ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-538/2024

г. Челябинск

14 февраля 2024 года

Дело № А76-26563/2023

 

Резолютивная часть постановления объявлена 13 февраля 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 февраля 2024 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Колясниковой Ю.С., 

судей Соколовой И.Ю., Томилиной В.А., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу гаражно-строительного потребительского кооператива «Гараж Плюс» на решение Арбитражного суда Челябинской области от 29.11.2023 по делу № А76-26563/2023.

В судебном заседании приняли участие представители:

     гаражно-строительного потребительского кооператива «Гараж Плюс» - ФИО2 (директор по выписке из протокола № 8 общего собрания от 29.12.2022, паспорт).

     В судебном заседании присутствовал слушатель ФИО3 (паспорт). 

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения указанной информации на официальном сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет, в судебное заседание не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

Гаражно-строительный потребительский кооператив «Гараж Плюс» (далее – истец, Кооператив, ГСПК «Гараж Плюс») 23.08.2023 обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к муниципальному образованию город Снежинск в лице муниципального казенного учреждения «Комитет по управлению имуществом г. Снежинск» (далее – ответчик, Комитет), в котором просит обязать внести изменения в договор аренды земельного участка № 91-2015 от 22.06.2015, изложив п. 2.1 в следующей редакции: «Срок аренды участка устанавливается 22 июня 2015 по 07 сентября 2030».

Определением суда от 09.10.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечена Администрация города Снежинска, ОГРН 

<

***> (далее – третье лицо, Администрация) (л.д. 81).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 29.11.2023 (резолютивная часть от 29.11.2023) в иске отказано.

С вынесенным решением не согласился истец, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Кооператив (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение отменить, принять новый судебный акт.

Апеллянт указал, что в решении суда указано: «Дополнительным соглашением №1 от 26.05.2022 , срок действия договора аренды № 91-2015 от 22.06.2015, продлен по 21.06.2028». Основываясь на данном обстоятельстве, что договор действует по 21.06.2028, суд делает вывод: «... судом установлена возможность окончания строительства в срок, на который заключен договор аренды». Увеличение срока аренды земельного участка на три года в соответствии с Федеральным Законом № 58-ФЗ от 14.03.2022 не имеет отношения к данному иску, так как данный закон был принят в качестве антикризисных мер направленных на поддержку граждан и застройщиков в сложившихся тяжёлых экономических условиях.

Податель жалобы пояснил, что в решении суда указано: «В материалах дела не представлено доказательств, позволяющих в одностороннем порядке изменить условия договора». Данное утверждение суда не соответствует действительности.

Апеллянт указал, что судом, по ходатайству ГСПК «Гараж Плюс» к делу были приобщены документы, поясняющие и раскрывающие обстоятельства, при которых произошло нарушение прав ГСПК «Гараж Плюс», подтверждающие, что нарушения допущенные Арендодателем являются существенными. Оценка данных доказательств судом так же не производилась.

Податель жалобы считает, что суд в своем решении указывает: «Кооператив имел реальную возможность осуществить строительство объекта в период действия договора аренды. Но решением по делу № А76-43672/2022 установлено следующее обстоятельство, что 20.05.2020 ГСПК     «Гараж Плюс» обращался с заявлением о выдаче разрешения на строительство, в разрешении на строительство было отказано. Отказы в выдаче разрешения на строительство, решениями арбитражных судов были признаны незаконными.

Апеллянт пояснил, что на момент подачи иска до окончания срока действия договора осталось 4 года 10 месяцев. С момента разрешения по вырубке растительности от 20.06.23 до окончания срока действия договора осталось 5 лет. Общий срок строительства, согласно проекта составляет 4 года 6 месяцев, соответственно окончательный срок строительства не превышает срок действия договора. На основании решения суда 25.06.2022 со сроком действия до 25.12.2026. Разрешение на вырубку растительности выдано так же на основании решения суда 20.06.2023. Таким образом, имея на руках разрешение на строительство ГСПК «Гараж Плюс» только через год смог получить доступ на строительную площадку и срок разрешения на строительство по вине Арендодателя сократился с 4-х лет 6-ти месяцев до 3-х лет 6-ти месяцев.

