Арбитражный суд Московской области

      107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/ 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-37046/22

07 июня 2024 года

г.Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 29 мая 2024 года

Полный текст решения изготовлен 07 июня 2024 года

 

Арбитражный суд Московской области в составе судьи О.А. Кузьминой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Д.М. Кардановым,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению 

КУМИ Администрации Одинцовского городского округа (143003, Московская область, Одинцово город, Маршала ФИО1 улица, 28, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 05.09.2002, ИНН: 

<

***>, КПП: 503201001) к

ЗАО "Центурион" (143003, Московская область, Одинцово город, Маршала ФИО1 улица, дом 30, этаж/пом 2/30Б, ОГРН: 

<

***>, дата присвоения ОГРН: 06.10.2009, ИНН: 

<

***>, КПП: 503201001, Генеральный Директор: ФИО2)

          Доп. адрес: 143005, 

<

...>

Третьи лица: 

-ООО "Бизнес Недвижимость" (119136, 

<

...>, этаж 7, комн. 704, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 04.02.2015, ИНН: 

<

***>), 

-ООО "Союз св. ФИО3" (119136, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 13.03.2012, ИНН: 

<

***>)

-ПАО "Московский Кредитный Банк" (107045, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 18.11.2002, ИНН: 

<

***>),

-Местная религиозная организация мусульман Одинцовского городского округа Московской области (143041, Московская область, Одинцово город, НИИ Радио поселок, дом 214, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 25.06.2020, ИНН: 

<

***>),

-ФИО4, 

-ФИО5, 

-ФИО6

-Общество с ограниченной ответственностью "Профмикс" (143080, Московская область, Одинцово город, Лесной городок дачный поселок, Энергетиков улица, дом 3б, этаж 2, офис 26, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 24.07.2012, ИНН: 

<

***>)

-АО "Мособлгаз" (143082, Московская область, Одинцово город, Раздоры деревня, 1-й (рублево-Успенское шоссе тер.) километр, дом 1, корп/этаж б/9, кабинет 901, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 29.12.2017, ИНН: 

<

***>).

-Временный управляющий ЗАО "Центурион" - ФИО7 (142660, 

<

...>, ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРНИП: 22.11.2018)

-ФИО8

-ФИО9

 

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка

при участии: согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

КУМИ Администрации Одинцовского городского округа обратился в суд с заявлением к ЗАО "Центурион" со следующими требованиями( с учётом уточнений, принятых в порядке ст. 49 АПК РФ):

- Взыскать с ЗАО «Центурион» задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 08.12.2009г №2947 за период 01.10.2021г. по 30.09.2022 г. в сумме  1 234 744 рубля 88 копеек, а также пени за период с 01.10.2021г. по 30.09.2022 г. в размере  1 678 764 рублей 96 копеек., а всего 2 913 509 рубля 84 копеек.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО "Бизнес Недвижимость", ООО "Союз св. ФИО3", ПАО "Московский Кредитный Банк", Местная религиозная организация мусульман Одинцовского городского округа Московской области, ФИО4, ФИО5, ФИО6, Общество с ограниченной ответственностью "Профмикс", АО "Мособлгаз", Временный управляющий ЗАО "Центурион" - ФИО7, ФИО8, ФИО9.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Истец дал пояснения, поддержал заявленные требования, ответчик дал пояснения, возражал в удовлетворении требований. Представитель Общество с ограниченной ответственностью "Профмикс"  в удовлетворении требований возражал. 

Дело рассмотрено в порядке ст.ст. 123 и 156 АПК РФ в отсутствие ООО "Бизнес Недвижимость", ООО "Союз св. ФИО3", ПАО "Московский Кредитный Банк", Местной религиозной организация мусульман Одинцовского городского округа Московской области, ФИО4, ФИО5,  ФИО6, Общества с ограниченной ответственностью "Профмикс", АО "Мособлгаз", Временный управляющий ЗАО "Центурион" - ФИО7, ФИО8, ФИО9.

Исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд приходит к выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению в части  по следующим основаниям.

Между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского муниципального района Московской области и ОАО «Трестмособлстрой №6» заключен договор аренды земельного участка №2947 от 08.12.2009г. Предмет договора – земельный участок с кадастровым номером 50:20:0070227:956, площадью 4900 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для строительства административно-бытового комплекса, расположенный по адресу: 

<

...>.

В договоре также согласованы срок его действия, размер и порядок внесения арендных платежей. В соответствии с условиями договора ответчик принял на себя обязательство своевременно уплачивать арендные платежи.

Договор зарегистрирован в установленном порядке.

21.02.2011г. между ОАО «Трестмособлстрой №6» и ЗАО «Центурион» заключен договор №15 о передаче прав и обязанностей по договору №2947 от 08.12.2009г. в соответствии с которым арендатор передает все принадлежащие ему права и обязанности арендатора по договору   новому арендатору ЗАО «Центурион».

