пользу лиц на общую сумму 86 395 785 руб.; о принятии мер по возобновлению строительства многоквартирного дома N 61/175 корпус 1 по ул. Пензенской/Карла Маркса г. Тамбова и удовлетворению требований участников долевого строительства данного объекта. Сведениями о том, что ООО «Ремстроймонтаж» предпринимало меры к исполнению представления прокурора суд не располагал, не представлено таких сведений и ответчиком.

При этом, в последующем, спустя 6 лет с даты заключения договора купли-продажи по результатам торгов (04.12.2014), а также после вынесения Прокурором Октябрьского района г. Тамбова представления об устранении нарушений законодательства об участии в долевом строительстве (25.02.2021) ООО «Ремстроймонтаж» (31.03.2021) заявлено требование о признании объекта, технические характеристики которого им же были изменены в сторону увеличения площади и этажности (при этом, при рассмотрении в рамках дела N А64-10768/2018 иска Индивидуального предпринимателя ФИО5 к ООО «Ремстроймонтаж»  о признании права собственности 84286/1262049 доли в объекте незавершенного строительства многоэтажного многоквартирного жилого дома с помещениями общественного назначения на первом, втором этажах и в подвале, расположенного по адресу: 

<

...>/К. Маркса, 61/175, корп. 1, что после ввода жилого дома в эксплуатацию будет представлять собой нежилое помещение на первом этаже, площадью 842,86 кв. м представитель ответчика, возражая против удовлетворения исковых требований, пояснил, что объект, строительство которого начато ООО «Тамбовстройкомплект» был полностью демонтирован новым застройщиком ООО «Ремстроймонтаж», на новый объект подготовлена проектная документация, получено разрешение на строительство, срок действия которого истек), самовольной постройкой в нарушение прав долевых собственников и участников долевого строительства.

 

Действующим законодательством и сложившейся судебной практикой не допускается попустительство в отношении противоречивого и недобросовестного поведения субъектов хозяйственного оборота, не соответствующего обычной коммерческой честности (правило эстоппель: когда участник спора может лишиться права выдвигать возражения). Таким поведением является в частности поведение, не соответствующее предшествующим заявлениям или поведению стороны, при условии, что другая сторона в своих действиях разумно полагалась на них.

В этой связи, судами правомерно отмечено, что изменение своей позиции по данному вопросу в зависимости от результатов рассмотрения дела противоречит принципу эстоппеля - запрету противоречивого поведения, и не может быть признано обоснованным.

Как правомерно установлено судами, действия заявителя свидетельствуют о том, что ООО «Ремстроймонтаж» полагало, что данный объект возведен с соблюдением действующих в тот период градостроительных, строительных, противопожарных, санитарных норм и правил, в связи с чем, предъявление настоящего иска нарушает принцип эстоппеля, в соответствии с которым лицо, ранее утверждавшее обратное, утрачивает право ссылаться на какие-либо факты в обоснование своих притязаний.

Кроме того, судами обоснованно принято во внимание то, что решением Арбитражного суда Тамбовской области от 28.12.2021 по делу N А64-2668/2021 в удовлетворении требований ООО «Ремстроймонтаж» о внесении изменений в договор N 27 аренды земельного участка в г. Тамбове от 24.02.2015, заключенный между ООО «Ремстроймонтаж» и Комитетом земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова Тамбовской области в п. 2.1, установив срок аренды земельного участка с 17.02.2015 по 31.12.2023; обязании Комитета земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова Тамбовской области заключить с ООО «Ремстроймонтаж» договор аренды земельного участка с кадастровым номером 68:29:0213016:83, расположенного по адресу: ул. Пензенская/К.Маркса 61/175 корп. 1 г. Тамбова на согласованных сторонами условиях, которые ранее являлись предметом договора аренды N 27 от 24.02.2015 года сроком на три года, отказано. Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2022 решение Арбитражного суда Тамбовской области от 28.12.2021 по делу N А64-2668/2021 оставлено без изменения. Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 13.09.2022 решение Арбитражного суда Тамбовской области от 28 декабря 2021 года и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 июня 2022 года по делу N А64-2668/2021 оставлены без изменения. Разрешая возникший спор, с учетом судебных актов по делу N А64-6798/2011, суды исходили из того, что основания для продления договорных отношений с ООО «Ремстроймонтаж» на условиях договора аренды N 27 от 24.02.2015 в отношении земельного участка с кадастровым номером 68:29:0213016:83, по которому срок действия арендного договора истек, неправомерно исключившего обязательства данного общества по достройке расположенного на этом участке объекта незавершенного строительства, при том, что права общества на какие-либо объекты на данном участке в установленном порядке не оформлены, отсутствуют.

Как следует из материалов дела, ответчиком ФИО4 заявлено о пропуске срока исковой давности, установленного статьей 196 ГК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 195,196,200 ГК РФ, суды обеих инстанций пришли к следующим правомерным выводам.

О наличии спорного объекта ООО «Ремстроймонтаж» узнало с момента участия в торгах в ноябре 2014 года по приобретению имущества ООО «Тамбовстройкомплект». Кроме того, 28.09.2017 ООО «Ремстроймонтаж» обращалось в Октябрьский районный суд города Тамбова с иском о признании отсутствующим права общей долевой собственности и снятии с кадастрового учета спорного объекта, ссылаясь на аналогичные основания. Из текста искового заявления также следует, что на момент обращения с данным иском спорный объект недвижимости - объект незавершенного строительства с кадастровым номером 68:29:0213016:1011 отсутствует.

Вместе с тем, земельный участок, на котором размещен спорный объект, не находится во владении истца.

С иском в суд ООО «Ремстроймонтаж» обратилось 31.03.2021, т.е. с пропуском срока исковой давности.

В пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъяснено, что истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй п. 2 ст. 199 ГК РФ).

Довод заявителя жалобы о несогласии с отказом в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы, подлежит отклонению как несостоятельный, поскольку исходя из предмета обособленного спора, представленных в материалы дела доказательств, в связи с отсутствием оснований, предусмотренных статьей 82 АПК РФ, судами правомерно отказано в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы.

Ссылка заявителя жалобы на несогласие с отказом в принятии уточнения требований правомерно отклонена судом апелляционной инстанции, поскольку судом первой инстанции правомерно отказано в принятии уточнений, исходя из положений статьи 49 АПК РФ, так как данные уточнения были направлены на одновременное изменение основания и предмета заявленных требований.

Каких-либо иных доводов, основанных на доказательствах, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли бы на оценку законности и обоснованности обжалуемых судебных актов, либо опровергали выводы арбитражных судов, кассационная жалоба не содержит.

По существу доводы кассационной жалобы направлены на переоценку установленных по делу обстоятельств и представленных сторонами доказательств, что в силу положений статьи 286 АПК РФ не входит в полномочия суда кассационной инстанции. 

С учетом вышеизложенного, предусмотренных статьей 288 АПК РФ правовых оснований для отмены судебных актов у судебной коллегии кассационной инстанции не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст.ст. 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Тамбовской области от 10.07.2023 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2023 по делу                 №А64-6798/2011 оставить без изменения,  кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня вынесения  в судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном  ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                 А.Н. Ипатов 

 

Судьи                                                                                               О.П. Антонова

 

                                                                                                                  ФИО1