Именем Российской Федерации 

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-70023/16-181-590

15 ноября 2017 года

город Москва

Резолютивная часть решения объявлена 17 октября 2017 года

Решение в полном объеме изготовлено 15 ноября 2017 года

Арбитражный суд города Москвы в составе судьи Прижбилова С.В.

при ведении протокола секретарем ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску ООО "Марнис" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 129226, 

<

...> дата регистрации: 05.07.1999)

к 1) Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 125009, 

<

...>, дата регистрации 15.11.1991) 2) ООО "Центр оценки "Аверс" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 199034, 

<

...>, литер А, дата регистрации: 29.06.1998) 

о признании недостоверным отчета ООО "Центр Оценки "Аверс" от 04.10.2013 № 880-14/2013-АР, признании недействительной ставки арендной платы с 01.07.2014 в размере 6 920 407,90 рублей в год

при участи в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО2, доверенность от 15.05.2017

от ответчика: 1) ФИО3, доверенность от 09.01.2017 2) не явился, извещен надлежащим образом

УСТАНОВИЛ:

ООО "Марнис" (далее истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Департаменту городского имущества города Москвы и ООО "Центр оценки "Аверс" (далее Департамент и Общество соответственно) о признании недостоверным отчета ООО "Центр Оценки "Аверс" от 04.10.2013 № 880-14/2013-АР, признании недействительной ставки арендной платы с 01.07.2014 в размере 6 920 407,90 рублей в год.

В исковом заявлении истец также просит суд разрешить вопрос о распределении судебных расходов, понесенных им в связи рассмотрением настоящего дела – взыскать с ответчика сумму уплаченной государственной пошлины 12 000 рублей.

Представитель истца заявленные требования поддержал, просил суд удовлетворить их в полном объеме. Устно озвучил доводы, на которых основаны заявленные исковые требования.

Представитель Департамента возражал против заявленных требований, ранее представил письменный отзыв. В порядке статьи 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом приобщен к материалам дела письменный отзыв ответчика.

Представитель Общества в судебное заседание не явился, ранее представил письменный отзыв.

Согласно части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса извещаются арбитражным судом о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, о времени и месте судебного заседания путем направления копии судебного акта.

При применении данного положения судам следует исходить из части 6 статьи 121, части 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми арбитражный суд к началу судебного заседания, должен располагать сведениями о получении лицом, участвующим в деле, иным участником арбитражного процесса копии первого судебного акта по делу либо иными сведениями, указанными в части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (пункт 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации").

Поскольку в материалах дела имеются сведения о получении ответчиком копии первого судебного акта по делу, суд в соответствии с частью 6 статьи 121, частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрел дело в отсутствие его представителей.

Суд, выслушав представителей истца, Департамента, исследовав материалы дела и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности представленные доказательства, пришел к выводу о том, что заявленные исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Как следует из буквального толкования пункта 1 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность, результатом которой должно стать полное восстановление нарушенного или оспариваемого права.

В связи с этим законодательством, в частности статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливаются способы защиты нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

Избрание истцом ненадлежащего способа защиты права и последующее его санкционирование судом посредством принятия судебного решения об удовлетворении «дефектных», с точки зрения способа защиты права, исковых требований, не приведут к восстановлению нарушенного или оспариваемого права, что в свою очередь не приведет к достижению одной из задач судопроизводства в арбитражных судах.

При этом свобода действий суда по изменению избранного истцом ненадлежащего способа защиты права ограничена нормами части 3 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой арбитражный суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или несовершения ими процессуальных действий, оказывает содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законов и иных нормативных правовых актов при рассмотрении дела.

В соответствии со статьей 133 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд должен определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела.

Принимая решение, суд имеет право в силу части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определить, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам.

Согласно пункту 3 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд указывает также в мотивировочной части решения мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

Таким образом, вышеизложенные положения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, позволяют сделать вывод о том, что принцип состязательности арбитражного судопроизводства хотя и не ограничивает полномочия арбитражного суда по изменению правовой квалификации возникшего между лицами, участвующими в деле, спора, однако не допускает изменение избранного истцом способа защиты права без соответствующего волеизъявления последнего.

Указанный вывод соответствует нормам статьи 12, 133, 168, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их истолковании, содержащимся в пункте 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", а также в пункте 9 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 25 от 23.06.2015 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с п. 2.4 Постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 № 800-ПП «О мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы» ставка арендной платы субъектам малого предпринимательства, не имеющим права на имущественную поддержку, устанавливается Департаментом городского имущества города Москвы на основании заключения независимого оценщика о величине годовой ставки арендной платы.

Согласно пункту 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Пунктом 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» предусмотрено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, исходя из изложенного, в случае несогласия с установленной в отчете величиной рыночной ставки арендной платы, арендатор вправе ее оспорить путем предъявления иска о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта, указанной в отчете, если законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность установленной в нем величины арендной ставки, либо путем признания недействительными актов органа, которыми установлена новая величина арендной платы.