Вопреки условиям договора, обязательства по своевременному внесению платежей не были исполнены в полном объеме. Истец направил в адрес ответчика претензию о наличии задолженности. Претензия оставлена ответчиком без реагирования.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд.

В силу статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Пунктом 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" закреплено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В Московской области установление порядка определения арендной платы при аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется положениями статьи 14 Закона Московской области от 07 июня 1996 года № 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" (далее - Закон МО № 23/96-ОЗ).

Статьей 14 Закона № 23/96-ОЗ определен порядок расчета арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе по формуле Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где:

Аб - базовый размер арендной платы;

Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

Пкд - корректирующий коэффициент;

Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;

S - площадь арендуемого земельного участка.

Вместе с тем, заявляя данные требования,  истцом не учтено следующее.

Согласно выписке из ЕГРН на земельном участке с кадастровым номером 50:20:0070227:956 (т. 1 л.д. 38) расположены нежилые здания:

- административно-бытовой комплекс с кадастровым номером 50:20:0000000:272720 площадью 1614 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, Одинцовский район, городское поселение Лесной городок, дачный поселок Лесной городок, улица Энергетиков, д. 3А (т. 1 л.д. 69);

- нежилое здание с кадастровым номером 50:20:0070227:10209, площадью 1181,5 кв.м., расположенное по адресу: Московская область, Одинцовский район, городское поселение Лесной городок, дачный поселок Лесной городок, улица Энергетиков, д. 3б (т. 1 л.д. 97).

Нежилое здание с кадастровым номером 50:20:0000000:272720 состоит из следующих помещений:

- нежилое помещение с кадастровым номером 50:20:0000000:272898, площадью 668,5 кв.м., расположенное по адресу: Московская область, Одинцовский район, городское поселение Лесной городок, дачный поселок Лесной городок, улица Энергетиков, д. 3А, помещение 3 (т. 1 л.д. 73-75);

- нежилое помещение с кадастровым номером 50:20:0000000:274769, площадью 661 кв.м., расположенное по адресу: Московская область, Одинцовский район, городское поселение Лесной городок, дачный поселок Лесной городок, улица Энергетиков, д. 3А, помещение 2, принадлежащее на праве собственности ООО «Бизнес недвижимость»  с 13.05.2015г. (т. 1 л.д. 79);

- нежилое помещение  с кадастровым номером 50:20:0000000:272897, площадью 807,1 кв.м., расположенное по адресу: Московская область, Одинцовский район, городское поселение Лесной городок, дачный поселок Лесной городок, улица Энергетиков, д. 3А, помещение 4, принадлежащее на праве собственности  ФИО4 (1/2 доли) с 26.08.2020г., ФИО5 (1/2 доли) с 26.08.2020г. (т. 1 л.д. 84-85);

- нежилое помещение с кадастровым номером 50:20:0000000:272896, площадью 138,4 кв.м., расположенное по адресу: Московская область, Одинцовский район, городское поселение Лесной городок, дачный поселок Лесной городок, улица Энергетиков, д. 3А, помещение 1, принадлежащее на праве собственности ответчику с   07.04.2016 (т. 1 л.д. 89).

Нежилое здание с кадастровым номером 50:20:0070227:10209 состоит из следующих помещений:

- нежилое помещение с кадастровым номером 50:20:0070227:10228, площадью 410,2 кв.м., расположенное по адресу: Московская область, Одинцовский район, городское поселение Лесной городок, дачный поселок Лесной городок, улица Энергетиков, д. 3б, принадлежащее на праве собственности ООО «Профмикс» (т. 1 л.д. 108);

- нежилое помещение  с кадастровым номером 50:20:0070227:10229, площадью 771,3 кв.м., расположенное по адресу: Московская область, Одинцовский район, городское поселение Лесной городок, дачный поселок Лесной городок, улица Энергетиков, д. 3б, принадлежащее на праве собственности ФИО6.(т. 1 л.д. 113).

При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (пункт 1 статьи. 35 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", а также определением Верховного суда Российской Федерации от 29.03.2016 по делу N 305-ЭС15-16772 покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Пунктом 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2013 года N 13 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" также предусмотрено, что по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Таким образом, при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона. К покупателю объекта недвижимости переходят права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды, заключенному с прежним собственником, и этот договор продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником объекта недвижимости.

В связи с изложенным, истцом в материалы дела представлен расчет задолженности за период с 01.10.2021г. по 30.09.2022г., с учетом занимаемой площади ответчиком – 4,95% от общей площади здания (2795,5 кв.м.).

4900 (общая площадь земельного участка)*4,95%=242,59 кв.м. – пользование ответчиком земельного участка.

Стоимость арендной платы устанавливается исходя из следующей формулы Апл = Аб (51,69) x Кд (1,5) x Пкд (2,5) x Км (1,3) x S (242,59)=61 129,92 (арендная плата в год)/4=15 282,48 руб. (в квартал).

Вместе с тем истец просит взыскать за заявленный период задолженность исходя из всей площади в размере 1 234 744,88 руб.