Податель жалобы указал, что в решении суда указано: «Доводы истца не основаны на нормах земельного законодательства и фактически вводят дополнительный критерий для предоставления земельного участка без проведения торгов взамен условий предусмотренных в подпункте 4 пункта 4, подпунктах 1-30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.» Данный вывод суда не соответствует обстоятельствам дела, так как ГСПК «Гараж Плюс» не заявлял исковых требований по предоставлению земельного участка без проведения торгов. ГСПК «Гараж Плюс» были заявлены требования о восстановлении его нарушенного права арендовать земельный участок в течение 10 лет, которые определены договором. Фактические обстоятельства дела таковы, что в результате незаконных действий срок аренды земельного участка, по вине Арендодателя был сокращен на 2 года 2 месяца 16 дней и данный факт не был принят судом во внимание.

Апеллянт считает, что суд рассмотрел дело по исковым требованиям, которых ГСПК «Гараж Плюс» не заявлял.

Податель жалобы указал, что воспользовался правом увеличить срок аренды на три года в соответствии с Постановлением правительства РФ и имеет также права продлить договор аренды при наличии на земельном участке объектов незавершенного строительства. Но наличие данных прав не восстанавливают нарушенные права ГСПК «Гараж Плюс» как Арендатора и не дают право Арендодателю, который нарушил условия договора отказываться вносить изменения в договор и продлить его на 2 года 2 месяца 16 дней, на срок, в течение которого ГСПК «Гараж Плюс» не мог использовать земельный участок.

Апеллянт пояснил, что не заявлял исковых требований предоставить в аренду земельный участок на новый срок без торгов, ГСПК «Гараж Плюс» были заявлены требования изменить договор аренды. Нарушения    договора,    допущенные Арендодателем являются существенными, так как по его вине, ГСПК «Гараж Плюс» 2 года 2 месяца 16 дней не мог использовать земельный участок, что является нарушением права ГСПК «Гараж Плюс» арендовать земельный участок в течении срока оговоренного   договором.    Требования   ГСПК   «Гараж   Плюс», обязать Администрацию г. Снежинска, в лице муниципального казенного учреждения «Комитет по управлению имуществом г.Снежинска» внести изменения в договор аренды земельного участка № 91-2015 от 22.06.2015, изложив п.2.1 договора в следующей редакции: «Срок аренды Участка устанавливается с 22 июня 2015г. по 07 сентября 2030 г.», считает законными и обоснованными.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.01.2024 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 13.02.2024 на 10 час. 00 мин.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании постановления Администрации Снежинского городского округа № 709 от 28.05.2015 между Комитетом (арендодатель) и ГСПК «Гараж Плюс» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 91/2015 от 22.06.2015 (л.д. 10-13), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 74:40:0000000:5181, площадью 19474 кв.м., местоположение: 

<

...> (далее – участок), для проектирования и строительства наземной стоянки закрытого типа для хранения и стоянки грузового автотранспорта (блок коллективных гаражей для грузового автотранспорта).

Согласно пункту 2.14 договора срок аренды участка устанавливается с 22.06.2015 по 21.06.2025.

Пунктом 4.4.2 предусмотрено, что арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

По акту приема-передач от 22.06.2015 земельный участок с кадастровым номером 74:40:0000000:5181 передан арендатору (л.д. 15). 

Дополнительным соглашением № 1 от 26.05.2022 срок действия договора аренды № 91-2015 от 22.06.2015 продлен по 21.06.2028 (л.д. 19). 

17.03.2021 Администрация отказала Кооперативу в выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства (л.д. 20-21). 

Вступившим в законную силу решением от 25.01.2022 по делу № А76-21023/2021 суд признал незаконным отказ Администрации г. Снежинска в выдаче разрешения на строительство блоков коллективных гаражей на земельном участке с кадастровым номером 74:40:0000000:5181, выраженный в письме от 17.03.2021 № г-02-13/1370 (л.д. 30-49). 