Между тем, определенная оценщиком - ООО «Центр оценки «Аверс» в отчете от 04.10.2013 № 880-14/2013-АР величина арендной платы носит не обязательный, а лишь рекомендательный характер, что соответствует сложившейся судебной практике (определение Верховного Суда Российской Федерации от 15.08.2016 № 305-ЭС16-9593).

Учитывая изложенное, суд пришел к выводу о том, что применительно к рассматриваемому делу оценка рыночной стоимости арендной платы не может быть оспорена путем предъявления самостоятельного иска, в связи с чем избранный истцом способ защиты права является ненадлежащим.

Если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки. (пункт 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"). 

Таким образом довод арендатора о том, что арендодатель существенно изменил размер арендной платы в сторону увеличения, может быть противопоставлен в качестве защиты нарушенного права только при рассмотрении спора о взыскании с него задолженности по договору.

По смыслу статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, односторонний отказ от исполнения обязательства). (пункт 50 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации")

По общему правилу право на одностороннее изменение условий обязательства должно быть предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами и иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Право на одностороннее изменение условий обязательства может быть предусмотрено договором для лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность, в отношениях между собой. (пункт 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" – далее ПП ВС РФ № 54).

При применении статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации следует учитывать, что общими положениями о договоре могут быть установлены иные правила о возможности предоставления договором права на одностороннее изменение его условий.

Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон, только в случае если иное не предусмотрено договором.

Таким образом, буквальное толкование вышеуказанных норм позволяет прийти к выводу о том, что по общему правилу арендодателю нормами Гражданского кодекса Российской Федерации не предоставлено право на одностороннее изменение условий договора аренды о размере арендной платы.

Если одностороннее изменение условий обязательства совершены тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к его совершению, то по общему правилу такое одностороннее изменение его условий не влечет юридических последствий, на которые оно было направлены. (пункт 12 ПП ВС РФ № 54). 

То есть, согласно указанному разъяснению данная односторонняя сделка является ничтожной.

Согласно пункту 2 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Если односторонняя сделка совершена, когда законом, иным правовым актом или соглашением сторон ее совершение не предусмотрено или не соблюдены требования к ее совершению, то по общему правилу такая сделка не влечет юридических последствий, на которые она была направлена.

Таким образом, с учетом пункта 2 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации, для признания оспариваемого уведомления об изменении ставки арендной платы недействительной сделкой ввиду ее ничтожности, суду необходимо установить, что она совершена тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон, или арендодателем не соблюдены требования к ее совершению.

В соответствии с п. 2.4 приложения к постановлению Правительства Москвы №800-ПП от 25.12.2012 по действующим договорам аренды объектов нежилого фонда, находящихся в имущественной казне города Москвы и преданных в аренду субъектам малого предпринимательства, заключенным без проведения торгов, за исключением случаев, указанных в п.1 настоящего постановления, ставка арендной платы определяется в установленном порядке на основании заключения независимого оценщика о величине годовой ставки арендной платы по истечении шестимесячного срока с даты направления Департаментом городского имущества города Москвы соответствующего уведомления. 

В целях исполнения постановления Правительства Москвы от 01.07.2013 № 424-ПП Департаментом городского имущества города Москвы организованы работы по оценке 10 105 объектов недвижимости в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности Федеральными стандартами оценки ФСО №№ 1-3 от 20.07.2007, Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЭ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Независимой оценочной компанией, на основании заключенного с Департаментом договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества, по результатам проведения оценки представлены отчет от 04.10.2013 № 880-14/2013-С и положительное Экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков, используемые для принятия управленческих решений.

Пунктом 3 ППМ № 809-ПП при расчете ставки арендной платы по договорам аренды (за исключением договоров аренды, заключенных по результатам торгов) ежегодно с 1 января текущего года применять коэффициент-дефлятор с учетом индекса 1,10.

Следовательно, требования, предусмотренные пунктом 2.4 Постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 N 800-ПП, Департаментом городского имущества выполнены.

Кроме того, из приведенных выше норм не следует обязанность Апартамента направлять в качестве приложения к уведомлению отчет об оценке.

Таким образом, направленные в адрес истца уведомления выполнены в соответствии с действующим законодательством и противоречия между условиями договора аренды и постановлениями Правительства Москвы отсутствуют.

Судебные расходы, связанные с уплатой госпошлины, подлежат распределению между сторонами в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании статей 8, 9, 11, 12, 166, 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, руководствуясь статьями 4, 65, 110, 167, 168, 169, 170, 171, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью "Марнис" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 129226, 

<

...> дата регистрации: 05.07.1999) к 1) Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 125009, 

<

...>, дата регистрации 15.11.1991) 2) Обществу с ограниченной ответственностью "Центр оценки "Аверс" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 199034, 

<

...>, литер А, дата регистрации: 29.06.1998)  оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок с даты изготовления решения в полном объеме.

СУДЬЯПрижбилов С.В.