Третье лицо, возражая в удовлетворении требований указывает, что согласно заключению кадастрового инженера от 18.05.2023г. в границах земельного участка с кадастровым номером 50:20:0070227:956 расположены следующие объекты:

- часть здания с кадастровым номером 50:20:0070227:1686 с прилегающей территорией ТЦ, занимающая 376 кв.м.

Нежилое здание с кадастровым номером 50:20:0070227:1686 принадлежит на праве собственности ФИО10, что подтверждается выпиской из ЕГРН (т.2 л.д. 148).

- наложение соседнего земельного участка с кадастровым номером 50:20:0070227:915 и строительное ограждение  чужого объекта незавершенного строительства, занимающая 35,8 кв.м.

Земельный участок с кадастровым номером 50:20:0070227:915, площадью 441+/-5 кв.м. принадлежит на праве аренды ФИО9 (т.2 л.д. 155 оборотная сторона).

- часть придомовой территории многоэтажного жилого комплекса с кадастровым номером 50:20:0000000:57952 с озеленением и благоустройством, занимающая 282,5 кв.м.

-газопровод высокого давления со станцией электрохимической защиты, в отношении которых установлена охранная зона газопровода, занимающая 638 кв.м.

- зона остановки общественного транспорта с установленным стендом автобусной остановки, занимающая 15 кв.м.

- зона проезда общественного транспорта, занимающая 1227 кв.м.

С учетом возражений в занимаемой площади, в ходе судебного разбирательства сторонами заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы.

По ходатайству сторон, определением Арбитражного суда Московской области от 04 августа 2023 года назначена судебная экспертиза экспертам экспертной организации  ООО «ЭЦНС» ФИО11, ФИО12

На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:

1) Определить площадь и границы (координаты) части земельного участка К№ 50:20:0070227:956, необходимой для эксплуатации каждого нежилого помещения, расположенного в нежилых зданиях К№ 50:20:0000000:272720, К№ 50:20:0070227:10209 по адресу: Московская область, Одинцовский район, городское поселение Лесной Городок, д.п. Лесной Городок, ул. Энергетиков, дом ЗА, дом ЗБ, в том числе:

(A)      нежилого помещения с кадастровым номером 50:20:0000000:272896, принадлежащего на праве собственности ЗАО «Центурион»;

(Б) нежилого помещения с кадастровым номером 50:20:0000000:274769, принадлежащего на праве собственности ООО «Бизнес Недвижимость»;

(B)      нежилого помещения с кадастровым номером 50:20:0000000:272897, принадлежащего на праве общей долевой собственности ФИО5 и ФИО4;

(Г) нежилого помещения с кадастровым номером 50:20:0070227:10229, принадлежащего на праве собственности ФИО6;

(Д) нежилого помещения с кадастровым номером 50:20:0070227:10228, принадлежащего на праве собственности ООО «Профмикс».

2)  Определить местоположение и площадь части земельного участка с кадастровым номером 50:20:0070227:956, запользованной иными лицами, объектами, ограничениями, в том числе:

(А) части земельного участка, используемой для размещения и эксплуатации части торгового центра «Орешек» КН° 50:20:0070227:1686 с прилегающей территорией ТЦ (парковкой торгового центра и зоной прохода к зданию торгового центра);

(Б)   части   земельного   участка,   используемой   для   размещения   и   эксплуатации

строительного ограждения и (или) объекта незавершенного строительства, возводимого на смежном земельном участке К№ 50:20:0070227:915; 

(В) части земельного участка, занятой огороженной забором зоной отдыха граждан (с озеленением, пешеходными дорожками, скамейками, урнами);

(Г) части земельного участка, занятой охранной зоной газораспределительных сетей (ограничение прав на земельный участок);

(Д) части земельного участка, используемой для проезда общественного транспорта и посадки-высадки пассажиров общественного транспорта;

(Е) части земельного участка, используемой для размещения/эксплуатации любых иных объектов, не принадлежащих собственникам помещений в нежилых зданиях К№ 50:20:0000000:272720, К№ 50:20:0070227:10209.

3) Определить площадь части земельного участка с кадастровым номером 50:20:0070227:956, оставшуюся в пользовании собственников помещений в нежилых зданиях К№ 50:20:0000000:272720, К№ 50:20:0070227:10209.

Определением Арбитражного суда Московской области от 21 ноября 2023 года в качестве специалиста к участию в экспертизе привлечен кадастровый инженер ФИО13

Экспертиза поступила в адрес суда, приобщена к материалам дела.

Экспертами установлено следующее.

Отвечая на первый вопрос, эксперты пришли к выводу, определить площадь и границы (координаты) части земельного участка с кадастровым номером 50:20:0070227:956, необходимой для эксплуатации каждого нежилого помещения, расположенного в нежилых зданиях К№ 50:20:0000000:272720, К№ 50:20:0070227:10209 по адресу: Московская область, Одинцовский район, городское поселение Лесной Городок, д.п. Лесной Городок, ул. Энергетиков, дом 3А, дом 3Б, не представляется возможным и не допускается действующим законодательством   и нормативными документами.