25.06.2022 Администрация выдала Кооперативу разрешение № 74-ru74310000-005- 2022 на строительство объекта капитального строительства «Блоки гаражей-стоянок» (л.д. 22-25). 

14.07.2022 Кооперативу отказано в выдаче разрешения на право вырубки зеленых насаждений (л.д. 26, 27). 

Вступившим в законную силу решением от 16.03.2022 по делу № А76-30889/2022 суд признал незаконным отказ МКУ «Управление городского хозяйства Снежинского городского округа» в выдаче разрешения на право вырубки зеленых насаждений от 14.07.2022 № 01-14/1689, № 01-14/1690 (л.д. 50-60). 

Постановлением Администрации Снежинского городского округа № 853 от 20.06.2023 разрешено ГСПК «Гараж Плюс» осуществить вырубку древесно-кустарниковой растительности в том числе на земельном участке с кадастровым номером 74:40:0000000:5181 (л.д. 28-29). 

21.07.2023 ГСПК «Гараж Плюс» обратился в Комитет с заявлением о продлении договора аренды № 91-2015 на 807 дней (л.д. 61). 

В ответ на указанное обращение Комитет сослался на отсутствие правовых оснований для заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 74:40:0000000:5181 без проведения торгов, указав на то, что оставшийся до окончания срок действия договора является достаточным для проектирования и строительства наземной стоянки закрытого типа для хранения и стоянки грузового автотранспорта (блок коллективных гаражей для грузового автотранспорта) (л.д. 62-63).

Ввиду того, что Комитетом было отказано в изменении срока аренды, Кооператив обратился в арбитражный суд с исковым заявлением.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что заявление о продлении срока действия договора аренды подано Кооперативом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды от 22.06.2015 № 91-2015; исключительным правом на приобретение спорного земельного участка в аренду иное лицо не обладает; ранее заключенный договор аренды от 22.06.2015 № 91-2015 не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 ЗК РФ (подпункты 1 - 3 пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ). В то же время, для заключения с ГСПК «Гараж Плюс» договора аренды без проведения торгов отсутствует условие, установленное подпунктом 4 пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ, поскольку на момент вынесения настоящего решения, не имеется оснований, предусмотренных подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ. Данное обстоятельство не оспаривалось Кооперативом в ходе рассмотрения настоящего спора. Доказательств наличия объектов начатого и незавершенного строительства на спорном земельном участке, дающих право на заключение договора аренды без торгов однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства, истцом не представлено.

Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения судебного акта. 

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора; понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу положений пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Подпунктом 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской  Федерации предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Судом первой инстанции сделан правомерный вывод, что доказательств, позволяющих в одностороннем порядке изменить условия договора о сроке аренды не имеется.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, установлены пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права – пунктом 4 данной статьи.

В силу положений пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Согласно пункту 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 данного Кодекса; 

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Согласно материалам дела, кооперативу земельный участок был предоставлен без проведения торгов, поэтому в силу подпункта 1 пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ он имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов при наличии в совокупности условий, перечисленных в пункте 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Судом первой инстанции верно отмечено, что заявление о продлении срока действия договора аренды подано Кооперативом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды от 22.06.2015 № 91-2015; исключительным правом на приобретение спорного земельного участка в аренду иное лицо не обладает; ранее заключенный договор аренды от 22.06.2015 № 91-2015 не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 ЗК РФ (подпункты 1 - 3 пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации). Для заключения с ГСПК «Гараж Плюс» договора аренды без проведения торгов отсутствует условие, установленное подпунктом 4 пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ, поскольку на момент вынесения настоящего решения, не имеется оснований, предусмотренных подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ. Данное обстоятельство не оспаривалось Кооперативом в ходе рассмотрения настоящего спора.

К тому же суд первой инстанции правомерно указал, что доказательств наличия объектов начатого и незавершенного строительства на спорном земельном участке, дающих право на заключение договора аренды без торгов однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства, истцом не представлено. Ввиду чего, отсутствует совокупность условий, установленных пунктами 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, для заключения с Кооперативом нового договора аренды без проведения торгов.