Эксперты отметили следующее: в данном случае, необходимо определить координаты характерных точек границ контура здания и рассчитать площадь, которая необходима для эксплуатации и обслуживания зданий с кадастровыми номерами 50:20:0000000:272720 и 50:20:0070227:10209.

По второму вопросу эксперты указали площади запользованных частей земельного участка с кадастровым номером 50:20:0070227:956 иными лицами, объектами, которые составляют:

(А) части исследуемого земельного участка, занятой Торговым центром «Орешек» используемой для размещения и эксплуатации части торгового центра «Орешек» здания с кадастровым номером 50:20:0070227:1686 с прилегающей территорией ТЦ (парковкой торгового центра и зоной прохода к зданию торгового центра) – площадь 375 кв.м;

(Б) части исследуемого земельного участка, занятой инфраструктурой смежного земельного участка с кадастровым номером 50:20:0070227:915, используемой для эксплуатации и обслуживания построенного объекта капитального строительства – площадь 22 кв.м;

(В) части исследуемого земельного участка, занятой огороженной забором зоной отдыха граждан с озеленением, пешеходными дорожками, скамейками, урнами (сквер) – площадь 279 кв.м;

(Г) части исследуемого земельного участка, занятой сооружением газораспределительной сети – площадь 4 кв.м;

(Д),(Е) часть земельного участка, улично-дорожной сети используемой для проезда общественного транспорта и прохода пассажиров и граждан к транспортной инфраструктуре Минского шоссе – площадь 1474 кв.м

Эксперты отмечают следующее, что зона обременения газом высокого давления содержится в сведениях ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером 50:20:0070227:956, см. Выписку ЕГРН от 09.01.2024г. № КУВИ-001/2024-4896211 в приложении настоящего Заключения:

4)           учетный номер части: 50:20:0070227:956/1 - площадью 638 кв.м; 

5)           учетный номер части: 50:20:0070227:956/2 - площадью 638 кв.м; 

6)           учетный номер части: 50:20:0070227:956/3 - площадью 638 кв.м;

По третьему вопросу экспертами установлено, что площадь части земельного участка с кадастровым номером 50:20:0070227:956, оставшуюся в пользовании собственников помещений в нежилых зданиях с кадастровыми номерами 50:20:0000000:272720, 50:20:0070227:10209 необходимая для использования исследуемого земельного участка составляет: 

а) :ЗУ1, площадью 1208 кв.м, под нежилым зданием с кадастровым номером 50:20:0070227:10209, согласно каталогу координат:

Имяточки

X, м

Y, м

н151

456 060,12

2 170 660,68

н155

456 089,51

2 170 699,65

н174

456 099,62

2 170 713,10

н175

456 084,90

2 170 724,42

н138

456 045,67

2 170 671,74

н151

456 060,12

2 170 660,68

:ЗУ1/1 часть участка обременения газопроводом

н205

456 098,85

2 170 713,69

н209

456 059,92

2 170 660,82

н151

456 060,12

2 170 660,68

н155

456 089,51

2 170 699,65

н174

456 099,62

2 170 713,10

н205

456 098,85

2 170 713,69

:ЗУ1/2 часть участка обременения газопроводом

н205

456 098,85

2 170 713,69

н209

456 059,92

2 170 660,82

н151

456 060,12

2 170 660,68

н155

456 089,51

2 170 699,65

н174

456 099,62

2 170 713,10

н205

456 098,85

2 170 713,69

:ЗУ1/3 часть участка обременения газопроводом

н231

456 099,27

2 170 713,36

н234

456 065,38

2 170 667,66

н155

456 089,51

2 170 699,65

н174

456 099,62

2 170 713,10

н231

456 099,27

2 170 713,36

 

Площадь земельного участка :ЗУ1 оставшейся в пользовании и необходимой для эксплуатации и обслуживания здания с кадастровым номером 50:20:0070227:10209, составляет 1208 м?.

б) :ЗУ2, площадью 1549 кв.м, под нежилым зданием с кадастровым номером 50:20:0000000:272720 согласно каталогу координат:   

Имяточки

X, м

Y, м

н176

456 089,09

2 170 730,05

н177

456 103,61

2 170 718,87

н158

456 112,37

2 170 730,00

н170

456 153,18

2 170 783,41

н193

456 137,79

2 170 795,45

н176

456 089,09

2 170 730,05

:ЗУ2/1 часть участка обременения газопроводом

н198

456 107,35

2 170 725,24

н214

456 103,01

2 170 719,34

н177

456 103,61

2 170 718,87

н158

456 112,37

2 170 730,00

н211

456 133,41

2 170 757,54

н198

456 107,35

2 170 725,24

:ЗУ2/2 часть участка обременения газопроводом

н198

456 107,35

2 170 725,24

н214

456 103,01

2 170 719,34

н177

456 103,61

2 170 718,87

н158

456 112,37

2 170 730,00

н211

456 133,41

2 170 757,54

н198

456 107,35

2 170 725,24

:ЗУ2/3 часть участка обременения газопроводом

н225

456 122,52

2 170 744,72

н244

456 103,45

2 170 719,00

н177

456 103,61

2 170 718,87

н158

456 112,37

2 170 730,00

н170

456 153,18

2 170 783,41

н224

456 150,77

2 170 785,29

н225

456 122,52

2 170 744,72

Площадь земельного участка :ЗУ2 оставшейся в пользовании и необходимой для эксплуатации и обслуживания здания с кадастровым номером 50:20:0000000:272720, составляет 1549 м?.

В результате проведенного исследования, эксперты пришли к следующим выводам, что площадь земельных участков :ЗУ1, площадью 1208 м? и :ЗУ2, площадью 1549 м? в образуемых границах, которая соответствует площади оставшейся в пользовании собственников помещений в нежилых зданиях с кадастровыми номерами 50:20:0000000:272720 и 50:20:0070227:10209. 

Для выяснения дополнительных обстоятельств, определением Арбитражного суда Московской области от 10 апреля 2024 года назначена дополнительная судебная экспертиза в ту же организацию тому же эксперту.

На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:

1. с учетом материалов дела №А41-37046/22 и проведенной по делу судебной экспертизы, установить площадь и координаты земельных участков, оставшихся в пользовании собственников помещений в зданиях с кадастровыми номерами 50:20:0000000:272720 и 50:20:0070227:10209.

2. С учетом ответа на вопрос №1 рассчитать площадь земельного участка находящегося в пользовании каждого собственника помещений в зданиях с кадастровыми номерами 50:20:0000000:272720 и 50:20:0070227:10209 пропорционально площади помещений, принадлежащих каждому собственнику.

Экспертиза поступила в адрес суда, приобщена к материалам дела.

 

Отвечая на первый вопрос, экспертами установлено следующее.

Установлена площадь земельного участка :ЗУ1, оставшаяся в пользовании собственников помещений в здании с кадастровым номером 50:20:0070227:10209, которая составляет 1208 кв.м, в следующих координатах:

Имя точки

X, м

Y, м

:ЗУ1

н151

456 060,12

2 170 660,68

н155

456 089,51

2 170 699,65

н174

456 099,62

2 170 713,10

н175

456 084,90

2 170 724,42

н138

456 045,67

2 170 671,74

н151

456 060,12

2 170 660,68

:ЗУ1/1 часть участка обременения газопроводом

н205

456 098,85

2 170 713,69

н209

456 059,92

2 170 660,82

н151

456 060,12

2 170 660,68

н155

456 089,51

2 170 699,65

н174

456 099,62

2 170 713,10

н205

456 098,85

2 170 713,69

:ЗУ1/2 часть участка обременения газопроводом

н205

456 098,85

2 170 713,69

н209

456 059,92

2 170 660,82

н151

456 060,12

2 170 660,68

н155

456 089,51

2 170 699,65

н174

456 099,62

2 170 713,10

н205

456 098,85

2 170 713,69

:ЗУ1/3 часть участка обременения газопроводом

н231

456 099,27

2 170 713,36

н234

456 065,38

2 170 667,66

н155

456 089,51

2 170 699,65

н174

456 099,62

2 170 713,10

н231

456 099,27

2 170 713,36

Установлена площадь земельного участка :ЗУ2, оставшаяся в пользовании собственников помещений в здании с кадастровым номером 50:20:0000000:272720, которая составляет 1549 кв.м, в следующих координатах:

Имя точки

X, м

Y, м

 

:ЗУ2

 

н176

456 089,09

2 170 730,05

 

н177

456 103,61

2 170 718,87

 

н158

456 112,37

2 170 730,00

 

н170

456 153,18

2 170 783,41

 

193

456 137,79

2 170 795,45

 

н176

456 089,09

2 170 730,05

:ЗУ2/1 часть участка обременения газопроводом

 

н198

456 107,35

2 170 725,24

 

н214

456 103,01

2 170 719,34

 

н177

456 103,61

2 170 718,87

 

н158

456 112,37

2 170 730,00

 

н211

456 133,41

2 170 757,54

 

н198

456 107,35

2 170 725,24

:ЗУ2/2 часть участка обременения газопроводом

 

н198

456 107,35

2 170 725,24

 

н214

456 103,01

2 170 719,34

 

н177

456 103,61

2 170 718,87

 

н158

456 112,37

2 170 730,00

 

н211

456 133,41

2 170 757,54

 

н198

456 107,35

2 170 725,24

:ЗУ2/3 часть участка обременения газопроводом

 

н225

456 122,52

2 170 744,72

 

н244

456 103,45

2 170 719,00

 

н177

456 103,61

2 170 718,87

 

н158

456 112,37

2 170 730,00

 

н170

456 153,18

2 170 783,41

 

н224

456 150,77

2 170 785,29

 

н225

456 122,52

2 170 744,72

 