Суд первой инстанции верно указал, что доводы истца не основаны на нормах земельного законодательства и фактически вводят дополнительный критерий для предоставления земельного участка без проведения торгов взамен условий, предусмотренных в подпункте 4 пункта 4, подпунктах 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

С учетом выводов суда первой  инстанции подлежит отклонению аналогичный довод, указанный в апелляционной жалобе.

Согласно материалам дела, судебный спор по вопросу о выдаче разрешения на строительство возник по истечении более 5 лет со дня предоставления земельного участка в аренду, за получением разрешения на строительство ГСПК «Гараж Плюс» обратился только в марте 2021, каких-либо доказательств, споров, свидетельствующих о препятствиях, чинимых ответчиком, либо иными лицами, в совершении действий по подготовке проектной документации для строительства, получению разрешения на строительство и т.д. до марта 2021, суду первой инстанции не были представлены.

Судом первой инстанции обосновано отмечено, что Кооператив имел реальную возможность осуществить строительство объекта в период действия договора аренды, кроме того, договор аренды земельного участка является действующим, срок аренды установлен до 21.06.2028 (л.д. 19), доказательств невозможности использования и неиспользования арендуемого земельного участка в период с 22.06.2015 по март 2021 года для целей проектирования не имеется.

Коллегией учитываются ссылки апеллянта на дела № А76-43672/2022, А76-30889/2022, однако, суд апелляционной инстанции полагает, что исходя из того, что на данный момент договор аренды является действующим, срок аренды до 21.06.2028, то заявитель преждевременно заявляет о невозможности завершить строительство в указанный срок. Документального подтверждения невозможности завершения строительства в материалы дела заявитель не представляет.

Коллегия обращает внимание на то, что из материалов дела следует и судом первой инстанции установлено, что договор уже был продлен на 3 года.

В материалы дела представлено разрешение на строительство со сроком действия до 25.12.2026, коллегия обращает внимание на то, что срок разрешения на строительство истекает более чем за год до истечения срока действия договора аренды.

Более того, истец не лишен права на продление арендных отношений по истечении срока действия договора № 91-2015 от 22.06.2015 при наличии на спорном земельном участке построенных Кооперативом объектов незавершенного строительства в соответствии с пунктами 3, 4 и 5, подп. 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что не имеется правовых оснований для внесения изменений в договор № 91-2015 от 22.06.2015 и увеличении срока аренды, ввиду чего требования истца являются необоснованы и удовлетворению не подлежат.

Ссылки апеллянта на неверное указание судом первой инстанции на положения Федерального Закона № 58-ФЗ от 14.03.2022 коллегией оценены и отклонены, поскольку указание судом первой инстанции на возможность продления договоров аренды по указанному закону не привело к принятию неправильного судебного акта.

Вопреки доводам апеллянта судом первой инстанции рассмотрены заявленные требования истца, исследованы все представленные в материалы дела доказательства.

Доводы и аргументы апеллянта, изложенные в апелляционной жалобе, сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции, однако не опровергают их и по существу направлены на переоценку доказательств и установленных судом первой инстанции обстоятельств дела. Вместе с тем несогласие заявителя с выводами суда, основанными на оценке доказательств, равно как и иное толкование норм законодательства, подлежащих применению в настоящем деле, не свидетельствуют о наличии в принятом судебном акте существенных нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход судебного разбирательства

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, базирующихся на исследовании и правильной оценке представленных в материалы дела доказательств в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Всем доказательствам, представленным сторонами, обстоятельствам дела, а также доводам, в том числе, изложенным в жалобе, суд первой инстанции дал надлежащую правовую оценку, оснований для переоценки выводов у суда апелляционной инстанции в силу статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на подателя жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 29.11.2023 по делу № А76-26563/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу гаражно-строительного потребительского кооператива «Гараж Плюс» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья

Ю.С. Колясникова

 

Судьи:

             И.Ю. Соколова

 

                      В.А. Томилина