Эксперты также указали, что при проведении графического моделирования объекта экспертизы на электронной модели ЕГРН, определены пересечения земельного участка с кадастровым номером 50:20:0070227:956 с объектами, принадлежащими иным лицам, общая площадь которых составляет 2143 кв.м, а именно:

1.         Фактическими границами конструктивных элементов здания с кадастровым номером 50:20:0070227:1686 (Торговый центр «Орешек») и элементами благоустройства территории ТЦ (стоянка, бетонное основание (фундамент), твердое дорожное покрытие (брусчатка), газон, многолетние деревья) ограниченные бордюрным камнем, площадь наложения составила: 375 кв.м.:

Имя точки

X, м

Y, м

1

456 067,87

2 170 647,92

н2

456 077,20

2 170 661,61

н3

456 080,02

2 170 665,74

9

456 103,68

2 170 700,46

н10

456 106,01

2 170 703,42

н11

456 102,84

2 170 705,88

н7

456 075,11

2 170 669,54

н8

456 061,92

2 170 652,40

1

456 067,87

2 170 647,92

2.         Фактическими границами смежного земельного участка с кадастровым номером 50:20:0070227:915 и расположенной на нем инфраструктуры (элементами благоустройства территории) для эксплуатации и обслуживания объекта капитального строительства (нежилое здание с кадастровым номером 50:20:0070227:15620), площадь наложения составила: 22 кв.м.:

Имя точки

X, м

Y, м

н112

456 043,07

2 170 668,25

115

456 042,27

2 170 667,18

258

456 054,02

2 170 658,34

н114

456 055,56

2 170 657,18

н109

456 056,34

2 170 658,22

н112

456 043,07

2 170 668,25

 

3.         Фактическими границами сквера (огороженной забором зоной отдыха граждан с озеленением, пешеходными дорожками, скамейками, урнами), площадь наложения составила: 279 кв.м.:

Имя точки

X, м

Y, м

н36

456 112,36

2 170 715,79

н37

456 112,35

2 170 715,67

н38

456 112,37

2 170 715,51

н39

456 112,39

2 170 715,37

н40

456 112,44

2 170 715,23

н41

456 112,49

2 170 715,09

н42

456 112,55

2 170 714,95

н43

456 112,62

2 170 714,81

н44

456 112,70

2 170 714,68

н45

456 112,78

2 170 714,54

н46

456 112,86

2 170 714,40

н107

456 113,97

2 170 713,52

106

456 122,76

2 170 724,68

105

456 162,99

2 170 775,74

н104

456 159,78

2 170 778,25

н29

456 112,71

2 170 716,78

н30

456 112,64

2 170 716,64

н31

456 112,58

2 170 716,50

н32

456 112,52

2 170 716,35

н33

456 112,46

2 170 716,21

н34

456 112,41

2 170 716,07

н35

456 112,38

2 170 715,93

н36

456 112,36

2 170 715,79

 

4.         Фактическими границами улично-дорожной сети, используемой для проезда общественного транспорта и прохода пассажиров и граждан к транспортной инфраструктуре Минского шоссе, площадь наложения составила: 1467 кв.м.:

Имя точки

X, м

Y, м

 

н8

456 061,92

2 170 652,40

 

н7

456 075,11

2 170 669,54

 

н11

456 102,84

2 170 705,88

 

н10

456 106,01

2 170 703,42

 

н107

456 113,97

2 170 713,52

 

н46

456 112,86

2 170 714,40

 

н45

456 112,78

2 170 714,54

 

н44

456 112,70

2 170 714,68

 

н43

456 112,62

2 170 714,81

 

н42

456 112,55

2 170 714,95

 

н41

456 112,49

2 170 715,09

 

н40

456 112,44

2 170 715,23

 

н39

456 112,39

2 170 715,37

 

н38

456 112,37

2 170 715,51

 

н37

456 112,35

2 170 715,67

 

н36

456 112,36

2 170 715,79

 

н35

456 112,38

2 170 715,93

 

н34

456 112,41

2 170 716,07

 

н33

456 112,46

2 170 716,21

 

н32

456 112,52

2 170 716,35

 

н31

456 112,58

2 170 716,50

 

н30

456 112,64

2 170 716,64

 

н29

456 112,71

2 170 716,78

 

н104

456 159,78

2 170 778,25

 

н170

456 153,18

2 170 783,41

 

н158

456 112,37

2 170 730,00

 

н177

456 103,61

2 170 718,87

 

н176

456 089,09

2 170 730,05

 

н175

456 084,90

2 170 724,42

 

н174

456 099,62

2 170 713,10

 

н155

456 089,51

2 170 699,65

 

н151

456 060,12

2 170 660,68

 

н138

456 045,67

2 170 671,74

 

н112

456 043,07

2 170 668,25

 

н109

456 056,34

2 170 658,22

 

н114

456 055,56

2 170 657,18

 

н8

456 061,92

2 170 652,40

 

По второму вопросу, эксперты установили следующее.

Площадь земельного участка ЗУ1, оставшаяся в пользовании собственников помещений здания с кадастровым номером 50:20:0070227:10209, составляет 1208 м?.

Площадь здания с кадастровым номером 50:20:0070227:10209 составляет 1181,5 кв.м.

Площадь земельного участка :ЗУ2, оставшаяся в пользовании собственников помещений здания с кадастровым номером 50:20:0000000:272720, составляет 1549 м?.

Площадь здания с кадастровым номером 50:20:0000000:272720 составляет 1614 кв.м.

Собственник помещения

Площадь помещения

Площадь здания

Площадь земельного участка

Площадь зем.участка каждого собственника

ЗАО «Центурион»

138,4 кв.м

1614 кв.м

1549 кв.м

133 кв.м

ООО «Бизнес Недвижимость»

668,5 кв.м

1614 кв.м

1549 кв.м

641 кв.м

ФИО5, ФИО4

807,1 кв.м

1614 кв.м

1549 кв.м

775 кв.м

ФИО6

771,3 кв.м

1181,5 кв.м

1208 кв.м

789 кв.м

ООО «Профмикс»

410,2 кв.м.

1181,5 кв.м

1208 кв.м

419 кв.м

Экспертами представлен расчет площадей земельных участков, находящихся в пользовании каждого собственника помещений в зданиях, пропорционально площади помещений, принадлежащих каждому собственнику:

 

ЗАО «Центурион»

1614 - 100%

138,4 - Х

X = 138,4*100/1614 = 8,57%

 

1549 – 100%

Х      -  8,57%

Х = 1549*8,57/100 = 133 кв.м

 

ООО «Бизнес Недвижимость»

1614 – 100%

668,5 – Х

Х = 668,5*100/1614 = 41,42%

 

1549 – 100%

Х  - 41,42%

Х = 1549*41,42/100 = 641 кв.м

 

ФИО5, ФИО4

1614 – 100%

807,1 – Х

Х = 807,1*100/1614 = 50,01%

 

1549 – 100%

Х – 50,01%

Х = 1549*50,01/100 = 775 кв.м

 

ФИО6

1181,5 – 100%

771,3  - Х

Х = 771,3*100/1181,5 = 65,28%

 

1208 – 100%

Х – 65,28%

Х = 1208*65,28/100 = 789 кв.м

 

ООО «Профмикс»

1181,5 – 100%

410,2 – Х

Х = 410,2*100/1181,5 = 34,72%

 

1208 – 100%

Х – 34,72%

Х = 1208*34,72/100 = 419 кв.м

 

Таким образом, эксперты рассчитали площадь земельного участка, находящегося в пользовании каждого собственника помещений в зданиях с кадастровыми номерами 50:20:0000000:272720 и 50:20:0070227:10209, пропорционально площади помещений, принадлежащих каждому собственнику.

ЗАО «Центурион» - 133 кв.м.

ООО «Бизнес Недвижимость» - 641 кв.м.

ФИО5, ФИО4 - 775 кв.м.

ФИО6 - 789 кв.м.

ООО «Профмикс» - 419 кв.м.

 

Правовые основы проведения судебных экспертиз в арбитражном процессе регулируются положениями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ).

В соответствии с ч. 2 ст. 86 АПК РФ в заключении эксперта должны быть отражены, в том числе: - содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; - оценка результатов исследований, выводы по поставленным вопросам и их обоснование; - иные сведения в соответствии с федеральным законом.

Согласно ст. 8 Закона N 73-ФЗ эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

В соответствии со ст. 86 АПК РФ и ст. 25 Закон N 73-ФЗ, на основании проведенных исследований с учетом их результатов эксперт от своего имени или комиссия экспертов дают письменное заключение и подписывают его. Заключение должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Требования к содержанию заключения установлены ст. 25 Закона N 73-ФЗ, согласно которой в заключении эксперта должны быть отражены, в том числе: - содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; - оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.

С учетом требований изложенных выше норм права надлежащим образом выполненное экспертное заключение должно содержать подробное описание проведенных исследований, сделанные в результате этих исследований выводы и ответы на поставленные арбитражным судом вопросы.

Оценив в соответствии со ст. 71 АПК РФ экспертные заключения, суд пришел к выводу, что представленные в материалы дела заключения оформлены в соответствии с требованиями ст. ст. 82, 83, 86 АПК РФ, в них отражены все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, исследования проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, в заключениях эксперты основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

С учетом установленной площади земельного участка, запользованной ЗАО «Центурион» - 133 кв.м., судом произведен перерасчет арендной платы, где за период с 01.10.2021г. по 30.09.2022г. подлежит взысканию арендная плата в размере 33 514,50 руб. (133*51,69*1,5*2,5*1,3=33514,502 руб. в год, 8 378,63 в квартал).

На основании изложенного, требования в части взыскания арендной платы подлежат удовлетворению в части в размере 33 514,50 руб.

Также истцом заявлено требование  о взыскании пени за период с 01.10.2021г. по 30.09.2022 г. в размере  1 678 764 рублей 96 копеек.

Одним из способов обеспечения исполнения обязательств согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ является неустойка.

В соответствии со статьей 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Согласно п. 5.2 договора за нарушение  срока внесения арендной платы по настоящему договору арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Судом установлено, что в рамках дела №А41-35390/21 по исковому заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского городского округа Московской области к ЗАО «Центурион»  о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка Арбитражным судом Московской области установлено, что из подписанного обеими сторонами акта сверки, задолженность ответчика по состоянию на 3 кв. 2020 года составляла не 7 649 402, 62 рубля, а 7 643 907, 20 руб.

В связи с чем, арбитражным судом по делу №А41-35390/21  произведен пересчет неустойки, требования удовлетворены частично.

Вышеуказанное обстоятельство также отражено в решении Арбитражного суда Московской области по делу №а41-83272/21.

В соответствии с частью 3 стати 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Вместе с тем, истец по настоящее время начисляет пени на задолженность по состоянию на 3 квартал 2020 года на сумму 7 649 402,62 руб.

Также истцом не учтено следующее.

Согласно статье 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» для обеспечения стабильности экономики в исключительных случаях (при чрезвычайных ситуациях природного и техногенного характера, существенном изменении курса рубля и подобных обстоятельствах) Правительство Российской Федерации вправе ввести мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, на срок, устанавливаемый Правительством Российской Федерации.

На основании пункта 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2020 № 44 «О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в период действия моратория проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 ГК РФ), неустойка (статья 330 ГК РФ), пени за просрочку уплаты налога или сбора (статья 75 Налогового кодекса Российской Федерации), а также иные финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория, к лицу, подпадающему под его действие (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве).

Пунктом 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2020 № 44 предусмотрено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 9.1 Закона о банкротстве на лицо, которое отвечает требованиям, установленным актом Правительства Российской Федерации о введении в действие моратория, распространяются правила о моратории независимо от того, обладает оно признаками неплатежеспособности и (или) недостаточности имущества либо нет.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами» с 01.04.2022 на территории Российской Федерации сроком на 6 месяцев введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей.

Таким образом, в период действия указанного моратория не подлежат начислению заявленные истцом пени с 01.04.2022г. по 01.10.2022г. на задолженность, возникшую за период по 31.03.2022г.

В связи с чем, суд производит перерасчет пени с 01.10.2021г. на сумму долга в размере 8 261 279,64 (7 643 907, 20 (из подписанного обеими сторонами акта сверки, задолженность ответчика по состоянию на 3 кв. 2020 года)+617 372,44).

С учетом произведенного перерасчета пени, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию за период с 01.10.2021г. по 31.03.2022г. в размере 752 287,55 руб., за период с 16.06.2022г. по 30.09.2022г. в размере 448,26 руб.

Ответчиком ходатайств о применении ст. 333 ГК РФ суду не заявлено.

Снижение неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ заявлено третьим лицом. Доказательств того, что нарушаются права третьего лица с учетом взыскания пени с ответчика, в материалы дела не представлено. В связи с чем, суд отклоняет данное ходатайство, так как по смыслу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации третьи лица правом подачи такого заявления не обладают.

В силу части 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. По заявленным исковым требованиям третье лицо должником не является.

С учетом изложенного, требования в части взыскания пени подлежат частичному удовлетворению.

Определением Арбитражного суда Московской области от 06 июня 2024 года перечислены с депозитного счета Арбитражного суда Московской области экспертной организации ООО «ЭЦНС» денежные средства в размере 145 000 руб., внесенные КУМИ Администрации Одинцовского городского округа  на депозитный счет Арбитражного суда Московской области поручением о перечислении №387 от 18.07.2023г. за проведение судебной экспертизы.

В соответствии с абзацем 2 п. 1 статьи 110 АПК РФ в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Принимая во внимание, что требования истца удовлетворены в части (27%) с истца подлежат расходы на оплату экспертизы в размере 105 850 руб., с ответчика 39 150 руб.

Поскольку экспертиза оплачена из денежных средств истца, а ответчиком на депозит суда денежные средства не вносились, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию денежные средства в размере 39 150 руб. за проведение по делу экспертизы.

Расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика (ст. 110 АПК РФ).

Руководствуясь  ст.ст. 65, 68, 71, 75, 110, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с ЗАО «Центурион» в пользу КУМИ Администрации Одинцовского городского округа задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 08.12.2009г №2947 за период 01.10.2021г. по 30.09.2022 г. в размере 33 514,50 руб., а также пени за период с 01.10.2021г. по 31.03.2022г. в размере 752 287,55 руб., за период с 16.06.2022г. по 30.09.2022г. в размере 448,26 руб., расходы по оплате экспертизы в размере 39 150 руб.

В остальной части иска отказать.

2. Взыскать с ЗАО «Центурион»  в доход федерального бюджета госпошлину в размере 18 725 руб. за рассмотрение дела в арбитражном суде.

 

Настоящее решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения.

 

                    Судья                                                               О.А. Кузьмина